Гражданский кодекс часть 1

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

ответчик:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РАЗВИТИЕ" (107370, МОСКВА ГОРОД, 4-Я ГРАЖДАНСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 36, ЭТ/ПОМ/КОМ 1/XXIV/3, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 22.04.2019, ИНН: <***>)

О взыскании 37 669 руб. 88 коп. штрафа по договору аренды № 00-00473/20 от 15.07.2020

Встречный иск ООО "РАЗВИТИЕ" к ДГИ г. Москвы о взыскании 261 836 руб. 00 коп., задолженности.

в судебное заседание явились:

от истца – ФИО2 дов. №33-Д-1374/20 от 18.12.2020г.

от ответчика – ФИО3 дов. №2АС/21 от 10.08.2021г.

У С Т А Н О В И Л:

Иск заявлен о взыскании 37 669 руб. 88 коп. штрафа по договору аренды № 00-00473/20 от 15.07.2020

Определением от 09.08.2021 принят к рассмотрению встречный иск ООО "РАЗВИТИЕ" к ДГИ г. Москвы о взыскании 261 836 руб. 00 коп. задолженности, из них:

- расходы, понесенные на устранение недостатков в переданном по договору аренды имуществе в размере 37843 руб. 35 коп.;

- расходы на уплаченную арендную плату в размере 188374 руб. 38 коп.;

- расходы на оплаченные коммунальные услуги в размере 35618 руб. 33 коп.;

В судебном заседании истец первоначальные исковые требования поддерживал.

Ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск, поддерживал встречный иск.

Истец возражал против удовлетворения встречного иска.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что первоначальные и встречные исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Между Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель) и ООО «РАЗВИТИЕ» (Арендатор) заключен договор аренды от 15.07.2020 № 00-00473/20 (далее - Договор) нежилого помещения площадью 31.10 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Срок действия договора установлен с 17.06.2020 по 17.06.2030.

Данное помещение является собственностью города Москвы, право собственности прошло процедуру государственной регистрации, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.05.2017 сделана запись регистрации № 77:03:0001011:6165-77/012/2017-1.

В соответствии с п. 5.5.6 Договора аренды арендатор обязан оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги, заключив соответствующие договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг не позднее трех месяцев с даты подписания акта приема-передачи Объекта аренды, а также не позднее 01 апреля каждого последующего года в течении всего срока действия Договора.

Согласно п. 5.5.8 Договора арендатор обязан направлять в адрес Департамента копии договоров на коммунальные и эксплуатационные услуги в течении месяца с момента их заключения.

Истец ссылается на то, что ООО «РАЗВИТИЕ» вышеназванные договоры в срок, регламентированный условиями договора в Департамент, не направило.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 7.14 договора, в случае непредставления Арендатором договоров с организациями-поставщиками коммунальных и эксплуатационных услуг в срок, превышающий четыре месяца с даты подписания акта приема-передачи имущества, арендатор обязан уплатить Арендодателю неустойку (штраф) в размере 20% от годовой арендной платы.

Акт приема (передачи) нежилого помещения (здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы был подписан 17.06.2020.

Претензиями от 18.03.2021 № 33-6-124994/21-(0)-1, 33-6-124994/21-(0)-2 Департамент предложил арендатору оплатить неустойку (штраф) предусмотренную пунктом 7.14 Договора в размере 37 669 руб. 88 коп. и предоставить вышеуказанные договоры в течение 30 дней с момента направления претензии.

Истец ссылается на то, что до настоящего времени денежные средства на счет Департамента городского имущества города Москвы ответчик не перечислил и факт представления ранее вышеуказанных договоров не подтвердил, в связи с чем Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с настоящим иском.

Во встречном иске ответчик указывает на то, что распоряжением Правительства Москвы Департамента городского имущества города Москвы от 06 декабря 2019 года № 48992 был объявлен аукцион на право заключения договора аренды нежилого помещения по адресу 107370, Москва г, ул. 4-я Гражданская, д. 36. Согласно п.2 Распоряжения объект нежилого фонда свободен от обременении и пригоден к эксплуатации на основании акта осмотра от 17.10.2019 г.

Помещение общей площадью 31,10 кв.м., расположенное по адресу: 107370, Москва г, ул. 4-я Гражданская, д. 36, пом. XXIV, комн. 1-5 было выставлено на электронную торговую площадку. Адрес электронной площадки в сети "Интернет» http://utp.sberbank-ast.ru/AP; Тип процедуры Аукцион (аренда); Номер процедуры SBR012-1912260041; Дата и время окончания подачи заявок на участие 22.05.2020 15:00; Дата и время начала торговой сессии 28.05.2020 13:00.

28 мая 2020 г. по условиям аукциона на основании протокола торгов победителем электронного аукциона на право заключение договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 107370, Москва г, ул. 4-я Гражданская ул, д. 36, пом. XXIV, комн. 1-5, было признано ООО «РАЗВИТИЕ».

По условиям аукциона победитель был обязан уплатить арендную плату за год аренды за вычетом суммы задатка списанного со счета электронной площадки в пользу арендодателя и оплаченную истцом на расчетный счет электронной площадки, платежное поручение № 10 от 15/05/2020г.

02 июня 2020г. на основании выставленного счета ООО «РАЗВИТИЕ» доплатило сумму в размере 118 374 руб. 38 копеек (платежное поручение № 13 от 02.06.2020г.) до размера годовой арендной платы, таким образом, выполнив все требования Департамента и в соответствии с условиями аукциона.

15.07.2020г. помещение по адресу 107370, Москва г, ул. 4-я Гражданская ул, д. 36, пом. XXIV, комн. 1 -5, было передано по акту приема-передачи нежилого помещения на основании договора аренды № 00-00473/20 от 15.07.2020г.

03 августа 2020г. ООО «РАЗВИТИЕ» заключило договор №277/20 с ГБУ «Жилищник района Богородское», копию договора ООО «РАЗВИТИЕ» предоставило через единое окно приема документов в Департамент.

Ответчик (истец по встречному иску) указывает на то, что Договор с ресурсоснабжающей организацией не был заключен своевременно ввиду того, что в лотовой документации при выставлении объекта нежилого фонда на торги были указаны неверные сведения: в справке БТИ в разделе «СОСТОЯНИЕ ОБЪЕКТА» указано: «электроснабжение 220в», однако 30 сентября 2020 года в ПАО Россети Московский регион принято обращение ООО «Развитие» на изменение регистрационных данных получателя электроэнергии для последующего заключения договора арендатора с электроснабжающей организаций и в связи со сменой арендатора - регистрационный номер заявки ЛК-20-1213094- со статусом Одобрение запроса на изменение регистрационных данных. После подачи заявки выяснилось, что отсутствует присоединение к электросетям полностью и необходимо провести обследование до линии разграничения балансовой принадлежности электросетей.

28.10 2020 г. по заявке ООО «РАЗВИТИЕ» в личном кабинете ПАО Россети (И-20-00-147085/903. Запрос информации получен ответ, что для оформления документов о технологическом присоединении рекомендуем Вам подать заявку на переоформление (восстановление) документов. Оператор: ROSSETIMR 29.10.2020 ЛК-20-1255484. Статус заявки - Одобрение заявки. Заявка истца была принята. Все поля заполнены корректно. Однако при отсутствии документов о реальном состоянии электроснабжении ООО «РАЗВИТИЕ» было предложено направить заявку не на восстановление документов, а на увеличение мощности.

Исходящим из ПАО "Россети Московский регион" за № МС-20-114-51598(158823/ 104/МС) от 06.11.2020 был дан ответ на заявку, в котором Абоненту ГБУ «Жилищник района Богородское» необходимо обратиться в ПАО «Россети Московский регион» с заявлением о переоформлении документов о технологическом присоединении с предоставлением сведений о субабонентах (предоставляются документы о выделении нагрузки и права на объект субабонента), а также сведений и документов в соответствии с п.62 Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии.

После получения письма от ГБУ «Жилищник района Богородское» о выделении мощности арендатору (субабоненту), рассмотрев заявку ООО «РАЗВИТИЕ» и проведя выездную проверку состояния присоединения к электроснабжению ПАО «Россети Московский регион» 06.11.2020 г. дало следующие разъяснения по порядку присоединения арендуемого нежилого помещения к электросетям:

-электроснабжение и приборы учета в арендуемом истцом помещении отсутствуют;

-арендуемое ООО «РАЗВИТИЕ» помещение входит в состав технологически присоединенного объекта жилого дома;

-арендуемое ООО «РАЗВИТИЕ» нежилое помещение запитано к сетям ПАО МОЭСК опосредовано, от сети вводного устройства, балансодержателем которого является ГБУ«Жилищник района Богородское».

Для получения электроснабжения ООО «РАЗВИТИЕ» ответчиком была подана очередная заявка от 03.12.2020 г. № У-И-21-00-321920/ЭУ. Заявка на услуги энергоснабжения (Нежилое помещение в многоквартирном жилом доме,107370, Москва г, ул. 4-я Гражданская ул, д. 36, пом. XXIV КОМНАТА 3).

Исходящим от ПАО "Россети Московский регион" № И-20-00-201632/103/МС от 03.12.2020 г. ООО «РАЗВИТИЕ» направлены условия типового договора на присоединение и выставлен счет №ТП-190989 от 07.12.2020г в размере 12 604 руб. 99 коп., счет оплачен ПП №66 от 08.12.2020г.

Исходящим № МС-20-303- 34351(201632) от 07.12.2020 г. ПАО "Россети Московский регион" направило ООО «РАЗВИТИЕ» подписанные со своей стороны технические условия и инструкцию.

На основании полученной инструкции о присоединении к сетям электроснабжения, ООО "Развитие" заключило договор с ПАО "Россети Московский регион" Счет-договор № У-ЭУ-21-300-6681(321920)/ ДУ от 06.04.2021г. для проведения мероприятий по присоединению к электроснабжению, однако ГБУ «Жилищник района Богородское» стало препятствовать к доступу электриков в подвальное помещение для прокладки кабеля и присоединения к электросетям.

ООО «Развитие» обратилось в Штаб по защите бизнеса, возглавляемого Мэром города Москвы (далее штаб) с жалобой на ГБУ «Жилищник района Богородское».

После предоставления доступа в подвальное помещение и проведения мероприятий по присоединению к электросетям ПАО «Россети Московский регион» на основании Счет-договора № У-ЭУ-21-300-6681(321920)/ ДУ от 06.04.2021г. определило места установки, схем подключения и метрологических характеристик систем учета от 1 до 2 точек учета по договору.

Ответчик (истец по встречному иску) указывает на то, что 07 июля 2021 г. ПАО «Россети Московский регион» провело мероприятия по присоединению к электросетям, установило счетчик и подписало Акт № УРУЭ/2/402 от 07.07.2021 г. о проведении присоединения к электросетям. В настоящее время договор на электроснабжение передан в МОЭСК на подписание и выставление счета. Истец за проделанную работу уплатил денежные средства в размере 21 238 руб. 36 коп. (платежное поручение №37 от ''28" мая 2021г. на основании счета-договора №У-ЭУ-21-300-7166(703442)/ДУ от 17.05.2021г.

Ответчик (истец по встречному иску) ссылается на то, что затратив больше года на проведение электроснабжения и потратив денежные средства в размере 37843 руб. 35 коп. только 07 июля 2021 г получил возможность использовать помещение по назначению. До этого момента и в связи с отсутствием электроснабжения отсутствовала возможность произвести замену труб, сделать ремонт помещения, установить новую дверь, пандус, почтовый ящик, вывеску, разместить сотрудников, провести интернет и начать осуществлять деятельность интернет-магазина по торговле косметикой.

Ответчик также указывает, что с учетом сведений БТИ был уверен, что в установленный договором аренды срок сможет заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями в предусмотренный п. 5.5.6. договора срок, однако 06.11.2020 из ответа ПАО «Россети Московский регион» узнал, что электроснабжение в арендуемом помещении отсутствует и нужно производить технологическое присоединение.

Ответчик (истец по встречному иску) со ссылкой на ст. 611, 612 ГК РФ указывает на то, что Департаментом не были оговорены недостатки при заключении договора аренды, также они не были заранее известны арендатору. Обнаружить такие недостатки смогла лишь ресурсоснабжающая организация (ПАО «Россети Московский регион») в результате проведения обследования и они не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В связи с изложенным ООО «Развитие» просит взыскать с Департамента:

- расходы на уплаченную арендную плату в размере 188374 руб. 38 коп.;

- расходы на оплаченные коммунальные услуги в размере 35618 руб. 33 коп.;

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд исходит из того, что заявленная Департаментом неустойка является, по сути, мерой ответственности за допущенные ООО «Развитие» нарушения.

Однако, проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что ответчик предпринял все зависящие от него меры для надлежащего исполнения возложенных на него обязательств по договору аренды и неисполнение возложенных на ООО «Развитие» обязательств своевременно произошло не по вине ООО «Развитие». Таким образом, суд не усматривает необходимости привлечения ООО «Развитие» к ответственности и взыскания с него неустойки.

Между тем, Департамент, ссылаясь на наличие в помещении энергоснабжения, надлежащие доказательства, подтверждающие указанные доводы не представил, а согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

БТИ не является ресурсоснабжающей организацией, в связи с чем не может подтвердить наличие или отсутствие энергоснабжения на объекте.

Ссылка на п. 4 акта приема-передачи от 17.06.2020, согласно которого все инженерные конструкции, коммуникации, оборудование, находящиеся в нежилом помещении и передаваемые вместе с ним, являющиеся его неотъемлемой частью, находятся в исправном состоянии, исходя из его буквального толкования, не обоснована, принимая во внимание, что в указанном пункте ничего не говорится об энергоснабжении.

Вместо с тем, документами энергоснабжающей организации подтверждается (ПАО «Россети Московский регион») необходимость осуществления технологического присоединения.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходит из того, что в соответствии с п. 5.5.5 Договора Арендатор обязан ежемесячно нести расходы на управление многоквартирным домом, по содержанию и ремонту общего имущества в доме в размере, пропорциональном доле арендуемой площади в общей площади здания.

В соответствии с п. 5.5.6 Договора Арендатор обязан оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги, заключив соответствующие договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг не позднее трех месяцев с даты подписания акта приема-передачи Объекта аренды, а также не позднее 01 апреля каждого последующего года в течении всего срока действия Договора.

Арендатор самостоятельно, за счет собственных средств в установленном порядке заключает договор с энергоснабжающей организацией на присоединение энергетических мощностей и выполняет все необходимые технические мероприятия по энерго и ресурсосбережению, подключению энергоносителей и подведению водоснабжения к нежилому помещению.

В соответствии с п. 5.5.11 Договора Арендатор обязан содержать Объект аренды в исправности и соответствующем состоянии до его передачи Арендодателю.

В соответствии с п. 5.5.12 Договора Арендатор обязан за свой счет осуществлять текущий ремонт Объекта аренды. Самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем Объекта аренды: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.

Таким образом, доводы ООО «РАЗВИТИЕ» о том, что Департамент должен возместить расходы на оплаченные коммунальные услуги, а также на присоединение к электросети, консультацию Россети, модернизацию узла учета в сети являются несостоятельными, принимая во внимание, что в договоре стороны договорились о том, что указанные расходы относятся на ответчика (истца по встречному иску).

Также ООО «РАЗВИТИЕ» заявлено требование о взыскании с Департамента расходов по оплате арендной платы за период с 15.07.2020 по 07.07.2021 в связи с невозможностью использования помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

В соответствии с п. 2 указанной статьи Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Департамент ссылается на то, что обращений о невозможности использования нежилого помещения по назначению от ООО «РАЗВИТИЕ» не поступало, доказательств иного в материалы дела не представлено, при этом отсутствие или наличие энергоснабжения при должной осмотрительности могло быть обнаружено ООО «РАЗВИТИЕ» при приемке помещения.

Ссылка ООО «РАЗВИТИЕ» на то, что акт приема-передачи им был подписан формально, без осмотра помещения, не может быть признана судом обоснованной, принимая во внимание предпринимательские риски, связанные с ненадлежащим исполнением возложенных по договору обязательств и не отражением в акте указанных обстоятельств, а также учитывая п.3.2 договора, согласно которого на момент подписания акта приема-передачи Арендатор подтверждает, что надлежащим образом идентифицировал и ознакомился с реальным состоянием Объекта аренды в результате осмотра, который осуществляется по адресу нахождения объекта нежилого фонда .С момента подписания акта приема-передачи Объекта аренды Арендодателем и Арендатором Объект аренды считается переданным, а обязательства по платежам возникшими.

Таким образом, суд не усматривает оснований для освобождения ответчика от оплаты арендной платы.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что отсутствуют основания для удовлетворения первоначальных и встречных исковых требований.

Госпошлина по делу распределяется между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 8, 12, 15, 309, 329, 330, 393, 606, 612 ГК РФ, ст. ст. 9, 65, 68, 71, 75, 110, 167-170 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в предусмотренные законом сроки.

Судья Ламонова Т.А.