Гражданский кодекс часть 1

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО1 обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "САДОВЫЕ КВАРТАЛЫ" неустойки (пени) за нарушение предусмотренного договором долевого участия в строительстве от 15.01.2013г. № ФЛ-3-21-8 срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2014 по 16.09.2014 в размере 2 137 466 руб. 00 коп., штрафа в порядке п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» в размере 50% за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 1 068 733 руб. 00 коп.

Иск заявлен со ссылкой на п. 2 ст. 6 ФЗ № 214, п. 6 ст. 13 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» и мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору долевого участия в строительстве от 05.03.2014 № ФЛ-2-23-1-152 в части передачи объекта долевого строительства в установленный договором срок.

В судебном заседании Истец поддержал заявленные исковые требования в полном объеме.

Ответчик иск оспаривал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в их отсутствие порядке ст. 156 АПК РФ.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, приходит к выводу, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

15 ноября 2011 года между ОАО «Садовые кварталы» (Застройщик) и ФИО2, ФИО3 (Участники долевого строительства) был заключен Договор № 05/0111/00106 участия в долевом строительстве многоквартирного дома (Далее - «Договор 1»). Предметом Договора 1 являлось строительство Застройщиком многоквартирного дома по адресу: г.Москва, ЦАО, ул.Усачева, вл.11, городской квартал №473района Хамовники, корп. 1.1.,1.2, 1.3, 1.4, 1.5, 1.6 и обязанность Застройщика по передаче в срок до 30.06.2014г. Объекта долевого строительства, жилого помещения (далее - «Квартира»).

18 июня 2012 года между ОАО «Садовые кварталы» (далее по тексту -«Застройщик») и ФИО2, ФИО3 (далее по тексту - «Участник») был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 05/0013/00231 (далее - «Договор 2»). Предметом Договора 2 являлось строительство Застройщиком многоквартирного дома по адресу: г.Москва, ЦАО, ул.Усачева, вл.11, городской квартал №473 района Хамовники, корп. 1.1.Д.2, 1.3, 1.4, 1.5, 1.6 и обязанность Застройщика по передаче в срок до 30.06.2014г. Объекта долевого строительства, нежилого помещения (далее - «Машиноместо 1»).

18 июня 2012 года между ОАО «Садовые кварталы» (Застройщик) и ФИО2, ФИО3 (далее по тексту - «Участник») был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 05/0013/00233 (далее - «Договор 3»). Предметом Договора 2 являлось строительство Застройщиком многоквартирного дома по адресу: г.Москва, ЦАО, ул.Усачева, вл.11, городской квартал №473 района Хамовники, корп. 1.1.,1.2, 1.3, 1.4, 1.5, 1.6 и обязанность Застройщика по передаче в срок до 30.06.2014г. Объекта долевого строительства, нежилого помещения (далее - «Машиноместо 2»).

Цена Договора 1 составляет 44 992 975 (сорок четыре миллиона девятьсот девяносто две тысячи девятьсот семьдесят пять) рублей (п. 4.1. Договора 1 и Актом приема-передачи от 16.09.2014г.).

Цена Договора 2 составляет 3 071 300 (три миллиона семьдесят одна тысяча триста) рублей 00 копеек (п. 4.1. Договора 2).

Цена Договора 3 составляет 3 071 300 (три миллиона семьдесят одна тысяча триста) рублей 00 копеек (п. 4.1. Договора 3).

Истец указывает на то, что участники долевого строительства свои обязательства перед Застройщиком по оплате цены Договоров выполнили своевременно и в полном объеме, выплатив Застройщику денежные средства, установленные Договором 1 в сумме 44 992 975 (сорок четыре миллиона девятьсот девяносто две тысячи девятьсот семьдесят пять) рублей; Договором 2 в сумме 3 071 300 (три миллиона семьдесят одна тысяча триста) рублей; Договором 3 в сумме 3 071 300 (три миллиона семьдесят одна тысяча триста) рублей.

В соответствии с условиями Договоров участия в долевом строительстве (п. 1.3, п.1.5), срок передачи Объектов долевого строительства - не позднее 30.06.2014г.

Акты приема-передачи объектов долевого строительства к Договорам долевого участия 1, 2, 3 были подписаны 16.09.2014г.,в связи с чем истец считает, что обязательство Застройщика в части передачи квартиры и Машиномест было исполнено с нарушением срока, установленного договором.

Таким образом, за период с 01.07.2014 года по 16.09.2014 года неустойка по Договору 1 составляет 1 935 537 рублей; по Договору 2 составляет128 380 рублей; по Договору 3 составляет 128 380 рублей.

В силу п.6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Размер штрафа, согласно расчета истца, составляет 1 068 733 руб.

14 апреля 2017 г. Участники долевого строительства направили на юридический адрес Застройщика претензию с просьбой уплатить им неустойку за просрочку передачи объектов долевого строительства по названным Договорам, что подтверждается квитанцией на отправку и описью вложения. Однако, по независящим от Участников долевого строительства причинам, Застройщик не забрал названную претензию из почтового отделения. Срок хранения претензии в почтовом отделении истек 19.05.2017г. и названная претензия вернулась отправителям. Требования изложенные в претензии Участников долевого строительства не удовлетворены по настоящее время. Неустойка Застройщиком за несвоевременную передачу Объектов долевого строительства участникам долевого строительства уплачена не была.

В обоснование своего права требования взыскания денежных средств с ответчика истец ссылается на то, что 26 мая 2017ФИО2, ФИО3 и Индивидуальный Предприниматель ФИО1 заключили Договор № 030 уступки права требования по Договору № 05/0111/00106, Договору № 05/0013/00231, Договору № 05/0013/00233 неустойки (пени) за несвоевременную передачу Объектов долевого строительства и штрафной санкции - в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом (далее - «Договор цессии»).

Однако договор уступки права требования № 030 от 26.05.2017, подписанный Истцом и участниками долевого строительства, на котором Истец основывает свои исковые требования к Ответчику, признан недействительным решением Хамовнического районного суда г. Москвы от 29.11.2017 по делу № 2-3232/17 по иску АО «Садовые Кварталы» к ИП ФИО1, ФИО3, ФИО2

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30.05.2018 по делу № 33-15924/18 решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 29.112017 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ИП ФИО1 - безудовлетворения.

При этом судом апелляционной инстанции указано, что удовлетворяя заявленные требования и признавая договор уступки недействительным, районный суд правомерно указал, что спорная цессия не соответствует требованиям закона, условиям договора долевого участия и нарушает права истца, поскольку буквальное содержание ч. 2 ст. 11 Закона о долевом строительстве, а также п. 3.2.7 договора означает, что после передачи объекта долевого строительства никакая уступка никаких прав по договору не допускается.

Закон о долевом строительстве не делает исключения для уступки права требования неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства, поэтому уступка права на неустойку также допускается только до момента подписания сторонами передаточного акта.

В определении Конституционного суда РФ от 28 марта 2017 года № 642-0 о проверке в аналогичной ситуации на соответствие Конституции положений ч. 2 ст. 11 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" разъяснено, что указанная норма имеет цель обеспечить интересы участников гражданского оборота при уступке участником долевого строительства требований по договору.

Договор долевого участия не расторгнут и после передачи объекта свое действие не прекратил.

Так как спорная сделка совершена после передачи объекта долевого строительства участнику, тем самым она нарушает требование подлежавшей применению императивной нормы ч. 2 ст. 11 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В действиях ответчиков при заключении договора усматривается нарушение п. 1 ст. 10 ГК РФ, поскольку цессия, хотя внешне и выглядит как замена кредитора в денежном обязательстве, но фактически направлена лишь на искусственное изменение подведомственности раннее возникшего между дольщиками и истцом спора, переуступка прав совершена в отсутствие какой-либо экономической целесообразности для участника, оплата за уступаемое право осуществляется по результатам взыскания с застройщика неустойки. На сайте ИП ФИО1 размещена обращенная к дольщикам реклама о выгоде переуступки, поскольку в судах общей юрисдикции она уменьшается от 2 до 10 раз на основании ст. 333 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, оспариваемая сделка уступки нарушает требования закона и посягает на охраняемые законом интересы истца, является недействительной в силу положений ст. 10, п. 2 ст. 168, п. 2 ст. 382 ГК РФ и положений ч. 2 ст. 11 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса РФ вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти,органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В силу ч. 3 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда,рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Доводы ответчика о том, что право требования неустойки,
предусмотренной законом, не связано с правами на недвижимое имущество опровергается представленными Ответчиком в дело доказательствами: по данным выписки из ЕГРН от 29.06.2017 № 77/100/382/2017-3359, по состоянию на 27.06.2017 земельный участок с кадастровым № 77:01:0005010:3094, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве собственности Ответчику (п.2 выписки), обременен ипотекой в пользу участников долевого строительства (п. 4.1.8 выписки), с которыми заключены договоры участия в долевом строительстве, перечисленные в п. 5 выписки. В подпунктах 5.158, 5.189, 5.197 выписки указаны реквизиты Договора-1, Договора-2, Договора-3, заключенных Ответчиком с Третьими лицами, однако отсутствуют реквизиты сделки уступки, поскольку ее государственная регистрация не проводилась.

Залогом земельного участка с кадастровым № 77:01:0005010:3094 обеспечены требования Участников по уплате им денежных средств, если таковые причитаются им в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие просрочки исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства- ст. 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004.

В силу п.3 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации заключенных с Участниками договоров в подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время - Единый государственный реестр недвижимости) внесены записи о договорах участия в долевом строительстве. В этот же подраздел внесены записи о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Согласно п. 8.1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ возникший на основании данного Федерального закона залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, прекращается с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке. На момент совершения Сделки уступки Застройщиком не были переданы все помещения в многоквартирном доме участникам долевого строительства, и залог земельного участка как обеспечение исполнения уступаемых требований сохранялся.

Следовательно, право (требование) неустойки передавалось Участниками, будучи обеспеченным зарегистрированным в установленном порядке залогом земельного участка застройщика (Ответчика). То есть в данном случае уступка требования неустоек связана с ограничением вещных прав застройщика на объект недвижимости - земельный участок, на котором осуществлено строительство многоквартирного дома.

Поэтому ссылки Истца на судебные акты, принятые по другим делам в отношении иных застройщиков и иных сделок уступок требований, не связанных с недвижимым имуществом, не может быть принята во внимание, так как судебные акты приняты при иных обстоятельствах,

На основании изложенного, требования истца удовлетворению не подлежат.

Госпошлина по делу распределяется между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, на основании ст. ст. 164, 165, 307, 309, 314, 329, 330, 382, 384, 421 ГК РФ, ст. ст. 6, 11, 17, Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», руководствуясь ст. ст. 9, 65, 68, 71, 102, 106, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Т.А. Ламонова