Гражданский кодекс часть 1

рассматривает в судебном заседании дело по иску Негосударственного образовательного частного учреждения средней общеобразовательной школы «Гуманитарная гимназия «Альтаир»

к Департаменту имущества г. Москвы, Правительству г. Москвы, Департаменту образования г. Москвы

об устранении нарушений

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1 по дов. от 19.03.2012г., паспорт; ФИО2 протокол № 1 от 06.06.1995г., паспорт;

от ответчиков: Департамент имущества г. Москвы – ФИО3 по дов. от 10.01.2012г., паспорт; Правительство г. Москвы – ФИО3 по дов. от 23.01.2012г., паспорт, Департамент образования г. Москвы – ФИО4 дов. от 08.07.2011, удост. № 17359;

УСТАНОВИЛ:

Негосударственное образовательное частное учреждение средней общеобразовательной школы «Гуманитарная гимназия «Альтаир» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту имущества г. Москвы, Правительству г. Москвы, Департаменту образования г. Москвы об устранении нарушений.

В заседании суда на вопрос суда, истец уточнил, что требования заявлены к Департаменту имущества г. Москвы по основаниям, изложенным в исковом заявлении, от 02.11.2011г. согласно штампу канцелярии суда. Данные требования были приняты судом в порядке ст. 49 АПК РФ, при вынесении определения от 27.01.2012г. о принятии искового заявления к производству, что отражено в протоколе судебного заседания.

Требования к Правительству г. Москвы и Департаменту образования г. Москвы при обращении с первоначальным исковым заявлением, истцом заявлено не было, последующие уточнения истца, судом были отклонены в порядке ст. 49 АПК РФ, поскольку истец при уточнении, заявил новые требования, тем самым одновременно изменил предмет и основания исковых требований, что отражено в протоколе судебного заседания.

Истец просит от арендодателя (Департамента имущества г. Москвы) безвозмездно устранить недостатки имущества указанные в:

- предписании от 08.05.2008г. Роспотребнадзора по г. Москве;

- заключении № 439/г от 23.03.2010г. Управления ЦАО ГУ МЧС России по г. Москве в части пожарной безопасности;

- заключении о соответствии условий образовательного процесса лицензионным требованиям и условиям от 29.11.2010г. экспертной комиссии Департамента образования г. Москвы;

- отказаться от возражений, изложенных в уведомлении от 07.07.2011г. за № 01-11/003593 об отказе от договора аренды № 1-672/05 от 24.08.2005г.;

- не расторгать договор аренды и считать договор возобновленным на неопределенный срок к Департаменту имущества г. Москвы;

- просит освободить истца от уплаты арендной платы по договору аренды № 1-672/05 от 24.08.2005г. за период с 01.02.2011г. по настоящее время, в связи с несоответствием предоставленного в аренду под образовательные цели помещения лицензионным требованиям, что лишает истца возможности вести уставную деятельность, получать средства, из которых оплачивается арендная плата;

- просит не начислять арендную плату в период устранения недостатков, до момента возобновления уставной деятельности.

В судебном заседании истец поддержал заявленные исковые требования, пояснил, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по договору аренды от 24.08.2005г. И что в связи с осуществлением истцом образовательной педагогической деятельности, помещение аренды нуждалось в ремонте различного характера. Однако, после проведения ремонта в арендуемых помещениях истцом было получено предписание от 08.05.2008г. Роспотребнадзора по г. Москве об устранении выявленных нарушений в помещении по адресу: <...> санитарных норм и правил в срок до 01.09.2008г. (т.1., л.д. 123).

23.03.2010г. истцом было получено отрицательное заключение от Управления по Центральному административному округу Главного Управления МЧС России по г. Москве об отказе в выдаче истцу положительного заключения по вопросу получения заключения на лицензию истцу, поскольку в здании имеются нарушения требований пожарной безопасности. (т.1, л.д.129). Однако, как указывает истец, предыдущее заключение от 20.06.2005г. было положительное (т.1, л.д. 131).

Истец ссылается на то, что заключением экспертной комиссии, созданной распоряжением руководителя Департамента образования г. Москвы от 29.10.2010г. № 1476Р, в выдаче лицензии истцу было отказано. В связи с тем, что помещения гимназии не соответствуют строительным и санитарно-гигиеническим нормам, находятся в приспособленных помещениях, гимназией не выполняются требования, предусмотренные п. 2.8. СанПиН 2.4.2.1178-02. на основании указанного заключения приказом Департамента образования г. Москвы № 2097 Л от 31.12.2010г. истцу было отказано в выдаче лицензии на право ведения образовательной деятельности, в связи с несоответствием лицензионным требованиям и условиям. (т.2, л.д. 1-7).

И на основании Приказа Департамента образования г. Москвы от 26.07.2011г. № 1156 Л принято решение об отказе истцу в выдачи лицензии, в связи с отсутствием у истца положительного заключения о соответствии условий для проведения образовательного процесса требованиям пожарной безопасности. (т.2, л.д. 8-9).

Истец указывает на то, что 07.07.2011г. Департамент имущества города Москвы направил истцу уведомление об отказе от договора аренды, в связи с истечением 31.03.2010г. срока действия договора аренды и прекращением его действия в течение трехмесячного срока с момента отправления настоящего уведомления. (т.2, л.д. 10).

Истец, в обоснование заявленных исковых требований указывает на то, что недостатки, указанные в заключении экспертной комиссии, являются неустранимыми, следовательно, поскольку данное помещение было передано истцу в аренду от Департамента имущества города Москвы, то данные недостатки должны быть устранены Департаментом как собственником помещения. И Департамент имущества города Москвы не может начислять арендную плату, в связи с несоответствием предоставленного в аренду под образовательные цели помещения аренды.

Ответчики в удовлетворении исковых требований возражают, по доводам, изложенным в письменных возражениях на иск, просят в иске отказать.

Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные доказательства, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в связи со следующим.

Как усматривается из материалов дела, между истцом и Центральным окружным управлением Московского Департамента образования был заключен договор о сотрудничестве № Ф-143 от 01.02.1993г., в соответствии с которым стороны осуществляют взаимодействие в целях совершенствования системы образования в г. Москве (л.д.19-21).

На основании указанного договора истец получил в долгосрочную аренду отдельно стоящее здание бывшего детского сада № 1487 площадью 770,4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Большая Садовая ул., д. 4, стр. 1. (л.д. 22-23).

На основании постановления Моссовета и Мосгориполкома 116-1805 от 08.10.1990г. нежилое помещение, расположенное по адресу <...> передано учебному заведению «Гуманитарная гимназия» (бывшее наименование истца), был подписан договор аренды № Ф-143 от 05.04.1993г. и акт осмотра помещений от 05.04.1993г. Однако Управление МБ РФ по г. Москве и Московской области в нарушение Постановления Правительства г. Москвы № 520 от 14.07.1992г. «О возвращении органам образования здания по адресу: ФИО5 ул., д. 4, стр. 1» не возвратило вышеуказанное здание, и в мая 1993 года здание было передано в федеральную собственность.

До августа 1995г. истец осуществлял образовательную деятельность в помещении я/с № 1122 Государственного предприятия связи «Московский почтамт» по адресу: <...>.

В связи с закрытием на капитальный ремонт я/с № 1122 Государственного предприятия связи «Московский почтамт» с 15 августа 1995г. ЦОУ ДО г. Москвы предоставило истцу часть помещения я/с 652 по адресу: <...>, в соответствии с договором аренды нежилого имущества, находящегося в собственности г. Москвы № 1-413/96 от 14.05.1996г., № 216-и/ц-49 от 30.09.1996г., дополнением № 1 от 24.04.1995г. и договором № 1-1357/97 от 11.11.1997г. со сроком аренды до 16.08.1999г. (т.1, л.д. 30-50).

16.09.1998г. Распоряжением № 55 Центрального окружного Управления Московского комитета образования было разрешено разместить истца в помещении по адресу: ул. Большая Бронная, д. 8, стр. 1 и использовать помещение для организации учебного процесса (т.1, л.д.57). Договор на аренду указанного нежилого помещения был подписан между Департаментом государственного и муниципального имущества г. Москвы (арендодатель), Центральным окружным управлением Московского комитета образования (балансодержатель) и истцом 01.11.1999г. (т.1, л.д.65).

16.07.1999г. сторонами был составлен и подписан акт о техническом состоянии арендуемого объекта, в заключении которого указано, что наземной части помещения требуется ремонт с заменой сантехнического оборудования и коммуникаций, полов, дверей, ремонт отопительной системы, укрепление стен, потолков, дверных проемов с последующим косметическим ремонтом; в подвальной части помещения требуется очистка помещения, дезинфекция и капитальный ремонт (т.1, л.д.76-77).

02.07.2004г. между Департаментом имущества г. Москвы и истцом был заключен договор аренды нежилого помещения № 1-665/04, находящегося в собственности г. Москвы, расположенного по адресу: <...>.

Со сроком действия с 01.07.2004г. по 31.05.2005г. (т.1, л.д.78-91).

24.08.2005г. между сторонами был заключен договор аренды №1-672/05, по которому стороны согласовали, что арендодатель (ДИГМ) сдает, а истец (арендатор) принимает в аренду нежилой объект, общей площадью 364,20 кв.м., расположенный по адресу: <...>. Нежилой объект передается истцу (арендатору) для использования в целях под образовательные цели. (т.1, л.д.98-103). Договор заключен с учетом дополнительного соглашения к договору аренды от 24.08.2005г. (т.1, л.д. 120-121).

Срок действия договора аренды с 01.04.2005г. по 31.03.2010г. (п.2.1. договора). Договор аренды прошел государственную регистрацию 15.05.2006г., что подтверждается регистрационной записью на договоре.

08.05.2008г. истцу выдано предписание Роспотребнадзора по г. Москве об устранении выявленных нарушений в помещении по адресу: <...> санитарных норм и правил в срок до 01.09.2008г. (т.1., л.д. 123).

31.12.2010г. Приказом Департамента образования г. Москвы № 2097Л истцу было отказано в выдаче лицензии на право ведения образовательной деятельности, в связи с несоответствием лицензионным требованиям и условиям образовательного процесса. (т.2, л.д. 1-7).

26.07.2011г. Приказом Департамента образования г. Москвы №1156Л принято решение об отказе истцу в выдачи лицензии, в связи с отсутствием у истца положительного заключения о соответствии условий для проведения образовательного процесса требованиям пожарной безопасности. (т.2, л.д. 8-9).

Доводы истца, изложенные в исковом заявлении, судом отклоняются как необоснованные, в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

07.07.2011г. Департамент имущества города Москвы направил в адрес истца уведомление об отказе от договора аренды №1-672/05 от 24.08.2005г., в связи с истечением 31.03.2010г. срока действия договора. (т.2, л.д. 10).

Таким образом, договор аренды №1-672/05 от 24.08.2005г. между сторонами прекращен в порядке ст. 610 ГК РФ с 21.10.2011г.

В силу п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Следовательно, истец в настоящее время, какими-либо правами на спорный объект аренды не обладает и не является каким-либо полномочным лицом, владеющим спорным арендованным имуществом, в связи с чем, требования заявлены не полномочным лицом в отношении спорного объекта недвижимости к ДИГМ, и не могут быть удовлетворены судом.

Согласно ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. Т.е. лицо, обратившееся в суд с иском, обязано доказать факт нарушения ответчиком его законных прав и интересов.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных прав и законных интересов.

В ст. 12 ГК РФ установлено, что защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными данной статьей, либо иными предусмотренными законом способами.

Исходя из указанных норм права, следует, что защита нарушенных прав и законных интересов осуществляется с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

Однако, ни действующими нормами Гражданского законодательства РФ ни иными закона не предусмотрены такие способы защиты:

- как отказ от возражений, изложенных в уведомлении от 07.07.2011г. за № 01-11/003593 об отказе от договора аренды № 1-672/05 от 24.08.2005г. и в не расторжении договора аренды, с последующим возобновление договора на неопределенный срок к Департаменту имущества г. Москвы.

Таким образом, требования истца к ДИГМ об отказе от возражений, изложенных в уведомлении от 07.07.2011г. за № 01-11/003593 об отказе от договора аренды № 1-672/05 от 24.08.2005г. и в не расторжении договора аренды, с возобновлением договора на неопределенный срок удовлетворению не подлежат.

Требование истца об освобождении истца от уплаты арендной платы по договору аренды № 1-672/05 от 24.08.2005г. за период с 01.02.2011г. по настоящее время, в связи с несоответствием предоставленного в аренду под образовательные цели помещения лицензионным требованиям не подлежат удовлетворению, в связи со следующим.

В разделе 3 договора аренды № 1-672/05 от 24.08.2005г. стороны согласовали порядок передачи имущества в аренду. И истец документально не подтвердил, что при принятии помещения в аренду у истца имелись какие-либо претензии к арендуемому помещению.

В п.5.2.2. договора согласовано, что в случае проведения капитального ремонта объекта арендатором (истцом) за счет собственных средств, с согласия собственника арендная плата уменьшается на величину фактической стоимости (полностью или части) затрат на капитальный ремонт.

В связи с чем, истец при принятии помещения в аренду знал о наличии состояния арендованного помещения и условиями договора стороны не согласовали о том, что помещения передаются в аренду истцу в соответствии лицензионными требованиями.

Как указано выше и что не оспаривалось истцом, истец знал о полученных отрицательных предписаниях в арендуемых помещениях, однако, из материалов дела не усматривается о намерениях истца в освобождении истцом арендуемого объекта с 01.02.2011г.

Более того, истцом не представлено доказательств о надлежащем освобождении с 01.02.2011г. нежилого арендованного помещения и его освобождении от имущества истца.

В связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания для освобождения истца от уплаты арендной платы по договору аренды № 1-672/05 от 24.08.2005г. с 01.02.2011г. по настоящее время.

Требование истца о не начислении арендной платы в период устранения недостатков, до момента возобновления уставной деятельности не подлежит удовлетворению, поскольку договором аренды установлена обязанность арендатора уплачивать, арендную плату в определенном размере в определенный срок и исполнение данной обязанности обусловлено фактической передачей объекта аренды в пользование арендатору.

Из содержания нормы ст. 606 ГК РФ, следует, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, в силу существа договора аренды, с учетом требований норм Гражданского законодательства обязательства по договору аренды являются встречными по отношению арендатора к арендодателю, а именно обязательства арендодателя по предоставлению арендатору имущества в пользование является встречным к обязательству арендатора по внесению платы за пользование объектом аренды.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 4, 8, 11, 12, 307, 309, 310, 606, 614, 622 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 4, 49, 65, 66, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Взыскать с Негосударственного образовательного частного учреждения средней общеобразовательной школы «Гуманитарная гимназия «Альтаир» (ОГРН <***>) в доход федерального бюджета расходы по уплате госпошлины по иску в размере 10.000 (десять тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья: Г.С. Александрова