Гражданский кодекс часть 1

Компания "Нью Тринити лимитед" (Багамы)обратилась в суд с иском к ЗАО «ШАРМ-1» о признании права собственности на машиноместо № 9, расположенное на минус первом этаже в строящемся доме по адресу: <...>; обязании ответчика передать по акту приема-передачи машиноместо № 9 по адресу: Москва, ул. Пырьева, д. 2 (строительный адрес: Москва, ул. Пырьева, владение 2), общей площадью 12,2 кв.м.)

Исковые требования мотивированы со ссылкой на ст.ст. 12, 218, 130, 131, 210, 211, 218, 219, 223, 224, 307, 309, 310, пп. 1 ст. 314, 398, п. 2 ст. 455, п. 3, 4 ст. 487, ст.ст. 551, 556, 558 ГК РФ тем, что на основании инвестиционного контракта № ДЖП.03.ЗАО.00405 от 14.03.2003 г. со всеми приложениями и дополнениями, акта о результатах инвестиционного проекта, согласно инвестиционного контракта № ДЖП.03.ЗАО.00405 от 14.03.2003 (со всеми приложениями и дополнениями) от 29.08.2007 г., договора № 01-21788/опт об уступке права требования от 14.08.2007 г., был заключен предварительный договор с покупателем машиноместа в лице ЗАО «МИАН-Девелопмент», действовавшего в интересах ответчика на основании агентского договора № МД.ПР03/мм от 22.04.2008 г. и доверенности № 010-08-706 от 22.04.2008 г., однако, ответчик свои обязательства по предварительному договору купли-продажи не исполнил, чем нарушил положения ст.ст. 309, 310 ГК РФ и условия заключенного договора.

Ответчик, исковые требования не оспорил, письменного отзыва на иск не представил, в судебное заседание не явился, времени и месте рассмотрения спора извещен надлежащим образом, в связи с чем, суд счел возможным рассмотрение спора в отсутствие представителя ответчика в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Третьи лица, ООО «КСА-Л», ФГУП «Кинбконцерн Мосфильм», Правительство Москвы, Департамент имущества г. Москвы, Управление Росреестра, в суд не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, суд счел возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся третьих лица в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Суд, выслушав представителя истца, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что иск подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям:

В судебном заседании установлено, что 20 мая 2008 г. между Компанией «Нью Тринити лимитед» (NEWTRINITYLIMITED) (покупатель) и ЗАО МИАН-Центр» (продавец) был заключен предварительный договор с покупателем машиноместа № 01-27632-2. Данный предварительный договор с покупателем машиноместа был подписан ответчиком (до реорганизации ЗАО «МИАН-Центр», что подтверждается представленной выпиской из ЕГРЮЛ) в лице ЗАО «МИАН-Девелопмент», которое действовало в интересах Ответчика на основании Агентского договора № МД.ПРОЗ/мм от 22 апреля 2008 г. и Доверенности № 010-08-706 от 22 апреля 2008 г.

Предметом Договора было заключение договора купли-продажи машиноместа в будущем.

Договор предусматривал 100 % предоплату, которая являлась покупной ценой машиноместа и составляла 2.166.800 руб. 00 коп.

В соответствии с предметом Договора Ответчик обязывался заключить договор купли-продажи нежилого помещения (машиноместа № 9), расположенного на минус первом этаже в строящемся доме по адресу: <...> (строительный адрес: <...>), не позднее 60 дней с момента оформлениямашиноместа в собственность Ответчика, при условии исполнения Истцом своих обязательств, указанных в пункте 3 Договора. Машиноместо должно было быть класса М и иметь общую площадь в размере 12,2 кв.м.

Основанием для заключения Договора являлись: Инвестиционный контракт № ДЖП.03.ЗАО.00405 от 14 марта 2003 г. со всеми приложениями и дополнениями, Акт о результатах инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту № ДЖП.03.ЗАО.00405 от 14 марта 2003 г. (со всеми приложениями и дополнениями) от 29 августа 2007 г., Договор № 01-21788/опт об уступке права требования от 14 августа 2007 г.

Пунктом 3 Договора предусмотрена обязанность Истца по перечислению денежных средств, указанных в пункте 2 Договора.

В пункте 2 указана стоимость помещения (машиноместа) в размере 2.166.800 руб. 00 коп., НДС не облагается.

Согласно ст.307ГКРФв силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, в том числе уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязательства.

Положения ст. 309 ГК РФтребует надлежащего исполнения обязательства в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. В силу ст. 314 ГК РФ, сроком надлежащего исполнения обязательства является день или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено.

Истец свои обязательства по договору исполнил надлежащим образом, что подтверждается платежным поручением № 423 от 22.05.2008 г. на сумму 2.166.800 руб., с указанием в графе назначение платежа: Оплата по Предварительному договору с покупателем машиноместа № 01-27632-2 от 20.05.2008 г. за м/м № 9 по адресу: Москва, ул. Пырьева, д. 2. Сумма 2.166.800 руб. НДС не облагается.

Согласно п.8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации№ 54 от11 июля2011 г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»указано: «если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 ст. 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11 июля 2011 г.».

В силу положений ст.131 ГК РФправо собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 218 ГК РФправо собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае, если продавец вещи является лицом, которое осуществляло строительство или имело иное основание на приобретение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (инвестирование в строительство объекта капитального строительства), такое лицо обязано в установленном законом порядке зарегистрировать право собственности на вновь созданную вещь (п. 1 ст. 218 ГК РФ, ст. 219 ГК РФ).

Право собственности у приобретателя недвижимого имущества по договору возникает с момента государственной регистрации права собственности (ст.ст. 223, 551 ГК РФ).

ВАС РФ, разъясняя положения действующего законодательства, указал, что договор купли-продажи будущей вещи (п. 2 ст. 455 ГК РФ)право собственности, на которое к моменту заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания.

Следовательно, возникшие между Истцом и Ответчиком правоотношения по договору, который был поименован как предварительный договор купли продажи машиноместа, следует квалифицировать, как договор купли-продажи будущей вещи, право собственности, на которую к моменту заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, с учетом разъяснений ВАС РФ в Постановлении Пленума № 54 от 11 июля 2011 г., указывающие на действительность и заключенность такого договора при отсутствии отметки о государственной регистрации.

Учитывая разъяснения, выработанные Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ и изложенные в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11 июля 2011 г.«требование об исполнении договора купли-продажи, которое направлено на понуждение продавца передать вещь покупателю может быть соединено с требованием о государственной регистрации права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества(п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Действующее законодательство и, сложившаяся правоприменительная практика, допускают такой способ защиты нарушенных прав, как требование о признании права собственности.

В случае, если истцом заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество, суду следует квалифицировать данные требования как требование о государственной регистрации перехода собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (п. 3 ст. 551 ГК РФ)».

Данное толкование также содержится в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных защитой права собственности и других вещных прав».

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, принимая во внимание сложившуюся судебно-арбитражную практику по рассматриваемому вопросу и конкретные обстоятельства именно данного дела суд приходит к следующим выводам:

В соответствии с инвестиционным контрактом от 14.03.2003 г., предметом контракта является реализация инвестиционного проекта, строительства жилого дома по индивидуальному проекту со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом-автостоянкой на земельном участке площадью 5.054 кв.м. по адресу: Москва, ул. Пырьева, вл. 3, ЗАО, с ориентировочным объемом инвестиций 20.000.000 долларов США (п. 2.1.).

В редакции доп.соглашения от 30.06.2006 г., срок окончания строительства объекта 31.03.2006 г. (п. 2.2.). Акт о результатах реализации инвестиционного контракта – итоговый документ, подтверждающий исполнение сторонами обязательств по настоящему контракту (п. 1.12).

Согласно акта от 29.08.2007 г. о результатах реализации инвестиционного проекта согласно инвестиционному контракту от 14.03.2003 г. № ДЖП.03.ЗАО.00405 (рег.№ 13-008576-5701-0081-00001-03) в редакции дополнительных соглашений от 29.06.2004 г. и от 30.06.2006 г. в части строительства жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и подземным гаражом-автостоянкой по адресу: Москва, ул. Пырьева, д. 2 (строительный адрес: Москва, ул. Пырьева, вл. 2), инвестору (ООО «Инрестрой») переданы машиноместа в количестве 118 шт. общей площадью 1613,1 кв.м., в том числе спорное машиноместо № 9, площадью 12,2 кв.м.

Акт реализации - подтверждает прекращение обязательств, т.е. самостоятельный юридический факт, являющийся исполнением в обязательстве по Договору.

В свою очередь между ООО «Инрестрой» (инвестор) и ЗАО «Новостройки столицы» заключен договор № П-2.ОПТ об инвестировании строительства жилого дома по адресу: Москва, ул. Пырьева, вл. 2, в соответствии с которым предметом договора являются обязательства соинвестора по участию в инвестировании проектирования и строительства жилого дома по индивидуальному проекту со встроено-пристроенными нежилыми помещениями и подземным гаражом-автостоянкой по адресу: Москва, ул. Пырьева, вл. 2, с приобретением соинвестором права получения 95%процентов общей площади квартир, 90% площади Машиномест и 69 % общей нежилой площади в построенном объекте и оформления их в собственность в соответствии с условиями договора. Согласно п 5.1., 5.2 договора, после завершения строительства, приемки объекта по акту государственной приемочно комиссии и при выполнении соинвестором в полном объеме своих обязательств по инвестированию строительства объекта в соответствии с настоящим договором, соинвестору и привлеченным им третьим лицам передаются в собственность квартиры, машиноместа и нежилые помещения из доли соинвестора. После приемки объекта по акту государственной приемочной комиссии и подписания сторонами акта исполнения настоящего договора (п. 46 договора), инвестор передает соинвестору пакет документов, необходимый для оформления прав собственности соинвестора или лиц, которым соинвестор уступил свои права на получение в собственность на долю соинвестора.

Согласно приложения № 1 к договору № П-2.ОПТ об инвестировании строительства жилого дома по адресу: <...> от 18.08.2004 г. в перечень машиномест в объекте, входящих в долю соинвестора вошел и спорное машиноместо № 9, площадью 12,2 кв.м.

Судом установлено, что на основании договора уступки прав требования № 01-15593-опт от 09.08.2007 г. ЗАО «Новостройки столицы» уступило ЗАО «МИАН-Центр» право на получение в собственность машиномест согласно перечня, указанного в Приложении № 1, в том числе и спорное машиноместо № 9, площадью 12,2 кв.м.

ЗАО «МИАН-Центр» реорганизовано в ООО «ШАРМ-1», что подтверждается представленной выпиской из ЕГРЮЛ

В соответствии со ст. 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Таким образом, предъявление любого иска либо заявления должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Вступившим в законную силу решением Никулинского районного суда г. Москвы от 15.12.2010 г., установлено, что согласно акту от 14.06.2006 г. № 080247 приемки законченного строительством объекта, утвержденного распоряжением префекта ЗАО г. Москвы от 10.08.2006 г. № 1256-РП, подземная автостоянка введена в эксплуатацию.

В силу ч. 3 ст. 69 АПК РФ, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Таким образом, строительство жилого дома, в котором находится машиноместо, осуществлялось с соблюдением всех норм, регулирующих строительство жилых домов, включающих нежилые помещения, о чем, в частности, свидетельствуют разрешение на производство строительно-монтажных работ № 20072 от 23 марта 2004 г. и разрешение на производство строительно-монтажных работ № 20072/1 от 13 апреля 2004 г.

На момент подписания Договора все строительно-монтажные работы по строительству многоэтажного дома, в котором располагается машиноместо, были завершены, о чем свидетельствует Акт приемки законченного производством строительно-монтажных работ жилого дома приемочной комиссией от 14 июня 2006 г., утвержденный распоряжением префекта западного административного округа г. Москвы № 1256-РП-РП от 10 августа 2006 г.

Истец неоднократно обращался к ответчику с требованием о заключении основного договора купли-продажи машиноместа и регистрации права собственности истца, однако ответчик указал на то, что не обладает правоспособностью для заключение основного договора купли-продажи и не имеет всех документов, которые необходимы для регистрации права собственности Ответчика и передачи права собственности Истцу.

В соответствии со ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ«право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания».

Документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Для принятия решения о выдаче разрешения наввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участком, разрешение на строительство, акт приемки объекта капитального строительства и проч.

Имея к моменту подписания предварительного договора купли-продажи машиноместа документы, которые были необходимы для государственной регистрации прав собственности на законченный строительством объект, ответчик не предпринял каких-либо действий по регистрации прав собственности истца на указанный объект недвижимого имущества.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о действиях, которые были бы направлены на регистрацию прав собственности истца, ответчиком не представлено.

Статья 12 ГК РФ содержит перечень способов защиты гражданских прав, одним из которых является признание права.

Согласно статье 209, пункту 1 статьи 216 ГК РФ право собственности является вещным. Иск о признании права собственности - это вещно-правовое требование, которое может быть заявлено собственником индивидуально-определенной вещи, права на которую оспариваются, отрицаются или не признаются другим лицом, не находящимся с собственником в обязательственных отношениях по поводу спорной вещи.

При рассмотрении судом спора о праве на недвижимое имущество истец представляет выписку из ЕГРП, выданную в соответствии с правилами ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».Если его право не зарегистрировано в ЕГРП, истец представляет справку (иной документ) государственного регистратора об отсутствии зарегистрированного права на спорный объект недвижимости (п. 54 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных защитой права собственности и других вещных прав»).

Согласно уведомления Управления Росрееста по Москве от 07.03.2012 г. № 19/999/2012-3362 отсутствует информация о правах на объект недвижимого имущества по адресу: Москва, ул. Пырьева, д. 2, машино-место № 9.

При этом ответчик право истца не оспаривает.

При изложенных обстоятельствах, суд считает, что требование истца о признании за ним права собственности на машиноместо № 9, расположенное на минус первом этаже в строящемся доме по адресу: <...>, с учетом того, что истец свои обязательства по предварительному договору купли-продажи № 01-27632-2 от 20.05.2008 г. исполнил надлежащим образом, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011 г., обосновано и подлежит удовлетворению.

Что касается требования об обязании передать ответчика по акту приема-передачи спорное машиноместо, суд считает правомерным в удовлетворении данного требования отказать ввиду следующего:

Согласно разъяснениями Постановления Пленума ВАС РФ от 54 от 11.07.2011 г. В случае, если суд получит исчерпывающие доказательства того факта, что ответчик является владельцем недвижимого имущества, который выступает в качестве предмета договора и является его незарегистрированным собственником, то арбитражный суд может обязать ответчика исполнить свои обязательства по договору (согласно статье 398 ГК РФ), Требование ответчика может быть выражено в передаче объекта недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности на него в рамках договора купли-продажи.

Кроме того, пленум ВАС РФ специально отметил, что требования о признании права собственности на недвижимость и истребованию ее у ответчика можно определить как требования, которые понуждают к исполнению обязательства по передаче определенной вещи и государственной регистрации перехода прав собственности на нее.

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Компания пользуется спорным гаражом, о чем имеются платежные поручения № 368 от 06.12.2011 г., 154 от 07.06.2011, 15.04.2011 г. № 126 за пользование гаражом.

При таких обстоятельствах, с учетом того, что за истцом признается право собственности на спорное машино-место № 9, правовой смысл требования об обязании ответчика передать спорное имущество отсутствует. Поскольку в данном случае, для истца правовым последствием влечет именно признание права собственности за ним на спорное имущество, а не обязании передать спорное имущество по акту приема-передачи, при этом суд отмечает, что само отсутствие акта приема-передачи недвижимого имущества не означает его непередачу. Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором. Но при всем этом возникновение права собственности связывается с моментом регистрации права, а не с фактической передачей вещи.

Расходы по оплате госпошлины распределяются судом в порядке ст. 110 АПК РФ и возлагаются на ответчика. На основании ст.ст. 10, 12, 128, 130, 131, 210, 211, 218, 219, 223, 224 307, 309, п. 1 ст. ст. 314, 398, п. 2 ст. 455, п. 3 и 4 ст. 487, ст. 551, 556, 558 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 7, 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ, ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 66-68, 71, 101-103, 110, 112, 137, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать право собственности Компании "Нью Тринити лимитед" на машиноместо № 9, расположенное на минус первом этаже в строящемся доме по адресу: <...>.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Закрытого акционерного общества «ШАРМ-1» в пользу Компании "Нью Тринити лимитед" 4000 (четыре тысячи) руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятом Арбитражном апелляционном суде.

Судья О.ФИО2