Гражданский кодекс часть 1

Закрытое Акционерное Общество «Страховая группа «Спасские ворота» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Закрытому Акционерному Обществу «АРШ» о расторжении договора долгосрочной аренды от 29 июня 2006г.

Иск заявлен на основании ст. ст.450, 451 ГК РФ и мотивирован тем, что при заключении договора стороны исходилииз следующих обстоятельств:арендные и субарендные договоры помещений, расположенных в здании по адресу: <...>, заключены на длительный срок (5 лет), на арендаторов (субарендаторов) возложена обязанность проведения ремонта и отделки помещения, цены на аренду коммерческой недвижимости вЦАО г.Москвы ежегодно росли, ответчик согласовал определенных субарендаторов, в настоящее время договоры субаренды прекращены в связи с чем, истец полагает, что существенно изменились обстоятельства из которых исходили стороны при заключении договора аренды.

Истец в суд явился, иск поддержал.

Ответчик в суд явился, иск не признал, оспорил, представил отзыв, ссылается, что доказательств существенного нарушения ответчиком условий спорного договора истцом не представлено. Довод истца о получении им прибыликак цели аренды помещения не законен,поскольку в соответствии с п.1 ст.2 ГК РФпредпринимательская деятельность осуществляется на свой риск. Кроме того, в договоре аренды, как указано выше, сторонами согласовано использование помещения только в качестве офисного и ничего не говорится об обязательном получении прибыли истцом за счет арендуемого помещения. В настоящее время в помещении, находящемся в аренде у истца, располагаются сотрудники Департамента дорожно-мостового и инженерного строительства г.Москвы. Занятие данного помещения пусть даже не работниками истца свидетельствует об использовании помещения по назначению и получении истцом субарендной платы за данное помещение. Основываясь на объяснении истца о сдаче в субаренду всех оставшихся помещений в здании Департаменту дорожно-мостового и инженерного строительства г.Москвы, ответчик считает позицию истца по расторжению действующего договора аренды как понуждение к заключению договора аренды с Департаментом дорожно-мостового и инженерного строительства г.Москвы, что в соответствии с п.1 ст.421 ГК РФне допускается.Риск изменения обстоятельств должна нести заинтересованная в расторжении спорного договора сторона – истец, просит в иске отказать.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав истца, ответчика, суд признал исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Отношения, связанные с арендой нежилых помещений, регулируются нормами материального права, содержащимися в § 1, 4 гл. 34 ГК РФ (ст. ст. 606 - 625, 650 - 655).

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Как следует из материалов дела, между ЗАО «Страховая группа «Спасские ворота» и ЗАО «АРШ» был заключен договор долгосрочной аренды, зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве 11 сентября 2006 г. за № 77-77-11-090/2006-786, согласно которому ЗАО «АРШ», являясь собственником помещений, предоставляет ЗАО «Страховая группа «Спасские ворота» право на передачу всубаренду принадлежащего ему помещения ООО «ХФЛ Финанс» в соответствии с п. 4.2. договора аренды(л.д.7-20,27 т.1).

В обоснование исковых требований истец указывает, что площадь здания по адресу: <...> составляет 6677 кв.м.; большая часть помещений (5316,1 кв.м.) на момент заключения договора аренды принадлежала истцу (ЗАО «Страховая группа «Спасские ворота»). Стороной, проводящей переговоры с арендатором от имени всех собственников здания, выступал истец. Поскольку здание было сдано в аренду без внутренней отделки, то на арендаторов (субарендаторов) была возложена обязанность провести ремонт и отделку помещения, о чем прямо указывалось в договоре аренды (Раздел «Основные условия», подраздел «Работы арендатора» Договора аренды и аналогичные разделы договоров субаренды). Кроме того, истец заключил от своего имени договоры на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг с соответствующими организациями на обслуживание всего здания, а выставленные этими организациями счета перевыставлялись арендаторам и субарендаторам здания. 08 мая 2007 г. часть помещения, принадлежащая ЗАО «Страховая группа Спасские ворота» перешла в качестве вклада в уставный капитал ООО «Тирла».Ответчик отказался, как подписывать соглашение о расторжении договоров аренды с истцом, так и заменить сторону договора долгосрочно аренды на ООО «Тирла». 10 апреля 2009 года ООО «Тирла» были заключены договоры с новыми арендаторами, а именно с Департаментом дорожно-мостового и инженерного строительства города Москвы и аффилированным с ним юридическим лицом ООО «Торговый дом «ОРЕСКО». При этом указанным юридическим лицам было сдано в аренду (субаренду) все здание, за исключением помещений, принадлежащих ответчику. Арендная ставка для Департамента дорожно-мостового и инженерного строительства города Москвы была установлена Распоряжением и составляет 700 долларов США за 1 кв. м. в год.На момент заключения договора долгосрочной аренды истец и ответчик исходили из того, что арендные и субарендные договоры в отношении помещений, расположенных в здании по адресу: <...> заключены на длительный срок (5 лет), на арендаторов (субарендаторов) была возложена обязанность проведения ремонта и отделки помещений, цены на аренду коммерческой недвижимости в Центральном округе г. Москвы ежегодно росли, ответчик указал лицо, которому истец имел право передать помещение в субаренду (ООО «ХФЛ Финанс») непосредственно в договоре долгосрочной аренды. Истец не мог предусмотреть финансовый кризис и невозможность для субарендатора (ООО «ХФЛ Финанс») уплачивать арендную плату за аренду помещений в указанном здании. Истец изначально предполагал использовать принадлежащую ему часть помещений для извлечения прибыли. Из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. Из существа договорных отношений, возникшие между истцом и ответчиком, не вытекает, что риски изменений обстоятельств должен нести арендатор (истец). В связи с тем, что истец неоднократно сообщал ответчику о расторжении договора аренды, истец с июня 2009 года прекратил платежи по договору аренды.

Между тем, судом установлено, что в соответствии с основными условиями и п.1.1 договора аренды от 29.06.2006 г. ответчик передал истцу право временного владения и пользования нежилым помещением площадью 237,9 кв.м., расположенным по адресу: <...> д.и, стр.1, принадлежащим ответчику на праве собственности, что подтверждено свидетельством о регистрации права собственности 77 АВ 637636, для использования в качестве офиса на срок 6о месяцев с момента подписания акта приемки. Акт приемки подписан сторонами 01 ноября 2006г.

В основных условиях вышеназванного договора стороны согласовали арендную плату - 650 долларов США за 1 кв.м. в год без учета НДС, но с учетом проведения истцом отделочно-строительных работ в арендуемом помещении стороны понизили арендную плату до 480 долларов США за 1 кв.м. в год без учета НДС на первые 8 месяцев, до 550 долларов США за 1 кв.м. в год без учета НДС на следующие 12 месяцев.

Как следует из материалов дела 19 апреля 2007г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору, изменив размер арендной платы, начиная с 01 ноября 2006г.: 550 долларов США за 1 кв.м. в год без учета НДС на первые 8 месяцев аренды и 650 долларов США за 1 кв.м. в год без учета НДС на следующие 52 месяца аренды.

Дополнительное соглашение от 19.04.2007 г. зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве об июля 2007г. за № 77-77-11/051/2007-777.

29 октября 2007г. в дополнительном соглашении к вышеназванному договору стороны изменили размер арендной платы, начиная с 01 ноября 2007г.: 30.632,80 руб. за 1 кв.м. в год, в том числе НДС.

Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Москве 19 декабря 2007г. за № 77-77-11/163/2007-703.

В обоснование исковых требований, истец предоставил суду копии договора долгосрочной аренды зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве 11 сентября 2006 г. за № 77-77-11-090/2006-786; договора долгосрочной субаренды зарегистрированный в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве 25 октября 2006 г. за № 77-77-11-090/2006-745; Соглашения о расторжении договора долгосрочной субаренды зарегистрированного в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве 25 октября 2006 г. за № 77-77-11-090/2006-745.

Частью 1 ст.620 ГК РФ установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. В части 2 указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с п.2 ст.450 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что 12 мая 2009 года в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора аренды, с приложением проекта Соглашения о расторжении, однако ответчик отказал истцу в расторжении договора.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФпо требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поэтому, суд соглашается с мнением ответчика о том, что довод истца о том, что из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Доказательств существенного нарушения ответчиком условий спорного договора истцом не представлено, так же как и не представлено доказательств привлечения иных субарендаторов.

Согласно ст.451 ГК РФ одним из случаев досрочного расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 названной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, для удовлетворения исковых требований истец должен был представить доказательства наличия в совокупности условий, установленных вышеназванной нормой права.

Исходя из буквального смысла и содержания договора и в ходе его исполнения стороны не предусматривали в качестве условия изменения размера арендной платы смену субарендаторов и изменение размера субарендной платы, получаемой истцом (арендатором) от своих субарендаторов. Более того, согласно п.6.1.11 договора истец в случае сдачи им помещения в субаренду будет продолжать нести обязанности арендатора, в том числе и по оплате согласованных арендных платежей.

При таких обстоятельствах, доводыистца в качестве основания для расторжения договора в судебном порядке о неуплате арендной платы егосубарендатором(ООО «ХФЛ Финанс») не обоснован и не может быть принят судом во внимание.

Отказывая истцу в иске, суд первой инстанции исходит из того, что ответчиком не допущено нарушений условий спорного договора аренды и истцом не доказаны основания исковых требований.

При этом суд руководствовался статьями 8, 11, 12, 307, 308, 309, 310, 450, 452, 606, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Таким образом, предъявление любого иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суду не были представлены доказательства заключения или намерения заключить договор субаренды с третьими лицами в отношении спорного объекта недвижимости.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом досрочно, если арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями договора или назначением имущества или с неоднократными нарушениями; либо арендатор существенно ухудшает имущество.

На момент рассмотрения спора судом нарушения условий договора аренды со стороны ответчика отсутствуют.

При таких обстоятельствах, правовых оснований для расторжения договора аренды не имеется.

Ответчик просил в случае отказа истцу в иске, взыскать расходы на оплату услуг представителя в сумме 65 000 рублей.

Статьей 101 АПК РФ предусмотрено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом. Согласно ст. 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В пункте 20 Информационного письма от 13.08.2004 N 82 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что разумность предела судебных издержек на возмещение расходов по оплате услуг представителя, требование о которой прямо закреплено в ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, является оценочной категорией, поэтому в каждом конкретном случае суд должен исследовать обстоятельства, связанные с участием представителя в споре.

Согласно сложившейся практике арбитражных судов Российской Федерации при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя принимаются во внимание: относимость расходов к делу; объем и сложность выполненной работы; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в данном регионе стоимость на сходные услуги с учетом квалификации лиц, оказывающих услуги; продолжительность рассмотрения дела; другие обстоятельства, свидетельствующие о разумности этих расходов.

Таким образом, при взыскании судебных расходов следует принять во внимание обстоятельства, свидетельствующие о том, что расходы стороны вызваны объективной необходимостью по защите нарушенного права, при этом для решения вопроса о размере взыскиваемых расходов на представителя необходимо исследовать представленные документы, подтверждающие как факт оказания услуг, так и размер понесенных стороной затрат. Право на возмещение судебных расходов на оплату услуг представителя возникает при условии фактического несения стороной (доверителем) затрат, получателем которых является лицо (организация), оказывающее юридические услуги.

Исследовав материалы дела, суд первой инстанции установил, что в обоснование заявленного требования о взыскании судебных расходов в заявленном размере ответчиком представлены: соглашение от 07 декабря 2009г. об оказании юридической помощи, платежное поручение N 222 от 09.12.2009г.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу о взыскании с истца в пользу ответчика расходов на оплату услуг представителя в сумме 35 000рублей. В остальной части суд отказывает.

Расходы по госпошлине относятся на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст.ст. , 11, 12, 307, 308, 309, 310, 450, 452, 606, 619, 622 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 65, 110,167-170,176 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске Закрытого Акционерного Общества «Страховая группа «Спасские ворота» к Закрытому Акционерному Обществу «АРШ» о расторжении договора долгосрочной аренды от 29 июня 2006г с 01 июня 2009г..-отказать.

Взыскать с Закрытого Акционерного Общества «Страховая группа «Спасские ворота» в пользу Закрытого Акционерного Общества «АРШ» судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 35 000(тридцать пять тысяч) рублей. В остальной части взыскания судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья З.А. Аталикова.