Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО "КИЗИМ" (ОГРН <***>, ИНН 7729304641,117526, <...>) к ДГИ г. Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>, 125009, <...>) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 118,8 кв.м. по адресу <...>

при участии представителей: от истца – ФИО2 по дов. от 15.04.2016, от ответчика – ФИО3 по дов. № 33-Д-714/15 от 07.12.2015

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших при заключении сторонами договора купли-продажи нежилого помещения. Требования основаны на следующих обстоятельствах. Истец, являясь арендатором помещения по договору от 31.03.2004 № 06-00275/2004, обратился к ответчику за выкупом арендуемого помещения общей площадью 118,8 кв.м. по адресу <...> в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Ответчиком направлен истцу проект договора купли-продажи по цене, определенной Отчетом об оценке № 773Г/639 (8903000 руб. без НДС). Указанная цена, с точки зрения истца, является существенно завышенной. В обоснование завышения цены истец указывает на то, что обратился к независимому оценщику, который, проведя осмотр объекта оценки, составил Отчет от 16.03.15 № А15-0316/8-2, согласно которому рыночная стоимость объекта составила 2510722 руб. Истец направил ответчику протокол разногласий к договору, ответа на который не последовало, в связи с чем истец обратился с иском в суд.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик против требований возражал по изложенным в письменных объяснениях мотивам, ссылаясь, в частности, на то, что само по себе наличие другого Отчета об оценке, выполненного по заказу истца, не свидетельствует о недостоверности Отчета, на основании которого Департамент в соответствии с требованиями Закона № 159-ФЗ установил выкупную цену.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения сторон и судебного эксперта, суд приходит к выводу об урегулировании разногласий между сторонами на условиях о цене, устанавливаемых судом по итогам судебной экспертизы.

Материалами дела подтверждаются и ответчиком не оспариваются те обстоятельства, что истец является субъектом малого предпринимательства, который в установленной законом порядке 31.03.15 обратился в Департамент с заявлением о выкупе арендуемого имущества.

Департаментом заявителю письмом от 22.05.15 направлен проект договора, в отношении которого истцом (покупателем) заявлены разногласия по существенному условию - цене объекта. которые направлены в Департамент письмом от 18.06.15.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Департаментом до проведения судом экспертизы, не был представлен ни полный текст Отчета об оценке от 27.04.15 № 773Г/639, ни положительное экспертное заключение от 06.05.15 № 766/С-15.

Учитывая многократную разницу в цене по результатам оценок, судом была назначена судебная оценочная экспертиза и дополнительная экспертиза.

По результатам экспертиз согласно уточненному заключению эксперта ФИО4 рыночная стоимость спорного помещения на дату обращения истца за выкупом имущества (31.03.15) составила 4 097 500 руб.

В связи с чем истец уточнил требования, просил урегулировать разногласия с установлением определенной судебным экспертом цены, а также условие о пятилетней рассрочке.

Ответчиком представлены замечания по экспертному заключению, на которые экспертом даны письменные пояснения. По мнению суда, возражения ответчика по представленному экспертному заключению носят субъективный характер, наряду с возражениями ответчиком не представлены доказательства того, что ответчик обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведенным экспертизам, что приведенные им доводы повлияли на существо оценки и/или величину рыночной стоимости объекта.

Представленный после проведения экспертизы Департаментом Отчет № 773Г/639 не содержит сведений, которые могли бы свидетельствовать о наличии упущений и ошибок со стороны эксперта, которые могли бы повлиять на величину определенной им рыночной стоимости.

Исследовав экспертное заключение, суд не усмотрел в нем неоднозначных выводов по поставленному вопросу, методика раскрыта, выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено, ответчик, не соглашаясь с заключением эксперта, фактически оспаривает право оценщика самостоятельно определять конкретные методы оценки, а также право на отказ от использования того или иного подхода, что противоречит пункту 20 ФСО N 1 и ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности".

Согласно ст. 82 АПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном деле вопросов, требующих специальных познаний. Нормой части 1 статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена уголовная ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения. Согласно ч. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта экспертов должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства в дело представлено два документа, в которых цена объекта определяется вчетверо и вдвое ниже, чем в Отчете, представленном Департаментом.

Суд не находит оснований, по которым цена должна быть отличной от установленной судебным экспертом.

Согласно пунктам 1 и 2 ст.5 ФЗ № 159-ФЗ в редакции ФЗ №144-ФЗ, №158-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи в части п. 3.1., 3.2, 3.4, подлежат удовлетворению.

С учетом того, что судебная экспертиза установила стоимость имущества, значительно отличную от предложений сторон, расходы по госпошлине относятся на сторон поровну, издержки на экспертизу суд относит на сторон в размере сумм, фактически внесенных на депозит каждой стороной.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 118,8 кв.м. по адресу <...>.

Пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: «Цена объекта составляет 4 097 500 руб. без НДС»

Пункт 3.2 договора изложить в следующей редакции: «Оплата объекта осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения».

Пункт 3.4 договора изложить в следующей редакции: «Оплата по договору вносится ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем не позднее 10-го числа каждого месяца и состоят из оплаты 68291 руб. 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Взыскать с ДГИ Москвы в пользу ООО «Фирма Заря» 3000 руб. госпошлины по делу.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья Е.В. Коновалова