Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску рассмотрел дело по иску, истца - ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ответчику - ООО "ЮРФАКТ-2000" (127254 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ДОБРОЛЮБОВА 20 , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.01.2003, ИНН: <***>)

о взыскании долга, процентов и пени по договору купли-продажи № 59-3218 от 13.04.2016 г. в размере 6 944 194,53 руб., расторжении договора и обязании возвратить нежилое помещение,

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее также Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ответчику - ООО "ЮРФАКТ-2000" (далее также ответчик , Общество) о взыскании 6 944 194, 53 руб., из них: - 3 800 266,72 руб. - сумма задолженности ежемесячных платежей согласно п.3.4 Договора; 566 871,95 руб.- проценты за предоставленную рассрочку; 2 577 055,86 руб. - пени согласно п. 5.1 Договора. Расторгнуть договор купли-продажи от 13.04.2016 № 59-3218 на нежилое помещение общей площадью 254,70 кв. м, расположенное по адресу: <...>. Обязать ООО "ЮРФАКТ-2000" возвратить Департаменту городского имущества города Москвы нежилое помещение площадью 254,70 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

Требования основаны на ненадлежащем исполнении договорного обязательства.

Исследовав представленные доказательства, выслушав представителей сторон, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела между истцом - Департаментом городского имущества города Москвы (далее - Департамент) и ответчиком - ООО "ЮРФАКТ-2000" заключен договор купли-продажи от 13.04.2016 № 59-3218 (далее - Договор) на нежилое помещение общей площадью 254,70 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

В соответствии с п. 1.1 Договора продавец - Департамент обязуется передать, а покупатель - ООО "ЮРФАКТ-2000" обязуется принять и оплатить стоимость имущества, расположенного по адресу: <...> (далее - Объект).

Согласно пункту 3.1 Договора стоимость Объекта составляет 28 502 000 руб. 00 коп.

По условиям договора п.п. 3.1, 3.2, 3.4 ответчик принял обязательства по оплате стоимости Объекта.

Установленная договором обязанность по своевременной оплате ежемесячных платежей не исполнена ответчиком, в результате чего образовалась задолженность по оплате основного долга за период с 16.04.2019 по 13.11.2019 в размере 3 800 266,72 руб.

В соответствии с пунктом 3.2 договора оплата стоимости Объекта осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня заключения договора купли-продажи.

Согласно пункту 3.3 Договора на сумму денежных средств, составляющих цену Объектов, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат оплате начисленные проценты равные одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Задолженность по оплате процентов за период с 10.04.2019 по 12.12.2019 составляет 566 871,95 руб..

Согласно пункту 5.1 Договора за нарушение сроков оплаты, предусмотренных 3.4 Договора, продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5 % от неуплаченной суммы (п.3.1 Договора) за каждый день просрочки.

Задолженность по уплате неустойки (пени) за период с 16.04.2019 по 12.12.2019 составляет 2 577 055,86 руб.

По смыслу пункта 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора. (абз.1 п.3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора»)

Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны расторгнутого договора не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

При отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 ГК РФ подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.(абз.3, п.4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора»)

Если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений. (абз.1 п.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора»)

К названным отношениям сторон могут применяться положения главы 60 ГК РФ, поскольку иное не установлено законом, соглашением сторон и не вытекает из существа соответствующих отношений (статья 1103 Кодекса).(абз.4 п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора»)

Сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый пункта 2 статьи 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора. (абз.1 п.7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора»)

Как указано в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Присуждение имущества в натуре не исключает дополнительных денежных взысканий со сторон обязательства по правилам о неосновательном обогащении (например, для компенсации возникшего обременения либо в порядке расчетов по погашению внесенного аванса, возврата уплаченного покупателем в счет стоимости вещи).

Поскольку, при расторжении Договора купли-продажи недвижимой вещи, объект сделки подлежит возврату продавцу, то следует признать отсутствие эквивалентности встречного представления продавца в отношении совершенных покупателем до момента прекращения правоотношения денежных средств в счет оплаты стоимости вещи.

Таким образом, при расторжении договора купли-продажи недвижимой вещи, покупатель неоплаченной недвижимой вещи обязан произвести ее возврат продавцу, при этом продавец не вправе требовать оплаты стоимости объекта расторгнутого договора.

Право продавца требовать расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества закреплено в договоре и предусмотрено законом, при этом способ защиты нарушенного права принадлежит истцу.

При этом положение п. 3 ст. 486 ГК РФ, предусматривающего, что, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, не может быть истолковано как исключающее право продавца требовать расторжения такого договора на основании подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи. ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5 (2017)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.12.2017))

Законодателем предусмотрено только одно исключение, когда продавец не вправе требовать возврата проданного товара (п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса РФ), это когда сумма полученных от покупателя платежей, превышает половину цены товара.

Обстоятельств ограничивающих право продавца на отказ от договора судом не установлено, а ответчиком не доказано.

Утверждение ответчика о том, что надлежащим способом защиты права города является изъятие принадлежащей ответчику недвижимость с условием возмещения предварительной компенсации не учитываю существа спорного правоотношения основанного на сделке купли-продажи.

Так, по делу А 40-227356/20 рассматриваются требования ООО "ЮРФАКТ-2000" об установлении стоимости возмещения в размере 86 767 600 руб.

Договор купли продажи № 59-3218 заключен ООО "ЮРФАКТ-2000" 13.04.2016 г. по цене 28 502 000 руб. , оплата, согласно условиям договора, осуществляется в рассрочку в течении 5 лет со дня его заключения.

Между тем, по состоянию на 19.01.2021 г. оплачено покупателем в счет выкупной стоимости 4 705 652,56 руб., судебные акты по делам А 40-106029/18 и А40-218842/19 по требованию продавца о взыскании задолженности (согласно расчету истца, представленного в заседание20.01.2021 г.) не исполнены, в связи с чем, 09.12.2020 г. по делу А40-238872/20 приято заявление Истца о признании ООО "ЮРФАКТ-2000" несостоятельным.

Таким образом, указанные в совокупности обстоятельства, не свидетельствуют о добросовестности общества, которым допущено существенное нарушение условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15.05.2018 N 4-КГ18-27), в связи с чем, договор подлежит расторжению в судебном порядке по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Применительно к рассматриваемому спору, учитывает, что Департаментом заявлены взаимоисключающие требования о расторжении Договора и взыскании платы по нему.

Поскольку суд приходит к выводу об обоснованности требования о расторжении договора купли-продажи и выселении из приобретенного помещения, то требование о взыскании стоимости объекта сделки подлежит отклонению.

С момента отказа от договора денежное обязательство покупателя трансформируется в не денежное по возврату имущества, в связи с чем предусмотренные сторонами меры договорной ответственности за просрочку платежа могут быть применены в отношении нарушения имевшегося в период действия Договора (абз.1 п.3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 июня 2014 г. N 35 «О последствиях расторжения договора»), в связи с чем требование о взыскании пени 2 577 055,86 руб. - пени согласно п. 5.1 Договора следует признать промерным. Однако в связи с тем, что ответчик возражая против иска фактически указал на чрезмерность отыскиваемой санкции, суд в порядке ст. 333 ГК РФ снижает пени до 515 411 рублей.

Суд учитывает, что взыскание неустойки в размере большем определенного истцом будет явно противоречить целям и существу института неустойки, и приведет к неосновательному обогащению кредитора, в чем и проявляется исключительность изложенного, при определении размера пени, вывода суда.

Требование истца о взыскании долговых процентов 566 871,95 руб. за пользование денежными средствами согласно пункту 3.3 Договора за период с 10.04.2019 по 12.12.2019 рассчитанных в период действия Договора является правомерным и подлежит удовлетворению.

Судебные расходы по уплате госпошлины распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ и разъяснениям Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации изложенных в постановлении от 22 декабря 2011 г. N 81. При этом суд принимает во внимание, что в случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 307,309,310,314,330,333, ГК РФ, ст.ст. 101-103,110,167-171 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

1. Расторгнуть договор купли-продажи от 13.04.2016 № 59-3218 на нежилое помещение с КН 77:02:0010009:3728общей площадью 254,70 кв. м, расположенное по адресу: <...> КН 77:02:0010009:3728

2. Обязать ООО "ЮРФАКТ-2000" возвратить Департаменту городского имущества города Москвы нежилого помещения с КН 77:02:0010009:3728 площадью 254,70 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

Взыскать с ответчика - ООО "ЮРФАКТ-2000" (127254 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ДОБРОЛЮБОВА 20 , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.01.2003, ИНН: <***>) в пользу истца - ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ 123112, МОСКВА ГОРОД, ПРОЕЗД КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ 1-Й, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>,; проценты 566 871,95 рублей, пени 515 411 рублей.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ответчика - ООО "ЮРФАКТ-2000" (127254 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ДОБРОЛЮБОВА 20 , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.01.2003, ИНН: <***>) в доход федерального бюджета 22 510 рублей.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Михайлова Е.В.