Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АПТЕКА - 225" (125581,ГОРОД МОСКВА,,,,УЛИЦА ФЕСТИВАЛЬНАЯ,12,, ИНН <***>, д/р 11.12.2002)

к Департаменту городского имущества города Москвы (125009, <...>, ИНН <***> , д/р 08.02.2003)

об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

По настоящему делу ООО "АПТЕКА - 225" (далее Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) в окончательной редакции содержащий требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 865,8 кв. м. (подвал, пом. 1, комн. 1,4-12, 1,; этаж 1, пом. I комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 2, 3, 3а, 36, Зв, 4-9, 11-15, 15а, 16, 16а, 16б, 16в, 17, 19, 22; пом. V, комн. 1-9), расположенных по адресу: <...> изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

пункт 1.1 «Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: <...>, общей площадью 865,8 кв. м. подвал, пом. 1, комн. 1,4-12, 1,; этаж 1, пом. I комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 2, 3, 3а, 36, Зв, 4-9, 11-15, 15а, 16, 16а, 16б, 16в, 17, 19, 22; пом. V, комн. 1-9) Согласно БТИ САО г. Москвы от 30.01.2013г.

пункт 3.1. «Цена Объекта, определяемая как разница между рыночной стоимостью Объекта и стоимостью неотделимых улучшений и затрат на реконструкцию Объекта, засчитываемых в счет оплаты приобретаемого Объекта, составляет 38 617 000 (тридцать восемь миллионов шестьсот семнадцать тысяч) рублей.

Рыночная стоимость объекта составляет 52 600 000 (пятьдесят два миллиона шестьсот тысяч) рублейв соответствии с заключением эксперта ФБУ Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции российской Федерации от 24.07.2015 №193,194/1-3/15-18,16.

Стоимость неотделимых улучшений Объекта, засчитываемая, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ, в счет оплаты приобретаемого Объекта составляет 13 983 000 (тринадцать миллионов девятьсот восемьдесят три тысячи) рублей 37 копеек.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

пункт 3.4. «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 072 695 (Один миллион семьдесят два шестьсот девяносто пять) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга»

пункт 5.1 : «За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.4 Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки ( пени) в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки»

В обоснование заявленного требования истец ссылается на то обстоятельство, что в рамках возникшего между сторонами преддоговорного спора стороны не достигли согласия относительно условия о стоимости объекта выкупа, его актуальной площади, а также условия о зачете стоимости неотделимых улучшений в цену выкупаемого объекта недвижимости, в порядке предусмотренном частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Ответчик против иска возражал, выражая несогласие с ценой спорного нежилого помещения указанной истцом в просительной части искового заявления, в обоснование своей позиции сослался на отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта и положительное экспертное заключением.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к нижеизложенному выводу.

ООО "АПТЕКА - 225" на основании Договора аренды № 02-00064/04 ( далее - Договор), заключенного с Департаментом имущества г. Москвы, является арендатором, находящегося в собственности города Москвы, нежилого помещения, общей площадью 871,7 кв.м. (подвал, пом. 1, комн. 1,4-12, 1,; этаж 1, пом. I комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 2, 3, За, 36, Зв, 4-9, 11-15, 15а, 16, 16а, 166, 16в, 17, 19, 22; пом. V, комн. 1-9), расположенного по адресу: <...>.

Дополнительными соглашениями в Договор аренды вносились изменения в отношении площадей объекта, адреса объекта, продления сроков действия договора, размера арендной платы и иных условий договора. В соответствии с Дополнительным соглашением к Договору аренды от 01 июля 2008 г., срок действия Договора установлен до 30.06.2013 г.

Реализуя право преимущественного приобретения спорного объекта истец, являясь субъектом малого предпринимательства 16 октября 2013 г. Общество обратилось в Департамент с заявлением о приобретение (выкуп) арендуемого им нежилого помещения.

29 мая 2014 г. г. письмом Департамент городского имущества города Москвы направил для подписания Обществу проект Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) расположенного по адресу: : <...>. общей площадью 871, 7 кв. м..

Однако указанный Проект договора купли-продажи не содержал условия о зачете в счет оплаты выкупной цены помещения стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений, имел неточности в части указания площади выкупаемого объекта, и как утверждает истец содержал указание на цену объекта не соответствующей его рыночной стоимости.

Проект договора купли-продажи имущества получен Истцом был подписан им с протоколом разногласий 25.06.2014, что свидетельствует о согласии Истца на приобретение государственного имущества. Вместе с тем, принимая договор в целом, покупатель выразил свое несогласие с ценой реализации спорного имущества и порядком расчета, что отразил в протоколе разногласий.

В связи с отклонением протокола разногласий Департамент городского имущества города Москвы истец, обратился с иском содержащем рассматриваемое требование.

Таким образом, предметом рассматриваемого иска является урегулирование разногласий между сторонами, возникших на стадии заключения договора купли-продажи нежилого помещения, при этом, решение о его заключении принято на основании соответствующего распоряжения уполномоченного на распоряжение государственным имуществом города органа исполнительной власти, не отмененного и не признанного недействительным в установленном законом порядке.

В материалы дела истцом представлен Отчет от 03.07.2014 № №738Г/807 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 02.07.2014, выполненный ООО «АБН-Консалт», по заказу ответчика, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 52 714 000 рублей без учета НДС.

Возражая против доводов истца относительно цены выкупаемого имущества Департамент сослался и представил в материалы дела заключение от 14.04.2014 № 188/99-14 Выполненное ООО «Группа Финансового Консультирования» и положительное экспертное заключение на него подготовленное НП «Межрегиональный союз оценщиков», согласно которым рыночная стоимость объекта по состоянию на 18.02.2014 составила 104 513 559 рублей без НДС

Выражая не согласие с величиной выкупной стоимости объекта определенной в данном отчете, истец представил отчет ООО «Русоценка» №14-00140-О из которого следует, что стоимость объекта оценки без НДС по состоянию 23.06.2014 составляет 69 400 000, при этом истец также указал на необходимость зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, поскольку указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя. Размер неотделимых улучшений согласно указанному отчету составил 11 600 000 рублей.

Производство неотделимых улучшений можно рассматривать как один из способов распоряжения имуществом - изменение его состояния, целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) создаются улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно происходит повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, влекущих в свою очередь повышение или сохранение цены объекта аренды.

Под неотделимыми улучшениями, последствия осуществления которых арендатором регулируются ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ, понимаются не любые работы капитального характера, а только те, которые изменяют качественные характеристики объекта.

Таким образом, производство капитального ремонта и реконструкции представляет одну из форм неотделимых улучшений. Общие нормы о неотделимых улучшениях, содержащиеся в статье 623 ГК РФ, применяются к отношениям, связанным с капитальным ремонтом, субсидиарно, то есть только в том случае, если специальная норма или договор аренды не подразумевают иного.

Иное установлено Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ.

Данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 Закона N 159-ФЗ). Не урегулированные этим Законом отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Судом установлено и Департаментом не оспаривается, что работы повлекшие возникновение неотделимых улучшений спорного имущества произведены Обществом с согласия арендодателя, а именно в период действия Договора аренды Истцом произведены неотделимые улучшения арендуемого помещения, связанные с его перепланировкой.

Перепланировка была проведена с письменного согласия Ответчика, что подтверждается Распоряжением «Мосжилинспекции» № С-0835/А 114027-11 от 21.07.2011 г. и Распоряжением «Мосжилинспекции» № с-0512/А 114742 -12 от 15.06.2012 г.

Факт проведения и окончания работ по перепланировке объекта в соответствии с утвержденной проектной документацией подтверждается Актом о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме от 20 ноября 2012 г., утвержденным ГЖИ города Москвы СЗАО

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что рыночная стоимость выкупаемого имущества полежит уменьшению, на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в рамках существующего арендного обязательства.

В то же время, принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

В силу ст. 13Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Ввиду необходимости определения объема произведенных обществом работ и понесенных им затрат повлекших создание действительно неотделимых улучшений спорного помещения, учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом по ходатайству истца, перечислившего на депозит суда денежные средства в счета оплаты производства экспертизы (п/п от 18.11.2014 № 955 и от 12.11.2014 № 929 на сумму 60 000 руб.), суд, Определением от 27.11.2014 назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО «Аркаим».

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: : <...> (подвал, пом. 1, комн. 1,4-12, 1,; этаж 1, пом. 1 комн. 1, 1а, 16, 1в. 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 2, 3, За, 36, Зв. 4-9, 11-15, 15а. 16, 16а. 166, 16в, 17, 19, 22; пом. V, комн. 1-9), общей площадью, по данным ГУП МосгорБТИ - 865,8 кв.м и площади 871,1 кв.м.согласно договору аренды) по состоянию на 16.10.2013 г

- какой объем произведенных ООО "Аптека-225" работ и понесенных им затрат, отраженный в указанных в Определении суда документах, привел к созданию неотделимых улучшений нежилого помещения расположенного по адресу: : <...> (подвал, пом. 1, комн. 1,4-12, 1,; этаж 1, пом. 1 комн. 1, 1а, 16, 1в. 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 2, 3, За, 36, Зв. 4-9, 11-15, 15а. 16, 16а. 166, 16в, 17, 19, 22; пом. V, комн. 1-9), общей площадью, по данным ГУП МосгорБТИ, - 865,8 кв.м и площади 871,1 кв.м.согласно договору аренды .

- какова стоимость произведенных в спорном помещении неотделимых улучшений (за период, соответствующий представленным документам) с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения по состоянию на 16.10.2013 г.

Судом для разрешения ходатайства истцов о назначении и проведении судебной оценочной экспертизы, в целях выполнения требований ст. 82 АПК РФ, руководствуясь Постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 66 от 20.12.2006 г. в части не противоречащей Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 апреля 2014 г. N 23, а также самим Постановлением направлялись судебные запросы в экспертные организации:

В материалы дела поступили ответы экспертных организаций на судебные запросы из: ООО «Норматив» (117142,<...>), стоимость – 60 000 руб., срок - 10 раб д.; ООО «Аркаим» (117465, Москва, ул. Тёплый Стан, д.15, к.2), стоимость – 50 000 руб., срок – 10 рабочих дней; ООО «Городская коллегия оценщиков» (125009, <...>), стоимость – 55 000 руб., срок 10 раб. дней.

Из иных экспертных организаций судебному заседанию ответов на запросы суда к моменту проведения судебного заседания не поступили.

Ответчик – Департамент городского имущества города Москвы против проведения судебной оценочной экспертизы вышеуказанного объекта, а также против формулировки вопроса, поставленного перед экспертом не возражал.

При выборе кандидатуры эксперта ООО «Аркаим» суд исходил из того, что данная организация указала сопоставимые сроки проведения судебной оценочной экспертизы, а также наименьшую стоимость экспертных услуг из числа всех представленных ответов экспертными учреждениями и представила документы в подтверждение наличия права на проведение оценочной экспертизы, а также с учетом того, что в отношении кандидатур экспертов отводов, возражений не заявлялось.

Для проведения экспертизы , судом направлены следующие документы:

·Авансовый отчет № 10 от 17.08.11на сумму 71480,00 рублей, чек и товарная накладная № 1491.

·Авансовый отчет № 1 от 28.04.11 на сумму 31320,00 рублей, чек и товарная накладная № 937.

·Авансовый отчет № 2 от 29.04.11 на сумму 90 000,00 рублей, чек и товарная накладная № 974.

·Авансовый отчет № 3 от 04.05.11на сумму 40000,00 рублей, чек и товарная накладная № 1021.

·Авансовый отчет № 4 от 11.05.11на сумму 80000,00 рублей, чек и товарная накладная № 1044.

·Авансовый отчет № 5 от 12.05.11на сумму 20000,00 рублей, чек и товарная накладная № 1056.

·Авансовый отчет № 24 от 13.10.11на сумму 83990,00 рублей, чек и товарная накладная № 1827.

·Авансовый отчет № 26 от 21.10.11на сумму 94350,00 рублей, чек и товарная накладная № 1854.

·Авансовый отчет № 6 от 20.06.11на сумму 59000,00 рублей, чек и товарная накладная № 1079.

·Авансовый отчет № 7 от 23.06.11 на сумму 49 900,00 рублей, чек и товарная накладная № 1093.

·Авансовый отчет № 8 от 10.08.11на сумму 65 700,00 рублей, чек и товарная накладная № 1437.

·Авансовый отчет № 9 от 12.08.11 на сумму 58 250,00 рублей, чек и товарная накладная № 1462.

·Авансовый отчет № 11 от 23.08.11на сумму 78 560,00 рублей, чек и товарная накладная № 1517.

·Авансовый отчет № 12 от 28.08.11на сумму 44 770,00 рублей, чек и товарная накладная № 1562.

·Авансовый отчет № 13 от 01.09.11на сумму 51 600,00 рублей, чек и товарная накладная № 1567.

·Авансовый отчет № 14 от 07.09.11на сумму 68 370,00 рублей, чек и товарная накладная № 1604.

·Авансовый отчет № 15 от 16.09.11на сумму 64 240,00 рублей, чек и товарная накладная № 1662.

·Авансовый отчет № 16 от 20.09.11 на сумму 73 460,00 рублей, чек и товарная накладная № 1683.

·Авансовый отчет № 17 от 24.09.11 на сумму 48 980,00 рублей, чек и товарная накладная № 1706.

·Авансовый отчет № 18 от 27.09.11 на сумму 82 490,00 рублей, чек и товарная накладная № 1728.

·Авансовый отчет № 19 от 30.09.11 на сумму 54 240,00 рублей, чек и товарная накладная № 1744.

·Авансовый отчет № 20 от 02.10.11 на сумму 98 160,00 рублей, чек и товарная накладная № 1768.

·Авансовый отчет № 21 от 04.10.11на сумму 87 410,00 рублей, чек и товарная накладная № 1774.

·Авансовый отчет № 22 от 07.10.11 на сумму 91 070,00 рублей, чек и товарная накладная № 1793.

·Авансовый отчет № 23 от 09.10.11 на сумму 97 800,00 рублей, чек и товарная накладная № 1804.

·Авансовый отчет № 25 от 18.10.11на сумму 43 970,00 рублей, чек и товарная накладная № 1846.

·Авансовый отчет № 27 от 22.10.11 на сумму 69 980,00 рублей, чек и товарная накладная № 1872.

·Авансовый отчет № 28 от 23.10.11на сумму 87 460,00 рублей, чек и товарная накладная № 1881.

·Авансовый отчет № 29 от 30.10.11на сумму 49 030,00 рублей, чек и товарная накладная № 1903.

·Авансовый отчет № 30 от 05.11.11на сумму 77 144,00 рублей, чек и товарная накладная № 1927.

·Авансовый отчет № 31 от 06.11.11на сумму 61 856,00 рублей, чек и товарная накладная № 1934.

·Авансовый отчет № 32 от 27.11.11на сумму 65 415,00 рублей, чек и товарная накладная № 1986.

·Авансовый отчет № 33 от 04.12.11на сумму 71 837,00 рублей, чек и товарная накладная № 1986.

·Авансовый отчет № 34 от 11.12.11на сумму 63 410,00 рублей, чек и товарная накладная № 2016.

·Авансовый отчет № 35 от 16.12.11на сумму 37 880,00 рублей, чек и товарная накладная № 2037.

·Авансовый отчет № 36 от 17.12.11на сумму 95 787,00 рублей, чек и товарная накладная № 2044.

·Авансовый отчет № 37 от 18.12.11на сумму 79 673,00 рублей, чек и товарная накладная № 2053.

·Авансовый отчет № 38 от 25.12.11на сумму 88 916,00 рублей, чек и товарная накладная № 2078.

·Авансовый отчет № 39 от 30.12.11на сумму 56 890,00 рублей, чек и товарная накладная № 3011.

·Авансовый отчет № 40 от 31.12.11на сумму 87 476,00 рублей, чек и товарная накладная № 3026.

·Авансовый отчет № 1 от 29.01.12 на сумму 63 824,50 рублей, чек и товарная накладная № 54.

·Авансовый отчет № 2 от 04.02.12 на сумму 94 961,72 рублей, чек и товарная накладная № 63.

·Авансовый отчет № 3 от 11.02.12 на сумму 89 544,38 рублей, чек и товарная накладная № 87.

·Авансовый отчет № 4 от 15.02.12 на сумму 77 763,10 рублей, чек и товарная накладная № 98.

·Авансовый отчет № 5 от 08.03.12 на сумму 95 112,21 рублей, чек и товарная накладная № 127.

·Авансовый отчет № 6 от 20.03.12 на сумму 70 899,53 рублей, чек и товарная накладная № 144.

·Авансовый отчет № 7 от 21.03.12 на сумму 84 711,94 рублей, чек и товарная накладная № 162.

·Авансовый отчет № 8 от 22.03.12 на сумму 68 594,11 рублей, чек и товарная накладная № 202.

·Авансовый отчет № 9 от 30.03.12 на сумму 76 213,88 рублей, чек и товарная накладная № 202.

·Авансовый отчет № 10 от 05.04.12 на сумму 91 784,00 рублей, чек и товарная накладная № 218.

·Авансовый отчет № 11 от 07.04.12 на сумму 97 035,48 рублей, чек и товарная накладная № 227.

·Авансовый отчет № 12 от 21.04.12 на сумму 98 002,00 рублей, чек и товарная накладная № 256.

·Авансовый отчет № 13 от 26.04.12 на сумму 73 446,90 рублей, чек и товарная накладная № 275.

·Авансовый отчет № 14 от 08.05.12 на сумму 80 066,14 рублей, чек и товарная накладная № 314.

·Авансовый отчет № 15 от 23.05.12 на сумму 88 713,00 рублей, чек и товарная накладная № 366.

·Авансовый отчет № 16 от 30.05.12 на сумму 76 944,98 рублей, чек и товарная накладная № 379.

·Авансовый отчет № 17 от 12.06.12 на сумму 58 083,24 рублей, чек и товарная накладная № 394.

·Авансовый отчет № 18 от 18.06.12 на сумму 61 354,38 рублей, чек и товарная накладная № 419.

·Авансовый отчет № 19 от 24.06.12 на сумму 52 891,41 рублей, чек и товарная накладная № 431.

·Авансовый отчет № 20 от 30.06.12 на сумму 93 241,54 рублей, чек и товарная накладная № 467.

·Авансовый отчет № 21 от 31.08.12 на сумму 89 156,53 рублей, чек и товарная накладная № 542.

·Авансовый отчет № 22 от 14.09.12 на сумму 54 872,00 рублей, чек и товарная накладная № 587.

·Авансовый отчет № 23 от 25.09.12 на сумму 43 666,00 рублей, чек и товарная накладная № 617.

·Авансовый отчет № 24 от 07.12.12 на сумму 74 870,00 рублей, чек и товарная накладная № 672.

·Авансовый отчет № 25 от 14.10.12 на сумму 31 453,70 рублей, чек и товарная накладная № 694.

·Авансовый отчет № 26 от 04.10.12 на сумму 60 133,00 рублей, чек и товарная накладная № 712.

·Авансовый отчет № 27 от 20.10.12 на сумму 37 035,00 рублей, чек и товарная накладная № 728.

·Авансовый отчет № 28 от 23.10.12 на сумму 39 200,00 рублей, чек и товарная накладная № 744.

·Авансовый отчет № 29 от 27.10.12 на сумму 44 314,00 рублей, чек и товарная накладная № 761.

·Авансовый отчет № 30 от 28.10.12 на сумму 58 138,00 рублей, чек и товарная накладная № 773.

·Авансовый отчет № 31 от 01.11.12 на сумму 38 692,00 рублей, чек и товарная накладная № 783.

·Авансовый отчет № 32 от 05.11.12 на сумму 48 579,00 рублей, чек и товарная накладная № 804.

·Авансовый отчет № 33 от 11.11.12 на сумму 57 416,00 рублей, чек и товарная накладная № 1006.

·Авансовый отчет № 34 от 17.11.12 на сумму 36 894,00 рублей, чек и товарная накладная № 1033.

·Авансовый отчет № 35 от 19.11.12 на сумму 79 418,00 рублей, чек и товарная накладная № 1044.

·Авансовый отчет № 36 от 24.11.12 на сумму 47 572,00 рублей, чек и товарная накладная № 1076.

·Авансовый отчет № 37 от 28.11.12 на сумму 48 112,00 рублей, чек и товарная накладная № 1118.

·Авансовый отчет № 38 от 07.12.12 на сумму 75 944,00 рублей, чек и товарная накладная № 1169.

·Авансовый отчет № 39 от 09.12.12 на сумму 35 212,00 рублей, чек и товарная накладная № 1203.

·Авансовый отчет №40 от 13.12.12 на сумму 56 326,00 рублей, чек и товарная накладная № 1251.

·Авансовый отчет № 41 от 15.12.12 на сумму 47 624,00 рублей, чек и товарная накладная № 1273.

·Авансовый отчет № 42 от 19.12.12 на сумму 34 079,00 рублей, чек и товарная накладная № 1302.

·Авансовый отчет № 43 от 20.12.12 на сумму 58 004,00 рублей, чек и товарная накладная № 1314.

·Авансовый отчет № 44 от 22.12.12 на сумму 37 926,00 рублей, чек и товарная накладная № 1327.

·Авансовый отчет № 45 от 23.12.12 на сумму 37 410,00 рублей, чек и товарная накладная № 1336.

·Авансовый отчет № 46 от 24.12.12 на сумму 49 228,00 рублей, чек и товарная накладная № 1349.

·Авансовый отчет № 47 от 26.12.12 на сумму 59 896,00 рублей, чек и товарная накладная № 1361.

·Авансовый отчет № 48 от 27.12.12 на сумму 44 485,00 рублей, чек и товарная накладная № 1377.

·Авансовый отчет № 49 от 28.12.12 на сумму 58 347,00 рублей, чек и товарная накладная № 1392.

·Авансовый отчет № 50 от 29.12.12 на сумму 48 603,00 рублей, чек и товарная накладная № 1406.

·Авансовый отчет № 51 от 30.12.12 на сумму 67 951,00 рублей, чек и товарная накладная № 1428.

·Объектная смета № 149-06 от 22.07.2012 г.

·Договор подряда № А-07/11 от 20.08.2011 г.

·Дополнительное соглашение № 1 к договору подряда № А-07/11 от 20.08.2011 г. от 20 июня 2012 г.

·Локальная смета 149/2012 от 22.07.2011 г на сумму 6 045 107.22 рублей (переустройство нежилого помещения )№ на 18 листах.

·Локальная смета № 149/2012 от 22.07.2011 г на сумму 369 392.71 рублей холодное и горячее водоснабжение на 8 листах.

·Локальная смета № 149/2012 от 22.07.2011 г на сумму 2 732 375.27 рублей электромонтажные работы на 23 листах.

·Локальная смета № 149/2012 от 22.07.2011 г на сумму 2 985 612.03 рублей монтаж оборудования на 6 листах.

·Локальная смета № 149/2012 от 22.07.2011 г на сумму 1 771 312.73 рублей переустройство на 14 листах.

·Локальная смета № 149/2012 от 22.07.2011 г на сумму 59 057.75 рублей благоустройство территории пристройки на 3 листах.

·Локальная смета № 149/2012 от 22.07.2011 г на сумму 152 051.24 рублей канализация на 4 листах.

·Локальная смета № 149/2012 от 22.07.2011 г на сумму 1 547 651.09 рублей вентиляция на 21 листах.

·Акты скрытых работ за период 2012 года на 52 листах.

·Ресурсный сметный расчет на сумму 518 483.47 июнь 2012 года на 5 листах.

·Ресурсный сметный расчет на сумму 1 572 891.56 июнь 2012 года на 5 листах.

·Дефектная ведомость на 3 листах- переустройство.

·Дефектная ведомость на 2 листах - монтаж и оборудование.

·Ресурсный сметный расчет на сумму 258 436.97 июнь 2012 года на 3 листах.

·Ресурсный сметный расчет на сумму 2 491 746.47 июнь 2012 года на 5 листах.

·Дефектная ведомость на 1 листе – благоустройство.

·Ресурсный сметный расчет на сумму 26 239.27 июнь 2012 года на 1 листе.

·Ресурсный сметный расчет на сумму вентиляция 747 210.63 июнь 2012 года на 5 листах.

·Дефектная ведомость на 3 листах – вентиляция.

·Ресурсный сметный расчет на сумму вентиляция 201 825.53 июнь 2012 года на 3 листах.

·Дефектная ведомость на 2 листах – холодное и горячее водоснабжение.

·Ресурсный сметный расчет на сумму вентиляция 959 824.16 июнь 2012 года на 5 листах.

·Дефектная ведомость на 6 листах – электромонтажные работы.

·Ресурсный сметный расчет на сумму вентиляция 80 962.43 июнь 2012 года на 2 листах.

·Дефектная ведомость на 1 листе – канализация.

·Дефектная ведомость на 1 листе – ЦО и вентиляция.

·Дефектная ведомость на 2 листах – переустройство.

·Платежное поручение № 428 от 10.09.2012 на сумму 43 100 рублей.

·Платежное поручение № 381 от 07.08.2012 на сумму 35 000 рублей.

·Платежное поручение № 343 от 16.07.2012 на сумму 44 700 рублей.

·Платежное поручение № 427 от 10.09.2012 на сумму 28 700 рублей.

·Платежное поручение № 457 от 17.09.2012 на сумму 16 400 рублей.

·Платежное поручение № 640 от 17.12.2012 на сумму 25 000 рублей.

·Платежное поручение № 178 от 05.04.2012 на сумму 118 046 рублей.

·Платежное поручение № 195 от 13.04.2012 на сумму 44 748 рублей.

·Платежное поручение № 317 от 22.06.2012 на сумму 52 968 рублей.

·Платежное поручение № 488 от 02.10.2012 на сумму 2152 рублей.

·Платежное поручение № 421 от 06.09.2012 на сумму 45 150 рублей.

·Платежное поручение № 424 от 06.09.2012 на сумму 75 410 рублей.

·Платежное поручение № 423 от 06.09.2012 на сумму 32 926 рублей.

·Платежное поручение № 422 от 06.09.2012 на сумму 62 264 рублей.

·Платежное поручение № 420 от 06.09.2012 на сумму 53 092 рублей.

·Платежное поручение № 318 от 22.06.2012 на сумму 31 617 рублей.

·Платежное поручение № 261 от 18.05.2012 на сумму 8 400 рублей.

·Платежное поручение № 1 от 09.01.2012 на сумму 23 200 рублей.

·Платежное поручение № 311 от 19.06.2012 на сумму 67 950 рублей.

·Платежное поручение № 380 от 07.08.2012 на сумму 16 900 рублей.

·Платежное поручение № 379 от 07.08.2012 на сумму 10 000 рублей.

·Платежное поручение № 344 от 16.07.2012 на сумму 15 500 рублей.

·Платежное поручение № 263 от 21.05.2012 на сумму 30 000 рублей.

·Платежное поручение № 252 от 15.05.2012 на сумму 100 000 рублей.

·Платежное поручение № 251 от 14.05.2012 на сумму 12 598-52 рублей.

·Платежное поручение № 240 от 10.05.2012 на сумму 38 566 рублей.

·Платежное поручение № 174 от 02.04.2012 на сумму 38 174-46 рублей.

·Договор № 5 на выполнение проектных работ от 01 февраля 2011 года на 3 листах.

·Акт сдачи-приемки работ по договору № 5 от 01.02.2011 года от 20 марта 2011 года на 1 листе.

·Договора № 12 на выполнение проектных работ от 1 апреля 2011 года на 3 листах.

·Акт сдачи-приемки работ по договору № 12 от 01.04.2011 года от 05 апреля 2011 года на 1 листе.

·Договор на ведение авторского надзора от 06 февраля 2012 года-2 листа.

·Распоряжение от 05.11.2004 года № 8859-2 листа,

12.01.2015 в суд, через канцелярию, поступило экспертное заключение от № 012/12/14.

Согласно заключению эксперта ООО «Аркаим», по состоянию на 16.10.2013 рыночная стоимость нежилого помещения площадью 865,8 кв.м. без учета НДС составила 73 625 424 рубля, а площадью 871,7 кв.м. 74 195 763 рублей.

Объем произведенных работ, приведших к созданию неотделимых улучшений (за период, соответствующий представленным документам) стоимость неотделимых улучшений спорного объекта с учетом их фактического состояния на 16.10.2013 г.определенных на основании приложенных документов составляет 12 800 000 рублей.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). (п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. N 23).

Между тем при оценке указанного доказательства, по мнению суда , вывод эксперта о рыночной стоимости оцениваемого объекта, а также стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества сделаны экспертом в нарушении требований объективности, всесторонности и полноты исследования, и , что является самым существенным, а нарушение требований Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"

Определением суда от 11.02.2015 г. удовлетворено ходатайство ответчика о вызове в судебное заседание эксперта.

В судебное заседание 29.04.2015 г. явился эксперт ФИО4

На вопрос суда, указал, что отсутствие в экспертном заключении указания на предупреждение эксперта об уголовной ответственности возможно техническая ошибка, допущенная при оформлении.

В то же время в силуу абз. 4 ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" руководитель экспертной организации обязан по поручению органа или лица, назначивших судебную экспертизу, предупредить эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, взять у него соответствующую подписку и направить ее вместе с заключением эксперта в орган или лицу, которые назначили судебную экспертизу.

Согласно абз. 6 ч. 2 ст. 25 Федерального закона N 73-ФЗ в заключении эксперта или комиссии экспертов среди прочего должно содержаться предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Необходимо отметить, что указанные выше нормы права носят императивный характер, следовательно, эксперт в обязательном порядке должен быть уведомлен об ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, поскольку в нарушение требований статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, лицо, которому было поручено проведение экспертизы, не предупреждено об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем Заключение эксперта составлено с нарушением требований, предусмотренных статьей 25 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", названный документ добыт с нарушением норм федерального закона и не может быть признан допустимым доказательством, подлежащим оценке и исследованию судами первой инстанции в рамках рассматриваемого спора.

Кроме того, на стр. 22 - Эксперт обосновывает отказ от использования доходного подхода фактом, что рынок купли-продажи представлен достаточным количеством предложений, что характеризует данный рынок как активный, что нельзя признать обоснованным, поскольку оценщик при проведении оценки обязан использовать все подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 20 ФСО № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 № 256).

Согласно пункту 21 ФСО № 1 применение доходного подхода при проведении оценки обязательно, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые способен приносить объект оценки (т.е. ставки арендной платы за аналогичные объекты), а также связанные с объектом оценки расходы. Информация о сдаче в аренду аналогичных объектов недвижимости широко представлена в открытых источниках (в том числе по состоянию на 16.10.2013).

На стр. 23 Эксперт использует объекты-аналоги, актуальные на дату составления экспертизы (29.12.2014), а не на дату определения стоимости (16.10.2013), что является нарушением требований законодательства об оценочной деятельности в части недопущения использования информации, полученной после даты оценки.

В частности, объект-аналог №1 актуален и по состоянию на 11.02.2015, аналоги № 2-4 были сняты с публикации 31.01.2015, 19.012015, 22.01.2015 соответственно (данные получены при переходе по ссылкам на сайт cian.ru, приведенным в Заключении).

Нарушение ФСО № 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития от 20.07.2007 № 256, в части пункта 19 (при проведении оценки не допускается использование информации о событиях, произошедших после даты оценки). 3. На стр. 23 Эксперт приводит описание объекта-аналога №4 (Солнечногорский проез, 1670 кв. м, по цене 150 000 000 руб.) не соответствующее указанному источнику (при переходе по ссылке, указанной Экспертом, выявлено, что аналог № 4 расположен по адресу: ул. Солнечногорская, 22к2, имеет площадь 276 кв. м и выставлен по цене 31000 000 руб.).

Нарушение ФСО № 1 в части достоверности (информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета делать правильные выводы. При проведении оценки оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя все доступные ему для этого средства и методы).

На стр. 23 Эксперт из 5-ти приведенных аналогов выбирает для расчета аналоги №1-3, ничем не обосновывая свой выбор. На стр. 23-30 отсутствует информация об учете НДС в ценах предложений по всем аналогам.

Объект-аналог № 3 выставлен на продажу путем проведения аукциона, который предполагает повышение цены в процессе торгов, а не скидку на торг.

Неверно применена понижающая корректировка на торг в размере 8%на стр. 29-30 Заключения (она должна составлять 0%).

На стр. 29-30 Заключения Эксперт приводит понижающую корректировку ко всем аналогам в размере 10%, однако обоснование величины данной корректировки и ее расчет в Заключении отсутствуют.

В соответствии с ч. 2 ст. 87 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации «В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов».

Рассмотрев материалы дела, оценив экспертное заключение, а также два отчета о стоимости имущества, принимая во внимание пояснения эксперта, которые отражены в протоколе судебного заседании, суд пришел к выводу, о наличии оснований для проведения повторной экспертизы.

При наличии документов подтверждающих перечисление истцом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы (платежное поручение от 26.05.2015 № 507 на сумму 90 000 руб.), с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, Определением от 17.06.2015 г. назначил повторную судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено экспертам ФБУ Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ - ФИО5, ФИО6..

Рыночная стоимость спорного объекта недвижимости согласно заключению эксперта ФБУ Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ № 193,194/1-3/15-18,16 от 24.07.2015 г., по состоянию на 16.10.2013 без учета НДС составила 52 600 000 рубля, а площадью 871,7 кв.м. 53 021 000 рублей.

Объем произведенных работ, приведших к созданию неотделимых улучшений (за период, соответствующий представленным документам) стоимость неотделимых улучшений спорного объекта с учетом их фактического состояния на 16.10.2013 г. определенных на основании приложенных документов (рыночная стоимость) составляет 13 983 000 рублей.

Как установлены судом, заявлением, соответствующим требованиям Закона N 159-ФЗ, с приложением необходимых документов истец обратился к ответчику 16.10.2013 г., следовательно, с указанной даты у государственного органа, осуществляющего полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственности города Москвы, в силу ч. 3 ст. 9 Закона возникла обязанность обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, в связи с чем, определение рыночной стоимости спорного объекта следует осуществлять по состоянию на указанную дату.

Перед экспертами, судом поставлена задача исследования стоимостного состояния объекта гражданских прав, представляющего собой нежилые помещения, находящиеся по адресу: <...>(подвал, пом. 1, комн. 1,4-12, 1,; этаж 1, пом. I комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 2, 3, За, 36, Зв, 4-9, 11-15, 15а, 16, 16а, 166, 16в, 17, 19, 22; пом. V, комн. 1-9) в отношении площади 865,8 кв.м. и площади 871,7 кв.м., а также объем произведенных работ, приведших к созданию неотделимых улучшений (за период, соответствующий представленным документам) стоимость неотделимых улучшений спорного объекта с учетом их фактического состояния на 16.10.2013 г. определенных на основании приложенных документов

Экспертиза проводилась в помещении ФБУ Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстициис 24 июня 2015 г. по 24 июля 2015 г. с приостановлением производства 24 июня 2015 г. по 01 июля 2015 г., в связи с производством ранее назначенной экспертизы.

При производстве судебной экспертизы экспертами ФБУ Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции была использованы методы анализа, синтеза, дедукции, индукции, методы математического моделирования, а также методы, используемые в стоимостной оценке объектов и прав собственности

Экспертами отмечено, что в силу ретроспективного характера оценки осмотр объекта экспертизы не производился, т.к. органолептическими методами не представляется возможным определить физическое состояние объекта недвижимости по состоянию 16 октября 2013 г.

В результате исследования первоисточников сведений о качественных и количественных характеристиках нежилых помещений площадью, рыночная стоимость которых интересует суд, назначивший экспертизу, экспертами установлено следующее, что по состоянию на дату оценки помещение имеет состояние рабочее - т.е. не требуется проведения капитального ремонта, подразумевающего замену инженерных коммуникаций, несущих конструкций и т.д.

Далее экспертом-экономистом совместно с экспертом-строителем проанализировано наиболее эффективное использование объекта недвижимости.

Для определения искомого стоимостного параметра экспертами определено Наилучшее и наиболее эффективное использование имущества.

Наилучшее и наиболее эффективное использование имущества - это разумное, вероятное и разрешенное использование незанятой земли или улучшенного объекта недвижимости, которое является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивающим наибольший экономический эффект.

Принимая во внимание, что объектом исследования является встроенные нежилые помещения, экспертами не рассматривается вариант использования земельного участка как свободного.

Применительно к объекту, интересующему суд, проведенный анализ наиболее эффективного использования позволил экспертам сделать вывод о том, что объект находится в привлекательном месте для размещения офисных объектов; объемно-планировочные и конструктивные решения интересующего суд объекта, его кабинетная планировка, соответствуют требованиям, предъявляемым к офисным помещениям; снос применительно к оцениваемому объекту не рассматривался, так как интересующий суд объект экспертизы представляет собой встроенные помещения подвала и первого этажа в многоэтажном здании.

Для того, чтобы классифицировать объект экспертизы в соответствии с классификацией офисных объектов, экспертами сопоставлены качественные и количественные показатели объекта экспертизы, рыночная стоимость которого интересует суд, с основными требованиями, предъявляемыми к объектам офисной недвижимости, общепринятой классификацией офисных зданий, в частности в соответствии с «Классификацией офисных зданий, 2013» , опубликованной компанией KnightFrank.

Результаты сопоставительного анализа характеристик объекта экспертизы с требованиями «Классификации офисных зданий, 2013» представлены экспертами в таблице исследовательской части заключения (стр. 51-56)

В результате сопоставительного анализа объекта экспертизы на соответствие его характеристик требованиям, предъявляемым к офисным зданиям, эксперты пришли к выводу, что объект экспертизы не соответствует критериям «Классификации офисных зданий, 2013», предъявляемых к офисам клacca А, В+ и В-, и может быть классифицирован как объект класса С и ниже.

Далее экспертами проанализирован рынок недвижимости города Москвы в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование объекта экспертизы, рыночная стоимость которого интересует суд, и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

Для получения наиболее объективного значения искомого показателя, при определении рыночной стоимости объекта, предполагается использование трех подходов к процедуре определения рыночной стоимости: затратного, сравнительного и доходного подходов.

Проанализировав возможности каждого из подходов, комиссия экспертов констатировала, что для определения рыночной стоимости экспертируемого помещения используются сравнительный и доходный подходы в оценке.

Затратный подход не используется, т.к. экономически нецелесообразно, финансово не обоснованно и физически невозможно строительство помещения без строительства здания в целом.

Далее экспертами определена рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: : <...> (подвал, пом. 1, комн. 1,4-12, 1.; этаж 1, пом. 1 комн. 1, 1а, 16, 1в. 1 г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 2, 3, За, 36, Зв. 4-9, 11-15, 15а. 16, 16а. 166, 16в, 17, 19, 22; пом. V, комн. 1-9), общей площадью, по данным ГУП МосгорБТИ - 865,8 кв.м и площадью 871,1 кв.м. согласно договору аренды) по состоянию на 16.10.2013г. сравнительным подходом с учетом наиболее эффективного использования объекта недвижимости в качестве офисного помещения класса «С» и имеющихся в материалах дела документов.

В качестве единицы сравнения объекта экспертизы и каждого из объектов-аналогов экспертами выбрана цена 1 кв.м общей площади объектов.

В рамках сравнительного подхода экспертами реализован метод валового рентного мультипликатора и метод расчета весовых коэффициентов на основе нормированных расстояний в пространстве ценообразующих факторов

В качестве источника информации о величине валового рентного мультипликатора экспертами использован «Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №13)». В указанном справочнике представлены цифровые расчетные параметры, полученные с помощью апробированных методик и программных продуктов, для использования узкопрофильными специалистам (Оценщиками и Консультантами), знакомыми с методологией оценки. Значения валовых рентных мультипликаторов (ВРМ) в городах РФ.

Для расчета ставки арендной платы экспертируемых помещений, комиссией экспертов использован сравнительный подход. В рамках сравнительного подхода экспертом-экономистом совместно с экспертом-строителем использован метод расчета весовых коэффициентов на основе нормированных расстояний в пространстве ценообразующих факторов.

Суть метода состоит в анализе характеристик каждого объекта - аналога счете степени близости к объекту экспертизы.

В качестве источника информации о ценах предложений к продаже использованы открытые источники: Базы данных «RWAY-ONLINE.RU» о сделках движимостью Московского региона.

На следующем этапе экспертами осуществлена проверка данных на наличие выбросов.

Для реализации указанного метода, экспертом произведено преобразование качественных характеристик в количественные, с учетом следующего правила: с использованием бинарных переменных, 0 - если признак отсутствует; 1 - если признак присутствует, остальные различия нормируются с учетом «Шкалы качественных оценок 1-9».

Экспертами определена, рыночная арендная ставка единицы сравнения, то есть 1 кв.м площади нежилого помещения, расположенного на первом этаже, дома №12 по ул. Фестивальной города Москвы по состоянию на 16 октября 2013 г. составляет 457 дол.сша/кв.м., включая налог на добавленную стоимость.

В качестве источника информации о величине операционных расходов офисных помещений класса «С» по состоянию на 16 октября 2013 г. экспертами использован «Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №°13)».

В указанном справочнике в разделе 1.8 «Эксплуатационные и операционные расходы для различных помещений в Москве, Санкт-Петербурге и столицах Европы» представлены цифровые расчетные параметры указанных расходов, которые могут быть использованы при проведении расчетов по доходному подходу и корректировок для сравнительного подхода.

В таблице 1.8.1. указанного справочника приведены средние величины операционных и эксплуатационных расходов для различных помещений. При этом операционные расходы включают в себя эксплуатационные (с коммунальными), налоги, земельные платежи, страхование. В частности, согласно указанной таблице операционные расходы для офисных помещений класса «С» в Москве составляют 70 долл. США/кв.м в год.

Расшифровка расчета рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (подвал, пом. 1, комн. 1,4-12, 1.; этаж 1, пом. 1 комн. 1, 1а, 16, 1в. 1 г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 2, 3, За, 36, Зв. 4-9, 11-15, 15а. 16, 16а. 166, 16в, 17, 19, 22; пом. V, комн. 1-9), общей площадью, по данным ГУП МосгорБТИ - 865,8 кв.м и площади 871,7 кв.м. согласно договору аренды) по состоянию на 16.10.2013г. методом валового рентного мультипликатора представлена в таблицах ниже (№№11-12).

Итоговые значения расчетных данных о рыночной стоимости объекта оценки сгруппированы в таблице №13, 14

Далее экспертами определена стоимость нежилого помещения,, расположенного по адресу: <...> (подвал, пом. 1, комн. 1,4-12, 1.; этаж 1, пом. 1 комн. 1. 1а. 16, 1в. 1 г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 2, 3, За, 36, Зв. 4-9, 11-15, 15а. 16, 16а. 166, 16в, 17. 19. 22; пом. V, комн. 1-9), общей площадью, по данным ГУП МосгорБТИ - 865.8 кв.м и площади 871,1 кв.м. согласно договору аренды) по состоянию на 16.10.2013г. доходным подходом с учетом наиболееэффективного использования объекта недвижимости в качестве офисного помещения класса «С» и имеющихся в материалах дела документов.

Экспертами на первом этапе определена величина потенциального валового дохода объекта экспертизы на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов. Такой показатель обычно называется оптимальной или рыночной ставкой.

На втором этапе определена величина потерь от недозагруженности и неуплаты арендной платы объекта экспертизы на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к объекту экспертизы.

На третьем этапе определена величина издержек по эксплуатации объекта экспертизы на основе анализа типичных издержек на рынке, на котором находится объект экспертизы.

Рассчитывается итоговый показатель потоков денежных средств, который затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов.

При производстве судебной экспертизы рамках доходного подхода экспертами реализован метод прямой капитализации дохода. Указанный метод основан на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года прогнозного периода в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях чистого дохода и стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту, полученных, например, методом рыночной экстракции.

Особенность применения указанного метода заключается в том, что метод прямой капитализации применим для определения стоимости действующих активов, не требующих на дату определения стоимости больших по длительности капиталовложений в ремонт и реконструкцию.

На предварительном этапе реализации метода прямой капитализации доходов экспертами определена величина коэффициента капитализации на основании информации, представленной в таблице 1.2.1. «Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №13)»

Далее экспертами определена величина потенциального валового дохода объекта экспертизы на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов.

Расчет потенциального валового дохода (ПВД) осуществлен на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных арендных ставок).

При определении рыночной арендной ставки объекта экспертизы экспертами реализован метод расчета весовых коэффициентов на основе нормированных расстояний в пространстве ценообразующих факторов, который основан на анализе характеристик каждого объекта-аналога и расчете степени близости к объекту экспертизы.

На втором этапе экспертами определена величина потерь от недозагруженности и неуплаты арендной платы объекта экспертизы на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к объекту экспертизы.

В открытых и общедоступных источниках отсутствуют достоверные сведения актуальные на дату определения стоимости объекта об уровне вакантных площадей для офисных объектов класса «С», к которому относится объект, рыночная стоимость которого интересует суд. Учитывая изложенное для целей расчета уровень вакантных площадей для интересующего суд объекта экспертизы принят равным уровню вакантных площадей для офисных объектов класса В+ и В- для города Москвы за 3 квартал 2013 года, значение которого известно из открытых источников информации.

На третьем этапе экспертами определена величина издержек по эксплуатации объекта экспертизы на основе анализа типичных издержек на данном рынке.

В качестве источника информации о величине типичных издержек по эксплуатации объектов офисной недвижимости класса «С» использованы данные, представленные в «Справочнике расчетных данных для оценки и консалтинг |СРД№13)» в таблице 1.8.1. «Средние величины операционных и эксплуатационных расходов для различных помещений».

Согласно указанному справочнику для офисных помещений класса «С» города Москвы операционные расходы составляют 70 долл. США за кв.м в год. При этом операционные расходы включают в себя: эксплуатационные (с коммунальными), налоги, земельные платежи, страхование.

Учитывая изложенное, при проведении настоящего исследования операционные расходы для объекта, рыночная стоимость которого интересует суд, приняты равными справочному значению в размере 70 долл. США за кв.м в год.

На четвертом этапе экспертами произведен расчет итогового показателя потоков денежных средств, который затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом Способов.

На следующем этапе экспертами реализуется итоговое согласование результатов рыночной стоимости объекта экспертизы, полученных различными подходами к оценке стоимости.

Целью согласования результатов, обычно получаемых с помощью различных методов, является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым, выработка итоговой стоимости объекта экспертизы.

Исходя из всестороннего анализа всех данных, полученных при исследовании стоимостного состояния объекта экспертизы, экспертами реализованы два метода расчета стоимости - метод валового рентного мультипликатора в рамках сравнительного подхода и метод прямой капитализации доходов в рамках доходного подхода.

Итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует средней величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов.

При определении объема произведенных ООО "Аптека-225" работ и понесенных им затрат, при производстве неотделимых улучшений нежилого помещения расположенного по адресу: : <...> (подвал, пом. 1, комн. 1,4-12, 1,; этаж 1, пом. 1 комн. 1, 1а, 16, 1в. 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 2, 3, За, 36, Зв. 4-9, 11-15, 15а. 16, 16а. 166, 16в, 17, 19, 22; пом. V, комн. 1-9), общей площадью, по данным ГУП МосгорБТИ, - 865,8 кв.м и площади 871,1 кв.м.согласно договору аренды, а также стоимости произведенных в спорном помещении неотделимых улучшений (за период, соответствующий представленным документам) с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения по состоянию на 16.10.2013 г, эксперты, учитывая особенности объекта исследования (неотделимые улучшения), применен только затратный подход в оценке стоимости.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

В ходе реализации затратного подхода, экспертами использовался ресурсно-индексный метод определения стоимости.

При ресурсном методе определения стоимости осуществляется калькулирование в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), необходимых для реализации проектного решения. Калькулирование ведется на основе выраженной в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях, конструкциях, данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расхода энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их состава, затрат труда рабочих. Указанные ресурсы выделяются из состава проектных материалов, различных нормативных и других источников.

Ресурсно-индексный метод предусматривает сочетание ресурсного метода с системой индексов на ресурсы, используемые в строительстве.

Реализуя затратный подход в определение стоимости объекта, наследующем этапе комиссией экспертов рассчитывается величина износа.

Износ - это технико-экономическое понятие, выражающее уменьшение степени дальнейшей эксплуатационной пригодности или уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта со временем. Уменьшение эксплуатационной пригодности при этом может обуславливаться как ухудшением технических характеристик объекта, так и увеличением вероятности такого ухудшения.

Принимая во внимание то обстоятельство, что согласно представленным документам экспертируемый объект представляет собой нежилое помещение с преимущественно целевым назначением «лечебное», а также временной промежуток отделяющий дату определения стоимости (16 октября 2013 г.) и дату составления акта завершения переустройства (20 ноября 2012г.) комиссия экспертов приняла значение износа равным 10%.

Довод ответчика о том, что эксперт в нарушение требований ФСО № 7 после процедуры согласования оценщик, помимо указания в отчете об оценке итогового результата оценки стоимости недвижимости, не не приводит диапазона стоимости, в котором находится рыночная стоимость объекта экспертизы, суд отклоняет как опровергаемый самим экспертным заключением, на стр. 91 которого эксперты Учитывая положения пункта 30 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, эксперты обращают внимание суда что наиболее вероятная цена, по которой объект экспертизы может быть отчужден на 16 октября 2013 г. на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, находится в интервале ±30% от рыночной стоимости объекта».

Ссылаясь на нарушение требований п.4 ФСО №3 в части однозначности, обоснованности и проверяемости, а также требования объективности, всесторонности и полноты исследования, предусмотренных содержанием ст. № 8 ФЗ- 73 «О государственной судебной экспертной деятельности в РФ» Департамент городского имущества , указывает что эксперт не проводил осмотр оцениваемого объекта, в связи с чем эксперт не смог учесть такие важные ценообразующие параметры исследуемого объекта существенно влияющие на его стоимость как - расположение относительно 1й линии домов, наличие/отсутствие отдельного входа (в случае возможных перепланировок), интенсивность пешеходного и транспортного трафиков, удобство подъездных путей, транспортная и пешеходная доступность, ближайшее окружение и т.д.

Между тем, на странице 17 Заключения указано, что Комиссия экспертов отмечает, что в силу ретроспективного характера оценки (дату определения стоимости (16 октября 2013 г.) и дату, составления настоящего заключения разделяет временной промежуток более 1,5 лет), осмотр объекта экспертизы не производился, т.к. органолептическими методами не представляется возможным определить физическое состояние объекта недвижимости по состоянию на 16 октября 2013г.

Кроме того, использование информации, полученной после даты определения стоимости не соответствует требованиям текущего законодательства (событие будущего).

При этом суд исходит из того, что эксперт сам определяет методы и способы проведения исследования. Указание эксперту на методы проводимого исследования нарушает принцип независимости эксперта как процессуальной фигуры.

Кроме того, на странице 44-45 экспертного заключения также проанализирована информация и содержится оценка тех важных ценообразующих параметров исследуемого объекта, существенно влияющих на его стоимость об отсутствии которых указывает Департамент, а именно сведения относительно местоположения объекта, этажности его расположения, техническом состоянии помещения и прочее.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", данный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. Указанные в статье 15 вышеназванного закона обязанности оценщика не предусматривают обязанность по осмотру объекта оценки.

Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. N 254, и Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", также не устанавливают обязательности осмотра объекта оценки. Таким образом, тот факт, что экспертиза проведена без выезда эксперта на место, без осмотра предмета оценки, сам по себе не является основанием рассматривать результаты оценки как недостоверные.

В соответствии с ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1)" IV. Задание на оценку

21. Задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки.

Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

а) объект оценки;

б) права на объект оценки, учитываемые при определении стоимости объекта оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки;

д) вид стоимости;

е) дату оценки;

ж) допущения, на которых должна основываться оценка;

з) иную информацию, предусмотренную федеральными стандартами оценки.

22. Дополнительные требования к заданию на оценку могут быть регламентированы соответствующими федеральными стандартами оценки.

V. Требования к проведению оценки

23. Проведение оценки включает следующие этапы:

а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;

г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

д) составление отчета об оценке.

Кроме того, Задание на оценку должно содержать следующую, дополнительную к указанной в ФСО N 1, а также в иных федеральных стандартах оценки, регулирующих оценку отдельных видов объектов оценки, утвержденных Минэкономразвития России, информацию:

особенности проведения осмотра объекта оценки либо основания, объективно препятствующие проведению осмотра объекта, если таковые существуют;

порядок и сроки предоставления заказчиком необходимых для проведения оценки материалов и информации;

необходимость привлечения отраслевых экспертов (специалистов, обладающих необходимыми профессиональными компетенциями в вопросах, требующих анализа при проведении оценки). Если на этапе подготовки задания на оценку любой из сторон договора определена (выявлена) необходимость привлечения отраслевых экспертов, то такое условие должно быть включено в задание на оценку.

Обязательность проведения осмотра в определении суда о назначении экспертизы не установлена.

Далее со ссылкой, что расчет стоимости оцениваемого объекта построен на предположении, что объект использовался по состоянию на дату оценки как офис класса С (эксперт определил НЭИ оцениваемого объекта - как офис класса С и построил весь расчет его стоимости, опираясь на данный вывод). Однако, согласно договору аренды оцениваемого объекта он сдавался под использование в целях - под аптеку: 1.3.Нежилой объект передается в аренду для использования в целях: под аптеку и согласно документам БТИ оцениваемый объект - торгового назначения (аптека), с торговым залом на 1м этаже площадью 162.4 кв.м., Департамент приводит довод о некорректности расчета экспертов, дополнительно указывая на то, что торговые объекты имеют более высокую стоимость по отношению к офисным.

Между тем, данный довод приведен Департаментом в отрыве посыла определенного экспертами и изложенного в исследовательской части заключения.

Эксперты исходили из того, что применительно к спорному объекту, последний находится в привлекательном месте для размещения офисных объектов, объемно-планировочные и конструктивные решения интересующего суд объекта, его кабинетная планировка, соответствуют требованиям, предъявляемым к офисным помещениям, в связи с чем отнесение оцениваемого помещения для целей экспертизы к «торговым» помещениям не соответствовало бы базовым принципам судебно-экспертной деятельности а именно принципу полноты, всесторонности иобъективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

На основании проведенного исследование, с учетом объемно-планировочного решения экспертами установлено, что указанное помещение отвечает требованиям офисного помещения класса С.

Текущее использование помещения при определении рыночной стоимости не используется.

Таким образом экспертом были даны пояснения относительно причин включения арендуемых помещений в общую категорию "офисные" для целей оценки спорного объекта и корректировки его стоимости, а также особенностей формирования таких групп в г.Москва.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ – это объекты, которые преимущественно располагаются на первой линий в отдельно стоящих зданиях , имеют большие выставочные залы, высокие потолки, витринные окна, помещения складирования товаров, отдельный вход для загрузки товаров, обладают хорошей транспортной доступностью, высоким пешеходным и/или автомобильным трафиком,

Объекты офисной недвижимости располагаются в отдельно стоящих зданиях , имеют кабинетно-зальная планировку:

- офисные центры;

- бизнес центры.

ПОМЕЩЕНИЯ СВОБОДНОГО НАЗНАЧЕНИЯ - это преимущественно встроенные помещения, расположенные на 1-х, цокольных этажах и в подвалах жилых домов, имеют различную планировку, которые возможно использовать в качестве:

– офисных помещений,

– помещений для сферы досуга и общественного питания,

– торговой площади (использование для реализации не только товаров, но и услуг),

– складов и хранилищ,

– производственных мастерских или миницеха.

– нескольких зон для организации различных видов деяте льности (например, магазин–пекарня или склад-магазин).

При выборе аналогов необходимо учитывать сопоставимость объектов. Сопоставимыми считаются объекты со схожими физическими и экономическими характеристиками.

Так же необходимо учитывать то, что одно и тоже помещение свободного назначения можно использовать под разные цели, но использование помещения под те или иные цели не должно отражаться на стоимости данного помещения, т.к. в соответствии с определением суда эксперт рассчитывает рыночную стоимость помещения, а не бизнеса.

Эксперт-оценщик, самостоятельно, проводит «Анализ наилучшего наиболее эффективного использования», и определяет к какому назначению можно отнести тот или иной объект. При этом возможно расхождение с текущим использованием исследуемого объекта и данным, указанным в технической документации.

Вопреки утверждению Департамента, что в нарушение подпункта б) п. 18 ФСО №1 и подпункта ж) п.8 ФСО № 3 эксперт не приводит в Заключении обзор и анализ сегмента рынка коммерческой недвижимости, к которому относится оцениваемый объект (а именно: офисной недвижимости класса С), экспертное заключение, на странице 56, содержит указание на то, что в результате сопоставительного анализа объекта экспертизы на соответствие его характеристик требованиям, предъявляемым к офисным зданиям, эксперты пришли к выводу, что объект экспертизы не соответствует указанным выше критериям «Классификации офисных зданий, 2013», предъявляемых к офисам класса А, В+ и В-, и может быть классифицирован как объект класса С и ниже.

При этом указанный сопоставительный анализ приведен экспертами в таблице экспертного заключения расположенной на страницах 51-56.

Экспертами, проанализирован существующий рынок предложений по состоянию на дату определения рыночной стоимости объекта экспертизы. Данная оценка является ретроспективной и сложность данной оценки в том, что весь объем предложений, который был представлен на рынке недвижимости по состоянию на дату определения рыночной стоимости, не удается сохранять. В связи с чем, Эксперт использовал существующие архивные источники информации и иные источники, которые имелись в распоряжении Эксперта.

Как пояснил эксперт в открытых и достоверных источниках информации отсутствуют данные, содержащие обзор рынка низко-классных офисов (класс С и Д). Поэтому в заключении представлена информация о ценовых характеристиках офисных помещений более высокого класса. Указанные характеристики представляют собой ориентир для проверки соответствия расчетов в части верхней планки расчетной рыночной стоимости.

В распоряжении экспертов отсутствует информацию о величине ВРМ по состоянию на более ранее даты, чем СРД 13. Справочник СРД 13, опубликован (пописан в печать) в ноябре 2013 г. Учитывая, что для составления справочника необходимо время для обработки статистических данных, эксперты считают, что указанный справочник содержит в себе все необходимую информацию.

Учитывая изложенное суд отклоняет довод о нарушении при производстве экспертизы п. 19 ФСО №1 по мотиву того, что экспертами использован для расчета стоимости оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода данные за ноябрь 2013г., тогда как дата оценки - 16.10.2013.

Также Департамент указывает на отсутствие возможности проверки достоверности указанной экспертом информации по объектам-аналогам, используемой в расчетах, а именно на стр. 70-71 Заключения для расчета средней годовой арендной ставки эксперт использует объекты-аналоги из Базы данных «RWAY.ONLINE.RU», далее следует таблица с информацией по объектам-аналогам: При этом отсутствуют принт-скрины с сайта, указанного как источник по объектам-аналогам, отсутствуют интернет-ссылки на страницы с выбранными объектами-аналогами.

Между тем, действующее законодательство в области судебной экспертизы не содержит в себе требований использовать в качестве приложений или источников проверки достоверности указанной экспертом информации принт-скрины объявлений.

В данном случае экспертом на стр.70-71 приведены сведения относительно качественных и количественных характеристик объектов аналогов, отобранных по результатам анализа предложений источником которых являемся База данных «RWAY.ONLINE.RU».

Кроме того, для дачи пояснений, в судебное заседание по ходатайству лиц участвующих в деле был вызван эксперт. Эксперту заданы вопросы относительно представленного заключения судом и представителями лиц участвующих в деле, получены ответы, подтверждающие что , при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При производстве экспертизы, экспертами в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности иобъективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, приложены к заключению и служат его составной частью, в том числе: сведения о стоимостных, качественных и количественных характеристиках использованных в расчетах объектов- аналогов с указанием первоисточника информации, что соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

С учетом особенностей характера заявленных требований, изложенные выше доводы ответчика не опровергают вывод эксперта и иных имеющихся в материалах дела доказательств относительно рыночной стоимости спорной недвижимости.

В заключении эксперта исследование проведенообъективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основываетсяна положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности иобъективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для удовлетворения ходатайства о проведении повторно судебной экспертизы у суда не имеется.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентностьв разъяснении вопросов, требующих специальных знаний.Экспертом выполненытребования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялисьвыработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполненытребования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Из материалов дела следует, что в результате проведенных за счет истца работ , создаются улучшения спорного объекта, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно произошло повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, влекущих в свою очередь повышение или сохранение цены объекта аренды, что свидетельствует о том, что строительные работы проведенные Обществом в арендуемом объекте привели именно в устройству неотделимых улучшений спорного помещения, размер понесенных истцом затрат на производство которых составил 13 983 000 рублей

Все работы, поименованные в экспертном заключении и отнесенные к тем видам работ, в результате которых возникли неотделимые улучшения здания, повлиявшие на его рыночную стоимость, являлись работами по ремонту и реконструкции посещения, без которого последнее не может функционировать в соответствии с целями определенными договором аренды. Доказательств иного, в том числе того, что в стоимость неотделимых улучшений включены работы, предупреждающие преждевременный износ объекта аренды, либо что такие работы проводились арендатором систематически и направлены на устранение возникающих в процессе эксплуатации арендатором повреждений и неисправностей, то есть носят текущий характер, ответчиком не представлено.

Исследуя вопрос о правовой квалификации и назначения, выполненных истцом в спорном помещении работ, суд руководствовался правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 9785/12 от 25 декабря 2012 г., в соответствии с которой применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества, а рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, выкупная цена спорного нежилого помещения подлежит определению с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы, то есть в размере 52 714 000 руб. (без учета НДС), в связи с чем, суд, признает правомерным требование истца, изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

пункт 1.1 «Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: <...>, общей площадью 865,8 кв. м. подвал, пом. 1, комн. 1,4-12, 1,; этаж 1, пом. I комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 2, 3, За, 36, Зв, 4-9, 11-15, 15а, 16, 16а, 166, 16в, 17, 19, 22; пом. V, комн. 1-9) Согласно БТИ САО г. Москвы от 30.01.2013г.

При этом суд исходит из фактической площади объекта– 865,8 кв.м., соответствующей данным текущей технической документации на объект недвижимости.

Пункт 5.1 предусматривает меру ответственности покупателя за нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, при этом продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5 % от неуплаченной суммы (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки.

В соответствии с частью 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу статей 421, 422, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из принципа свободы договора, при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, арбитражный суд не вправе включать в договор условие, хотя и предложенное для включения в него, но не согласованное сторонами, за исключением случая, когда содержание этого условия предусмотрено законом или иным правовым актом.

Спорные отношения сторон регламентируются положениями главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах купли-продажи, Земельным кодексом РФ и рядом иных нормативно-правовых актов.

При этом условие о неустойке, закон не относит к существенным условиям, в том числе, данного вида договора купли продажи.

Согласно положениям статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу норм статьи 331 ГК РФ, если неустойка устанавливается договором, об этом необходимо специальное письменное соглашение, которое может быть включено в основной договор.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о договорной неустойке, данный пункт подлежит исключению из договора. При этом ответчик в силу статьи 395 ГК РФ не лишен возможности применить ответственность за невыполнение денежного обязательства.

Правовые последствия нарушения покупателем срока оплаты предусмотрены статьей 448 ГК РФ. Соглашение по установлению иных правовых последствий сторонами не достигнуто, данное условие не является существенным, в силу чего также подлежит исключению из редакции договора.

В силу главы 25.3 НК РФ отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством. Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 НК РФ отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов.

В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

1. Урегулировать разногласия между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АПТЕКА - 225" (125581,ГОРОД МОСКВА,,,,УЛИЦА ФЕСТИВАЛЬНАЯ,12,, ИНН <***>, д/р 11.12.2002) и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении Договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 865,8 кв. м. (подвал, пом. 1, комн. 1,4-12, 1,; этаж 1, пом. I комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 2, 3, 3а, 36, Зв, 4-9, 11-15, 15а, 16, 16а, 16б, 16в, 17, 19, 22; пом. V, комн. 1-9), расположенных по адресу: <...> изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

пункт 1.1 «Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее - Объект), расположенный по адресу: <...>, общей площадью 865,8 кв. м. подвал, пом. 1, комн. 1,4-12, 1,; этаж 1, пом. I комн. 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 1з, 2, 3, 3а, 36, 3в, 4-9, 11-15, 15а, 16, 16а, 16б, 16в, 17, 19, 22; пом. V, комн. 1-9) Согласно БТИ САО г. Москвы от 30.01.2013г.

пункт 5.1 – исключить

2. Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АПТЕКА - 225" (125581,ГОРОД МОСКВА,,,,УЛИЦА ФЕСТИВАЛЬНАЯ,12,, ИНН <***>, д/р 11.12.2002) 4 000 расходов по уплате гос.пошлины, 19 983 руб. за проведение экспертизы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д ФИО7 Е.В.