Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в судебном заседании делопо иску Департамента городского имущества города Москвы (125009, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата гос. рег. 08.02.2003)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Бюро 2001 год" (117049, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, дата гос. рег. 30.09.2002)

о взыскании 6 953 352 руб., 12 коп.,

в заседании приняли участие:

от истца: ФИО1 по доверенности 28.12.2017 г. № 33-Д-1366/17

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 30.08.2017 г.

У С Т А Н О В И Л:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Бюро 2001 год" о взыскании долга в размере 6 359 176 руб. 88 коп., неустойки в размере 594 175 руб. руб. 24 коп., ссылаясь на нарушение ответчиком обязательств по договору аренды от 23.01.2004 №01-00097/04, положений ст.ст. 309, 310, 330, 614 ГК РФ.

Истец поддерживает исковые требования в соответствии с основаниями указанными в иске.

Ответчик по иску возражал, мотивы изложены в отзыве на иск.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения истца, возражения ответчика, оценив представленные доказательства в их совокупности, считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между истцом Департаментом городского имущества города Москвы (правопреемник Департамента имущества города Москвы, далее - Департамент) и ответчиком ООО «БЮРО 2001 ГОД» заключен договор аренды от 23.01.2004 № 01-00097/04 на нежилое помещение площадью 358,90 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Срок действия договора (п. 2.1) установлен с 01.01.2004 до 30.06.2015, по истечении указанного срока договор возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном ст. 621 ГК РФ.

Договор прошел государственную регистрацию 06.04.2004, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 77-01/41-244/2004-858.

Стороны пришли к соглашению о расторжении договора аренды от 23.01.2004 № 01-00097/04 на нежилое помещение площадью 358,90 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Договор считается расторгнутым с 18.03.2016, нежилое помещение передано по акту приема-передачи Департаменту.

Согласно иску, нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, площадью 358,90 кв.м является собственностью города Москвы.

Право собственности города Москвы прошло государственную регистрацию, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.02.2004 сделана запись регистрации № 77-01/41-244/2004-183.

Арендатор обязался оплачивать арендную плату ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца (п.п. 5.4.2, 6.1 договора аренды).

В соответствии со ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком в период действия договора аренды.

Согласно расчета истца, за период с июля 2014 года по март 2016 года, у ответчика перед истцом образовалась задолженность в размере 6 359 176 руб. 88 коп.

Ответчиком доказательств погашения задолженности по спорному договору перед истцом не представлено.

В связи с изложенным, требования истца о взыскании основного долга суд признает правомерными и обоснованными.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 7.1 договора аренды при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени по процентной ставке, равной одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца, с 06.08.2014 по 17.03.2016 размер пени составляет 594 175 руб. 24 коп,

Оснований для снижения неустойки (ст. 333 ГК РФ) не имеется, поскольку соответствующего заявления со стороны ответчика не поступило (абзац 2 пункта 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 декабря 2011 г. N 81).

Возражения ответчика, изложенные в отзыве на иск, суд отклоняет, в связи со следующим.

Суд отклоняет заявление ответчика о пропуске срока исковой давности в порядке
ст. 199 ГК РФ, ввиду следующего.

Согласно заявления ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, ходатайству задолженность подлежит взысканию с октября 2014.

Вместе с тем, Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 05.12.2016 № 33-6-81005/16 с указанием о наличии задолженности по арендной плате и пеням и просьбой устранить допущенные нарушения договора аренды в течении месячного срока. Департаментом соблюден обязательный претензионный порядок согласно п. 5 ст. 4 АПК РФ.

Исковое заявление Департамента к ООО «Бюро 2001 год» о взыскание задолженности за период с 01.07.2014 по 18.03.2016 в размере 6 953 352. 12 руб. было подано в Арбитражный суд города Москвы 12.07.2017.

Согласно п. 16 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норма Гражданского Кодекса РФ об исковой давности» согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Учитывая изложенное, срок исковой давности начинает исчисляться с 12.06.2014, и Департаментом не пропущен.

В связи с изложенным, суд отклоняет заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой данности.

Суд также отклоняет возражения ответчика относительно того, что согласно условиям договора аренды у Департамента нет правовых оснований в одностороннем порядке изменять ставку арендной платы.

Согласно п. 6.6. договора аренды от 23.01.2004 № 01-00097/04 в случае принятия Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы Стороны пришли к соглашению, что ставка считается измененной в одностороннем порядке. В этом случае Департамент заказным уведомлением извещает Арендатора, что такое изменение произошло.

Согласно п. 1 ст. 11 Закона г. Москвы от 26.12.2007 № 53 "Об имущественной казне города Москвы" объекты имущественной казны могут передаваться в аренду в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами города Москвы. Порядок передачи объектов имущественной казны в аренду устанавливается Правительством Москвы.

Пунктом 7 статьи 19 Закона г. Москвы от 26.11.2008 № 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве" предусмотрено, что порядок использования движимого и недвижимого имущества города Москвы, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в том числе на льготных условиях, устанавливается Правительством Москвы.

В соответствии со ст. 11 Закона г. Москвы от 20.12.2006 № 65 "О Правительстве Москвы" установлено, что Правительство Москвы в пределах своих полномочий устанавливает ставки арендной платы, других платежей за пользование недвижимым имуществом города Москвы.

Таким образом, Правительство Москвы как высший постоянно действующий коллегиальный исполнительный орган государственной власти города обладает достаточной компетенцией для принятия нормативно правовых актов, регулирующих арендные отношения имущества, принадлежащего городу.

Согласно ч. 1 ст. 19 Закона г. Москвы от 20.12.2006 № 65 "О Правительстве Москвы" правовые акты, имеющие нормативный характер, издаются в форме постановлений Правительства Москвы.

Постановления Правительства Москвы 25.12.2012 № 800-ПП и № 809-ПП устанавливают порядок предоставления объектов нежилого фонда, находящегося в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов.

Как следует из преамбулы постановлений Правительства Москвы от 25 декабря 2012 года № 800-ПП и № 809-ПП, данный нормативный правовой акт принят в целях реализации полномочий субъекта Российской Федерации города Москвы по управлению государственным имуществом города Москвы и предоставлению имущественной поддержки субъектам, арендующим объекты нежилого фонда имущественной казны города Москвы, в соответствии с требованиями Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Органы исполнительной власти города Москвы принимают меры для создания общих условий деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства.

К мерам для создания общих условий деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства относится предоставление субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, льгот по уплате налогов и сборов, направляемых в бюджет города Москвы, использование специальных налоговых режимов и установление льготных ставок арендной платы в порядке, предусмотренном федеральными законами и законами города Москвы (ч. 1. п. 4 ч. 2 ст. 11 Закона г. Москвы от 26.11.2008 г. № 60 "О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве" (далее Закон г. Москвы N 60).

Поддержка субъектам малого и среднего предпринимательства может предоставляться в форме имущественной поддержки (ч. 1 ст. 16 Закона № 209-ФЗ. п. 1 ч. 1 ст. 18 Закона г. Москвы № 60).

Оказание имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства осуществляется органами государственной власти, органами местного самоуправления в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества, в том числе земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, машин, механизмов, установок, транспортных средств, инвентаря, инструментов, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях в соответствии с федеральными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, региональными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, муниципальными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства (ч. 1 ст. 18 Закона № 209-ФЗ и ч. 1 ст. 19 Закона г. Москвы № 60).

Исходя из вышеизложенных норм права следует, что в настоящее время действующим законодательством установлено два порядка определения размера арендной платы: с применением рыночной ставки и льготной ставки.

Рыночная ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства, не имеющим права на имущественную поддержку, устанавливается на основании независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы.

Льготная ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства устанавливается Правительством Москвы на основании постановления № 809-ПП.

Согласно пункту 1 постановления Правительства Москвы № 809-ПП утвержден Перечень видов использования нежилых помещений, находящихся в казне города Москвы, и применяемых коэффициентов.

Пунктом 1(1) постановления Правительства Москвы № 809-ПП установлено, что порядок определения размера арендной платы, определенный приложением 1 к настоящему постановлению, применяется в отношении действующих и вновь оформляемых договоров аренды нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, за исключением договоров аренды, заключенных по результатам проведения торгов, а также договоров аренды, по которым применены фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые Правительством Москвы.

Для арендаторов предусмотрено установление различных арендных ставок: либо минимальная ставка арендной ставки, которая определена 3500 руб. за 1 кв. м (2013-2016 гг.), либо фиксированная ставка, либо ставка арендной платы, установленная на основании заключения независимого оценщика о рыночной величине годовой арендной платы с применением понижающего коэффициента.

В отдельную группу выделены субъекты малого предпринимательства (строка 5 приложения 1), для которых ставка арендной платы устанавливается Правительством Москвы на основании постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы".

В соответствии с пунктом 1.6.3 постановления Правительства Москвы от 29.06.2010 № 540-ПП "Об утверждении Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы" Правительство Москвы принимает решение об установлении регулируемых ставок арендной платы и мер государственной имущественной поддержки арендаторов.

Согласно пункту 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» изменение арендной платы в случае ее определения не в твердой сумме, а путем определения механизма ее исчисления, не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Изменение арендной платы в таком порядке не противоречит ст.ст. 450, 451, 614, 619, 654 ГК РФ, поскольку изменение арендной ставки зависит непосредственно от условий конкретного заключенного между сторонами договора, что согласуется с разъяснениями, приведенными в п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Согласно данному пункту, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Согласно упомянутым нормативным актам субъектам малого предпринимательства с 1 января 2014 предусмотрена имущественная поддержка в виде установления минимальной ставки арендной платы в размере 3500 руб. за кв. м m объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казн города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведение торгов (п. 1.1 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП).

Ответчик является арендатором помещений общей площадью 358, 90 кв.м.

Решение о наличии или отсутствии оснований для предоставления имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью свыше 300 кв.м., принимает Межведомственна комиссия по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства (постановление Правительства Москвы от 01.07.2013 № 424-П «О создании Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства и внесении изменений в правовые акты Правительства Москвы»).

Решения Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 2.4 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП (в редакции постановления от 01.07.2013 № 424-ПП) ставка арендной платы субъектам малого предпринимательства, не имеющим права на имущественную поддержку, устанавливается на основании Отчета об оценке независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.

Во исполнения указанных Постановлений Департамент направил в адрес Ответчика уведомления от 23.12.2013 № ЗЗ-А-175354/13 и № 33-А-175355/13-(0)-0 об изменении ставки арендной платы - с 01.07.2014 устанавливается размер ставки арендной платы 12 683 руб. за 1 кв. м в год.

Возражения ответчика в части того, что Департамент нарушил п. 3 ст. 614 ГК РФ и п. 5.4.3 договора аренды и изменял ставку арендной платы чаще 1 раза в год, суд также отклоняет, поскольку согласно материалам дела ставка арендной платы была изменена Департаментом единожды.

В период с 01.01.2013 по 30.06.2014 в соответствии с п. 2 ППМ от 25.12.2012 № 809-ПП по договору аренды от 23.01.2004 № 01-00097/04 была установлена минимальная ставка арендной платы в размере 3 500 рублей за кв. м в год. Ставка арендной платы за 1 кв. м нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, не может быть ниже минимальной, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы.

Департамент направил в адрес Ответчика уведомления от 23.12.2013 № ЗЗ-А-175354/13 и № 33-А-175355/13-(0)-0 об изменении ставки арендной платы с 01.07.2014. Соответственно ставка была изменена 1 раз и установлена в размере 12 683 руб. за 1 кв. м в год.

Пунктом 5.1.4 договора аренды установлено, что Арендодатель вправе ежегодно производить корректировку арендной платы за объект с учетом официально установленного уровня инфляции.

В соответствии с пунктом 3 постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП, при расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) ежегодно с 1 января текущего года постановлено применять коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,10.

При этом ежегодная арендная плата исчисляется путем умножения ставки арендной платы, действовавшей в предыдущие года, с учетом коэффициента-дефлятора, на новый коэффициент-дефлятор.

В экономической науке дается следующее определение «коэффициент-дефлятора» - это коэффициент, учитывающий изменение потребительских цен на товары (работы, услуги) в Российской Федерации и устанавливаемый ежегодно на каждый следующий календарный год.

Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП предусматривается ежегодное изменение размера арендной платы на размер коэффициента-дефлятора, соответствующего прогнозному индексу потребительских цен в Российской Федерации на соответствующий финансовый год.

Введение в формулу расчета арендной платы коэффициента-дефлятора заключается в том, что арендная плата может изменяться в зависимости от изменения уровня инфляции и системы цен. То есть задача дефлятора - учитывать колебания уровня инфляции и системы цен и приводить размер арендной платы в соответствие с текущим уровнем инфляции и системы цен. Кроме того, понятие "коэффициент-дефлятор" применяется при проведении переоценки объектов основных средств по восстановительной стоимости путем индексации с применением коэффициента-дефлятора.

Размер коэффициента-дефлятора с учетом индекса 1.10 устанавливается на основании прогноза показателей инфляции и системы цен, разработанных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере анализа и прогнозирования социально-экономического развития. По официальным данным Росстата годовая инфляция в России за 2015 год составила 12.9%. Прогноз инфляции на 2016 год составляет 10.0%, однако предварительный прогноз, как правило, отличается от инфляции в целом за год. Следовательно, установленный Правительством Москвы в постановлении от 25.12.2012 № 809-ПП коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1.10 соответствует уровню инфляции в Российской Федерации и прогнозному индексу потребительских цен на соответствующий финансовый год. Данные выводы подтверждаются решением Московского городского суда от 13.05.2016 г. по делу МЗА-498/2016.

Уведомлениями от 24.12.2014 № 33-А-127757/14-(0)-0 и № 33-А-129000/14-(0)-0, от 27.11.2015 № 33-А-199237/15-(0)-0 и № 33-А-201937/15-(0)-0 Департамент известил о изменении величины арендной платы на коэффициент-деффлятор на 2015 и 2016 гг.

Таким образом, изменение ставки арендной платы в 2015 и 2016 с учетом коэффициента-деффлятора не является изменением размера арендной платы по смыслу статьи 614 ГК РФ (постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.08.2017 по делу №А40-166802/2016).

Учитывая изложенное, Департамент не нарушил условия об изменении ставки арендной платы не чаще 1 раза в год, так как изменения не произошло, а была корректировка. Согласно пункту 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» изменение арендной платы в случае ее определения не в твердой сумме, а путем определения механизма ее исчисления, не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Направляя уведомление в адрес Арендатора, Департамент действовал в рамках условий договора (п. 5.1.4), а направленные уведомления от 24.12.2014 и 27.11.2015 об изменении размера арендной платы не противоречат действующему законодательству, в связи с чем, оснований считать указанное уведомление незаконным не имеется (данный вывод подтверждается постановлением Арбитражного суда Московского округа от 14.04.2017 № А40-94192/16).

С учетом изложенного, суд отклоняет возражения ответчика как необоснованные и опровергаемые фактическими обстоятельствами.

Поскольку ответчиком доказательств своевременного исполнения обязательств по договору в суд не представлено, требования истца признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению в порядке ст. 12 ГК РФ в полном объеме.

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 309, 310, 330, 614, ГК РФ, ст.ст. 101, 106, 110,167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Бюро 2001 год" в пользу Департамента городского имущества города Москвы долг в размере 6 359 176 (шесть миллионов триста пятьдесят девять тысяч сто семьдесят шесть) руб. 88 коп., а также пени в размере 594 175 руб. (пятьсот девяносто четыре тысячи сто семьдесят пять) руб. 24 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Бюро 2001 год" в доход Федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 57 766 (пятьдесят семь тысяч семьсот шестьдесят шесть) руб. 76 коп.

Решение может быть обжаловано в течении месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ : И.А.Васильева