Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Бизнесресурс" к Обществу с ограниченной ответственностью "РТ-Капитал", ООО «МБ23» о признании незаконными действий организатора торгов по проведению открытого аукциона, извещение №BNKOA00005109; о признании недействительными торгов и заключенного между ООО «РТ-КАПИТАЛ» и ООО «МБ 23» договора купли-продажи объектов недвижимости по адресу: <...>, стр.4, стр.5; о возложении обязанности на ООО «РТ-КАПИТАЛ» соблюсти порядок, предусмотренный п.3.11. Инвестиционного договора от 17 октября 2016г. и предложить ООО «Бизнес-ресурс» путем направления безотзывной оферты в течение 30 (тридцати) дней с даты вступления решения суда в законную силу о выкупе Объектов недвижимости (100 % долей) ответчика в Объекте по стоимости не менее, чем определенной отчетом о рыночной стоимости Объектов недвижимости, подготовленного независимым оценщиком

при участии: от истца – ФИО1 по доверенности от 10.06.2021; от ответчиков: 1) ФИО2 по доверенности от 06.07.2021 №65-06; 2) ФИО3 по доверенности от 25.10.2021 № 9

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Бизнесресурс" (далее по тексту – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "РТ-Капитал" (далее – ответчик) о признании незаконными (нарушающими порядок проведения торгов действий) действий ответчика - организатора торгов по проведению с открытого аукциона, извещение №BNKOA00005109, признании недействительными торгов (аукциона), извещение № BNKOA00005109 и заключенного между ООО «РТ-КАПИТАЛ» и ООО «МБ23» договора купли-продажи объектов недвижимости по адресу: <...>, стр.4, стр.5, возложении на ООО «РТ-КАПИТАЛ» обязанности соблюдения порядка, предусмотренный п.3.11. Инвестиционного договора от 17 октября 2016г. и предложить ООО «Бизнес-ресурс» путем направления безотзывной оферты в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу о выкупе Объектов недвижимости (100 % долей) ответчика в Объекте по стоимости не менее чем определенной отчетом о рыночной стоимости Объектов недвижимости, подготовленного независимым оценщиком, а именно в отношении объектов недвижимости: земельный участок площадью 2058 кв.м, адрес: <...>, кадастровый номер: 77:01:0001098:50, земельный участок площадью 101 кв.м, адрес: <...>, стр 4, кадастровый (или условный) номер: 77:01:0001098:51, земельный участок площадью 109 кв.м, адрес: <...>, кадастровый (или условный) номер: 77:01:0001098:52, здание площадью 10 426,5 кв.м., этажность: 8, г том числе подземных, Адрес: <...>., кадастровый номер: 77.31:0001098:1073, здание, площадью: 68,9 кв.м, этажность: 2, адрес: <...>, Кадастровый номер: 77:01:0001098:1071, здание, площадью 144,5 кв.м, этажность: 2, адрес: <...>, кадастровый номер: 77:01:0001098:1072.

Протокольным определением от 20.09.2021 судом в порядке ст. 46 АПК РФ к участию в деле в качестве соответчика было привлечено Общество с ограниченной ответственностью «МБ23».

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования по доводам, изложенным в исковом заявлении и письменных пояснениях.

Ответчики возражали против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзывах на заявление и возражениях на письменные пояснения истца.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из искового заявления, 17 октября 2016г. между ООО "РТ-Сторительные технологии" и ООО «БизнесРесурс» был заключен инвестиционный договор от 17.10.2016 б/н на проектирование, реконструкцию существующих зданий с приспособлением под гостиницу и ввод объекта в эксплуатацию в отношении здания, расположенного по адресу: <...>, стр.4, стр. 5 (далее - Инвестиционный договор).

Впоследствии, объекты недвижимости на основании распоряжения Госкорпорации «Ростех» были переданы в собственность ООО «РТ-Капитал» и все права и обязательства по Инвестиционному договору также перешли к ответчику (с заменой стороны по Инвестиционному договору).

Как указывает истец, ответчик (ООО «РТ-Капитал») является собственником участков и существующих на них объектов недвижимого имущества по адресу: <...> (далее именуемые – Объекты недвижимости), а именно: земельный участок площадью 2058 кв.м, адрес: <...>, кадастровый номер: 77:01:0001098:50, земельный участок площадью 101 кв.м, адрес: <...>, стр 4, кадастровый (или условный) номер: 77:01:0001098:51, земельный участок площадью 109 кв.м, адрес: <...>, кадастровый (или условный) номер: 77:01:0001098:52, здание площадью 10 426,5 кв.м., этажность: 8, г том числе подземных, адрес: <...>., кадастровый номер: 77.31:0001098:1073, здание, площадью: 68,9 кв.м, этажность: 2, адрес: <...>, кадастровый номер: 77:01:0001098:1071, здание, площадью 144,5 кв.м, этажность: 2, адрес: <...>, кадастровый номер: 77:01:0001098:1072.

Между тем, как указывает истец, в соответствии с п. 3.3. Инвестиционного договора истец и ответчик (ООО «РТ-Капитал») достигли соглашения о том, что после завершения реализации проекта ООО «РТ-Капитал» передает в собственность ООО «Бизнес-ресурс» долю (площади) в Объекте в размере 60 % (Шестьдесят процентов) от Общей площади Объекта: доля (площади) в Объекте в размере 40 % (Сорок процентов) от Общей площади Объекта является собственностью Ответчика.

При этом, как указывает истец, из буквального толкования положений Инвестиционного договора следует, что доли, распределяемые между сторонами, выражались не в формировании по результатам проекта общедолевой собственности в порядке гл. 16 ГК РФ «Общая собственность», а путем передачи в собственность Инвестора конкретных площадей, предварительно определенных в Приложении №2 «Протокол распределения площадей». Таким образом, по результатам реализации проекта, ООО «Бизнес ресурс» приобретает право собственности на объект недвижимости в соответствии с указанным выше Протоколом распределения площадей.

Согласно п. 1.2. Инвестиционного контракта Объекты недвижимости гарантируют имущественные права Инвестора по Инвестиционному контракту.

До момента завершения проекта и реализации обязательств Сторон по Инвестиционному договору, как указывает истец, следовательно, до момента распределения площадей, ответчик (ООО «РТ-Капитал») являлся бы собственником Объектов недвижимости (обладал бы 100% долей в Объектах недвижимости).

Однако истец указывает на то, что в конце мая 2021 г. он узнал о проведенных ответчиком (ООО «РТ-Капитал») торгах на электронной площадке www.etprf.ru в отношении Объектов недвижимости по извещению №BNKOA00005109, по результатам которых ответчиком был составлен протокол № 02П от 19 мая 2021г. об итогах продажи посредством публичного предложения в электронной форме недвижимого имущества, находящегося в собственности Общества с ограниченной ответственностью «РТ-Капитал», которым победителем торгов признано ООО «МБ 23», с которым впоследствии ООО «РТ-Капитал» был заключен договор купли-продажи Объектов недвижимости.

Между тем, как указывает истец, проведенные торги и заключенный по их результатам договор купли-продажи нарушают законные права Истца в силу следующего.

В соответствии с п.3.11. Инвестиционного договора императивно предусмотрено, что истец имеет приоритетное право выкупа доли/части доли ответчика (ООО «РТ-Капитал») в Объекте по стоимости не менее, чем определенной отчетом о рыночной стоимости доли/части доли ответчика (ООО «РТ-Капитал») в Объекте, подготовленного независимым оценщиком по запросу ответчика (ООО «РТ-Капитал»).

Таким образом, истец сообщает, что он обладал и обладает приоритетным правом выкупа объектов недвижимости (долей в объектах недвижимости) перед любыми третьими лицами, следовательно, он вправе в случае, если ему не было предложено в первоочередном порядке осуществить выкуп по стоимости, определенной отчетом независимого оценщика, в связи с нарушением порядка реализации объекта недвижимости, требовать признания торгов, а также заключенной сделки (договор) недействительными.

Истец обращает внимание суда на то, что Инвестиционным договором предусмотрено именно приоритетное право выкупа, под которым, с учетом буквального толкования Инвестиционного договора является исключительное право истца на выкуп объектов недвижимости по рыночной стоимости до выставления их на торги и до предложения Объектов недвижимости третьими лицам. Пунктом 3.11. Инвестиционного договора было предусмотрено, что только в случае непринятия истцом решения о выкупе доли/части доли по предложенной ответчиком цене в течение 60 календарных дней после получения инвестором от ответчика (ООО «РТ-Капитал»), соответствующего уведомления в письменном виде об условиях продажи, ответчик (ООО «РТ-Капитал») имеет право распорядиться своей долей/частью доли, по собственному усмотрению, в том числе выставить принадлежащую ему долю/часть доли в объекте на торги.

Таким образом, по мнению истца, из буквального толкования Инвестиционного договора следует, что ответчиком нарушен порядок выставления на торги 100% долей принадлежащих ООО «РТ-Капитал» в Объекте, в частности не соблюден порядок предложения 100% долей истцу, что является по пункту 3.11. Инвестиционного договора обязательным условием, предшествующим проведению торгов и представляет собой существенное нарушение прав и законных интересов истца.

Более того, истец сообщает, что заявлял о своем приоритетном праве выкупа, а именно 12.09.2019г. обратился в ответчику (ООО «РТ-Капитал») с заявлением (исх. №26/09) о возможности продажи объектов недвижимости Инвестору, тем самым заявив о своем праве в порядке предусмотренном п.3.11. Инвестиционного договора, однако, ответчик (ООО «РТ-Капитал») в нарушение п.3.11. Инвестиционного договора в адрес Инвестора-истца не направил никаких предложений о выкупе 100 процентов долей в Объекте по рыночной стоимости до объявления торгов.

Учитывая закрепленное договором приоритетнее право выкупа Объектов недвижимости, по мнению истца, ответчик (ООО РТ-Капитал») с учетом положений ст. 209 ГК РФ не имел права распоряжаться Объектами недвижимости до реализации/нереализации приоритетного права выкупа Объектов недвижимости истцом. При этом, по мнению истца, ответчик (ООО «РТ-Капитал»), заключая Инвестиционный договор, принял на себя обязательство соблюсти порядок выставления на торги 100% долей в Объекте только при условии нереализации истцом приоритетного права выкупа. До реализации приоритетного права выкупа Истцом, Ответчик (ООО «РТ-Капитал») не имел права выставлять принадлежащую ему долю (Объекты недвижимости) на торги.

Исходя из изложенных выше обстоятельств, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В силу ч. 4 ст. 447 ГК РФ торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Согласно чч. 1, 2 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Согласно п. 70 Постановления Верховного суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» с иском в суд о признании публичных торгов недействительными может обратиться любое заинтересованное лицо (пункт 1 статьи 449, часть 1 статьи 449.1 ГК РФ). В частности, такими лицами могут быть: участники торгов; лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения; стороны исполнительного производства; судебный пристав-исполнитель; иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов.

Согласно п. 71 вышеуказанного Постановления нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Между тем, как следует из материалов дела, 17.10.2016 между ООО «РТ-Капитал» (правопредшественник - ООО «РТ-Строительные технологии») и ООО «БизнесРесурс» заключен Инвестиционный договор, предусматривающий реализацию инвестиционного проекта по проектированию, реконструкции с приспособлением существующих зданий, расположенных на земельном участке по адресу: <...>,4,5 под гостиницу.

В соответствии с п. 1.2 и 1.3 Инвестиционного договора ООО «РТ-Капитал» является собственником зданий и земельных участков в отношении которых осуществляется реализация инвестиционного проекта.

При этом, под Объектом (Инвестиционным объектом/Зданиями) в соответствии с п. 1.5 Инвестиционного договора понимается торгово-административный комплекс, СОЗДАВАЕМЫЙ по адресу: <...>, стр. 4, стр. 5, а также необходимые инженерные сети и сооружения, реконструкция которых будет осуществлена в соответствии с Проектом и настоящим Договором.

Согласно п. 2.3 Инвестиционного договора Сторона 2 (Истец) за счет собственных и (или) привлеченных средств обязуется произвести реконструкцию существующих зданий в срок до 17 июля 2022 года, результатом реализации инвестиционного проекта является ввод объекта в эксплуатацию и оформление имущественных прав Сторон по Инвестиционному договору.

Пунктом 2.5. Инвестиционного договора установлено, что порядок распределения долей Сторон в Объекте в связи с участием в Проекте приведены в ст. 3 договора, где буквально указано, что после завершения реализации объекта Сторона 1 передает в собственность Стороне 2 долю в Объекте в размере 60% от Общей площади Объекта ( п. 3.3.). Доля в Объекте в размере 40% от Общей площади Объекта является собственностью Стороны 2.; после реализации проекта доли Сторон в Объекте, исключая право пользования земельным участком, которое будет установлено и оформлено после государственной регистрации права на недвижимое имущество, уточняются по экспликациям и техническим паспортам, выдаваемым ФГУП «Ростехинвентаризация» (п. 3.7); оформление имущественных прав Сторон по результатам реализации настоящего Договора с учетом всех дополнительных соглашений производится в установленном порядке после сдачи Объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по Договору на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта.

Таким образом, суд соглашается с ответчиком и считает, что применительно к правилам о толковании договора (ст. 431 ГК РФ) под долей Стороны в Объекте следует понимать долю в созданном в результате реализации Инвестиционного проекта комплексе, а не в существующих зданиях, только подлежащих реконструкции, как ошибочно полагает истец, и не в земельных участках, которые, тем более, как следует из текста Инвестиционного договора, не входят в состав Инвестиционного объекта.

Кроме того, согласно п. 4.1 Инвестиционного договора реализация инвестиционного проекта осуществляется в три этапа.

Пунктом 4.1.5 предусмотрено, что окончанием первого этапа является дата оформления разрешения на производство строительных работ/работ по реконструкции объекта. Продолжительность этапа (с учетом продления Дополнительным соглашением № 4 от 27.10.2020) составляет 50 месяцев с момента подписания Инвестиционного договора, то есть до 17.12.2020.

Инвестиционный проект согласно п. 4.3 Инвестиционного договора завершается вводом объекта в эксплуатацию и оформлением имущественных прав Сторон по Инвестиционному договору.

Между тем, как указывают ответчики, до настоящего времени разрешение на производство строительных работ/работ по реконструкции объекта истцом не получено, то есть в нарушение установленных сроков истцом не выполнен даже первый этап инвестиционного проекта. Данные доводы ответчиков истцом документально не опровергнуты.

В соответствии с п. 3.11 Инвестиционного договора, на который ссылается истец как обоснование наличия у него преимущественного права покупки доли, ООО «БизнесРесурс» имеет приоритетное право выкупа доли/части доли ООО «РТ-Капитал» в объекте по стоимости, не менее чем определенной отчетом о рыночной стоимости доли/части доли ООО «РТ-Капитал» в объекте, подготовленном независимым оценщиком по запросу ООО «РТ-Капитал». В случае непринятия ООО «БизнесРесурс» решения о выкупе доли/части доли ООО «РТ-Капитал» по предложенной ООО «РТ-Капитал» цене в течение 60 календарных дней после получения соответствующего уведомления в письменном виде об условиях продажи, ООО «РТ-Капитал» вправе распорядиться своей долей по собственному усмотрению.

Вместе с тем, в п. 3.3 Инвестиционного договора предусмотрено распределение долей участников инвестиционного проекта после завершения проекта.

В то же время, в соответствии с п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее Постановление № 54) суды при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, должны разрешать их по нормам о соответствующем виде договора (купля-продажа, подряд, простое товарищество).

Пунктом 11.2 Инвестиционного договора Стороны (истец и Ответчик (ООО «РТ-Капитал»)) предусмотрели неприменение к отношениям сторон норм главы 37 (подряд) ГК РФ и ст. 1041 ГК РФ о простом товариществе.

Таким образом, правоотношения Сторон в рамках Инвестиционного договора должны оцениваться судом как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (п.4 Постановления № 54).

Правоотношения сторон в отношении инвестиционных договоров регулируются Федеральным законом от 25.02.99 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимую недвижимость вне зависимости от вариантов квалификации инвестиционного договора.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности) по правилам п.2 ст.223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации (п.4 Постановление № 54).

В то же время, судом установлено, что в данных ЕГРН не содержится сведений о регистрации права собственности истца на спорные объекты недвижимости.

В соответствии с п.1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Из содержания статьи 250 ГК РФ следует, что она распространяется на случаи, когда собственник имеет правомочие распорядиться своей долей. Указанная статья неприменима к договору купли-продажи имущества, не находящегося в долевой собственности. Аналогичное толкование указанной нормы содержится в Определении ВС РФ от 19 июля 2016 г. N18-КГ16-51 и Постановлении Президиума Верховного Суда РФ от 17.11.2004 N 19пв-04.

Согласно данным ЕГРН общая собственность на спорные объекты в пользу истца также не зарегистрирована.

Поскольку истец не обладает правом общей долевой собственности на здания и земельные участки, являющиеся предметом оспариваемого договора купли-продажи, реализованные ответчиком (ООО «РТ-Капитал») на торгах, поэтому он не вправе претендовать на преимущественное право выкупа данного имущества применительно к ст. 250 ГК РФ.

Из изложенного также следует, что право истца на преимущественное право выкупа доли Ответчика может быть реализовано только после выдела доли, то есть после подписания сторонами Акта о результатах реализации инвестиционного проекта и оформления прав собственности.

Однако, как указано выше, поскольку истцом инвестиционный проект не реализован, то право собственности на долю в объектах недвижимости и, как следствие, преимущественное право приобретения доли ответчика (ООО «РТ-КАПИТАЛ»), ввиду ее отсутствия, у истца не возникло.

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1, ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, из системного толкования условий договора и вышеуказанных норм права следует, что возникновение преимущественного права приобретения доли в объекте возможно только после формирования таких долей в результате реализации инвестиционного проекта.

При этом условия п. 3.11 Инвестиционного договора предусматривают преимущественное право приобретения доли в объекте, а не всего объекта.

Также суд учитывает, что отсутствие у истца права общей собственности не оспаривается истцом и подтверждается непосредственно в тексте искового заявления, поскольку общество просит обязать направить оферту на приобретение 100% долей ответчика (ООО «РТ-Капитал»), то есть в отсутствие общей собственности на объект, что не допустимо.

Таким образом, указание истца на наличие у него преимущественного права покупки доли на основании п. 3.11 Инвестиционного договора, при отсутствии у ООО «БизнесРесурс» регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости, свидетельствует о неверном толковании истцом норм материального права.

Доводы истца о возможности применения положений ст. 250 ГК РФ к спорным отношениям отклоняются судом, поскольку не основаны на законе.

При этом суд отмечает, что имущественный интерес истца как стороны Инвестиционного договора заключается в надлежащем исполнении его сторонами своих обязательств по реализации Инвестиционного проекта и оформлении имущественных прав на созданный в результате такой реализации объект недвижимого имущества в пропорции, предусмотренной договором.

Существенным условием оспариваемых торгов и заключаемого по их результатам договора купли-продажи недвижимого имущества было условие об обременении отчуждаемых объектов недвижимости Инвестиционным договором с обязательством победителя аукциона/покупателя заключить с его сторонами Соглашение о перемене лица в Инвестиционном договоре от 17 октября 2016г.

Письмом от 28.10.2020г. № 28/011 истец выразил свое согласие на передачу лицу, признанному победителем торгов (то есть новому собственнику недвижимого имущества) прав и обязанностей Ответчика ООО «РТ-Капитал» по Инвестиционному договору в полном объеме и на условиях проекта Соглашения о перемене лиц в обязательстве.

Следовательно, с учетом, данного обстоятельства, проведение торгов и заключение оспариваемого договора купли-продажи объектов недвижимости никак не влияет на объем и характер прав и обязанностей Истца по Инвестиционному контракту, поэтому Истец не может быть признан лицом, заинтересованным в признании их недействительными по смыслу п.1 и 2 ст. 449 ГК РФ.

Таким образом, основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, поскольку гражданские права и интересы истца, как стороны Инвестиционного договора от 17 октября 2016 года не нарушены.

Также суд соглашается с доводами ответчиков в части того, что оспариваемые торги и заключенный по их результатам договор купли-продажи объектов недвижимости не нарушают права истца как участника инвестиционного проекта, поскольку договор купли-продажи и конкурсная документация предусматривали обязательство покупателя подписать соглашение о перемене лиц в обязательстве по Инвестиционному договору, согласованное с истцом.

Судом установлено, что в соответствии с п. 2.10 Документации по продаже посредством публичного предложения в электронной форме недвижимого имущества, находящегося в собственности общества с ограниченной ответственностью «РТ-Капитал», размещенной на сайте электронной торговой площадки по адресу: http://sale.etprf.ru/Notification/Edityid/7330 (далее по тексту - «конкурсная документация) Победитель продажи или Единственный участник (Покупатель) обязуется заключить Соглашение о перемене лица в обязательстве по Инвестиционному договору от 17 октября 2016 года в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество, указанное в п.1.1. Документации по продаже.

В соответствии с п. 1.5 Договора купли-продажи с ООО «МБ 23» (победитель торгов) Покупатель обязан в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности и иных прав на Недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости подписать Соглашение о перемене лица в обязательстве по Инвестиционному договору от 17октября 2016 (Приложение № 2 к Договору).

При этом суд учитывает, что, как указано выше, письмом от 28.10.2020г. № 28/011 истец выразил свое согласие на передачу лицу, признанному победителем торгов по продаже объектов недвижимости прав и обязанностей ООО «РТ-Капитал» по Инвестиционному договору в полном объеме и на условиях проекта Соглашения о перемене лиц в обязательстве, которое размещено в составе конкурсной документации на сайте http://sale.etprf.ru/.

Учитывая изложенное, довод о том, что Истец узнал о проводимых торгах только в конце мая не соответствует действительности.

Таким образом, оспариваемые торги и заключенный по их результатам договор с 000 «МБ 23» не нарушает права Истца, поскольку Инвестиционный договор сохраняет свое действие, перевод прав и обязанностей по договору согласован с ООО «БизнесРесурс», в том числе в части перевода обеспечительного платежа в пользу покупателя с даты подписания соответствующего соглашения.

Также в ходе рассмотрения дела судом установлено, что в соответствии с протоколом № 02П об итогах торгов от 19.05.2021 в оспариваемых торгах принимали участие следующие лица: ООО «АБ Девелопмент Центр», предложившее цену 1 765 873 821,05 руб., ООО «ЮНИО ГРУПП», предложившее цену 1 845 873 821,05 руб. и 000 «МБ 23», предложившее наибольшую цену 1 865 873 821,05 руб.

Между тем, согласно данным ЕГРЮЛ единственным участником и генеральным директором ООО «ЮНИО ГРУПП», являющегося следующим участником торгов по цене предложения за победителем торгов, является ФИО4. Он же является непосредственным участником ООО «БизнесРесурс» и генеральным директором мажоритарного участника ООО «БизнесРесурс» с долей 99,9% - ООО «КОМПАНИЯ А.В.А.», то есть полностью контролирует деятельность Истца.

Как указывает ООО «БизнесРесурс» в исковом заявлении, он выражал свое намерение/коммерческий интерес приобрести объект, однако, как следует из материалов дела, данное намерение было реализовано через участие в торгах аффилированной с истцом компанией, а не в связи с наличием приоритетного права на приобретение объекта.

Вышеуказанные обстоятельства в совокупности подтверждают, что предъявление настоящего иска имеет своей целью срыв итогов проведения конкурентных процедур для обеспечения заключения договора с аффилированным истцу лицом в ущерб интересам ответчиков, что недопустимо по смыслу ст. 10 ГК РФ и является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Таким образом, суд считает, что оспариваемые торги проведены в соответствии с требованиями законодательства и конкурсной документацией и не нарушают прав и законных интересов Истца.

При этом ООО «БизнесРесурс» не доказано наличие оснований для признания торгов недействительными, как и сделки, заключенной по результатам торгов.

Довод Истца о наличии различий в понятиях «преимущественное право приобретения доли» и «приоритетное право приобретения доли» отклоняется судом, как несостоятельный, так как основан на неверном толковании норм права, условий Инвестиционного договора и семантики данных понятий, из которой следует идентичность значения слов «приоритет» и «преимущество».

В юридической литературе дается понятие правового приоритета, согласно которому это разновидность преимущественного права как способа реализации особой правовой процедуры по первоочередному, предпочтительному получению благ, реализации прав и законных интересов.

В журнале «Вестник гражданского права» (от 2020 года, № 4) дано определение преимущественному праву, согласно которому оно представляет собой основанное на законе субъективное гражданское право, содержание которого заключается в обеспеченной и прямо предусмотренной законом возможности приоритетного по отношению к третьим лицам права на совершение управомоченным лицом сделок по своему усмотрению.

Таким образом, приоритет - это подвидовое понятие, разновидность более широкого явления - преимущественного права. Приоритет выступает формой и средством реализации преимущественного права.

Следовательно, приоритетное право приобретения доли в объекте, предусмотренное п. 3.11 Инвестиционного договора, идентично преимущественному праву, предусмотренному ст. 250 ГК РФ.

Более того, по мнению суда, разделение данных понятий истцом имеет своей целью обход законно установленного порядка применения нормы ст. 250 ГК РФ исключительно к объектам, находящимся в долевой собственности, что подтверждает отсутствие приоритетного (преимущественного) права истца на приобретение доли в Объекте.

Системное толкование условий Инвестиционного договора также опровергает довод истца о возникновении у него преимущественного (приоритетного) права приобретения объектов недвижимости до завершения инвестиционного проекта, что подтверждается нижеследующим.

Из толкования пункта 3.11 Инвестиционного договора во взаимосвязи с пп. 1.2, 1.5, 3.1 условий Инвестиционного договора предусмотрено приоритетное право приобретения именно доли в Объекте, а не принадлежащих ответчику (ООО «РТ-Капитал») зданий и земельных участков, являющихся инвестиционным взносом (п. 1.12). Приоритетное право приобретения объектов недвижимости, принадлежащих ООО «РТ-Капитал», Инвестиционным договором не предусмотрено.

Иной подход означал бы возникновение у истца необоснованных преимуществ до внесения им инвестиционного взноса, предусмотренного п. 3.1 Инвестиционного договора.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости (п. 2 ст. 6 ГК РФ).

Понятие «приоритетное право» приобретения доли в объекте недвижимости законодательством не предусмотрено. Однако буквальное толкование, порядок реализации приоритетного права выкупа доли аналогичен порядку реализации преимущественного права выкупа доли, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, что свидетельствует о том, что приоритетное (преимущественное) право может возникнуть не ранее срока завершения инвестиционного проекта и оформления права собственности на реконструированный Объект.

Следовательно, как было указано выше, право Истца на приоритетное право выкупа доли Ответчика (ООО «РТ-Капитал») может быть реализовано только после выдела доли, то есть после подписания сторонами Акта о результатах реализации инвестиционного проекта и оформления прав собственности. Поскольку Истцом инвестиционный проект не реализован, то право собственности на долю в объектах недвижимости и, как следствие, преимущественное право приобретения доли Ответчика, ввиду ее отсутствия, у Истца не возникло.

Доводы Истца о распространении приоритетного права выкупа на объекты недвижимости, принадлежащие Ответчику (ООО «РТ-Капитал») отклоняются судом, как несостоятельные по следующим основаниям.

Как указано выше, право собственности на объекты недвижимости, являющиеся инвестиционным взносом Ответчика (ООО «РТ-Капитал»), принадлежали исключительно ООО «РТ-Капитал», которое было вправе распорядиться данным имуществом по своему усмотрению до завершения инвестиционного проекта (п. 1.2,1.5,3.3 и 11.2 Инвестиционного договора).

При этом при продаже данных объектов не происходит изъятие объекта из инвестиционного проекта, а происходит перемена лиц в обязательстве (глава 24 ГК РФ).

Истец утверждает, что им было направлено предложение о выкупе объектов недвижимости непосредственно на ООО «БизнесРесурс» в порядке п. 3.11 Инвестиционного договора.

Однако, как следует из материалов дела, уведомление истца от 12.09.2019 не содержало информации о реализации им приоритетного права, предусмотренного п. 3.11 Инвестиционного договора. В качестве обоснования целесообразности продажи объекта указана задержка сроков реализации инвестиционного проекта.

Довод истца о том, что ООО «РТ-Капитал» не выразило своей позиции по данному вопросу и не заявило каких-либо возражений, противоречит фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Так, из материалов дела следует, что 14.09.2020 ООО «РТ-Капитал», действуя добросовестно, направило уведомление № 3517-03-05 о намерении организовать торги с предложением дать согласие на перемену лиц в Инвестиционном договоре на победителя торгов с приложением проекта соответствующего соглашения.

Письмом от 28.10.2020 исх. № 28/011 000 «БизнесРесурс» в ответ на письмо ответчика (ООО «РТ-Капитал») выразило свое согласие на передачу лицу, признанному победителем торгов по продаже объектов недвижимости прав и обязанностей ООО «РТ-Капитал» по Инвестиционному договору в полном объеме и на условиях проекта Соглашения о перемене лиц в обязательстве, которое размещено в составе конкурсной документации на сайте http://sale.etprf.ru/. Более того, Истец указал, что обязуется подписать соответствующее соглашение с победителем торгов.

Таким образом, утверждение ООО «БизнесРесурс» о намерении приобрести объекты недвижимости именно в свою пользу и о неосведомленности Истца о проводимых торгах противоречат материалам дела, поскольку имеется письменное подтверждение уведомления Истца о проводимых торгах и его непосредственном согласии на замену стороны в Инвестиционном договоре на победителя торгов.

Доводы истца о несоответствии торгов нормам ст.ст. 447-449 ГК РФ отклоняются судом, так как истцом не представлено доказательства нарушения ООО «РТ-Капитал» норм законодательства по организации и проведению торгов, в том числе норм о приоритетном праве выкупа доли, ввиду отсутствия таких норм, на что ссылается истец в своих пояснениях.

Таким образом, оспариваемые торги и заключенный по их результатам договор с ООО «МБ 23» не нарушает права Истца, поскольку Инвестиционный договор сохраняет свое действие, перевод прав и обязанностей по договору согласован с ООО «БизнесРесурс», в том числе в части перевода обеспечительного платежа в пользу покупателя с даты подписания соответствующего соглашения.

ООО «БизнесРесурс» не доказано наличие оснований для признания торгов недействительными, как и сделки, заключенной по результатам торгов.

При этом доводы Истца о не относимости факта нарушения сроков реализации инвестиционного проекта к предмету настоящего спора отклоняются судом, как несостоятельные ввиду того, что утверждение ООО «РТ-Капитал» относительно сроков реализации проекта обосновывает несостоятельность доводов Истца о возникновении приоритетного права выкупа объектов недвижимости, поскольку до завершения инвестиционного проекта право собственности на долю у Истца не возникает, как не возникает и приоритетного права выкупа объектов.

При этом суд учитывает, что ООО «РТ-Капитал» представлены ссылки на пункты Инвестиционного договора о сроках завершения проекта с подтверждением факта невыполнения со стороны Истца обязательств по реконструкции Объекта, что свидетельствует об отсутствии долевой собственности и какого-либо приоритетного (преимущественного) права выкупа доли.

Кроме того, как следует из материалов дела, по результатам проведения оспариваемых торгов ООО «МБ 23» заключило с ООО «РТ-Капитал» договор купли-продажи имущества № РТК-88-21 от 21 мая 2021 г., во исполнение условий которого ООО «МБ 23» оплатило ООО «РТ-Капитал» цену имущества в размере 1 865 873 821,05 руб., а ООО «РТ-Капитал» в свою очередь передало ООО «МБ 23» имущество, что подтверждается платежными поручениями № 6 от 24.06.2021 и № 3 от 13.05.2021, копии которых имеются в материалах дела.

Также, как следует из материалов дела, право собственности на спорные объекты недвижимости зарегистрировано за ООО «МБ 23» в ЕГРН 06 июля 2021 года, что подтверждается представленными ответчиком (ООО «МБ 23») в материалы дела выписками из ЕГРН.

Суд учитывает, что как следует из материалов дела, покупатель (ООО «МБ-23») и продавец (ООО «РТ-Капитал») подписали Соглашение о перемене лица в обязательстве по Инвестиционному договору от 17 октября 2016 года в установленные Договором сроки и направили его в адрес истца 15 июля 2021 года, однако, как указывают ответчики, истец до сегодняшнего дня уклоняется от его подписания.

При указанных обстоятельствах, избранный заявителем способ защиты не приводит к восстановлению его субъективных прав, а материальный интерес заявителя к обжалуемым торгам и заключенному по их результатам договору имеет абстрактный характер, так как имеется неопределенность в сфере правовых интересов Заявителя, устранение которой возможно в случае удовлетворения заявленных требований, а как следует из правового смысла части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обращение с иском в суд должно иметь своей целью восстановление нарушенных прав.

Судом проверены все доводы истца, но они не могут служить основанием для удовлетворения заявленных требований, так как основаны на неверном толковании положений законодательства и не подтверждают факт нарушения прав истца оспариваемыми торгами и заключенным на основании них договором купли-продажи имущества № РТК-88-21 от 21 мая 2021 г.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения иска не имеется.

Расходы по госпошлине в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на истца.

Руководствуясь ст.ст. 12, 447, 449 ГК РФ, ст. 4, 65, 71, 75, 110, 167-170, 176 АПК РФ

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ: А.Б. Полякова