Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью "Аэдона" обратилось в арбитражный суд к Департаменту городского имущества города Москвы с иском о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки на нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0008007:9859, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 76,3 кв.м, (подвал, пом.1, комн. 2-ТО, 31, 32), зарегистрированное 08.12.2014 за номером №77-77-02/072-2014-806.

В судебном заседании истец исковые требования поддержал по доводам искового заявления со ссылкой на представленные доказательства.

Определением суда в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Ответчик исковые требования не признал по доводам письменного отзыва на иск.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, отзыв не представило. Дело рассматривается в отсутствие третьего лица в порядке ст. 156 АПК РФ.

Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества г.Москвы (арендодатель, ответчик) и ООО «Аэдона» (арендатор, истец) заключен договор купли-продажи от 14.10.2014 № 59-1003 в отношении объекта недвижимости — нежилого помещения, расположенного по адресу: 127557, <...>, общей площадью 76,3 кв.м, (подвал, пом.1, комн. 2-10, 31, 32) с кадастровым номером 77:02:0008007:9859.

В соответствии с п. 3.1 договора цена имущества установлена в размере 7 267 000 руб. и согласно п. 3.2, п. 3.3 договора ее оплата осуществляется в рассрочку сроком на три года с начислением процентов в размере 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Согласно п. 3.4 договора оплата вносится ежемесячно в срок до 24 числа каждого месяца.

На основании п. 4.1. договора в обеспечение исполнения обязательств покупателя по оплате приобретаемого имущества установлен залог (ипотека).

Управлением Росреестра по г.Москве 08.12.2014 осуществлена государственная регистрация права собственности ООО «Аэдона» на приватизируемое имущество и, одновременно, зарегистрировано обременение (ипотека) за №77-77-02/072-2014-806.

02.04.2018 ООО «Аэдона» обратилось в Департамент городского имущества г.Москвы с заявлением о снятии обременения (ипотеки) в связи с полным исполнением покупателем обязательств по оплате выкупаемого имущества.

Факт надлежащего исполнения обязательств по оплате стоимости имущества подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями и расчетом стоимости. Об отсутствии задолженности по обязательным платежам также указывает сам ответчик (письмо от 18.04.2018).

Однако письмом №ДГИ-1-26310/18-1 от 18.04.2018 Департамент городского имущества г.Москвы отказал в предоставлении заявления о погашении ипотеки в связи с задолженностью по неустойке в размере 333 476,61 руб.

Поскольку ответчик отказался от обращении в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением о погашении записи об ипотеке, истец обратился с настоящим исковым заявлением в суд.

В соответствии со статьей 5 Закона № 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

В случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

В силу абзаца 2 части 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

В силу статьи 337 Гражданского Кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Положениями Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке) предусмотрена государственная регистрация ипотеки в качестве обременения в Едином государственном реестре недвижимости путем внесения об этом соответствующей записи (пункт 1 статьи 19 Закона об ипотеке).

Пунктом 1 статьи 407 ГК РФ предусмотрено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Перечень оснований, по которым залог может быть прекращен, содержится в статье 352 ГК РФ.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается, в том числе, с прекращением обеспеченного залогом обязательства. При этом, о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в реестре, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (пункт 2 статьи 352 ГК РФ).

При этом, по правилам статьи 352 ГК РФ залог как акцессорное обязательство прекращается с прекращением основного обязательства.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца (например, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке установлен статьей 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 4 ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Из указанных правовых норм, толкование которых определено в постановлениях Президиума Высшею арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 № 6267/10 и от 21.06.2011 № 2150/11, следует, что при наступлении обстоятельств, влекущих в силу закона прекращение ипотеки, и при отсутствии совместною обращения залогодателя и залогодержателя в регистрирующий орган запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда, вынесенного по иску заинтересованного лица в порядке, определенном п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Согласно пункту 3 статьи 165 Гражданскою кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, а одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что запись об ипотеке, возникшей в силу договора, в отсутствие совместного заявления залогодателя и залогодержателя по причине уклонения одной из сторон сделки может быть погашена па основании решения суда о прекращении ипотеки. Соответственно, ответчиком по такому спору будет сторона договора, уклоняющаяся от погашения peгистрационной записи.

При этом в качестве уклонения от погашения регистрационной записи об ипотеке рассматривается непредставление одной из сторон сделки в регистрирующий орган именно заявления, поскольку представление в этот орган каких-либо иных документов по закону не требуется.

В отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.

Следовательно, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным па прекращение зарегистрированного обременения.

Как разъяснено в пункте 52 Постановления № 10/22 оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Согласно пункту 4.1 договора, в качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по настоящему договору.

В силу п. 1 ст.431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Исходя из буквального толкования условия договора, изложенного в п.4.1, следует, что ипотекой (залогом недвижимости) обеспечено только обязательство по оплате приобретаемого имущества, о чем буквально указано в п. 4.1 договора.

Кроме того, материалами дела подтверждается, что у истца отсутствует задолженность перед ответчиком по уплате неустойки в виде пени, в связи с просрочкой осуществления платежей по договору.

Так, согласно разделу 4 Договора "Залог имущества", в качестве обеспечения исполнения обязательств Покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с пунктом 5 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого Покупателем по настоящему договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с нормами статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от Продавца к Покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вместе с тем, исходя из буквального толкования условия договора, изложенного в п.4.1, залогом по договору обеспечено только обязательство по оплате приобретаемого имущества, а не обязанность по выплате неустойки, о чем буквально указано в п.4.1 договора.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что факт наличия задолженности по оплате неустойки, если таковая и имеет место, не является основанием для отказа в снятии обременения имущества, так как обязательства, которые бы обеспечивались залогом, в данном случае отсутствуют.

Более того, условие об обеспечении залогом недвижимого имущества (ипотеки) исполнения обязательств истца по выплате неустойки противоречит положениям статьи 3 Закона № 102-ФЗ, которой определено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Согласно ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Поскольку материалами дела подтверждается, что ипотека недвижимости прекращена, записи о регистрации ипотеки в Государственном реестре РФ не погашены, исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы сторон о соразмерности начисленной ответчиком неустойки судом по существу не рассматриваются, поскольку не имеют значения для рассмотрения настоящего спора ввиду наличия иных оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика в соответствии со ст.110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 8, 12, 307-310, 331, 334, 348, 350, 352 ГК РФ, ст.ст. 20, 25 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.ст. 16, 65, 68, 71, 106, 110, 123 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки на нежилое помещение с кадастровым номером 77:02:0008007:9859, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 76,3 кв.м, (подвал, пом.1, комн. 2-ТО, 31, 32), зарегистрированное 08.12.2014 за номером №77-77-02/072-2014-806.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Аэдона" расходы по уплате госпошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Н.А. Чекмарева