Гражданский кодекс часть 1

ООО «Маркет Трейд Центр» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО «ОТЦР» (далее – ответчик) о взыскании задолженности в размере 1 479 103 руб. 42 коп., образовавшейся в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате расходов по управлению и эксплуатации общего имущества, а также оплате коммунальных услуг.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления и письменных пояснений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва.

Суд, заслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ответчику принадлежат на праве собственности нежилые помещения общей площадью 15 784,2 кв.м. в здании по адресу: Московская обл., Красногорский муниципальный район, сельское поселение Отрадненское, <...> км. МКАД, стр. 16а, пом. I, что подтверждается выпиской из ЕГРН, запись от 21.07.2017.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Согласно ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Следовательно, правоотношения собственников помещений нежилого здания с управляющей организацией в здании регулируются нормами ЖК РФ.

Обязанность собственника нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения и участвовать в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома в силу п. 1 ст. 158 ЖК РФ возникает перед управляющей организацией.

В силу ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В порядке п. 3, 4 указанного Постановления, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

На основании ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Статья 154 ЖК РФ определяет, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Плата за коммунальные услуги включает в себя плачу за холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), топление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Пунктом 11 ст. 155 ЖК РФ предусмотрено, что неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии с п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Однако, отсутствие заключенного собственником помещения договора управления не является, по смыслу положений ст.ст. 39, 158 ЖК РФ, основанием для освобождения владельца помещения в многоквартирном доме от несения расходов по содержанию общего имущества.

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится выбор способа управления многоквартирным домом.

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, в частности, управление управляющей организацией.

В соответствии с ч. 9 ст. 161 ЖК РФ, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Как установлено вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2018 по делу № А40-4508/18-93-41, от 28.04.2018 по делу № А40-12634/18-93-92, собственники помещений в торгово-развлекательном центре «ВЭЙПАРК», помещение в котором принадлежит ответчику на праве собственности, единогласно выразили свою волю в порядке п. 3 ст. 438 ГК РФ на то, чтобы истец выступал управляющей организацией торгового центра путем заключения агентских договоров, в том числе с предыдущим собственником помещения ответчика – ООО «Мкапитал». Также судами установлено, что доля ответчика в общем имуществе торгового центра составляет 28,78 %.

В январе 2019 года истец осуществлял функции по содержанию, техническому обслуживанию и эксплуатации нежилого здания, нежилые помещения в котором принадлежат на праве собственности ответчику, что подтверждается договорами поставки газа № 61-11-0041/13 от 28.11.2012, № 61-5-0041/13 от 20.11.2012, холодного водоснабжения и водоотведения № 1818 от 01.06.2017, на прием, транспортировку и очистку сточных вод № 5505/7121 от 01.12.2008, энергоснабжения № 60524005 от 15.12.2006, с поставщиками иных сопутствующих эксплуатации торгового центра услуг, такими как: сопровождение ПП «1С:Предприятие», аренда офисных помещений, охрана, ТО газопровода (котельная), ТО противопожарной системы, ТО КТС охраны, дезинсекция и дератизация, химчистка ковров, Консультант+, услуги телефонной связи, уход за растениями, ТО лифтов и эскалаторов, вывоз ТБО, размещение рекламы на рекламном щите, услуги музыкально-информационного сервиса, детские мероприятия, демонтаж новогоднего оформления, полиграфия, демонтаж рекламных носителей, система подсчета посетителей, актами оказанных услуг к договорам. Кроме того истцом понесены расходы на материалы для инженерных систем, эксплуатации здании, МОП и управленческие расходы: вывоз ЖБО, услуги автовышки, ЗИП служебного авто, ковер входной полиэтиленовый (входная группа), ремни клиновые, вода в офис, крепеж, скобяные изделия, инструмент, расходные материалы, пломбы, дорожные знаки, бензин на служебный автомобиль, смесители для раковин (санузлы), заправка картриджей, расходные материалы для санузлов, таблетки солевые (котельная – система водоподготовки), на оплату труда и уплаты налогов и взносов. Факт несения расходов подтверждается выписками по счету, представленными в материалы дела.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Учитывая то обстоятельство, что указанными судебными актами, вступившими в законную силу, установлена правомерность отнесения истцом указанных расходов на всех собственников помещений торгового центра, доводы отзыва об отсутствии у истца статуса управляющей организации, и о несогласии с частью расходов отклоняются судом.

Все представленные истцом договоры позволяют определить, что расходы понесены в отношении конкретного торгового центра, в связи с чем, доводы отзыва о необходимости деления расходов и на другие торговые центры не могут быть приняты судом во внимание.

Истцом представлены уведомления энергоснабжающей организации об ограничении режима потребления электрической энергии и акт об ограничении в связи с наличием задолженности по оплате, в связи с чем, доводы отзыва о создании истцом условий, препятствующих коммерческому использованию ответчиком принадлежащих ему на праве собственности помещений, не могут быть признаны судом обоснованными.

Истцом выставлены счета на оплату оказанных в спорный период услуг, копии которых представлены в материалы дела, и направлены в адрес ответчика, что подтверждается описью вложения со штампом отделения почтовой связи и почтовой квитанцией.

Истцом представлен расчет стоимости потребленных ответчиком эксплуатационных услуг за спорный период, с учетом доли ответчика в здании.

Как указывает истец, ответчиком не оплачены оказанные истцом услуги за указанный период в полном объеме, в результате чего за ответчиком образовалась задолженность по оплате эксплуатационных услуг, услуг по управлению, и сопутствующих эксплуатации расходов в размере 1 479 103 руб. 42 коп.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия, копия которой имеются в материалах дела, оставлена последним без удовлетворения.

Согласно ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). При этом, правила, предусмотренные главой 60 ГК РФ, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств оплаты оказанных истцом услуг за спорный период в соответствии с выполненным истцом расчетом, стоимость таких услуг в размере 1 479 103 руб. 42 коп. являются неосновательным обогащением, и подлежат оплате в соответствии со ст.ст. 1102, 1105 ГК РФ.

Расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии со ст. 110 АПК РФ, подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

На основании изложенного, ст.ст. 8, 12, 210, 249, 309, 310, 424, 438, 1102, 1105 ГК РФ, 7, 37, 39, 154, 155, 156, 158, 161, 162 ЖК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 69, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ООО «ОТЦР» (ОГРН <***>, 107140, <...>. ФИО3, д. 3, стр. 1, комн. 601) в пользу ООО «Маркет Трейд Центр» (ОГРН <***>, 143441, Московская обл., г. Красногорск, деревня Путилково, километр МКАД 71, стр. 16"А") задолженность в размере 1 479 103 руб. 42 коп., составляющем сумму основного долга, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 27 791 руб. 03 коп.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья А.А. Гамулин