Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «Управляющая компания «Капитал-Траст-Инвест», ФИО1 паевым инвестиционным рентным фондом «Казанский рентный инвестиционный фонд»

к Департаменту городского имущества города Москвы

о признании незаконным решения об отказе в предоставлении государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве» в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:07:0019001:1010, расположенный по адресу: <...>, оформленный письмом исх. № 33-5-47568/17-(0)-1 от 12.04.2017 г.

В судебном заседании приняли участие:От заявителя: ФИО2 дов. № 37/16 от 23 ноября 2016 г.

УСТАНОВИЛ:

ООО «Управляющая компания «Капитал-Траст-Инвест», ФИО1 паевым инвестиционным рентным фондом «Казанский рентный инвестиционный фонд» (далее – заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы о признании незаконным решения об отказе в предоставлении государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве», в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:07:0019001:1010, расположенного по адресу: <...>, оформленного письмом исх. № 33-5-47568/17-(0)-1 от 12.04.2017 г.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении, указав на незаконность и необоснованность оспариваемого отказа, на нарушением им прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

От заинтересованного лица поступили письменные пояснения, в которых оно просило в удовлетворении заявленных требований отказать, указав, что оспариваемое ненормативный правовой акт принят в пределах полномочий, предоставленных Департаменту, оспариваемое решение является законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.1 ст.198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу ч.5 ст.200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, владельцам инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда «Казанский рентный инвестиционный фонд» (далее по тексту - Фонд) на праве общей долевой собственности принадлежит жилой дом, общей площадью 2325,5 кв.м, находящийся по адресу <...> (свидетельство о государственной регистрации права собственности 77 AM 644038 от 01.07.2010 г.).

Указанный жилой дом расположен на земельном участке, общей площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером 77:07:0019001:1010, расположенный по адресу: <...> (далее - Земельный участок).

До 24 ноября 2016 года доверительным управляющим Фонда было Акционерное общество "Управляющая компания "АС Менеджмент".

В соответствии с Договором о передаче прав и обязанностей б/н от «03» октября 2016 г, а также со вступившими 25.11.2016 в силу изменениями и дополнениями в Правила доверительного управления Закрытым паевым инвестиционным рентным фондом «Казанский рентный инвестиционный фонд» (зарегистрированы Центральным Банком Российской Федерации за № 1177-58229397-21 от «10» ноября 2016 года) все права и обязанности управляющей компании в отношении Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда «Казанский рентный инвестиционный фонд» (далее - Фонд) с 25.11.2016 года перешли от АО "УК "АС Менеджмент" к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Капитал-Траст-Инвест» (лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами № 21-000-1-00613 от 18 ноября 2008 года, выдана Федеральной службой по финансовым рынкам бессрочно).

Жилой дом общей площадью 2325,5 кв.м, находящийся по адресу <...>, входящий в состав Фонда, был передан ООО "УК "Капитал-Траст-Инвест" согласно передаточному акту № 183 от 28.11.2016 к договору о передачи прав и обязанностей от 03.10.2016г.

На момент смены управляющей компании и передачи жилого дома, Земельный участок был в аренде у АО "УК "АС Менеджмент" на основании заключенного с Департаментом земельных ресурсов города Москвы (правопредшественник Департамента городского имущества города Москвы) Договора аренды земельного участка предоставляемого правообладателю зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке № М-07-037995 от 23.08.2012 года (далее - Договор аренды) в целях эксплуатации жилого дома. Срок действия Договора аренды до 14.02.2023 г (п.2.1. Договора аренды). Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Москве 17.09.2012 за № регистрации 77-77-14/031/2012-730.

Постановлением Правительства Москвы от 15 мая 2012г. № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» утвержден Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка» (далее по тексту - Регламент).

Согласно п. 1.5. Регламента с 1 августа 2015 г. прием запросов на предоставление государственной услуги от юридических лиц, зарегистрированных на территории Российской Федерации, осуществляется только в электронной форме с использованием Портала (Портала государственных и муниципальных услуг (функций) города Москвы).

Как новая управляющая компания и правопреемник (силу закона) старой управляющей компании ООО "УК "Капитал-Траст-Инвест" ФИО1 инвестиционным рентным фондом "Казанский рентный инвестиционный фонд" обратилось в Департамент городского имущества города Москвы за оказанием государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве" в части изменений данных об Арендаторе (заявление № 0002063 от 27.03.2017 подано через портал государственных услуг).

Письмом №33-5-47568/17-(0)-1 от 12.04.2017г. (далее - Письмо ДГИ от 12.04.17) Департамент городского имущества г. Москвы (далее - ДГИ) сообщил об отказе в предоставлении государственной услуги по причине наличие акта уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта недвижимости.

Не согласившись с оспариваемым отказом в предоставлении услуги незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, заявитель обратился в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Судом проверено и установлено, что срок обжалования, установленный частью 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

В соответствии с п. 1 ст. 5 Федерального закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" при получении государственных услуг заявители имеют право на получение государственной услуги своевременно и в соответствии со стандартом предоставления государственной услуги.

В соответствии с п. 1.1 Положения о Департаменте городского имущества г. Москвы, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 г. N 99-ПП (далее Положение), Департамент городского имущества г. Москвы является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы (за исключением жилых помещений), земельными участками, находящимися на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, приватизации имущества города Москвы, выполнения полномочий собственника в отношении имущества города Москвы, использования, охраны и учета земель на территории города Москвы; предоставление государственных услуг в сфере имущественно-земельных отношений.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 29 ноября 2001 г. № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» (далее по тексту - Закон об инвестиционных фондах) инвестиционный фонд - находящийся в собственности акционерного общества либо в общей долевой собственности физических и юридических лиц имущественный комплекс, пользование и распоряжение которым осуществляются управляющей компанией исключительно в интересах акционеров этого акционерного общества или учредителей доверительного управления.

Согласно ст. 10 Закона об инвестиционных фондах паевой инвестиционный фонд - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителем (учредителями) доверительного управления с условием объединения этого имущества с имуществом иных учредителей доверительного управления, и из имущества, полученного в процессе такого управления, доля в праве собственности на которое удостоверяется ценной бумагой, выдаваемой управляющей компанией. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом.

В соответствии с п. 3 ст. 11 Закона об инвестиционных фондах управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества. Управляющая компания вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом.

В соответствии с п. 4 ст. 11 Закона об инвестиционных фондах управляющая компания совершает сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У." и указано название паевого инвестиционного фонда.

В соответствии с п. 2.10.1.8. Регламента основанием для отказа в предоставлении государственной услуги является наличие составленного Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы акта о подтверждении факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка и (или) акта о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта недвижимости на земельном участке.

Как указано в Письме ДГИ от 12.04.17 "На земельном участке расположен трехэтажный жилой дом с кадастровым номером 77:07:0019001:1909, общей площадью 2325,5 кв.м, имеющий адрес: <...>. Здание находится в общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев - Закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский рентный инвестиционный фонд"...(запись в ЕГРПот 01.07.2010№77-77-20/002/2010-251).

В рамках взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельного участка в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 №819-ПП Госинспекцией по недвижимости была проведено обследование вышеуказанного земельного участка.

В результате проведенного обследования Госинспекцией по недвижимости составлен акт о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта от 24.05.2016 №9070681 и рапорт о результатах обследования объекта недвижимости от 24.05.2016№9070681.

На основании изложенного и п. 2.10.1.8 Административного регламента, принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги ".

Указанные в письме документы (акт Госинспекции по недвижимости от 24.05.2016 №9070681 и рапорт о результатах обследования объекта недвижимости от 24.05.2016 № 9070681) в адрес ООО «Управляющая компания «Капитал-Траст-Инвест», ФИО1 паевым инвестиционным рентным фондом «Казанский рентный инвестиционный фонд» не представлялись.

Исходя из Письма ДГИ от 12.04.17г., незаконно размещенным объектом Госинспекция по недвижимости как раз и считает расположенный на земельном участке жилой дом.

Вместе с тем, Департаментом не учтено то обстоятельство, что Договор аренды был заключен во исполнение распоряжения Департамента земельных ресурсов города Москвы № 2377-07 ДЗР от 27.06.2012 "О предоставлении закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "АС Менеджмент" в аренду земельного участка по адресу: <...> (Западный административный округ города Москвы)" в п.1 которого указано: "Предоставить в аренду закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "АС Менеджмент", являющемуся доверительным управляющим закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский рентный инвестиционный фонд, владельцы инвестиционных паев которого имеют в общей долевой собственности объект недвижимого имущества общей площадью 2 325,5 кв.м по адресу: <...> (..., запись в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.07.2010 №77-77-20/002/2010-251), земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 77:07:0019001.1010 площадью 1500 кв.м по адресу: <...> в границах согласно кадастровому паспорту земельного участка (приложение) для целей эксплуатации жилого дома сроком до 14 февраля 2013 года."

Таким образом, Договор аренды изначально заключался в целях эксплуатации жилого дома, который Госинспекция по недвижимости считает "незаконно размещенным".

При этом право собственности на жилой дом зарегистрировано в установленном порядке и в судебном порядке не оспорено. Жилой дом так же не признан самовольной постройкой на основании ст. 222 ГК РФ.

Таким образом, ссылка на указанный акт, а, соответственно и на пункт 2.10.1.8. Регламента, является необоснованной.

По своей юридической природе, как считает заявитель, передачу прав и обязанностей от одной управляющей компании к другой управляющей компании можно приравнять к купли-продажи недвижимого имущества.

В силу законодательства об инвестиционных фондах управляющая компания осуществляет пользование и распоряжение имуществом, входящим в Фонд (ст. 1 Закона об инвестиционных фондах), путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества (п. 3 ст. 11 Закона об инвестиционных фондах). Таким образом, именно управляющая компания выполняет в отношении имущества Фонда все правомочия собственника (владение, пользование и распоряжение).

При передаче прав и обязанностей управляющей компании в Едином реестре прав на недвижимое имущество в Росреестре изменяется не правообладатель (им были и остаются владельцы инвестиционных паев Фонда), а данные об обременении в виде доверительного управления.

Поэтому к данной ситуации по аналогии можно применить нормы, регулирующие куплю-продажу, а именно правила ст. 552 Гражданского кодекса РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как указано в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с ч.1 ст.35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу указанных норм покупатель здания вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Таким образом новая управляющая компания вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок на котором расположены входящие в состав Фонда жилые дома с момента регистрации в Управлении Росреестра по Москве обременения в виде доверительного управления на ООО "УК "Капитал-Траст-Инвест".

Согласно выписке из ЕГРН от 21.12.2016 года обременение в виде доверительного управления в пользу ООО "УК "Капитал-Траст-Инвест" было зарегистрировано 09.12.2016 года за регистрационным №77-77/007-77/007/012/2016-1291/2.

Заявитель после государственной регистрации изменений, связанных с переходом прав и обязанностей от одной управляющей компании к другой перехода права собственности на Здание и перехода права аренды Земельного участка к нему на основании закона, 27.03.2017 подал в ДГИ в электронном виде заявление о предоставлении ему государственной услуги "Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве", в котором просил изменить сторону (арендатора) в Договоре аренды Земельного участка на себя. К заявлению были приложены все документы, необходимые для предоставления данное услуги.

Кроме того, принимая во внимание положения вышеуказанной нормы права, Заявитель, являясь добросовестным арендатором Земельного участка, начал оплачивать арендную плату по Договору аренды Земельного участка с даты регистрации в Росреестре обременения в виде доверительного управления и продолжал это делать несмотря на отказ Департамента в оформлении дополнительного соглашения, изменяющего сторону (арендатора) в договоре аренды Земельного участка на Заявителя.

Письмом № 33-5-47568/17-(0)-1 от 12.04.2017г. ДГИ сообщил об отказе в предоставлении государственной услуги со ссылкой на п. 2.10.1.8. Регламента, согласно которому основанием для отказа в предоставлении государственной услуги является наличие составленного Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы акта о подтверждении факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка и (или) акта о подтверждении факта наличия незаконно размещенного объекта недвижимости на земельном участке.

Вместе с тем, ни федеральным законом, ни иными нормативными правовыми актами не предусмотрено такое основание отказа, как указанное в п. 2.10.1.8 Регламента. Статьей 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ прямо предусмотрен порядок перехода прав на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости.

Таким образом, учитывая наличие возникшего в силу закона права Заявителя на оформление арендных отношений путем замены арендатора в Договоре аренды, пункт 2.10.1.8 Регламента не подлежит применению, поскольку его применение к данной ситуации противоречит ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ.

В связи с изложенным суд приходит к выводу о незаконности решения Департамента городского имущества города Москвы об отказе в предоставлении государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве» в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:07:0019001:1010, расположенный по адресу: <...>, оформленный письмом исх. № 33-5-47568/17-(0)-1 от 12.04.2017 г.

В соответствии с ч.2 ст.201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Учитывая изложенное, требования заявителя являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявителя в силу пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, исходя из заявленных обществом требований, суд полагает возможным обязать Департамента городского имущества города Москвы в течение месяца со дня вступления решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем оказания обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Капитал-Траст-Инвест» ФИО1 паевым инвестиционным фондом «Казанский рентный инвестиционный фонд» государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве» и выдать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № М-07-037995 от 23.08.2012 года в части изменения стороны (арендатора) по указанному договору.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не влечет за собой освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со статьей 110 Кодекса. Данная позиция соответствует разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» (абзац третий пункта 21).

Руководствуясь ст.ст.65, 4, 69, 71, 75, 110, 167-170, 176, 198, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Департамента городского имущества города Москвы об отказе в предоставлении государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве» в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:07:0019001:1010, расположенного по адресу: <...>, оформленное письмом исх. № 33-5-47568/17-(0)-1 от 12.04.2017 г.

Обязать Департамент городского имущества города Москвы в течение месяца со дня вступления решения в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем оказания обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Капитал-Траст-Инвест» ФИО1 паевым инвестиционным фондом «Казанский рентный инвестиционный фонд» государственной услуги «Выдача дополнительного соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в городе Москве» и выдать дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № М-07-037995 от 23.08.2012 года в части изменения стороны (арендатора) по указанному договору.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО «Управляющая компания «Капитал-Траст-Инвест» ФИО1 паевым инвестиционным рентным фондом «Казанский рентный инвестиционный фонд» расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Л.А. Дранко