Гражданский кодекс часть 1

Исковые требования мотивированы со ссылками на ст.ст. 309, 310, 421, 425, 614 ГК РФ, тем, что ответчик свои обязательства по соглашению в части оплаты платы за использование помещений, переданных ему по соглашению об испольовании Помещения Многофункционального торгово-развлекательного центра № MR2010/06-Anc6 от 15.11.2010 г. не исполнил надлежащим образом, чем нарушил условия заключенного соглашения.

Ответчик - исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.

Суд, выслушав стороны, рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что искудовлетворению не подлежит по следующим основаниям:

В судебном заседании установлено, что 15 ноября 2010 г. между Акционерной компанией с ограниченной ответственностью «БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД»,Республика Кипр, действующей через Филиал в Российской Федерации ( Арендодатель),и ООО «ЮНИКЛО (РУС)» ( Арендатор) было заключено Соглашение об использовании Помещения Многофункционального торгово-развлекательного центра №MR 2010/06-Апсб в отношении помещения, состоящее из площадей, имеющих условное обозначение - номер Anchor 6, 124-S2, 124-S3, расположенные на 0 (нулевом) этаже (отметка 124,6) торгового центра, расположенного по адресу: <...>, (далее - «Центр»), как это отражено на Поэтажном плане (Приложение №1 к Соглашению), принимая во внимание, что арендодатель осуществляет проектирование и строительство объекта коммерческой недвижимости – торгового центра, расположенного по адресу: Москва, ЦАО, Краснопресненская наб., уч. 6,7,8б ММДЦ «Москва-Сити», и часть центра будет предназначена для сдачи в аренду, принимая во внимание, что арендатор имеет намерение получить в аренду часть центра, обозначенную в Приложении № 1 к настоящему соглашению, и арендодатель готов предоставить помещение в аренду арендатору, принимая во внимание, что до момента государственной регистрации права собственности арендодателя на центр стороны намерены согласовать и предпринять ряд действий, направленных на обеспечение юридической и фактической возможности аренды помещения, включая, но не ограничиваясь этим, проведение сторонами дополнительного обустройства, оборудования и особо внутренней отделки помещения на условиях, предусмотренных настоящим соглашением.

Предметом настоящего соглашения является определение сроков и условий подготовки помещения к аренде, а также использование арендатором помещения до государственной регистрации договора аренды и заключения договора аренды, согласование взаимодействия сторон на период до заключения договора аренды, а также порядок использования помещения арендатором на условиях краткосрочного договора аренды (п. 2.1. соглашения).

В соответствии с п. 2.2 соглашения, арендодатель обязуется предоставить арендатору возможность использовать помещение для выполнения работ арендатора в соответствии с настоящим соглашением, передать помещение арендатору на условиях краткосрочного договора аренды, предусмотренных пунктом 7.1 настоящего соглашения, и заключить договор аренды. Арендатор обязуется принять помещения для производства работ арендатора, произвести работы арендатора, использовать помещение в соответствии с разрешенным использованием, предусмотренным договором аренды, принять помещение на условиях краткосрочного договора аренды и заключить договор аренды, а также выплачивать платежи и нести иные обязанности, предусмотренные настоящим соглашением, и, если применимо, договором аренды.

Срок действия заключенного между Сторонами Соглашения 5 (пять) лет.

Права и обязанности сторон определены разделом 3 соглашения, согласно п. а) данного раздела ст. 4 содержит специфические права и обязанности сторон с момента заключения соглашения и до даты подписания акта приема-передачи помещения для проведения работ арендатора согласно п. 5.1.1. соглашения, права и обязанности сторон на указанном этапе, не предусмотренные ст. 4, регулируются приложением V к договору аренды. Пунктом б) предусмотрено, что ст. 5 содержит специфические права и обязанности сторон с даты подписания акта приема-передачи помещения для проведения работ арендатора до даты начала коммерческого использовании коммерческого использования помещения, права и обязанности сторон на указанном этапе, не предусмотренные ст. 5, регулируются Приложением V к договору аренды.

П. с) содержит условия, согласно которым ст. 6 содержит специфические права и обязанности сторон с даты начала коммерческого использования помещения до государственной регистрации права собственности арендодателя на центр. Согласно п d) ст. 7 содержит специфические права и обязанности сторон с даты государственной регистрации права собственности арендодателя на центр до даты государственной регистрации договора аренды.

Во исполнение условий Соглашения Помещения были переданы 29 ноября 2010 года, что подтверждается Актом приема-передачи для проведения работ арендатора

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что Ответчик в нарушение п. 6.4.1. соглашения не исполнил свое обязательство по оплате Платы за использование с апреля 2011 г. по июль 2011 года (включительно). Таким образом, задолженность ответчика по оплате платы за использование составляет сумму в рублях, эквивалентную 411 965, 41 долларам США по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

Согласно п. 6.4.1. договора, в период с даты начала коммерческого использования помещения и до даты начала аренды, арендатор уплачивает арендодателю периодический платеж - плата за пользование помещения – в размере 100% от суммы арендной платы (как определено в договоре аренды и в общих условиях) за аналогичный период. Платежи осуществляются после получения счетов арендодателя, в сроки и в порядке, предусмотренном договором аренды для выплаты арендной платы.

Оценивая правовую природу соглашения, суд приходит к следующим выводам:

В соответствии с п. 2.1 Соглашения его предметом является определение сроков и условий подготовки Помещения к аренде, а также использования Помещения до государственной регистрации договора аренды и заключения Договора аренды, согласование взаимодействия сторон на период до заключения Договора аренды, а также порядок использования Помещения арендатором на условиях Краткосрочного договора аренды.

Условиями Соглашения регламентируются отношения сторон в следующие значимые периоды:

- с даты подписания Соглашения до даты подписания акта приема-передачи Помещения;

- с даты подписания акта приема-передачи Помещения для проведения работ арендатора до даты начала коммерческого использования Помещения;

- с даты начала коммерческого использования Помещения до даты государственной регистрации права собственности арендодателя на Центр;

- с даты государственной регистрации права собственности арендодателя на Центр до даты государственной регистрации Договора аренды.

Таким образом, заключенное между истцом и ответчиком соглашение по своей правовой природе является смешанным договором, заключенным в соответствии с п. 3 ст.421 Гражданского кодекса РФ, включающим в себя, в соответствии с п. 10.2. Соглашения, в числе прочих условий, элементы предварительного договора, договора об оказании услуг, договора подряда, договора об использовании имущества, договора аренды и, в связи с чем к отношениям Сторон по настоящему Соглашению применяются в соответствующих частях правила об упомянутых договорах, если иное не предусмотрено Соглашением или не вытекает из существа отношений Сторон.

А в соответствии с п.1. Соглашения «Термины и определения» Стороны соглашаются и признают, что термины «Арендодатель» и «Арендатор» используются в Соглашении для удобства Сторон и не являются основанием для истолкования данного Соглашения как договора аренды.

До момента государственной регистрации договора аренды его положения будут применяться сторонами для толкования настоящего соглашения и для урегулирования правоотношений сторон, возникающих из настоящего соглашения и прямо в нем не урегулированных (абз. 2 ст. 10.2 Соглашения).

Как указано выше, в соответствии с п. 2.1 Соглашения его предметом является определение сроков и условий подготовки Помещения к аренде, а также использования Помещения до государственной регистрации договора аренды и заключения Договора аренды, согласование взаимодействия сторон на период до заключения Договора аренды, а также порядок использования Помещения арендатором на условиях Краткосрочного договора аренды.

Исходя из условий п. 10.2 Соглашения оно является смешанным договором, включающим в числе прочих элементы предварительного договора, договора об оказании услуг, договора подряда, договора об использовании имущества, договора аренды и т.д. При этом стороны определили, что до момента государственной регистрации Договора аренды его положения будут применяться Сторонами для толкования Соглашения и урегулирования правоотношений сторон.

Следовательно, указанный в п. 10.6 Соглашения срок не составляет срок аренды, поскольку Соглашение предусматривает и иные обязательства сторон (иной предмет). Таким образом, требования о государственной регистрации договора аренда согласно ст. 651 ГК РФ к Соглашению применению не подлежат.

В соответствии с положениями п. 3 Соглашения условия п. 6 Соглашения регулируют отношения сторон с даты начала коммерческого использования Помещения до даты государственной регистрации права собственности арендодателя на Центр.

После регистрации права собственности в соответствии с условиями п.7.1.1., 7.1.2 Соглашение помещение считается переданным истцу на основании Краткосрочного договора аренды и на условиях, согласованных Сторонами в Договоре аренды на срок с даты государственной регистрации права собственности до даты регистрации договора аренды, но не более 364 дней.

Таким образом, до момента регистрации права собственности Ответчика на Центр помещение использовалось на основании Соглашения.

Как усматривается из материалов дела, право собственности на помещения, расположенные по адресу: <...>, согласно перечню помещений указанного в графе объект права, было зарегистрировано 28.12.2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 77-АН 678357.

31.01.2012 г. на основании акта приема-передачи арендатор передал, а арендодатель принял помещение Anchor 6, 124-S2, 124-S3, расположенные на 0 этаже уровень 124,6, в связи с прекращением соглашения и краткосрочного договора аренды (п. 1).

Согласно п. 1 Соглашения под Датой начала коммерческого использования Помещения стороны понимают дату открытия Помещения для доступа покупателей (посетителей) и ведения коммерческой деятельности арендатора в соответствии с разрешенным использованием Помещения, при этом стороны договорились считать такой датой 04.03.2011 г. Впоследствии Дополнительным Соглашением №1 Дата начала коммерческого использования была перенесена на 18 марта 2011 года.

Исковые требования о взыскании задолженности по Плате за использование Помещением заявлены за период с апреля по июль 2011 г.

Между тем, согласно п. 1 соглашения, под платой за использование помещения понимается периодический платеж, производимый арендатором в размере и в порядке, как установлено в пункте 6.4 соглашения.

Согласно п. 6.4.2. плата за использовании помещения в части, соответствующей размерам базовой арендной платы, маркетинговых расходов и эксплуатационных расходов – подлежат зачету в счет авансового платежа (п. 4.5.2 соглашения) в течение первого месяца с даты начала коммерческого использования помещения.

Суд, анализируя правовую природу платы за использование помещений (коммерческое использование) приходит к выводу, что по сути, сторонами согласована арендная плата на той стадии, когда аренда еще не наступила, а государственная регистрация права собственности арендодателя на центр еще не произошла.

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как установлено п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Исходя из всего указанного ранее можно сделать вывод, что отсутствие регистрации права в ЕГРП означает отсутствие права собственности на вышеуказанные помещения.

Как гласит п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Между тем, право на получение платежей в счет арендной платы принадлежит арендодателю, который является собственником сдаваемых в аренду помещений (п. 3 ст. 607, ст. 608 ГК РФ). В момент заключения предварительного договора нет объекта аренды и собственника помещений.

Таким образом, требование арендодателя о взыскании с арендатора платы за пользование нежилым помещением (коммерческое использование), в случае если право собственности арендодателя не зарегистрировано в ЕГРП, не является правомерным.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что в данном случае норма предварительного договора об уплате авансовых платежей, а также условие о выплате платы за использование помещения (коммерческое использование) противоречит требованиям гражданского законодательства и является недействительной в силу ст. 168 ГК РФ, а следовательно истец не вправе требовать с ответчика плату за использование помещения за период с апреля 2011 по июль 2011 г., т.е. до государственной регистрации права собственности истца на объект недвижимости, о котором стороны договорились, что он будет передан ответчику в аренду, согласно условиям соглашения, иных доказательств того, что истец правомочен требовать плату за пользование помещения, в отсутствие у него зарегистрированного права собственности на спорные помещения, суду не представлено.

С учетом изложенного у суда не имеется оснований к удовлетворению настоящего иска.

Госпошлина распределяется судом в порядке п. 3 ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 11, 12, 130, 168, 309, 310, 421, 429, 606, 614, ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 49, 65, 66-68, 71, 101-103, 110, 137, 156, 167-171, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Акционерной компании с ограниченной ответственностью "Беллгейт Констракшенз Лимитед" о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью "ЮНИКЛО (РУС)" 411 965,41 долларов США задолженности, 30 266,39 долларов США неустойки отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятом Арбитражном апелляционном суде.

Судья О.ФИО4