Гражданский кодекс часть 1

при участии представителей: от истца – ФИО1 по доверенности от 10.07.2014 № 37, ФИО2 по доверенности от 01.09.2015 № 38, от ответчика – ФИО3, дов. от 15.05.2015, эксперт ФИО4, удостоверение от 19.02.2015 № 000788

установил:

В Арбитражный суд г. Москвы обратился ООО «ПТО ПЕКА» с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении c Департаментом городского имущества города Москвы договора купли-продажи нежилого помещения площадью 229 кв.м (этаж 1, пом. II комн. 1-3, 3а, 4, 5, 7-10, 12, 12а, 13, 13а, 14, 15, 15а, 16, 16а, 17, 18, 24-30) по адресу: <...>.

В обоснование заявленных требований заявитель ссылается на положения ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - «Об особенностях отчуждения…»), в соответствии с которым субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества.

По мнению истца, пункт 3.1 договора, устанавливающий цену объекта 37 522 881 руб., не отражает реальной рыночной стоимости выкупаемого помещения.

Истец обратился к оценщику ООО «Норма права», который изготовил отчет от №М24.12.13, согласно которому рыночная стоимость выкупаемого объекта составляет 16 664 036,72 руб. Истец просит принять п. 3.1 договора в редакции истца, и возложить на ответчика обязанность заключить договор купли-продажи по указанной цене.

Ответчик иск не признал, возразив, что цену продажи назначает собственник, истец не наделен правом на проведение оценки государственной собственности, изготовленный по заказу ответчика отчет об оценке не оспорен и не признан недостоверным в установленном законом порядке.

Согласно отчету от 04.03.2014 № 2014-Д391 об оценке рыночной стоимости объекта, выполненной ООО «Группа Финансового Консультирования», достоверность которого подтверждена положительным экспертным заключением от 10.04.2014 № 188/391-14, изготовленным НП «Межрегиональный союз оценщиков», рыночная стоимость объекта составляет 37 522 881 руб.

Истец при определении рыночной стоимости объекта ссылается на отчет №М24.12.13, выполненный ООО «Норма права» согласно которому рыночная стоимость объекта составляет 16664036,72 руб.

Для установления стоимости объекта судом была назначена экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России ФИО4 Согласно выводу эксперта, рыночная стоимость объекта по состоянию на 24 декабря 2013 г. составила 30 950 000 руб. без НДС.

Стороны не согласились с результатами экспертизы Истец представил возражения на заключение, в которых указывает, что эксперт исказил данные, размещенные в открытых источниках, ошибочно не применил понижающую корректировку на размер НДС, не применил понижающую корректировку на условия продажи через посредников, не применил корректировок на локальное расположение объектов, примененная ставка капитализации не соответствует данным о размере ставки на дату оценки.

Истец изменил исковые требования и просил суд определить в п. 3.1 цену продажи 30 950 000 руб.

Выслушав представителей сторон, изучив представленные доказательства, суд установил следующее.

Нежилое помещение общей площадью 229 кв.м (этаж 1, пом. II комн. 1-3, 3а, 4, 5, 7-10, 12, 12а, 13, 13а, 14, 15, 15а, 16, 16а, 17, 18, 24-30) по адресу: <...>, находится в собственности города Москвы и предоставлено во временное возмездное владение и пользование истцу по договору аренды от 07.04.2008 № 02-00162/08 для размещения офиса на срок с 10 марта 2008 г. по 10 февраля 2009 г.

При заключении договора площадь помещения составляла 226,4 кв.м.

По дополнительному соглашению от 29.10.2009 стороны установили срок аренды до начала реконструкции но не более чем до 10 февраля 2013 г.

Про дополнительному соглашению площадь помещения с 20 августа 2010 г. стала 223,6 кв.м.

В результате перепланировки помещения, принятой по акту от 27.09.2012, площадь помещения составила 229 кв.м, изменения внесены в техническую документацию. В единый реестр прав внесена запись о государственной регистрации права собственности города Москвы на помещение площадью 229 кв.м.

Площадь помещения уточнена дополнительным соглашением от 09.08.2007.

24 декабря 2013 г. арендатор обратился в службу «одного окна» Департамента имущества города Москвы с заявлением о получении государственной услуги – возмездного отчуждения имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (рег.н. 33-5-39415/13-(0)-0), с приложением необходимых для предоставления услуги документов.

Рассмотрев заявление, Департамент направил арендатору проект договора купли-продажи помещения по цене 37 522 881 руб. с сопроводительным письмом от 01.07.2014 № 33-5-39415/13-(3)-0.

Не согласившись с предложенной ценой, арендатор обратился к оценщику ООО «Норма права», который оценил выкупаемое помещение в 16664036,72 руб., отчет № М24.12.13.

29 июля 2014 г. арендатор возвратил в Департамент проект договора купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий по цене объекта.

Рассмотрев протокол разногласий, 11 августа 2014 г. Департамент отказал арендатору в заключении договора на условиях протокола (письмо от 11.08.2014 № 33-5-39415/13-(0)-1).

5 сентября 2014 г. арендатор обратился в арбитражный суд с иском о принятии пункта 3.1 о цене объекта в редакции арендатора.

По результатам назначенной судом экспертизы, проведенной экспертом ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России ФИО4, эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость по состоянию на 24 декабря 2013 г. составила 30 950 000 руб. без НДС.

Суд признает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 209 Гражданского кодекса собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам Российской Федерации, в соответствии со ст. 214 Гражданского кодекса, является государственной собственностью. От имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

В соответствии с п. 3 ст. 11 Конституции Российской Федерации разграничение предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации осуществляется настоящей Конституцией, Федеративным и иными договорами о разграничении предметов ведения и полномочий.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Федеративного договора от 31.03.1992 «О разграничении предметов ведения и полномочий между федеральными органами государственной власти Российской Федерации и органами власти суверенных республик в составе Российской Федерации», к ведению федеральных органов государственной власти Российской Федерации относится федеральная государственная собственность и управление ею.

Республики (государства) в составе Российской Федерации обладают всей полнотой государственной власти на своей территории, кроме тех полномочий, которые переданы (отнесены) в ведение федеральных органов государственной власти Российской Федерации в соответствии с настоящим Договором (п. 1 ст. 3 договора).

Таким образом, к ведению федеральных органов государственной власти относятся вопросы управления федеральной государственной собственностью, а к ведению органов государственной власти субъектов Российской Федерации относятся вопросы распоряжения государственной собственностью субъектов Российской Федерации.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 Гражданского кодекса).

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 22 февраля 2013 г. N 99-ПП, органом исполнительной власти в городе Москве, осуществляющим полномочия собственника по управлению и распоряжению объектами собственности города Москвы, является Департамент городского имущества города Москвы, который не принимал обязательства по продаже истцу находящегося в собственности города Москвы имущества. Распоряжение собственностью субъекта Российской Федерации города Москвы в соответствии с п. 3 ст. 11 Конституции Российской Федерации, п. 1 ст. 1 Федеративного договора от 31.03.1992, относится к компетенции субъекта Российской Федерации города Москвы.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества …» и судебной практикой, субъекты малого и среднего предпринимательства вправе требовать от субъекта Российской Федерации отчуждения находящегося в его собственности имущества, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Названным законом установлены критерии, при соответствии которым субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право требовать отчуждения арендуемого имущества. В частности, арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года должно находится в их временном владении или пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; арендуемое имущество на день опубликования Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества…» не было включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (с учетом правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 14.06.2011 N 337/11).

В соответствии с п. 3, 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества …», при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Истец обратился к ответчику с заявлением о продаже арендуемого имущества. Истец относится к категории субъектов малого предпринимательства, арендованное помещение по состоянию на 1 июля 2013 года находится в непрерывном владении истца в течение двух и более лет .

В случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, к компетенции суда относится разрешение разногласий, возникших при заключении договора и указанных в протоколе разногласий.

При наличии между сторонами разногласий по определению условий договора, сторона, направившая протокол разногласий, в силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса, вправе передать спор по определению условий договора на рассмотрение суда.

Между сторонами возникли разногласия по условиям п. 3.1 (цена договора). Спор по условиям п. 3.1 проекта договора является спором о цене выкупаемого имущества.

Цена ответчика определена на основании отчета от 04.03.2014 № 2014-Д391 независимого эксперта ООО «Группа Финансового Консультирования» в размере 37 522 881 руб. без учета НДС, соответствие отчета об оценке требованиям законодательства подтверждено экспертным заключением от 10.04.2014 № 188/391-14, изготовленным НП «Межрегиональный союз оценщиков»

Цена истца определена оценщиком ООО «Норма права», который оценил выкупаемое помещение в 16664036,72 руб., отчет №М24.12.13.

При несогласии покупателя на предложенную продавцом цену, согласно правовой позиции, выраженной в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 № 92, цена продажи имущества устанавливается судом на основании отчета назначенного судом оценщика.

Таким образом, согласно указанной правовой позиции и сформированной на ее основе судебной практике, вывод о недостоверности отчета и его несоответствии требованиям законодательства об оценке следует не из экспертного заключения о достоверности спорного отчета, а из отчета другого оценщика, назначенного судом, т.е. при несовпадении результатов оценки, проведенной в ходе судебной экспертизы, с оценкой, проведенной по заказу собственника государственного имущества, достоверность которой подтверждена экспертным заключением, достоверной признается первая.

Назначенный судом оценщик ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России ФИО4, кандидатура которого предложена ответчиком, оценил выкупаемое помещение в 30 950 000 руб. без НДС.

Отсутствие волеизъявления собственника спорного помещения на его приватизацию по иной цене, нежели установленной независимым оценщиком по заказу собственника, не может быть принято во внимание, т.к. «приватизация публичного имущества преследует конституционно значимые цели: стимулирует свободу предпринимательства, способствует развитию конкуренции, становлению и развитию рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора, гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы, успешной реализации принципов социального государства на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в итоге способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии».

Протокол разногласий подписан и передан ответчику в установленный законом срок, следовательно, истец не утратил преимущественного права выкупа.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства и цели отчуждения муниципальной собственности, руководствуясь сложившейся судебной практикой, суд удовлетворяет требования истца в полном объеме.

Возражения истца по результатам экспертизы суд отклоняет. В деле имеются заключения трех независимых экспертов, определивших рыночную стоимость одного и того же помещения в 16664036,72 руб., 30 950 000 руб., 37 522 881 руб. Оценка проводилась по одной и той же методике с соблюдением одних и тех же стандартов. Независимость и добросовестность экспертов предполагается, пока не доказано иное.

Результаты оценок демонстрируют практическую несостоятельность применяемого способа определения рыночной стоимости объекта. Диапазон предложений на рынке недвижимости в мегаполисе не позволяет достоверно определить цену продажи конкретного объекта. Рыночная стоимость формируется как средняя цена предложений на рынке, на который влияет множество факторов, как в сторону увеличения, так и уменьшения цены ниже среднего значения.

На день вынесения решения цена предложений офисов, расположенных в районе Хорошевского шоссе, варьировалась от 333 000 руб. за кв.м до 1 100 000 руб. за кв.м, средняя цена находилась в районе 600 000 руб. за кв.м (источники mtk.ru, cian.ru). Эксперты определили стоимость помещения соответственно 72 768,71 руб. за кв.м, 135 152,83 руб. за кв.м и 163 855,37 руб. за кв.м. Сведений об изменении цен на коммерческую недвижимость с 24 декабря 2013 г. по настоящее время в сторону увеличения у суда не имеется. Наиболее близкая к реальным предложениям цена определена оценщиком ООО «Группа Финансового Консультирования».

Назначенный судом эксперт оценил стоимость помещения ниже, поэтому суд не принимает возражений истца, основанных на необходимости дальнейшего снижения цены продажи. Учитывая значительную степень субъективности применяемых методов оценки, что наглядно подтверждается представленными в дело заключениями, выполненными по одной методике на основании одного закона, со значительными расхождениями в результатах, выявленные истцом недостатки не оказали значительного влияния на определение реальной стоимости объекта оценки.

Так как продажа спорного помещения истцу по цене, с которой собственник помещения не согласен, продиктована необходимостью становления и развития рыночной экономики, суд определяет условия о цене продажи помещения на основании оценки назначенного судом оценщика.

Возражения ответчика суд отклоняет. Цена продажи определена оценщиком, предложенным суду ответчиком, на которого относятся риски, связанные с компетентностью и объективностью выбранного им эксперта.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса судебные расходы относятся на ответчика.

Руководствуясь ст. 101-103, 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Иск общества с ограниченной ответственностью «ПТО ПЕКА» к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, удовлетворить.

Определить условия договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 229 кв.м (этаж 1, пом. II комн. 1-3, 3а, 4, 5, 7-10, 12, 12а, 13, 13а, 14, 15, 15а, 16, 16а, 17, 18, 24-30) по адресу: <...>, изложив:

пункт 3.1 договора в следующей редакции:

«3.1. Цена объекта составляет 30 950 000 (тридцать миллионов девятьсот пятьдесят тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с экспертным заключением от 17.04.2015 № 677/19-3, выполненным экспертом федерального бюджетного учреждения «Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации» ФИО4 в рамках проведенной судебной экспертизы по делу № А40-145578/14.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу общества с ограниченной ответственностью «ПТО ПЕКА» 29 000 (двадцать девять) руб. 00 коп. в возмещение судебных расходов, составляющих 4 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины, 25 000,00 руб. судебных издержек.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Козлов В.Ф.