Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «ЭСТЕТ-А-ДЕНТ» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между обществом с ограниченной ответственностью «ЭСТЕТ-А-ДЕНТ» и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером: 77:06:0012020:17012 , общей площадью 79,1 кв.м. в соответствии с Законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ, изложив: Пункт 3.1. Договора в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 5 920 000 (Пять миллионов девятьсот двадцать тысяч) рублей в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 79,1 кв.м. расположенное по адресу: <...> от 02.12.2021г., выполненного АНО «Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз» НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»; Пункт 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п. 1.7). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 296 000 (Двести девяносто шесть тысяч) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга. Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта. Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме. В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.», (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

В обоснование исковых требований истец, ссылается на ст.ст. 12, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), выкупаемого в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", указывая, что предложенная Ответчиком цена объекта является завышенной.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к нижеизложенному выводу.

Как следует из материалов дела, истец отнесен к субъектам малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями статьи 4 Федерального закона Российской Федерации "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ, что также подтверждается внесением Общества в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.

Судом установлено, что между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «ЭСТЕТ-А-ДЕНТ» заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы согласно которому Истец, являясь арендатором, принял в аренду нежилое помещение по адресу: <...> с кадастровым номером: 77:06:0012020:17012 , общей площадью 79,1 кв.м.

15 октября 2020 года Истец обратился в Департамент городского имущества за предоставлением государственной услуги по возмездному отчуждению недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности.

Предоставление Государственной услуги осуществляется Департаментом исключительно в электронной форме с использованием официального портала Мэра и Правительства Москвы (далее - Портал) в соответствии с административным регламентом, утвержденным пунктом 1.17 постановления Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы» (далее - Административный регламент).

Истец 19.04.2021 подал соответствующего заявления в личном кабинете Портала - mos.ru. Заявление было принято на исполнение и ему был присвоен номер государственной услуги - 33-5-40767/21-(0)-0.

В ответ на это обращение в адрес ООО «ЭСТЕТ-А-ДЕНТ» был направлен Проект договора купли-продажи №59-7030 от 04 июня 2021 года указанного выше объекта недвижимости с сопроводительным письмом «О подписании Договора Купли-продажи» 33-5-40767/21-(0)-5 от 07.06.2021, с распоряжение ДГИ города Москвы о Приватизации Объекта.

ООО ЭСТЕТ-А-ДЕНТ получило проект договора купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу <...> с кадастровым номером: 77:06:0012020:17012 , общей площадью 79,1 кв.м. 07.06.2021.

Исходя из условий, предложенных Ответчиком и урегулированных пунктом 3.1. настоящего договора, Цена Объекта составляет 8 805 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 13.05.2021 № М799-21 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Оценка и Консалтинг», и экспертным заключением от 24.05.2021 № 214/338-21, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Истец посчитал, что указанная цена в договоре цена завышена.

В целях определения стоимости выкупаемых объектов Истец заключил договор с Обществом с ограниченной ответственностью «ЭсВиАр Групп» на проведение оценки рыночной стоимости объекта. И после проведения оценки подписал Договор Купли-продажи с протоколом разногласий в соответствие с нормами, регулируемыми статьёй 445 ГК РФ.

В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости нежилого помещения <...>, с кадастровым номером 77:06:0012020:17012 , общей площадью 79,1 кв.м., № ЭС-16-1 от 25.06.2021г., выполненного ООО «ЭсВиАр Групп» , Цена Объекта составляет 3 958 333 руб.

Истец, в установленный Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, срок подписал проекты договора Купли продажи с протоколом разногласий и вместе с Сопроводительным письмом направил их в адрес Департамента посредством Портала mos.ru и 29 июня 2021 года, а также копии проектов договоров Купли продажи, сопроводительного письма и протоколов разногласий с приложенным отчетом об оценке, № ЭС-16-1 от 25.06.2021 г, выполненного Обществом с ограниченной ответственностью «ЭсВиАр Групп».

При этом Истец не отказывался от подписания Договора Купли-продажи, а разногласия возникли: по п. 3.1. проекта договора (цена договора); по п.3.4. проекта договора (оплата по договору).

Письмом от 33-5-40767/21-(0)-7 от 30 июня 2021 ДГИ города Москвы отказался от заключения договора купли продажи на условиях, изложенных в протоколе разногласий.

В связи с отклонением Департаментом переданного протокола разногласий, Истец в порядке предусмотренном ст.ст. 445, 446 ГК РФ, обратился с иском содержащем рассматриваемое требование.

Стороны спора, как участники договорного правоотношения являются равноправными субъектами частноправовых отношений.

Процедура заключения договора в обязательном порядке установлена статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями статьи 445 Гражданского кодекса определены условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных хотя бы для одной из сторон; установленные в этих нормах сроки не являются пресекательными.

Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению.

Поскольку в настоящем случае основанием для обращения общества в суд явилось именно отсутствие воли обязанной стороны на заключение договора, суд первой инстанции приходит к выводу о выборе истцом надлежащего способа защиты нарушенного права. При этом с учетом возражений ответчика по условиям договора суд, считает возможным рассмотреть спор по существу и разрешить имеющиеся между сторонами разногласия возникшие при заключении Договора купли-продажи.

Таким образом, основное назначение договора сводится к регулированию в рамках закона поведения его сторон путем указания на пределы их возможного и должного поведения.

Статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Москвы в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, по результатам которой рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 77:06:0012020:17012 , общей площадью 79,1 кв.м. по состоянию на 19 апреля 2021 года составляет 5 920 000 руб.

Данная оценка, проведенная экспертом АНО «Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз» ФИО3 соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-Ф "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 N 611 в связи с чем, истец просит урегулировать разногласия сторон по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Довод Ответчика, что цену выкупаемого объекта устанавливает собственник спорного имущества, на основании части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, является необоснованным.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

Согласно части 5 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса.

Учитывая изложенное , а также приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключение эксперта, суд удовлетворяет исковые требования.

При этом цена объекта подлежит установлению независимо от того, что Истец не заявлял ее в своих требованиях. Такой вывод основывается на том, что рассматриваемый по настоящему делу спор является преддоговорным применительно к ст. 446 ГК РФ, т.е. суд не связан доводами сторон о желаемых ими условиях договора.

В силу главы 25.3 НК РФ отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством. Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 НК РФ отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются.

Согласно статье 110 АПК РФ между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов.

В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, , руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «ЭСТЕТ-А-ДЕНТ» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) расположенного по адресу: <...> с кадастровым номером: 77:06:0012020:17012 , общей площадью 79,1 кв.м., изложив:

Пункт 3.1. Договора в следующей редакции: «Цена Объекта составляет 5 920 000 (Пять миллионов девятьсот двадцать тысяч) рублей в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 79,1 кв.м. расположенное по адресу: <...> от 02.12.2021г., выполненного АНО «Центр Проведения Независимых Судебных Экспертиз».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора (п. 1.7).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 296 000 (Двести девяносто шесть тысяч) руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку Цены Объекта.

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора до дня оплаты основного долга в полном объеме.

В соответствии со статьей 319 ГК РФ при поступлении оплаты по Договору производится зачисление денежных средств в первую очередь в счет оплаты процентов за предоставленную рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга.».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭСТЕТ-А-ДЕНТ" (ИНН <***>) 6 000 руб. 00коп. (шесть тысяч рублей 00коп.) расходов по уплате государственной пошлины, 30 000руб.00коп. (тридцать тысяч рублей 00коп.) расходов на проведение судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятый Арбитражный апелляционный суд.

Решение направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». По ходатайству копии решения на бумажном носителе могут быть направлены в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья К. М. Хабарова