Гражданский кодекс часть 1

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 105,4 кв.м., расположенного по адресу: ул. Мневники, д.7, корп.1 (помещение XIII, комнаты 34-50) следующим образом:

а) принять пункты 1.1., 1.3., 2.1.2., 2.3., З.1., 3.2., 3.4., 3.5.(абзац 4,5), 5.1., 5.2., 6.1., 8.3. в следующей редакции:

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее Объект),

расположенный по адресу: <...>, общей площадью 105,4 кв.м (этаж XIII, комн.34-50), кадастровый номер № 77:08:0010013:1019, а Покупатель - принять и оплатить имущество.

1.3 Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора, Объект в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога, не включен в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам с и среднего предпринимательства.

2.1.2. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с Графиком платежей (Приложение к Договору), Продавец направляет в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы для регистрации залога и права собственности Покупателя на Объект.

2.3. Все необходимые расходы, связанные с государственной регистрацией залога и права собственности Покупателя на Объект несет Продавец.

3.1 Рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом об оценке № 190812-Н от 08.10.13, выполненным ООО «Центр независимой оценки», составляет 4 942 632 (Четыре миллиона девятьсот сорок две тысячи шестьсот тридцать два) рубля, без НДС.

В счёт выкупной стоимости зачесть стоимость неотделимых улучшений равной 1 979 303 (Один миллион девятьсот семьдесят девять тысяч триста три) рубля и стоимость причиненного Обществу убытка 401 100 (Четыреста одна тысяча сто) рублей.

С учётом произведенного зачета, подлежащая оплате выкупная цена имущества составляет 2 562 229 (два миллиона пятьсот шестьдесят две тысячи двести двадцать девять) рублей. НДС в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ не начисляется.

3.2. Оплата по договору производится в рассрочку в течение трех лет со дня его заключения, в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (Приложение).

3.4.Оплата суммы основного долга по Договору может быть осуществлена досрочно с учетом полной процентов за предоставленную рассрочку на день осуществления полной оплаты основного

3.5. (абзац 4) Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца и доводится до сведения Покупателя. :

3.5. (абзац 5) Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с расчетного счета Покупателя о перечислении Продавцу средств, в размере и сроки, указанные в Графике платежей (Приложение к договору).

5.1. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в п. 3.1. Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты в соответствии с Графиком платежей (не представление подтверждающих оплату документов), Продавец вправе в досудебном порядке урегулировать вопрос путём направления Покупателю претензионного уведомления. При не поступлении от Покупателя ответа на направленную в его адрес претензию по истечении 30 дней с момента получения претензии Покупателем, Продавец имеет право на расторжение настоящего Договора в судебном порядке.

5.2. При. ненадлежащем исполнении обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним, в досудебном порядке.

8.3. К Договору прилагается график платежей (Приложение), а также Протокол разногласий, которые являются его неотъемлемой частью. Дополнительные соглашения заключаются Сторонами в письменном виде и являются неотъемлемой частью Договора.

б) Пункт 5.1. принять в редакции п. 5.4., пункт 5.2. принять в редакции п. 5.5.

в). Исключить из договора купли-продажи пункты 5.3., 5.4.

В приложении № I к договору купли-продажи имущества «График платежей» указать:

- сумма, на которую предоставляется рассрочка по оплате стоимости нежилого помещения: 2 562 229 (миллиона пятьсот шестьдесят две тысячи двести двадцать девять) рублей,

- в графе «Сумма платежа - 71 173,03 руб.

- в строке «Итого:» 2 562 229 рублей.»

при участии:

от истца – ФИО2 пасп обозр в сз

от ответчика – ФИО3, дов-ть №33-Д-277/15 от 20.07.15г.

УСТАНОВИЛ:

По настоящему делу ООО МПК «Лемурия-Кайлас» (далее Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) содержащий требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 105,4 кв.м., расположенного по адресу: ул. Мневники, д.7, корп.1 (помещение XIII, комнаты 34-50) следующим образом:

«а) принять пункты 1.1., 1.3., 2.1.2., 2.3., 3.1., 3.2., 3.4., 3.5.(абзац 4,5), 5.1., 5.2., 6.1., 8.3. в следующей редакции:

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее Объект),

3.1 Рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом об оценке № 190812-Н от 08.10.13, выполненным ООО «Центр независимой оценки»., составляет 4 942 632 (Четыре миллиона девятьсот сорок две тысячи шестьсот тридцать два) рубля, без НДС.

б) Пункт 5.1. принять в редакции п. 5.4., пункт 5.2. принять в редакции п. 5.5.

в). Исключить из договора купли-продажи пункты 5.3., 5.4.»

В обоснование заявленного требования истец ссылается на то обстоятельство, что в рамках возникшего между сторонами преддоговорного спора стороны не достигли согласия относительно условия о стоимости объекта выкупа, а также условия о зачете стоимости неотделимых улучшений в цену выкупаемого объекта недвижимости, в порядке предусмотренном частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Ответчик против иска возражал, выражая несогласие с ценой спорного нежилого помещения указанной истцом в просительной части искового заявления, в обоснование своей позиции сослался на отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта и положительное экспертное заключением.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к нижеизложенному выводу.

ООО МПК «Лемурия-Кайлас» на основании Договора аренды № 9-64/05 от 08.02.2005г. ( далее - Договор), заключенного с Департаментом имущества г. Москвы, является арендатором, находящегося в собственности города Москвы, нежилого помещения, общей площадью 105,4 кв.м., расположенного по адресу: ул. Мневники, д.7, корп.1 (помещение XIII, комнаты 34-50).

Реализуя право преимущественного приобретения спорного объекта истец, являясь субъектом малого предпринимательства 16 июня 2011 г. Общество обратилось в Департамент с заявлением о приобретение (выкуп) арендуемого им нежилого помещения.

Письмом от 05.08.11г. №11/18149 Департамент сообщил о своём согласии на выкуп Обществом данного помещения.

09.07.13г. Департамент представил Обществу проект договора купли-продажи нежилого помещения, подписанный руководителем Департамента, спорные пункты которого изложены в следующей редакции:

п. 1.1 Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости (далее объект), расположенный по адресу: <...>, общей площадью 105,4 кв.м (этаж 1, пом. XIII, комнаты 34-50), а покупатель принять и оплатить это имущество.

п. 1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения Договора, Объект, в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога.

п. 2.1.2. В срок не позднее десяти рабочих дней с момента оплаты первого платежа в соответствии с пунктом 3.2. направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, документы, необходимые для государственной регистрации залога, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ и права собственности на объект.

п. 2.3. Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности на Объект несёт Покупатель.

п. 3.1. Цена объекта составляет 13 508 475 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 22.04.13г.№11-К/2013/79, выполненным ООО «Пенни Лэйн Коммерц».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется..

п. 3.2. Оплата по договору производится в рассрочку в течение одного года со дня его заключения, в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (Приложение).

п. 3.4. Оплата по Договору может быть осуществлена досрочно с учётом полной оплаты процентов за предоставленную рассрочку.

п. 3.5. (абз. 4) Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

п. 3.5. (абз. 5) Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счёта и поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.

п. 5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных п. 3.2. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5 % от неуплаченной суммы (п.3.1. Договора) за каждый день просрочки.

п. 5.2. В случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 5% от цены Объекта.

п. 5.3 Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных договором неустоек.

п. 5.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

п. 6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.

п. 8.3 К Договору прилагается график платежей (Приложение).

Общество в ответ на предложение Департамента, 12.07.13г. направило договор с подписанным протоколом разногласий, указав выкупную цену объекта – 4 942 632 руб. , в соответствии с отчётом № 190812-Н от 08.10.13, выполненным ООО «Центр независимой оценки».

В материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 190812-Н от 08.10.13,по состоянию на дату 16.06.2011г., выполненный ООО «Центр независимой оценки».., по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 4 942 632 руб. без учета НДС, при этом истец также указал на необходимость зачета стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества и причиненного Обществу убытка в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, поскольку указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.

Размер неотделимых улучшений согласно представленным в материалы дела документам составила 1 979 303 рубля и стоимость причиненного Обществу убытка 401 100 рублей. С учётом произведенного зачета, подлежащая оплате выкупная цена имущества составляет 2 562 229 рублей.

В связи с отклонением протокола разногласий Департамент городского имущества города Москвы истец, обратился с иском содержащем рассматриваемое требование.

Таким образом, предметом рассматриваемого иска является урегулирование разногласий между сторонами, возникших на стадии заключения договора купли-продажи нежилого помещения, при этом, решение о его заключении принято на основании соответствующего распоряжения уполномоченного на распоряжение государственным имуществом города органа исполнительной власти, не отмененного и не признанного недействительным в установленном законом порядке.

Возражая против доводов истца относительно цены выкупаемого имущества Департамент сослался и представил в материалы дела заключение от . 22.04.13г.№11-К/2013/79, выполненное ООО «Пенни Лэйн Коммерц», согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 22.04.2013 составила 13 508 475 рублей без НДС.

Производство неотделимых улучшений можно рассматривать как один из способов распоряжения имуществом - изменение его состояния, целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) создаются улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно происходит повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, влекущих в свою очередь повышение или сохранение цены объекта аренды.

Под неотделимыми улучшениями, последствия осуществления которых арендатором регулируются ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ, понимаются не любые работы капитального характера, а только те, которые изменяют качественные характеристики объекта.

Таким образом, производство капитального ремонта и реконструкции представляет одну из форм неотделимых улучшений. Общие нормы о неотделимых улучшениях, содержащиеся в статье 623 ГК РФ, применяются к отношениям, связанным с капитальным ремонтом, субсидиарно, то есть только в том случае, если специальная норма или договор аренды не подразумевают иного.

Иное установлено Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ.

Данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (статья 1 Закона N 159-ФЗ). Не урегулированные этим Законом отношения регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Судом установлено и Департаментом не оспаривается, что работы повлекшие возникновение неотделимых улучшений спорного имущества произведены Обществом с согласия арендодателя, а именно в период действия Договора аренды Истцом произведены неотделимые улучшения арендуемого помещения, связанные с его капитальной реконструкцией (перепланировки).

Перепланировка была проведена с письменного согласия Ответчика, что подтверждается Распоряжением Префекта Северо-Западного Административного Округа №3349рп от 10.09.2002г.

Факт проведения и окончания работ по перепланировке объекта в соответствии со скорректированным планом перепланировки, согласованному МВК префектуры СЗАО г. Москвы, утвержденным ГЖИ города Москвы СЗАО подтверждается Актом приёмки работ от 08.06.2004г. ТСПЖДМ МЖК «Атом».

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что рыночная стоимость выкупаемого имущества полежит уменьшению, на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором в рамках существующего арендного обязательства.

В то же время, принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

В силу ст. 13Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Ввиду необходимости определения объема произведенных обществом работ и понесенных им затрат повлекших создание действительно неотделимых улучшений спорного помещения, учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, судом по ходатайству истца, перечислившего на депозит суда денежные средства в счета оплаты производства экспертизы (платёжный документ от 19.01.15г. на сумму 75 000 руб.), суд, Определением от 26.01.2015 года назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО «Фальконэ Центр».

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

- какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: : <...> комнаты 34-50, общей площадь. 105,4 кв.м. по состоянию на 16.06.2011 г.

- какой объем произведенных ООО МПК «Лемурия-Кайлас» работ и понесенных им затрат, отраженный в документе «Документы по неотделимым улучшениям помещения» с приложением документов на электронном носителе, привел к созданию неотделимых улучшений нежилого помещения

- какова стоимость произведенных в спорном помещении неотделимых улучшений с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения по состоянию на 16.06.2011 г.

Судом для разрешения ходатайства истцов о назначении и проведении судебной оценочной экспертизы, в целях выполнения требований ст. 82 АПК РФ, руководствуясь Постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 66 от 20.12.2006 г. в части не противоречащей Постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 апреля 2014 г. N 23, а также самим Постановлением направлялись судебные запросы в экспертные организации. В материалы дела поступили ответы экспертных организаций на судебные запросы из: ООО «Апрайс Консалтинг» (<...>), срок – 10 дней, стоимость 70 000 руб., ООО «Независимое Экспертно-Оценочное Бюро» (ул. Кирова, 20A, Люберцы, Московская область, 140002), срок – от 10 до 30 дней. , стоимость 75 000 руб., ООО «Фальконэ Центр» (115280, <...>), срок – 10 раб. Дней, стоимость 50 000 руб., ООО «Беркшир Адвайзори Групп» (125130, <...>), срок – не менее 15 раб. Дней, стоимость 230 000 руб., ФинЭксперт (127055, <...>), срок – 20 раб. дней, стоимость 259 600 руб.

При выборе кандидатуры эксперта ООО «Фальконэ Центр» суд исходил из того, что данная организация указала сопоставимые сроки проведения судебной оценочной экспертизы, а также наименьшую стоимость экспертных услуг из числа всех представленных ответов экспертными учреждениями и представила документы в подтверждение наличия права на проведение оценочной экспертизы, а также с учетом того, что в отношении кандидатур экспертов отводов, возражений не заявлялось.

Для проведения экспертизы , судом направлены следующие документы:

Диск с электронным приложением документов:

Таблица систематизации

1. Договор № 20 от 20.04.02

2. Договор № 16/02 от 28.11.02

3. Договор № 215 от 10.12.02

4. Договор № 17/02 от 12.12.02

5. Договор № 18/02 от 20.12.02

6. Договор №001Р от 08.01.03

7. Договор № 002Р от 20.01.03

8. Договор № 003Р от 30.01.03 .

9 Договор № 004Р от 15.02.03

11. Договор № 005Р от 25.02.03

12. Договор № 006Р от 02.03.03

13. Договор № 10 от 11.03.03 '

14.Договор № 007Р от 15.03.03

15. Договор № 008Р от 20.03.03

16. Договор № 009Р от 28.03.03

17.Договор № 010Р от 15.04.03

18. Договор№011Рот 18.04.03

19. Договор № 012Р от 21.04.03

20.Договор№ 014Рот 12.05.03

21. Договор № 016Р от 02.06.03

22. Договор № 017Р от 16.06.03

23. Договор № 018Р от 02.07.03

24. Договор № 019Р от 10.07.03

25. Договор № 020Р от 25.07.03

26.Договор № 02IP от 02.09.03

27.Договор № 020Р/2 от 07.09.03

28. Договор № 022Р от 20.09.03

29.Договор № 9 О/М от 11.12.03

30.Договор от 20.04.02

31.Договор 549 от 07.06.04

32.Договор 1082 от 15.12.02

ЗЗ. Доп.соглашение к договору 1082 от 15.12.02

34.Договор 10422-1/2003 от 21.03.03

35.ПКО 30 от 20.10.02

36.РКО 10 от 02.02.02 (ПКО 10 от 02.02.02) 37.РКО 11 от 12.12.12 (ПКО 11 от 12.12.02) 38.РКО 12 от 20.12.02 (ПКО 95 от 20.12.02)

39.ПКО 64 от 22.09.03

40.ПП 7 от 16.12.03

41.ПКО 11 от 28.03.04

42.РКО 2 от 05.07.02 (ПКО 26 от 05.07.02)

43.РК0 5 от 12.09.02 (ПКО 41 от 12.09.02)

44.Акт 16/02 от 12.12.02

45.Акт 18/02 от 30.12.02

46.Проект электроснабжения

47.Акт 10 от 18.03.03

48.Акт007Р от27.03,03

49. Акт 020Рот 17.09.03

50. Акт 604 от 24.12.03

51. Акт 22318 от 27.07.04

52. Акт 1220 от 21.01.03

53. Акт 23837 от 06.08.04

54.Технический отчет по электромонтажу

55.Счет 355 от 15.12.03

56.Счет 367 от 24.12.03

57.Счет 97 от 09.02.04

58.Счет6-П/1 от 16.05.02

59. Теплотехнический расчет

60. Согласование теплотехнического расчета

Договор аренды 9-64-05, договор аренды 9-41 от 05.02.03г., договор аренды 9-441-04 от 26.08.04, доп. Соглашение на 2011г.

Поэтажный план,

Выписка из техпаспорта,

Справка из БТИ о состоянии здания,

Экспликация.

10.03.2015 в суд, через канцелярию, поступило экспертное заключение № ФО-009530.

Согласно заключению эксперта ООО «Фальконэ Центр», по состоянию на 16.06.2011г. рыночная стоимость нежилого помещения площадью 105,4 кв.м., расположенного по адресу: ул. Мневники, д.7, корп.1 (помещение XIII, комнаты 34-50) с учётом округления и НДС (18%), составила 4 062 800 руб., в том числе НДС (18%) 619 749 руб. 15 коп.

Объем произведенных работ, приведших к созданию неотделимых улучшений (за период, соответствующий представленным документам) стоимость неотделимых улучшений спорного объекта с учетом их фактического состояния на 16.06.2011г. определенных на основании приложенных документов, учётом округления и НДС (18%), составила 1 853 425 руб., в том числе НДС (18%) 282 725 руб. 85 коп.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). (п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. N 23).

По результатам рассмотрения заключения выявлены следующие существенные нарушения законодательства об оценочной деятельности.

Производство экспертизы поручено эксперту ФИО4 .

10.03.2015 г. от ООО «Фальконэ Центр» получено экспертное заключение, выполненное экспертом-оценщиком ФИО5.

Определением суда от 07.05.2015 года удовлетворено ходатайство ответчика о вызове в судебное заседание эксперта.

В судебное заседание 01.07.2015 г. эксперт ФИО4 явилась, указал, что экспертиза выполнена ФИО4, по техническим причинам была подписана иным экспертом.

Эксперт указал, что готов представить в судебное заседание экспертное заключение, подписанное ФИО4.

Ответчик по вопросу приобщения экспертизы, подписанной экспертом ФИО4, возражал.

На основании закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" ст. 41 , в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2,3, 4,6 - 8,16 и 17, части второй статьи 18,статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.(в ред. Федерального закона от 25.11.2013 N 317-ФЗ)

В соответствии со ст. 25 N 73-ФЗ, на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его.

Аналогично, согласно ст. 11 ФЗ N 135 ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Отчет должен быть подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Необходимо отметить, что указанные выше нормы права носят императивный характер, в связи с чем Заключение эксперта составлено с нарушением требований, предусмотренных статьей 25 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", названный документ добыт с нарушением норм федерального закона и не может быть признан допустимым доказательством, подлежащим оценке и исследованию судом первой инстанции в рамках рассматриваемого спора.

Кроме того, суд счёл недопустимым наличие двух экспертных заключений идентичного содержания, подписанных разными экспертами, утвердившими, что экспертиза проведена ими лично.

На основании ст. 75 АПК РФ, протокольным определением отказал в приобщении экспертизы, подписанной экспертом ФИО4, поскольку экспертное заключение ,поступившее в суд 10.03.15г., подписана не экспертом проводившим экспертизуФИО4, то в силу п. 3 ст. 71 АПК РФ, данное заключение признано судом не достоверным доказательством по делу.

При вынесении судебного акта о назначении экспертизы по делу между соответствующим судом и экспертом фактически возникают гражданско-правовые отношения по оказанию услуг, в которых эксперт принимает на себя обязательство провести экспертизу и представить в суд экспертное заключение, соответствующее требованиям действующего законодательства, а суд принимает на себя обязательства оплатить услуги эксперта за счет средств лиц, участвующих в деле (статья 779 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Поскольку услуги по проведению ООО «Фальконэ Центр» судебной экспертизы выполнены ненадлежащим образом, представленное экспертное заключение от 10.03.15г. не соответствует требованиям действующего законодательства и не может быть признано доказательством по делу, у суда отсутствуют правовые основания для выплаты эксперту вознаграждения, установленного в определении от 26.01.2015 г.

В соответствии с ч. 2 ст. 87 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации «В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов».

Рассмотрев материалы дела, оценив экспертное заключение, принимая во внимание пояснения эксперта, которые отражены в протоколе судебного заседании, суд пришел к выводу, о наличии оснований для проведения повторной экспертизы.

При наличии документов подтверждающих перечисление истцом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, Определением от 15.09.2015 года назначил повторную судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено экспертам АНО НКЦ СЭ «Гильдия» - ФИО6, эксперту-оценщику ФИО7.

Рыночная стоимость спорного объекта недвижимости согласно заключению эксперта АНО НКЦ СЭ «Гильдия», поступившего в суд 10.11.2015, по состоянию на 16.06.2011 г. рыночная стоимость нежилого помещения площадью 105,4 кв.м., расположенного по адресу: ул. Мневники, д.7, корп.1 (помещение XIII, комнаты 34-50) без учета НДС составила 7 820 000 рубля.

Объем произведенных работ, приведших к созданию неотделимых улучшений (за период, соответствующий представленным документам) стоимость неотделимых улучшений спорного объекта с учетом их фактического состояния на 16.06.2011г. определенных на основании приложенных документов (рыночная стоимость) составляет 280 422 руб.

Как установлены судом, заявлением, соответствующим требованиям Закона N 159-ФЗ, с приложением необходимых документов истец обратился к ответчику 16.06.2011 г., следовательно, с указанной даты у государственного органа, осуществляющего полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственности города Москвы, в силу ч. 3 ст. 9 Закона возникла обязанность обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, в связи с чем, определение рыночной стоимости спорного объекта следует осуществлять по состоянию на указанную дату.

Перед экспертами, судом поставлена задача исследования стоимостного состояния объекта гражданских прав, представляющего собой нежилые помещения, находящиеся по адресу: ул. Мневники, д.7, корп.1 (помещение XIII, комнаты 34-50) в отношении площади 105,4 кв.м., а также объем произведенных работ, приведших к созданию неотделимых улучшений (за период, соответствующий представленным документам) стоимость неотделимых улучшений спорного объекта с учетом их фактического состояния на 16.06.2011 г. определенных на основании приложенных документов

При производстве судебной экспертизы экспертами АНО НКЦ СЭ «Гильдия» исследовано нежилое помещение общей площадью 105,4 кв.м, расположенное по адресу: <...>, комнату 34-50, (объект оценки I), на дату определения стоимости объекта оценки – 16.06.11г., с использованием сравнительного и доходного подходов оценки.

Также исследованы произведённые в нежилом помещении, расположенном по адресу: <...>, комнату 34-50, (объект оценки II), за период 15.10.15г. по 06.11.15г. неотделимые улучшения, с использованием затратного подхода оценки.

В результате исследования первоисточников сведений о качественных и количественных характеристиках объекта оценки I -нежилого помещения площадью 105,4 кв.м , рыночная стоимость которого интересует суд назначивший экспертизу, экспертом установлено, что по состоянию на 16.06.11г. нежилое помещение, находящиеся по адресу: <...>, комнату 34-50, (объект оценки I) является встроенным помещением, расположен на первом этаже жилого дома, 1988 года постройки. Объект оценки расположен в массиве смешанной застройки, на внешней стороне ТТК, приблизительно в 15 минутах пешком от станции метро, 2,8 км от ТТК и 8 км от МКАД. Объект оценки характеризуется хорошей транспортной доступностью, Функциональное назначение – бытовые помещения, состояние – рабочее. Здание оборудовано следующими элементами благоустройства: электроосвещение, отопление, водопровод, горячее водоснабжение, канализация, телефон, вентиляция.

Относительно качественных и количественные характеристики объекта II, данные работы выполнены в период с 2002г. по 2004г. Работы носят специализированный характер в целях придания помещению свойств необходимых для целевой эксплуатации, а также отделочных работ и установки оконных балок из ПВХ. Все виды работ, за исключением инвентаризации БТИ, являются неодолимыми. Большая часть договоров не содержит стоимостных величин, сметы, являющиеся приложениями отсутствуют. Оценщик принял решение использовать стоимостную информацию Актов приёма выполненных работ, как документов, отражающих факт, что работы были выполнены.

Исключение сделано для окон ПВХ и пожарной сигнализации в части оборудования, поскольку на оборудование для пожарной сигнализации Акт приёма-передачи отсутствует, а для окон, Акт не соответствует форме первичного документа (отсутствует стоимостный показатель), однако наличие стоимостных характеристик в соответствующих договорах, позволяет учесть стоимость вышеперечисленных улучшений в расчётах.

Объект оценки отнесён к торговой недвижимости.

Экспертами произведён анализ рынка торговой недвижимости г. Москвы за 1 полугодие 2011г., далее проанализировано наиболее эффективное использование объекта недвижимости, в связи с чем установлено, что наиболее эффективное использование имущества, в качестве торгового помещения (бытовое обслуживание).

Наилучшее и наиболее эффективное использование имущества - это разумное, вероятное и разрешенное использование незанятой земли или улучшенного объекта недвижимости, которое является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивающим наибольший экономический эффект.

Принимая во внимание, что объектом исследования является встроенные нежилые помещения, экспертами не рассматривается вариант использования земельного участка как свободного.

В целях сбора информации Оценщиком был приведён визуальный осмотр оцениваемого объекта, а также интервьюирование представителей собственника. На данном этапе были собраны и проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на стоимость объекта.

Для получения наиболее объективного значения искомого показателя, при определении рыночной стоимости объекта, предполагается использование трех подходов к процедуре определения рыночной стоимости: затратного, сравнительного и доходного подходов.

В рамках сравнительного подхода для поиска информации по сделкам с объектами недвижимости и предложениям о продаже Оценщиком были проанализированы открытые источники информации. Рыночная стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода определена методом капитализации по расчётным моделям, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчёт модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем.

Для оценки неотделимых улучшений единственно применим затратный подход через метод индексирования стоимости.

Экспертами приведены обоснования неприменения затратного подхода при оценке объекта недвижимости, и сравнительного и доходного подходов при оценке неотделимых улучшений.

Далее экспертами определена рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> (помещение XIII, комнаты 34-50), по состоянию на 16.06.2011г. сравнительным подходом с учетом наиболее эффективного использования объекта недвижимости в качестве торгового помещения (бытовое обслуживание) и имеющихся в материалах дела документов.

В качестве единицы сравнения объекта экспертизы и каждого из объектов-аналогов экспертами выбрана цена 1 кв.м общей площади объектов.

В результате анализа рынка недвижимости, Оценщиком были подобраны объекты аналоги, наиболее схожих с оцениваемым, с применением поправок на торг, масштаб, на дату предложения, этаж.

Для расчета рыночной стоимости экспертируемого помещения, комиссией экспертов использован метод расчета весовых коэффициентов. Суть метода состоит в анализе характеристик каждого объекта - аналога счете степени близости к объекту экспертизы.

В рамках доходного подхода, экспертом проведена оценка потенциального валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов, оценка потерь от неполной загрузки на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому имущественному комплексу, расчёт издержек по эксплуатации оцениваемого объекта на основе анализе фактических издержек по его содержанию и/или и/или типичных издержек на данном рынке, перерасчёт валового операционного дохода в текущую стоимость объекта, путём метода капитализации, который включает в себя сбор рыночной информации о доходности объектов, расчёт потенциального валового дохода, расчёт действительного валового дохода, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке для сравнимых объектов, расчёт операционных расходов, расчёт чистого операционного дохода как разности действительного валового дохода и операционных расходов, расчёт ставки капитализации, капитализация чистого операционного дохода в текущую стоимость.

Экспертом приведены обоснование применения/не применения величин корректировок, применяемых при проведении оценки, а именно корректировка на уторгование, корректировка на состав передаваемых прав (не применялась), корректировка на условия финансирования (не применялась), корректировка на условия рынка – для проведения цен аналогов к дате оценки использовались данные аналитики о ситуации рынка жилой недвижимости г. Москвы, корректировка на местоположение, описанная в разделе «Анализ рынка», корректировка на физические характеристики, которая включает в себя корректировку на тип объекта недвижимости, корректировку на общую площадь, корректировка на отдельный вход, корректировка на этажность, корректировка на наличие парковки, корректировка на внутреннее состояние.

Экспертами реализуется итоговое согласование результатов рыночной стоимости объекта экспертизы, полученных различными подходами к оценке стоимости.

Целью согласования результатов, обычно получаемых с помощью различных методов, является определение преимуществ и недостатков каждого из них, и тем самым, выработка итоговой стоимости объекта экспертизы.

Исходя из всестороннего анализа всех данных, полученных при исследовании стоимостного состояния объекта экспертизы, экспертами реализованы два метода расчета стоимости - метод валового рентного мультипликатора в рамках сравнительного подхода и метод прямой капитализации доходов в рамках доходного подхода.

Итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует средней величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов.

При определении объема произведенных ООО МПК «Лемурия-Кайлас» работ и понесенных им затрат, при производстве неотделимых улучшений нежилого помещения расположенного по адресу: <...> (помещение XIII, комнаты 34-50), общей площадью 105,4 кв.м, а также стоимости произведенных в спорном помещении неотделимых улучшений (за период, соответствующий представленным документам) с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения по состоянию на 16.06.2011г., эксперты, учитывая особенности объекта исследования (неотделимые улучшения), применен только затратный подход в оценке стоимости.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Расчёт стоимости неотделимых улучшений был произведён на основании актов приёма выполненных работ, как документов, отражающих факт, что работы были выполнены, так как оценке подлежит не денежный поток от ООО МПК «Лемурия-Кайлас» к подрядчикам, а улучшения помещения, выполненные подрядчиками, поскольку предоставленные документы не позволяют оценить объём произведённых работ, так как большая часть договоров не содержит стоимостных величин, сметы, являющиеся приложениями, отсутствуют.

Стоимостные характеристики содержат договоры по приобретению и монтажу пожарной сигнализации, ПВХ окон (2 шт.), а также услугам БТИ (не относящимся к неотделимым улучшениям).

Стоимость проведённых работ указана в актах с учётом НДС, величина которой до 01.01.14г. составляла 20 %, в связи с чем экспертом применена соответствующая корректировка.

Реализуя затратный подход в определение стоимости объекта, наследующем этапе комиссией экспертов рассчитывается величина износа

По результатам оценки, выявлен физический износ оцениваемого объекта, функционального и внешнего износов нет.

Износ - это технико-экономическое понятие, выражающее уменьшение степени дальнейшей эксплуатационной пригодности или уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта со временем. Уменьшение эксплуатационной пригодности при этом может обуславливаться как ухудшением технических характеристик объекта, так и увеличением вероятности такого ухудшения.

Период от даты проведения работ до даты оценки превышает 5 лет, таким образом имеются работы с 100 % износом. Фактически данные улучшения уже не существуют на дату оценки, так как были демонтированы при последующих улучшениях.

Для приведения стоимости ремонта помещений на дату оценки применялись индексы СМР (справочник оценщика ко-инвест №77, стр. 30, №табл. 2.1 «Индексы цен в строительстве»).

Относительная значимость и приемлемость результатов, полученных по каждому из методов, устанавливается посредством весовых коэффициентов, используемых при сведении этих отдельных стоимостных показателей к единой итоговой величине стоимости. Окончательное значение итоговой оценки округляется с требуемой точностью.

Таким образом, рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 105,4 кв. м, расположенного по адресу: <...>, комнаты 34-50. на дату проведения оценки, 16.06.11г., округлено без НДС, составила: 7 820 000 руб.,

Рыночная стоимость неотделимых улучшений произведённых в помещении расположенного : <...>, комнаты 34-50 на дату проведения оценки, 16.06.11г. составляет (без учёта НДС), 280 422 руб.

Ответчик возражений по экспертному заключению не представил.

Истец представил письменные возражения относительно экспертного заключения, с указанием на нарушение экспертом требований объективности, всесторонности и полноты исследования, а именно что взаключении (т.8 л.д.17) указано, что в помещении есть: канализация, горячая вода, водопровод, отопление, электроосвещение, телефон, вентиляция), но при этом работы по обеспечению помещения данными инженерными коммуникациями не включены в стоимость неотделимых улучшений, при том, что при передаче арендатору помещения, в нем из инженерных коммуникаций было только отопление (т.1л.д.55).

Между тем, указанные доводы стороны противоречат исследовательской и резолютивным частям экспертного заключения.

Согласно протоколу №8 заседания Окружной межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда от 07.08.2002г. (приложение к распоряжению префекта №3349ри от 10.09.2002г.) постановлено разрешить внутреннюю перепланировку нежилых помещений с устройством отдельного входа в пределах существующего фундамента в соответствии с представленным проектом, разработанным ГУП «ЦНИИСК им. В.А. Кучеренко», при выполнении требований ОГПС СЗАО (письмо от 30.05.02 №исх. 1716) и ЦГСЭН СЗАО (письмо от 10.06.02 №исх. 448/8),

В соответствии с заключением по рассмотрению проекта №448/8 от 1010.06.2002г., «Водоснабжение ремонтируемых помещений осуществляется от существующих стояков, проектом не предусмотрена установка дополнительных сан.тех. приборов по помещениям и подключение нового оборудования к сетям. Отопление помещений салона предусматривается от существующей системы отопления. Вентиляция помещений предусматривается приточно-вытяжная с механическим и естественным пробуждением. Воздухообмены помещений не определены по кратностям. Освещение помещений – естественное и искусственное. В качестве источником света в основном приняты люминесцентные лампы. Лампы накаливания запроектированы на рабочих местах, где требуется дополнительное освещение.»

Определение рыночной стоимости неотделимых улучшений проведено Экспертами на основании документов первичного учета представленных судом для оценки интересующего стоимостного параметра (стр 55-57 заключения), в свою очередь представленных суду истцом, и включающих весь спектр работ по улучшению арендуемого помещения.

Экспертом на странице 55 экспертного заключения приведено обоснование расчета стоимости неотделимых улучшений, а именно «предоставленные документы не позволяют оценить объём произведённых работ, так как большая часть договоров не содержит стоимостных величин, сметы, являющиеся приложениями, отсутствуют…..

Единственным объективным документом для оценщика, из представленных являются Акты приема выполненных работ.

…Акт выполненных работ является документом, без оформления которого затраты предприятия не будут учтены в расчёте налога на прибыль. Само по себе оформление акта выполненных работ сторонней организацией без наличия договора налоговыми органами рассматривается как ошибка. Акт приёмки-передачи является документом, которым подтверждается выполнение работ по договору подряд.

Таким образом в результате анализа предоставленных в рамках исследования документов, с учётом статей 16 и 19 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» №73-ФЗ, оценщик принял решение использовать стоимостную информацию Актов приёма-передачи выполненных работ, как документов отражающих факт, что работы были выполнены, так как оценке подлежит не денежный поток от ООО МПК «Лемурия-Кайлас» к подрядчикам, а улучшения помещения, выполненные подрядчиками, поскольку предоставленные документы не позволяют оценить объём произведённых работ, так как большая часть договоров не содержит стоимостных величин, сметы, являющиеся приложениями, отсутствуют.

Исключение сделано для окон ПВХ и пожарной сигнализации в части оборудования….на оборудование для пожарной сигнализации Акт приёма-передачи отсутствует, а для окон, акт не соответствует форме первичного документа (отсутствует стоимостный показатель), однако наличие стоимостных характеристик в соответствующих договорах, а также очевидное выполнение обязательств перед ООО МПК «Лемурия-Кейлас» позволяют учесть стоимость вышеперечисленных улучшений в расчётах.»

Таким образом, экспертом были исследована и учтена вся имеющаяся и представленная истцом документация относящаяся к неотделимым улучшениям в соответствии с разрешения арендодателя.

Ссылка эксперта (т.8 л.д. 19), что в 2002 году в помещении балансодержателем ТСПЖДМ "МЖК "Атом" была проведена перепланировка, основывается на исследовании представленных на экспертизу документов, и не влияет на вывод эксперта о величине рыночной стоимости объектов оценки.

Далее истцом приводится довод о том, что рыночная стоимость нежилого помещения, выкупаемого в рамках ФЗ № 159, определяется на основании целевого назначения использования помещения на дату подачи заявления на выкуп, указанного в договоре аренды, а не из анализа наилучшего и наиболее эффективного использования помещения. В разделе 7-.Заключения "Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования помещения" указано," что это торговое помещение. И эксперт оценивает его именно как торговое, при том, что в договоре аренды указано назначение помещения - косметический салон, что по классификатору ОКВЭД относится к Бытовым услугам, а не к Торговле. Но даже считая его торговым, экспертом не принято во внимание, что в 50 м от помещения находится детское образовательное учреждение (детская музыкальная школа), что в соответствии с требованиями действующего законодательства накладывает ограничение на использование помещения как торговое. Так как на дату подачи заявления на выкуп в помещении находилось действующее предприятие бытового обслуживания, соответственно, оно должно оцениваться в соответствии с назначением помещения, т.е. помещение бытового обслуживания.

Однако,в соответствии с п. 12 ФСО №7Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Согласно стр. 20 экспертного заключения, Целевое назначение объекта капитального строительства согласно документам БТИ – торговое (бытовое обслуживание), Объект используется согласно целевого назначения в качестве салона красоты.

Практика анализа недвижимости предполагает соотношение объекта с определённым классом объектов, что достаточно условно. Объект оценки представляет собой нежилые помещения, расположенные в жилом доме. Учитывая планировку объекта, с соответствии с современной классификацией помещений, данный объект можно отнести к сегменту торговой недвижимости.

Согласно представленной в материалы дела экспликации Северо-западного ТБТИ по состоянию от 26.07.2004г., тип помещения указан как – торговые.

Отнесение объекта к торговому типу не исключает размещения салона красоты с предоставлением населению бытовых услуг. (бытовое обслуживание), кроме того, экспертом в экспертном заключении отражено назначение объекта - бытовое обслуживание , в соответствии с договором аренды помещения.

Принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Поскольку рыночная стоимость этого имущества определяется по состоянию на 16.06.2011г., стоимость неотделимых улучшений, определяется на ту же дату, что и стоимость имущества, в связи с чем экспертом указываются цены на ремонтно-строительные работы на 2009 год и приводится индекс перехода только с 2009 на 2011 год, таким образом, ссылка истца, что взаключении, при расчете стоимости неотделимых улучшений (т.8 л.д.34) указываются цены на ремонтно-строительные работы на 2009 год и приводится индекс перехода только с 2009 на 2011 год, несмотря на то, что ремонтно-строительные работы в объекте оценки проводились в период с 2002 по 2004 год, отклоняется судом как необоснованная.

В материалах дела находится таблица работ, связанных с проведением неотделимых улучшений (т.1 л.39), приведена стоимость затрат на дату их проведения, подтвержденной договорами подряда и сметами (т.1 л.2-21), платежными документами (т.1 л.22-48), актами приема-сдачи строительно-монтажных работ (т.1 л.51-70).

В судебных заседаниях (т.4 л.д. 135-138) исследовался вопрос допустимости включения тех или иных работ по неотделимым улучшениям, указанных истцом в представленных суду документах (т.1 л.д.115-129т.2 л.д.2-84, т.5 л.д.1).

Истец возражая относительно полноты и всесторонности исследований эксперта, приводит довод о том, что судом эксперту были представлены не все документы, представленные истцом в материалах дела не означает, что данные работы не были проведены. Эксперт, анализируя проекты перепланировки, электромонтажа, водоснабжения и соотнося их с представленными актами, которые он принял необоснованно единственными за основу для расчета, должен был запросить у суда недостающие документы или провести расчеты по работам, указанным в проектах. Таблица систематизации документов (т.5 л.д.2-3), которая также была представлена Судом (сопроводительное письмо т. 7 л.д. 102) эксперту, была экспертом просто проигнорирована.

В то же времяСогласно материалам дела т.8 стр. 20, экспертом указано «Для анализа стоимости проведённых работ оценщику представлены первичные документы связанные с улучшениями помещения: Договоры, Дополнительные соглашения, акты, счёта, квитанции.

Предоставленные документы не позволяют оценить объём произведённых работ, так как большая часть договоров не содержит стоимостных величин, сметы, являющиеся приложениями, отсутствуют.»

Перечень направленных в экспертную организацию документов указан в определении суда о назначении экспертизы от 15.09.2015года и соответствует фактическому объёму направленной документации.

Экспертом в качестве единственных объективных документов для оценки из представленных учитываются Акты приема выполненных работ.

Согласно ст. 743. ГК РФ, подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии со сметой, определяющей цену работ.

Таким образом, смета работ подтверждает цену работы, но не является доказательством фактического несения расходов организации.

Согласно позиции ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ (ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 30 июля 2015 г. N 305-ЭС15-3990) по смыслу гражданско-правового регулирования отношений сторон в сфере подряда и согласно сложившейся в правоприменительной практике правовой позиции основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ является сдача результата работ заказчику.

Проекты перепланировки, электромонтажа, водоснабжения не отражают реально выполненные работы работ, а лишьсодержат необходимый и планируемый переченьработ, а таблица систематизации документовдля учёта и порядка представленной на экспертизудокументации.

В связи с чем, довод истца в возражениях, о том что «представленные документы не позволяют оценить объем произведенных работ, ввиду их отсутствия в приложенных к определению суда документах» является ошибочным и подтверждает недоказанность истом факта несения реальных расходов по неотделимым улучшениям объекта.

Далее истец приводит довод, что, как видно из таблицы, приведенной в Заключении (т.7 л.д. 60), эксперт, не зная, какие строительные работы были закрыты актами № 16/02 от 12.12.02. № 18/02 от 30.12.02, № 007Р от 27.03.03, тем не менее признал их полностью изношенными, хотя салон в 2011 году полноценно функционировал. Например, экспертом указано, что плитка изнашивается полностью за 5 лет. Однако в Справочнике срока службы конструктивных элементов (http://www.baurum.ru/ library/?cat=build_works&id=649) указано, что срок службы при планово-предупредительном ремонте пола из плитки по бетонному основанию равно 80 лет, минимальная продолжительность эксплуатации по ВСН 58-88(р) равна 60 годам.

В то же время согласно заключению эксперта максимальный срок для текущего ремонта 5 лет, а для капитального 25 лет. Оценщик допускает, что укладка плитки и прочие строительные работы имеют срок жизни не более 5 лет……

В соответствии с "ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3)" п.4. Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

На стр. 55 экспертного заключения экспертом даётся ссылка наст. 19. и ст. 16 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» №73-ФЗ, соответствии с которыми, орган или лицо, назначившее судебную экспертизу, представляют объекты исследований и материалы дела, необходимые для проведения исследования. Эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для производства судебной экспертизы .

Таким образом, действия эксперта в соответствии с ФЗ N 73-ФЗ основаны на принципах законности, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники.

По мнению истца экспертом неправомерно затраты на неотделимые улучшения были «очищены» от НДС, при том что Общество всегда применяло упрощенную систему налогообложения (т. 1 л.48) и естественно, по закону НДС, уплаченный поставщикам, не возмещался из бюджета и включался в расходы.

Действительно, Согласно заключению: «……Стоимость проведённых работ указана в актах с учётом НДС, величина которой до 01.01.14г. составляла 20 %, в связи с чем экспертом применена соответствующая корректировка.»

Как указывалось в ответах на предыдущие вопросы, «…..оценке подлежит не денежный поток от ООО МПК «Лемурия-Кайлас» к подрядчикам, а улучшения помещения, выполненные подрядчиком».

В соответствии с пунктом 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения по налогу на добавленную стоимость признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.

При реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями, составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации (передачи) этого имущества с учетом налога. При этом налоговая база определяется отдельно при совершении каждой операции по реализации (передаче) указанного имущества. В этом случае налоговыми агентами признаются покупатели (получатели) указанного имущества, за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями. Указанные лица обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога (пункт 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу - на безвозмездной основе.

Пленум ВАС РФ в п. 26 Постановления от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость" указал: в случае компенсации арендодателем произведенных капитальных вложений соответствующие неотделимые улучшения в арендованном имуществе должны считаться переданными оплатившему их арендодателю. При этом принятые ранее арендатором к вычету суммы НДС предъявляются им арендодателю применительно к положениям п. 1 ст. 168 НК РФ.

Таким образом, исходя из указанной позиции Пленума ВАС РФ передача неотделимых улучшений признается объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база определяется как стоимость переданных неотделимых улучшений без включения в нее НДС (п. 1 ст. 154 НК РФ). Арендатору на дату их передачи необходимо начислить НДС (пп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ). Налог исчисляется по ставке 18 процентов со стоимости (без учета НДС) переданных неотделимых улучшений (п. 3 ст. 164 НК РФ). Данная сумма НДС предъявляется к оплате арендодателю (п. 1 ст. 168 НК РФ).

Однако, абзацем вторым пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса установлено, что при реализации на территории Российской Федерации муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации этого имущества с учетом налога. В таком случае налоговыми агентами признаются покупатели указанного имущества (за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями), которые обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Из приведенной нормы следует, что при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении операций по реализации муниципального имущества покупатель как налоговый агент должен исходить из того, что подлежащий выплате продавцу доход уже включает в себя налог на добавленную стоимость, поскольку именно из данного дохода и должна быть удержана покупателем подлежащая перечислению в бюджет сумма указанного налога.

Таким образом, определение стоимости неотделимых улучшений спорных помещений с учетом налога на добавленную стоимость, противоречит указанным положениям Закона, а также правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 N 3139/12.

Стоимость неотделимых улучшений Объекта и затрат на реконструкцию, засчитываемая, в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ, в счет оплаты приобретаемого Объекта составляет 280 442 руб. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется".

При этом суд также учитывает, что применяя упомянутую норму Закона №159 –ФЗ уменьшению подлежит рыночная стоимость выкупаемого имущества, уменьшенная на стоимость неотделимых улучшений, а не на величина расходов обусловленных производством неотделимых улучшений, которая по сути и составляет объект налогообложения НДС.

Утверждая о нарушениях допущенных при производстве экспертизы истец ссылается на то , что экспертом указано:

1) что Объект оценки характеризуется хорошей транспортной доступностью, что является неверной информацией, т.к. доступ к помещению ограничен въездом в тоннель, расположенном прямо перед помещением, и производится с второстепенной дороги, постоянно ограниченной в движении.

2)Неправильно указано расстояние от метро. Объект оценки находится в 7-10 мин. на транспорте от м. Полежаевская или 20-25 мин. пешком.

Между тем, данное суждение истца не имеет доказательственной силы.

Определение транспортной доступности в виде удаленности объекта от станции метро является оценочной категорией и устанавливается экспертом по собственному усмотрению используя накопленные знания, навыки и опыт, несогласие стороны с которыми не может свидетельствовать о противоречии экспертного заключения и выводов в нем содержащихся нормативным требованиям законодательства.

На стр. 13 заключения, эксперт указывает на хорошую транспортную доступность относительно расположения объекта от станции метро « в 15 минутах пешком от станции метро «Полежаевская», 2,8 кв от третьего транспортного кольца и 8 км от МКАД»

3) Для корректировки даты оценки почему-то сравнивается цена 1 кв.м. однокомнатной квартиры, что относится к жилым помещениям, а исследуемый объект - является нежилым помещением, мало того, однокомнатная квартира как правило имеет небольшое помещение, что всегда дороже стоимости 1 кв.м. трехкомнатной квартиры. Соответственно, размер коэффициента корректировки на дату предложения не обоснован.»

Действительно настр. 49 экспертного заключения « Датой оценки является 16.06.11г. Ввиду того,что объявления о продаже недвижимости в Интернет ресурсах постоянно обновляются, все подобранные объекты-аналоги найдены на момент проведения оценки (октябрь 2015г.). Для проведения цен аналогов к дате оценки использовались данные аналитики о ситуации рынка жилой недвижимости г. Москвы.

….корректировка на дату предложения составила 5%».

Истцом не представлено доказательств, что применение к сравнению цены 1 кв.м. однокомнатной квартиры привели бы к отличным результатам при применении 1 кв.м. трехкомнатной квартиры, также как и необоснованно утверждение о применённой экспертом корректировки.

4) При указании коэффициента на масштаб (не указывая, что это за масштаб и для чего применяется данная корректировка), эксперт указывает его равным - 0,177 (т.8 л.д. 45), но в таблице расчетов (т.8 л.д. 47) почему-то применяются повышающие коэффициенты (1.136. 1.235. 1.442)

Между темна стр. 41 экспертного заключения приводится описание процесса определения корректировок, в то числе и «на масштаб», определяемой виде формулы.

В таблице «расчёт стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода» в показателе «масштаб», указание 1.136. 1.235. 1.442 не являются коэффициентами, а указаны единица измерения – доли единицы.

5) Значение корректировки на уторговывание для объектов недвижимости в г. Москве, по данным "Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга", СРД № 7, 2011 г., под редакцией канд. техн. наук ФИО8 равно 10-12,5. В "Справочнике оценщика недвижимости", 2014 г., под редакцией ФИО9 и др. корректировка на уторговывание равно 8-10%. Соответственно, средняя корректировка на уторговывание равна 10. Причем, в Заключении (т.8 л.д.45) эксперт указывает, что поправка на торг была принята равной 10%, а в таблице расчета (т.8 л.д.52) применяется поправка на торг равной 5%.

Список применяемой литературы, приведён на стр. 59 экспертного заключения. "Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга", СРД № 7, 2011 г., под редакцией канд. техн. наук ФИО8, "Справочник оценщика недвижимости", 2014 г., под редакцией ФИО9экспертом не использовались.

Корректировка на уторговывание в размере -10 %, эксперт использует в рамках сравнительного подхода, основанного на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами и применяемые поправки, отражают существенные различия между объектом аналога и оцениваемым объектом, тогда как корректировка в размере -5,00% применена экспертом в рамках доходного подхода, который предполагает совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Обоснование применения того или иного размера корректировок на торг в сравнительном и доходном методах приведены на стр. 41, 49 заключения.

Определение применяемых при проведении оценочной экспертизы корректировок устанавливается экспертом по собственному усмотрению используя накопленные знания, навыки и опыт, несогласие стороны с которым, равно, как и наличие источников информации об иных показателях, величина которых отличается применяемых экспертом, не может свидетельствовать о противоречии экспертного заключения и выводов в нем содержащихся нормативным требованиям законодательства.

6)Экспертом не указано, что такое весовой коэффициент и вклад в стоимость объекта, для чего и на каком основании они применены, каким образом рассчитаны.

Между тем, необходимость расчета весовых коэффициентов продиктована применяемым экспертом подходом определения рыночной стоимости объекта. Расчёт весового коэффициента приведён экспертом на странице 42 заключения.

7) Эксперт указывает, что цена Объекта оценки, определенная сравнительным анализом, равна 8 591 259 руб. без НДС, при том, что цена на рынке предложения, используемая для расчетов, включает в себя НДС, и соответственно для расчета стоимости в рамках ФЗ № 159, должна быть «очищена» от НДС (т.е. цена Объекта оценки, определенная сравнительным анализом, должна быть указана равной 7 258 398 руб. без НДС).

8) Цена предложения выставленных на продажу нежилых помещений включают в себя НДС, но эксперт, не обосновывая свою позицию, принимает их равными без учета НДС.

9) Все цены объектов недвижимости, выставляемые на продажу, включают в себя НДС, но эксперт в таблице расчета (т.8 л.д.47) указывает что цена предложения рынка не включает НДС.

Однако в таблице расчета (т.8 л.д.47) эксперт указывает цену предложения рынка включает НДС, предположение истца ошибочно.

В соответствии с пунктом 3 статьи 146 НК РФ, учитывая, что покупатель является налоговым агентом, который обязан исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога, то цена предложения выставленных на продажу нежилых помещений включающих в себя НДС обоснована.

При этом определение рыночной стоимости Объекта оценки, в рамках сравнительного подхода, равной 8 591 259 руб. без НДС основано на положениях Закона №159 –ФЗ.

10) При расчете доходным методом эксперт считает арендную ставку аналогов, не включающая в себя НДС хотя как видно, все эти аналоги взяты на сайте ЦИАН, а на этом сайте размещаются помещения, цена аренды которых всегда приведена с включенным НДС.

На стр. 45 заключения приводится пояснение, что в договоре аренды арендодателем выступает собственник переданного в аренду имущества – орган государственной власти (местно самоуправления), который на основании п.3 ст. 161 НК РФ не является плательщиком НДС. В этом случае налог с суммы арендной платы исчисляет и уплачивает в бюджет налоговый агент, то есть арендатор государственного (муниципального) имущества (коммерческая фирма). Цены аналогов аренды приведены без учёта НДС.

11) Экспертом не обосновано, почему корректировка на дату предложения равна 5% (т.8 л.д. 52), при том, что в 2011 г. ставка аренды была намного ниже, чем в 2015 г. (например ставка аренды нежилых помещений, принадлежавших городу в 2011 г. была равна 1 100 - 3 000 руб./кв.м./год, а в октябре 2015 г. в среднем 10 000-18 000 руб./кв.м./год, т.е. ставка аренды в 2015 г. увеличивалась более чем в 6 раз по отношению к 2011 году. Эксперт указывает, что средняя ставка аренды исследуемого помещения в 2011 г. была равна 12 200 руб./кв.м./год (т.8 л.д. 54), хотя это средняя цена аренды в октябре 2015 г.

Настранице 46 заключения указано, что учитывая что дата оценки является ретроспективной , согласно требований существующих стандартов Оценщик должен оперировать событиями свершившимся до даты оценки, данное условие является предметом споров известных специалистов в оценочной практике.

Оценщик согласен с мнением специалистов, рассматривающих данное положение как запреть использования свершившихся после даты оценки событий при прогнозном моделировании. Так как, свершившиеся после даты оценки события могут быть отличными от прогнозных событий, построенных на аналитических предположениях в момент даты оценки и соответственно, участники рынка формировали стоимость без данной информации и это логично так как иное может оказывать ошибочное влияние на определяемую стоимость.

Оценщик согласен с мнением специалистов считающих, что при применении метода индексирования, использование объектов аналогов как в ретроспективе, так и после даты оценки абсолютно методологически корректно, так как используется статистические индексы пересчёта. То есть имеется подтверждённый фактический график изменения цены, публикуемый официальными источниками, и индексы перерасчёта сформированные на основании графика.

Соответственно, имеет место не использование и субъективная интерпретация событий, а пересчёт и подтверждение линии тренда сложившейся в результате анализа рынка, с применением индексов дефляторов используемых в оценочной деятельности.»

На стр. 49 заключения указано, что « Датой оценки является 16.06.11г. Ввиду того,что объявления о продаже недвижимости в Интернет ресурсах постоянно обновляются, все подобранные объекты-аналоги найдены на момент проведения оценки (октябрь 2015г.). Для проведения цен аналогов к дате оценки использовались данные аналитики о ситуации рынка жилой недвижимости г. Москвы

….корректировка на дату предложения составила 5%».

В рассматриваемом случае пользователя экспертизы интересует именно рыночная стоимость объекта оценки, а не исследование вопроса о хронологической последовательности изменения арендных ставок на недвижимое имущество составляющее массив государственной собственности.

Величина корректировки экспертом обоснована и соответствует базовым принципам принципы - научной обоснованности, полноты, всесторонности иобъективности исследований.

12) В предложениях по аналогам аренды не указано, включены или не включены эксплуатационные расходы в арендную ставку, поэтому непонятно чем руководствовался эксперт, указывая, что аренда не включает в себя эксплуатационные расходы.

Однако наСтр. 51 заключения указано что «Все подобранные объекты аналоги не включают эксплуатационные расходы в величину ставки аренды, оплачиваются отдельно арендаторами. Ввиду чего, эксплуатационные расходы не учитываются в величине операционных расходов»

13) Почему величина ставки капитализации нежилого помещения при доходном методе определена как ставка капитализации на рынке ценных бумаг, которая является намного выше ставки капитализации на рынке недвижимости? Чем это обосновано?

Согласно стр. 36 заключения, эксперт указано, что в соответствии с ФСО №7 определён метод капитализации по расчётным методам.

Метод капитализации пересчитывает годовой доход в стоимость объекта путём деления годового дохода на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации рассчитывается с учётом норм возврата капитала и соответствующих рисков.

Расчёт ставки капитализации с учётом возмещения капитальных затрат, приведён на стр. 52 заключения где экспертом применен метод кумулятивного построения.

Сведений относительно того, что экспертом ставка капитализации нежилого помещения определена как ставка капитализации на рынке ценных бумаг материалы экспертного заключения не содержат.

14) При определение чистого операционного дохода от аренды экспертом не применена скидка на аренду, равной 8-10% ("Справочник оценщика едвижимости", 2014 г., под редакцией ФИО9 и др.)

Список используемой литературы, приведён на стр. 59 экспертного заключения. "Справочник оценщика недвижимости", 2014 г., под редакцией ФИО9экспертом не использовался.

15) Непонятно, каким образом был получен чистый операционный доход равном 923 774 руб. причем без НДС, хотя ставка аренды в предложениях на рынке включает НДС. Откуда взята базовая ставка Доходов (т.8 л.д. 57)?

Чистый операционный доход рассчитан на странице 50 экспертного заключения.

Согласно части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

Абзацем третьим названной нормы предусматривается, что эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. При этом ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

Таким образом, вопрос о необходимости вызова эксперта относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу и является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Истец заявил о вызове эксперта и о назначении дополнительной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

При оценке заключения эксперта на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сомнений в обоснованности содержащихся в нем выводов у суда не возникло, а противоречий и неясностей в выводах экспертов выявлено не было, лицами, участвующими в деле, на названные обстоятельства суду также не указано, доводы заявителя о необходимости вызова эксперта в судебное заседание мотивированы несогласием с выводами, изложенными в представленном заключении, а не наличием сомнений в недостаточной ясности или полноте заключения экспертов, его обоснованности.

Оценив представленное в дело экспертное заключение в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, то есть по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, как каждого в отдельности, так и в совокупности с иными доказательствами, представленными в дело, суд приходит к заключению о том, что выводы экспертов при производстве экспертизы, в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности иобъективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

В связи с вышеуказанным, суд не нашёл оснований для удовлетворения ходатайств о вызове эксперта и назначении дополнительной экспертизы.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, приложены к заключению и служат его составной частью, в том числе: сведения о стоимостных, качественных и количественных характеристиках использованных в расчетах объектов- аналогов с указанием первоисточника информации, что соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

С учетом особенностей характера заявленных требований, изложенные выше доводы ответчика не опровергают вывод эксперта и иных имеющихся в материалах дела доказательств относительно рыночной стоимости спорной недвижимости.

В заключении эксперта исследование проведенообъективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основываетсяна положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности иобъективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта оснований для удовлетворения ходатайства о проведении повторно/дополнительной судебной экспертизы у суда не имеется.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентностьв разъяснении вопросов, требующих специальных знаний.Экспертом выполненытребования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялисьвыработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполненытребования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Из материалов дела следует, что в результате проведенных за счет истца работ , создаются улучшения спорного объекта, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно произошло повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, влекущих в свою очередь повышение или сохранение цены объекта аренды, что свидетельствует о том, что строительные работы проведенные Обществом в арендуемом объекте привели именно в устройству неотделимых улучшений спорного помещения, стоимость которых составила 280 422 рублей

Все работы, поименованные в экспертном заключении и отнесенные к тем видам работ, в результате которых возникли неотделимые улучшения здания, повлиявшие на его рыночную стоимость, являлись работами по ремонту и перепланировке посещения, без которого последнее не может функционировать в соответствии с целями определенными договором аренды. Доказательств иного, в том числе того, что в стоимость неотделимых улучшений включены работы, предупреждающие преждевременный износ объекта аренды, либо что такие работы проводились арендатором систематически и направлены на устранение возникающих в процессе эксплуатации арендатором повреждений и неисправностей, то есть носят текущий характер, ответчиком не представлено.

И как уже было отмечено судом, расчёт стоимости неотделимых улучшений был произведён на основании актов приёма выполненных работ, как документов, отражающих факт, что работы были выполнены, так как оценке подлежит не денежный поток от ООО МПК «Лемурия-Кайлас» к подрядчикам, а именно улучшения помещения возникшие в результате проведения санкционированных собственником работ.

При этом также необходимо учитывать и то, что предоставленные на экспертизу документы не позволяют оценить объём произведённых работ, так как большая часть договоров не содержит стоимостных величин, а сметы являющиеся приложениями отсутствуют.

Исследуя вопрос о правовой квалификации и назначения, выполненных истцом в спорном помещении работ, суд руководствовался правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 9785/12 от 25 декабря 2012 г., в соответствии с которой применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества, а рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Следовательно, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению.

Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что приведет к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

В случае отказа суда в удовлетворении иска по настоящему делу, не будет достигнута цель обращения общества в арбитражный суд, не выполнено требование гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке.

Исходя из сущности спора, а также требования гражданского законодательства о заключении переданного на рассмотрение суда договора в обязательном порядке, не заявление истцом ходатайства об изменении величины рыночной стоимости недвижимого имущества определенную в рамках судебной экспертизы не должно приводить к отказу в понуждении к его заключению.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, выкупная цена спорного нежилого помещения подлежит определению с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы, то есть в размере 7 539 578 (без учета НДС), в связи с чем, суд, признает правомерным требование истца, изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

3.1 Рыночная стоимость имущества в соответствии с отчетом об оценке № 272/О-15 от 06.11.15г. выполненным АНО НКЦ СЭ «Гильдия», составляет 7 820 000 руб. (без учета НДС).

В счёт выкупной стоимости зачесть стоимость неотделимых улучшений равной 280 422 руб.

С учётом произведенного зачета, подлежащая оплате выкупная цена имущества составляет 7 539 578 (без учета НДС). в соответствии с подп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ не начисляется.

3.2. Оплата по договору производится в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения, в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (Приложение).

Данный пункт установлен с учётом ст.5 ФЗ N 159-ФЗ, в соответствии с которым оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Пункты с 1.1, 1.3, 2.1.2 и 2.3 суд считает верным изложить в редакции предложенной продавцом. В данных пунктах идентифицирован объект купли-продажи, обусловлено отсутствие обременений объекта выкупа в виде залога, ареста, а также отсутствие в отношении него спора, определены обязанности покупателя. Спорные пункты являются сбалансированными, не нарушают прав и интересов сторон, соответствуют практике отношений купли-продаже недвижимости, являются умеренными и не носят обременительного характера.

пункт 3.4. Договора в редакции продавца не нуждается в уточнении или дополнении, демонстрирует предельную ясность содержащих его слов и осмысленность выражений исключающих его произвольное толкование, в связи с чем, суд сохраняет его первоначальную редакцию.

Пункт 3.5 Договора суд считает верным изложить в редакции продавца с учетом баланса интересов сторон.

Пункт 5.1 предусматривает меру ответственности покупателя за нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4 Договора, при этом продавец вправе требовать с покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5 % от неуплаченной суммы (п. 3.1 Договора) за каждый день просрочки,

Пункт 5.2 предусматривает, что в случае уклонения от государственной регистрации перехода права собственности и государственной регистрации залога на Объект Покупатель обязан уплатить Продавцу штраф в размере 5% от цены Объекта.

В соответствии с частью 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу статей 421, 422, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из принципа свободы договора, при урегулировании разногласий, возникших при заключении публичного договора, арбитражный суд не вправе включать в договор условие, хотя и предложенное для включения в него, но не согласованное сторонами, за исключением случая, когда содержание этого условия предусмотрено законом или иным правовым актом.

Спорные отношения сторон регламентируются положениями главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах купли-продажи, Земельным кодексом РФ и рядом иных нормативно-правовых актов.

При этом условие о неустойке, закон не относит к существенным условиям, в том числе, данного вида договора купли продажи.

Согласно положениям статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу норм статьи 331 ГК РФ, если неустойка устанавливается договором, об этом необходимо специальное письменное соглашение, которое может быть включено в основной договор.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о договорной неустойке, штрафе данные пункты подлежат исключению из договора. При этом ответчик в силу статьи 395 ГК РФ не лишен возможности применить ответственность за невыполнение денежного обязательства.

Правовые последствия нарушения покупателем срока оплаты предусмотрены статьей 448 ГК РФ. Соглашение по установлению иных правовых последствий сторонами не достигнуто, данное условие не является существенным, в силу чего подлежит исключению из редакции договора.

пункты 5.3, 5.5 Договора в редакции продавца не противоречит диспозитивным и императивным нормам гражданского законодательства регулирующим положения об ответственности сторон, и не создают каких-либо обременений для добросовестного контрагента, в связи с чем подлежит изложению в редакции продавца.

Пункты 6.1, 8.3 в редакции ответчика соответствует Закону, целям обязательства, а их смысл уясняется исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений.

В силу главы 25.3 НК РФ отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством. Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 НК РФ отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов.

В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

1. Урегулировать разногласий, между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО МПК «Лемурия-Кайлас» возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 105,4 кв.м., расположенного по адресу: ул. Мневники, д.7, корп.1 (помещение XIII, комнаты 34-50) следующим образом:

В счёт выкупной стоимости зачесть стоимость неотделимых улучшений равной 280 422 руб.

3.4. Оплата по Договору может быть осуществлена досрочно с учётом полной оплаты процентов за предоставленную рассрочку.

3.5. (абз. 4) Изменение реквизитов для перечисления денежных средств по Договору публикуются на информационных ресурсах Продавца.

3.5. (абз. 5) Факт оплаты Объекта подтверждается выпиской с указанного счёта и поступлении средств, в размере и сроки, указанные в настоящем договоре.

5.3 Покупатель, не исполнивший или ненадлежащим образом исполнивший обязательства по Договору, обязан возместить Продавцу убытки в полной сумме сверх предусмотренных договором неустоек.

5.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.1. Стороны будут стремиться к разрешению всех возможных споров и разногласий, которые могут возникнуть по Договору или в связи с ним.

8.3 К Договору прилагается график платежей (Приложение).

2. Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Многопрофильная компания "Лемурия-Кайлас" (123308,ГОРОД МОСКВА,,,,УЛИЦА ДЕМЬЯНА БЕДНОГО,2,5,113, ИНН <***>, д/р 12.02.2003) 6 000 расходов по уплате гос.пошлины, 50 000 рублей в счет возмещения расходов по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д ФИО10 Е.В.