Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д.17, зал 5072, дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "КЛЕВЕР-3" (ОГРН 1207700014609, ИНН 9704009863, 121099, Москва, пер. 1-й Смоленский, д.22/10, Э П, пом. I3, ком. 1; дата регистрации: 21.02.2020г.) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674; 123112, г.Москва, 1й Красногвардейский пр-д, д.21, стр.1; дата регистрации: 15.11.1991г.) о признании за истцом права преимущественного выкупа арендуемого помещения; об обязании заключить договор купли-продажи помещения на условиях, указанных в иске

Установил:

ООО "КЛЕВЕР" обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании за истцом права преимущественного выкупа арендуемого помещения; об обязании заключить договор купли-продажи помещения на условиях, указанных в иске.

Определением суда от 21.10.2019г. производство по делу приостановлено в связи с назначением оценочной экспертизы по делу.

По результатам проведения судебной экспертизы экспертным учреждением 17.01.2020г. представлено в суд экспертное заключение.

Определением суда от 22.01.2020г. производство по делу возобновлено.

Определением суда от 10.07.2020г. в порядке ст.48 АПК РФ произведена замена ООО "КЛЕВЕР" на его правопреемника – ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КЛЕВЕР-3" в порядке процессуального правопреемства.

Исковые требования мотивированы тем, что истец соответствует всем критериям Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ и имеет право на выкуп арендованного им имущества.

В судебном заседании истец на исковых требованиях настаивал.

Ответчик заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва по делу.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд пришел к следующим выводам.

В ходе судебного разбирательства установлено, что между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО «КЛЕВЕР» (арендатор, правопредшественник ООО «Клевер-3») был заключен договор аренды недвижимого имущества №01-00019/12 от 02.04.2012г., расположенного по адресу: <...>, общей площадью 77,10кв.м. Срок действия договора с 03.04.2012г. по 02.04.2022г.

ООО «КЛЕВЕР» является субъектом малого предпринимательства, арендуемое помещение находится в его пользовании в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ (в ред. от 03.07.2016), отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч.2. ст.12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66.

В целях реализации своего права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст.3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ООО «КЛЕВЕР» 28.12.2017г. подано заявление в Департамент городского имущества города Москвы, в службе «одного окна» был присвоен входящий №33-5-173403/17-(0)-0 от 28.12.2017г.

Согласно ответу, из Департамента от 10.01.2018г. №33-5-173403/17-(0)-1, было сообщено о приостановлении государственной услуги на 30 рабочих дней в связи с необходимостью получения заключения о принадлежности нежилого помещения к объектам гражданской обороны.

Таким образом, срок приостановления услуги исчисляется с 11.01.2018г. по 09.02.2018г., однако в установленный срок проект договора купли-продажи направлен не был.

Далее, в письме от 17.04.2018г. №33-5-173403/17-(0)-4, было указано, что Департаментом экономической политики и развития города Москвы (ДЭПиР г. Москвы) организовало проведение независимой оценки стоимости имущества, находящегося в собственности г. Москвы.

10.04.2018г. ДЭПиР г.Москвы сообщил, что в соответствии с письмами от 02.04.2018г. и от 07.03.2018г. оценочной компании ООО «ОЗФ ГРУПП» проведение оценки в настоящее время не представляется возможным ввиду того, что ООО «КЛЕВЕР» не обеспечивает доступ на объект недвижимости. В связи с чем принято решение об отказе в предоставлении государственной услуги.

Указанный выше довод, послуживший отказом в предоставлении государственной услуги, является недостоверным и противоречит действительности, в связи со следующими обстоятельствами.

Истец считает, данное обстоятельство несоответствующим действительности, поскольку в январе 2018г. помещение осматривал и производил фотофиксацию оценщик оценочной компании ООО «Центр Автоматизации и Оценки» направленный по заказу Департамента, каких-либо препятствий к доступу не было.

ООО «КЛЕВЕР» по запросу было получено письмо от ООО «Центр Автоматизации и Оценки» и акт осмотра объекта по заданию №74 от 19.01.2018г., согласно которым оценочная компания подтверждает, что 23.01.2018г. специалистом организации был произведен осмотр и фотофиксация состояния помещения.

После вышеуказанных мероприятий ООО «КЛЕВЕР» было получено письмо из Департамента городского имущества города Москвы от 20.02.2018г. №ДГИ-И-9055/18 об обеспечении доступа в арендуемое помещение, в связи с проведением капитального ремонта инженерных коммуникаций вышеуказанного дома. Доступ для проведения ремонтных работ Обществом был предоставлен, подрядчиками Фонда капитального ремонта многоквартирных домов были начаты работы по замене канализации.

Далее, произошла смена оценочной компании, которой также был обеспечен доступ в помещение.

18.04.2018г. сотрудник ООО «ОЗФ ГРУПП» приехал по адресу: <...> произвел осмотр и фотофиксацию помещений.

Таким образом, препятствий в доступе в помещение не имелось, при этом само помещение является общедоступным местом, используемым для бытового обслуживания населения, и работает на прием посетителей ежедневно с 10.00 до 22.00 часов без выходных.

Следовательно, отказ, выразившийся в письме Департамента от 17.04.2018г. №33-5-173403/17-(0)-4 в предоставлении государственной услуге по выкупу помещения, является незаконным и необоснованным. Основания по отказу в предоставлении преимущественного права выкупа содержится в ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В связи с тем, что в установленный законом срок, проект договора купли-продажи недвижимого имущества не был направлен Обществу, ООО «КЛЕВЕР» самостоятельно обратилось в экспертную организацию ООО «НЕДВИГА.ПРО» для определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

ООО «КЛЕВЕР» получен отчет об оценке №32/04/2018 от 23.04.2018г. выполненным ООО «НЕДВИГА.ПРО», согласно которому рыночная стоимость выкупаемого объекта составила 6 702 000руб.

27.04.2018г. ООО «КЛЕВЕР» предъявлена Департаменту претензия с проектом договора купли-продажи (составленного по образцу Департамента) арендуемого недвижимого имущества в трех экземплярах, расположенного по адресу: <...>, подвал, помещение №13, комнаты 1-7, общей площадью 77,1кв.м. Истец просил в 10дневный срок с момента получения претензии подписать и направить документы, либо Общество будет вынуждено обратиться в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли - продажи недвижимого имущества в редакции направленного проекта договора, а также взыскании судебных расходов, понесенных при ведении дела.

До настоящего времени договор купли-продажи Обществу не был направлен. На представленный Обществом проект договора в редакции и на условиях Истца, Департамент свой протокол разногласий по данному проекту не предоставлял. Обоснованных письменных возражений в ответ Истцу также не направлял.

Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с настоящим заявлением в суд.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ №159-ФЗ).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 10.04.2012 №16662/11, устанавливая для субъектов малого и среднего предпринимательства особенности условий и порядка приватизации арендуемого ими государственного и муниципального имущества, заключающиеся в обязательности его продажи публичными властями по желанию арендатора, ФЗ №159-ФЗ не расширяет круга разрешенных к приватизации объектов недвижимости. Реализация права преимущественного выкупа, предоставленного ФЗ №159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, возможна лишь по имуществу, приватизация которого допускается ФЗ №178-ФЗ, и при соблюдении предусмотренных им ограничений.

ООО «КЛЕВЕР» является субъектом малого предпринимательства, арендуемое помещение находится в его пользовании в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ (в ред. от 03.07.2016), отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемых нежилых помещений, не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66.

Согласно ст.3 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

В целях реализации своего права на приобретение арендуемого помещения, предусмотренного ст.3 Федерального Закона РФ от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ООО «КЛЕВЕР» 28.12.2017г.подано заявление в Департамент городского имущества города Москвы, в службе «одного окна» был присвоен входящий №33-5-173403/17-(0)-0 от 28.12.2017 г.

Согласно ответу Департамента от 10.01.2018г. №33-5-173403/17-(0)-1 государственная услуга приостановлена на 30 рабочих дней в связи с необходимостью получения заключения о принадлежности нежилого помещения к объектам гражданской обороны.

В соответствии с ч.3 ст.9 ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», 1) в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, Департамент обязан был заключить с Обществом договор купли- продажи арендуемого помещения не позднее 25.03.2018г.

Однако, проект в установленный срок направлен не был.

Письмом Департамент от 17.04.2018г. №33-5-173403/17-(0)-4 в государственной услуги было отказано, причина отказа: необеспечение доступа на объект недвижимости оценочной компании.

Между тем, из представленных в материалы дела доказательств и последовательных действий сторон, следует, что препятствий в доступе помещений никто не чинил, напротив, истец оперативно реагировал на обращения и предоставлял помещения к осмотру оценочным организациями.

Основания по отказу в предоставлении преимущественного права выкупа содержится в ФЗ от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Перечень условий по отказу является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Ответчиком не представлено доказательства отсутствия у Общества оснований для предоставления преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, приведенных в ст.3 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ.

Истец от заключения договора не отказывался.

Таким образом, незаконный отказ Департамента в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности по реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества субъектами малого и среднего предпринимательства нарушает права и законные интересы заявителя.

Перепланировка арендуемых помещений не является основанием для отказа обществу в реализации преимущественного права на выкуп недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности города Москвы.

Несогласованная перепланировка в арендуемом помещении ООО «КЛЕВЕР» не производилась, Обществом было получено письмо Департамента от 06.07.2018г. №ДГИ- 1-47706/18-1 о рассмотрении вопроса по разрешению переустройства объекта недвижимости, в котором было сообщено, что производство работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в габаритах договора аренды осуществляется за счет ООО «КЛЕВЕР», тем самым, указанным письмом подтвержден факт согласования проводимых работ. Помещение стоит на кадастровом учете, его площадь и иные параметры не менялись. Перепланировка внутренних перегородок не является основанием для отказа в выкупе.

Доказательств, свидетельствующих о том, что общество ООО «КЛЕВЕР», как участник гражданских правоотношений, и спорное нежилое помещение, как объект гражданских правоотношений, не соответствуют установленным ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ критериям Ответчиком в материалы дела не представлено, при этом в своих ответах по вопросу выкупа имущества и письменных доводах Департамент не ссылается на какие-либо произведенные перепланировки в арендуемом помещении.

При таких обстоятельствах, суд считает, что истец не утратил преимущественного права выкупа на арендованное помещение, соответствует приведенных в Законе от 22.07.2008 №159-ФЗ критериям и имеет право на приобретение арендуемого имущества на условиях ФЗ №159-ФЗ.

В ходе судебного разбирательства, судом было установлено, что ООО «Клевер» утвержден протокол от 05.09.2019 года о реорганизации ООО «Клевер» путем выделения ООО «КЛЕВЕР-3» с передачей части прав и обязанностей с реорганизуемого Общества к вновь созданному Обществу.

Согласно передаточному акту все права и обязанности в т.ч. по оплате штрафов пеней и неустоек по договору аренды с Департаментом городского имущества г. Москвы №01-00019/12 от 02.04.2012г., расположенного по адресу: <...>, общей площадью 77,10кв.м. передаются ООО «КЛЕВЕР-3».

Согласно выписке из ЕГРЮЛ, при реорганизации ООО «Клевер» в форме выделения образовано и зарегистрировано юридическое лицо: Общество с ограниченной ответственностью «КЛЕВЕР-3» (121099, МОСКВА ГОРОД, ПЕРЕУЛОК СМОЛЕНСКИЙ 1-Й, ДОМ 22/10, Э П ПОМ 13 КОМ 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.01.2020, ИНН: <***>, КПП: 770401001).

Согласно ч.1 ст.48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

Пунктом 1 ст.57 ГК РФ установлено, что реорганизация юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами.

При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом (ч.4 ст.58 ГК РФ).

В этой связи суд отдельным определением произвел процессуальное правопреемство ООО «Клевер» на ООО «Клевер-3».

Согласно ч.2 ст.9 Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующие установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ цена, по которой приобретается арендуемое имущество, признается равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В связи с тем, что Департамент городского имущества г. Москвы после обращения с заявлением о выкупе нежилого помещения не предпринимал действий, направленных на заключения договора купли-продажи, истец самостоятельно обратился в экспертную организацию ООО «НЕДВИГА.ПРО» для определения рыночной стоимости недвижимого имущества, согласно отчету об оценке №32/04/2018 от 23.04.2018г. выполненным ООО «НЕДВИГА.ПРО», рыночная стоимость выкупаемого объекта составила 6 702 000 (Шесть миллионов семьсот две тысячи) рублей 00 копеек. Вадрес Департамента 27.04.2018г. ООО «КЛЕВЕР» направил претензию с проектом договора купли-продажи (составленного по образцу Департамента) арендуемого недвижимого имущества в трех экземплярах, расположенного по адресу: <...>, подвал, помещение №13, комнаты 1-7, общей площадью 77,1кв.м., в которой просил в 10-дневный срок с момента получения претензии подписать и направить документы истцу.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал на то, что Департамент в силу своей правоспособности осуществляет полномочия по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, организует работу по проведению независимой оценки стоимости имущества города Москвы. Отчет об определении рыночной стоимости нежилых помещений должен быть произведен в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности и существующими стандартами проведения оценки (Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №254 утвержден Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».

Из вышеизложенного следует вывод, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Аналогичная позиция изложена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005г. N92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии со статьей 12 Закона N135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Положениями ст.82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, определением суда от 21.10.2019г. по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Центр независимой экспертизы собственности» ФИО3 и ФИО4

На разрешение экспертов были поставлены следующие вопросы:

1. Установить соответствует ли текущее состояние (планировка, площадь) состоянию помещений по технической документации БТИ по состоянию на 17.06.2009г. и если не соответствует указать, в чем заключаются такие расхождения?

2. Установить, в случае несоответствия помещений технической документации БТИ по состоянию на 17.06.2009г., не затронуты ли такими изменениями помещения, не входившие в объект аренды (подвал, помещение 13, комнаты 1-7)?

3. Какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер №77:01:0005001:6052 (подвал, помещение №13, комнаты 1-7) площадью 77,1кв.м. по состоянию на 28.12.2017г.?

Эксперты предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

17.01.2020 в суд поступило экспертное заключение.

Согласно выводам экспертов, изложенных в экспертном заключении: по результатам исследований Экспертами выявлено, что текущее состояние Объекта исследования (планировка, площадь) не соответствуют состоянию Объекта исследования по технической документации БТИ по состоянию на 17.06.2009г., а именно: была изменена планировка объекта исследования, изменилась общая площадь с 77,1кв.м. на 77кв.м. (ответ на вопрос №1).

По результатам осмотра Экспертами было выявлено, что вышеуказанными изменениями не были затронуты помещения, не входившие в Объект исследования (ответ на вопрос №2).

Рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 28 декабря 2017г. нежилых помещений общей площадью 77,1кв.м. с кадастровым номером 77:01:0005001:6052, расположенные по адресу: Москва, 1-ый Смоленский пер., д. 22/10 (подвал, пом. №13, комнаты 1-7) без учета НДС (18%) составила округленно 8 323 992 руб. (ответ на вопрос №3)

Рыночная стоимость объекта экспертизы площадью 77,0кв.м. по состоянию на 28 декабря 2017 составляет 8 313 228руб. без учета НДС (18%) (ответ на вопрос №4).

Проведение судебной экспертиза должно соответствовать требованиям ст.ст.82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч.2 ст.86 АПК РФ сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Суд считает, что экспертное заключение являются полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертами соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентными лицами, имеющим значительный стаж экспертной работы, которые были предупреждены об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, сомнений в этой части экспертного заключения у суда не возникло.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона N 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 2 информационного письма N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно Закону N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

Цена договора должна соответствовать рыночной цене (которая определяется соотношением спроса и предложения на указанный товар с учетом его ликвидности) на момент реализации товара, с учетом его фактического состояния, степени износа, что и определено судебной экспертизой.

В соответствии со ст.446 ГК РФ, ст.173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Вынесение решения об отказе в иске в данном случае не разрешит спор по существу Руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Закона №159-ФЗ, суд полагает, что стороны обязаны заключить договор купли-продажи имущества по цене, определенной в процессе разрешения спора, а именно на основании заключения экспертов судебной экспертизы.

Согласно пункту 1 ст.5 Федерального закона N159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Таким образом, в соответствии со ст.5 Федерального закона №159-ФЗ общество вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. В соответствии со ст. 446 ГК РФ, ст.173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Вынесение решения об отказе в иске в данном случае не разрешит спор по существу. В силу положений п.2 ст. 5 Закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ право выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно пункту 1 ст.5 Федерального закона №159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Частью 1 статьи 9 названного Закона предусмотрено, что в случае, если законом субъекта Российской Федерации не установлен срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, предусмотренный статьей 5 настоящего Федерального закона, применяется срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, равный пяти годам.

Принимая во внимание, что заключение эксперта, полученное в рамках проведения экспертизы, соответствует требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность, поэтому договор купли-продажи надлежит заключить по окончательной цене, установленной на основании заключения эксперта, выполненной ООО «Центр независимой экспертизы собственности».

Довод Департамента о том, что истец неправомочен на заключение договора на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москве, в целях отчуждения в рамках приватизации отклоняются судом, поскольку не имеют правового значения, действительная рыночная стоимость подлежащего выкупу имущества установлена судом на основании заключения судебной экспертизы.

Учитывая изложенное, а также с учётом ст.446 ГК РФ, ст.173 АПК РФ, суд ввиду наличия нарушенного права истца на заключение такого договора, заключение которого обязательно для ответчика в силу закона, а также ввиду уклонения ответчика от заключения договора усматривает наличие оснований для понуждения ответчика заключить договор купли-продажи на условиях прилагаемого договора купли-продажи и указанного в просительной части иска, изложив пп.3.1, 3.4 в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 8.313.228руб. 00коп. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до____числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее: 138.553руб. 80коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены объекта»

С учетом изложенного, оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований у суда не имеется.

Судебные расходы по оплате экспертизы распределяются судом с учетом ст.86 АПК РФ и в порядке ст. 110 АПК РФ, о чем судом приняты отдельные определения.

Судебные издержки и расходы на оплату госпошлины распределяется судом в порядке ч. 1 п. 1 ст. 110 АПК РФ, с учетом итогов рассмотрения дела.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.8, 12, 421, 424, 445 ГК РФ, и ст.ст.4, 65, 86, 75, 101-103, 108-110, 112, 123, 156, 167-170, 173, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за Обществом с ограниченной ответственностью "КЛЕВЕР-3" (ОГРН <***>, ИНН <***>, 121099, Москва, пер. 1-й Смоленский, д.22/10, Э П, пом. I3, ком. 1; дата регистрации: 21.02.2020г.) право преимущественного выкупа арендуемого имущества по договору аренды нежилого помещения №01-00019/12 от 02.04.2012г.

Обязать Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН <***>; ИНН <***>; 123112, <...>; дата регистрации: 15.11.1991г.) заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "КЛЕВЕР-3" (ОГРН <***>, ИНН <***>, 121099, Москва, пер. 1-й Смоленский, д.22/10, Э П, пом. I3, ком. 1; дата регистрации: 21.02.2020г.) договор купли-продажи нежилого помещения по адресу: Москва, 1-й Смоленский пер., д. 22/10 кадастровый номер: 77:01:005001:6052 в редакции:

ДОГОВОР

КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ (НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ)

№_____________________________

г.Москва« »20__ г.

Департамент городского имущества города Москвы, именуемый в дальнейшем «Продавец», в лице ________, действующего на основании с одной стороны, и Общество сограниченной ответственностью «КЛЕВЕР-3», именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице _______________, действующего на основании ________, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», руководствуясь Федеральным законом от 22 июля 2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Законом города Москвы от 17 декабря 2008г. №66 «О приватизации государственного имущества города Москвы» заключили настоящий договор (далее - Договор) о нижеследующем

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее -Объект), расположенный по адресу: 121099, <...>, кадастровый номер: 77:01:005001:6052, а Покупатель принять и оплатить это имущество.

1.2.Объект находится в собственности города Москвы.

1.3.Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

1.4.Продажа Объекта осуществляется в соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008г. №159-ФЗ «Об особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»: Покупателем в установленном законом порядке представлено Продавцу заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

1.5.В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского Кодекса Российской Федерации Объект находится в пользовании Покупателя, что исключает необходимость фактической передачи Объекта по акту приема-передачи.

1.6.Право собственности на Объект возникает у Покупателя, с момента государственной
регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1.Покупатель обязан:

2.1.1 Полностью уплатить цену Объекта (пункт 3.1 Договора) в порядке и на условиях, предусмотренных пунктом 3.4 договора.

2.1.2.В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с пунктом 3.4 направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога и права собственности на Объект.

В срок не позднее трех рабочих дней с момента подачи заявления о государственной регистрации залога и права собственности на Объект, Покупатель обязан предоставить Продавцу копию расписки в приеме документов на государственную регистрацию залога и права собственности на Объект.

2.1.3.Не позднее одного месяца с даты государственной регистрации предоставить Продавцу
сведения о переходе права собственности.

2.2.Продавец обязан в течении десяти рабочих дней с момента получения от Покупателя копии расписок в приеме документов на государственную регистрацию (п.2.1.2) направить в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявления о регистрации залога и о переходе права собственности на Объект с необходимыми документами.

2.3.Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несет Покупатель.

3. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Цена Объекта составляет 8.313.228 (восемь миллионов триста тринадцать тысяч двести двадцать восемь) рублей в соответствии с Заключением экспертов по делу №А40-136012/18-60-954, выполненным ООО «Центр независимой экспертизы собственности». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2 Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течении пяти лет со дня его заключения.

3.3.На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты равные одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации (ключевой ставки).

3.4.Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 2 месяцев с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца.

Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 138.553 (сто тридцать восемь тысяч пятьсот пятьдесят три) рубля 80 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

3.5.Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена
досрочно на основании решения покупателя.

3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления покупателем Денежных средств в рублях на расчетный счет по следующим реквизитам: Получатель Управление Федерального казначейства по г. Москве (Департамент городского имущества города Москвы) ИНН <***> КПП 770301001

ОКТМО - указывается в соответствии с местонахождением объекта Банк получателя - Отделение 1 Главного управления Центрального банка Российской Федерации по Центральному федеральному округу г.Москва. БИК 044583001

Расчетный счет <***>

КБК - 07111402023028000410 «Доходы от реализации иного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, в части реализации основных средств по указанному имуществу»

В платежном поручении необходимо указывать номер и дату Договора, адрес Объекта и наименование Покупателя.

Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах продавца.

Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счета о поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.

4. ЗАЛОГ ИМУЩЕСТВА

4.1.В качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого
имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной
собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и
арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в
отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливается залог недвижимого
имущества, приобретаемого Покупателем по настоящему Договору, который является также
соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости».

4.2.В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.3.Предметом залога является имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего Договора. Последующий залог допускается только с согласия Продавца.

4.4.Оценка имущества произведена в установленном законом порядке и указана в пункте 3.1 Договора.

4.5. В случае неисполнения Покупателем обязанностей, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, на имущество, находящееся в залоге у Продавца, может быть обращено взыскание во внесудебном порядке. При этом период просрочки должен составлять не менее 3-х месяцев.

5. ОТВЕТСВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1.За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

5.2.В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект уклоняющаяся сторона обязана уплатить другой стороне штраф в размере 5% от цены объекта.

5.3.Покупатель не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных Договором неустоек.

5.4.В случае не поступления на расчетный счет средств, указанный в пункте 3.1 Договора, в течении 30 дней с момента истечения срока оплаты (не предоставление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления.

5.5. Во всех других случаях неисполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1.Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.

6.2.Споры, не урегулированные Сторонами, передаются на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7. ИЗМЕНЕНИЯ ДОГОВОРУ

7.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1.Настоящим Договором Стороны подтверждают выполнение условий, установленных статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в том числе отсутствие задолженности по арендной плате на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

8.2.Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Продавца, второй - у Покупателя, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Покупатель:Продавец:

ООО "КЛЕВЕР-3"Департамент городского имущества города Москвы

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>; ИНН <***>; 123112, <...>; дата регистрации: 15.11.1991г.) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "КЛЕВЕР-3" (ОГРН <***>, ИНН <***>, 121099, Москва, пер. 1-й Смоленский, д.22/10, Э П, пом. I3, ком. 1; дата регистрации: 21.02.2020г.) 12.000 (двенадцать тысяч) рублей судебных расходов по госпошлине и 24.000 (двадцать четыре тысячи) рублей судебных издержек.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья О.П. Бунина