Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью "Сплат-Косметика" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Открытому акционерному обществу "НВА" о расторжении договора аренды нежилых помещений от 04.04.2014 года, взыскании убытков в размере 9 193 553 руб. 62 коп., расходов по оплате экспертизы в размере 105 000 руб. 00 коп., расходов по оплате нотариальных услуг в размере 63 100,00 руб. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Требования заявлены на основании ст. 611, 612, 620 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 12 мая 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 17сентября 2015 года, исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "Сплат-Косметика" удовлетворены частично, суд расторг договор аренды нежилых помещений, заключенный между ООО «Сплат-Косметика» и ООО «НВА» от 04 апреля 2014 года, взыскал с Открытого акционерного общества "НВА" в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Сплат-Косметика" убытки в размере 9 193 553 руб. 62 коп., расходы по оплате экспертизы в размере 105 000 руб. 00 коп., а также расходы по оплате госпошлины в размере 74 967 руб. 76 коп. В остальной части иска о взыскании расходов по оплате нотариальных услуг отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 30 декабря 2015 года решение от 12 мая 2015 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 17сентября 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу № А40-14770/15 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Отменяя судебные акты, суд кассационной инстанции указал, что судом не установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц. Выводы суда о доказанности оснований для расторжения договора аренды, предусмотренных статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, и взыскания убытков являются преждевременными.

Истец в судебное заседание явился, исковые требования поддерживает со ссылкой на приведенные обстоятельства и имеющиеся доказательства.

Ответчик явился в судебное заседание, исковые требования отклонил по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, уведомлено надлежащим образом о дате и времени судебного заседания. Дело слушается в отсутствие третьего лица в порядке ст. 156 АПК РФ.

Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, суд считает, заявленный иск не подлежащим удовлетворению исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 04 апреля 2014 года между Общество с ограниченной ответственностью "Сплат-Косметика" (Арендодатель) и Открытым акционерным обществом "НВА" (Арендатор) был заключен Договор аренды № б/н, согласно условиям которого Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 562,1 кв.м, расположенные в нежилом здании по адресу: <...>, кадастровый номер 77:01:0006013:1056.

Помещение передано Истцу в пользование по акту приема-передачи помещений 04.04.2014 года в хорошем техническом состоянии, без видимых внешних повреждений (пункт 4 акта приема-передачи).

Срок действия договора аренды установлен с момента подписания его сторонами до 28 февраля 2015 года (п. 9.1 договора).

Согласно п. 1.2 Договора, объект будет использоваться для организации деятельности стоматологического центра, в также административных, коммерческих и иных целей в рамках назначения арендуемых помещений.

Стороны договорились, что в период действия договора будет проведен согласованный сторонами комплекс мероприятий по перепланировке и переоборудованию помещения для указанных целей (приложение № 2), который будет оформлен дополнительным соглашением к Договору.

Как указывает Истец, в рамках проведения работ по перепланировке и переоборудованию помещений им были заключены договоры на демонтажные работы в арендуемых помещениях от 14.04.2014 года № 1333, на выполнение проектных работ от 22.08.2014 года № 1333/1, а также договор коммерческого агентирования от 07.05.2014 года на составление проектной документации стоматологической клиники.

В ходе проведения ремонтных работ подрядной организацией ОО «Сэффрон Проджектс» было установлено, что межэтажные перекрытия в здании находятся в неудовлетворительном состоянии.

Согласно п. 5.2.9 Договора, Арендодатель обязуется за свой счет и своими силами обеспечить проведение текущих и капитальных ремонтных работ по фасаду здания, крыши, подвалам, чердакам и лестницам, всех видов работ по благоустройству прилегающей к зданию территории.

Согласно п. 5.2.17 Договора, Арендодатель обязуется производить все строительно-монтажные работы (в том числе прокладку инженерных систем и коммуникаций), затрагивающие объект, только по согласованию с Арендатором.

Производить в случае возникновения необходимости, подтвержденной независимой экспертной организацией, либо по просьбе арендаторов иных частей (за пределами объекта) здания капитальный ремонт и реконструкцию здания при условии обязательного уведомления Арендатора.

Стороны согласуют срок проведения капитальных работ (реконструкции) письменно, путем составления дополнительного соглашения к Договору. При этом максимальный срок капитального ремонта не может превышать трех месяцев, если стороны не придут к соглашению об ином.

В соответствии с протоколом осмотра вещественных доказательств, составленным 25.11.2014 года нотариусом города Москвы ФИО2, установлено, что на указанную дату в осматриваемых помещениях проводятся строительные работ в нарушение сроков, предусмотренных Договором аренды.

С целью установления технического состояния межэтажных перекрытий здания и возможности их дальнейшего использования по назначению для стоматологической клиники, Истец обратился в экспертную организацию ЗАО «Стройэкспертиза».

Согласно экспертному заключению ЗАО «Стройэкспертиза» № 1114-2 от 14.11.2014 года, экспертом установлено, что в помещениях здания, расположенного по адресу: <...> проводятся капитальные работы по ремонту межэтажных и межчердачных перекрытий. Указанные работы выполняются в условиях отсутствия проектной документации и сертификатов на применяемый материал и имею недостатки. Дефекты, выявленные экспертом (а именно, установлено несоответствие балок нормам эксплуатации, имеют многочисленные трещины в кирпичной кладке, при установке сварных швов в балке имеет место нарушение технологии, предусмотренной ГОСТ 14806-8 и др.), исключают дальнейшее использование межэтажных перекрытий по назначению для размещения стоматологической клиники.

05.12.2014 года Истцом в адрес Ответчика направлено обращение с просьбой уведомления о сроках окончания проведения капитальных ремонтных работ, а также представлении проектную и иную документации, свидетельствующей о безопасности выполняемых работ. Указанным письмом Истец также сообщил о приостановлении оплаты арендных платежей.

Письмом от 08.12.2014 г. ответчику было предложено расторгнуть договор аренды, письменно подтвердив свое согласие.

Согласие на расторжение договора в установленный в уведомлении срок от ответчика не поступило.

Учитывая, что указанные обращения Истца оставлены Ответчиком без удовлетворения, и до настоящего времени работы по восстановлению межэтажных перекрытий Ответчиком не произведены, Истцом заявлен настоящий иск.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены им при заключении договора или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Иные случаи прописаны законодателем в статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой, частности, указано, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки (пункт 2); арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества (пункт 3).

Обязанность арендодателя производить капитальный ремонт предусмотрена статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу приведенных норм истец должен доказать, что расторжение договора имеет место в связи с указанными обстоятельствами и что они вызваны причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения, а ответчик должен доказать факт надлежащего исполнения обязательств по передаче объекта в аренду истцу.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 2 ст. 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Судом установлено, что при передаче арендованного имущества 04.104.2014 г. в подписанном сторонами акте приемки-передачи указано, что помещения переданы в хорошем техническом состоянии согласно условиям договора аренды. Истец не имеет никаких претензий к Обществу с ограниченной ответственностью "Сплат-Косметика". В акте также указано для использования Арендатором помещений в целях договора аренды № б/н от 04.04.2014 года необходимо проведение комплекса работ по перепланировке и переоборудованию помещений.

Из положений пунктов 1.2 и 5.2.17 договора от 04.04.2014 следует, что комплекс мероприятий по перепланировке и переоборудованию помещений, для целей указанных в договоре, а также сроки проведения капитальных работ (реконструкции) стороны согласовывают письменно, путем составления дополнительных соглашений к договору.

Согласно п. 5.3.2 Договора, Арендатор имеет право только с письменного согласия Арендодателя производить в объекте перестройку, перепланировку, в том числе, достройку, дооборудование, модернизацию объекта, осуществлять прокладку коммуникаций, необходимых для использования объекта в коммерческих целях, проводить работы, необходимые для установки на объекте дополнительного инженерного оборудования, переоборудования сантехнического, электротехнического и другого оборудования. Произведенная Арендатором перестройка, перепланировка объекта могут служить основанием для расторжения договора, только в случае, если такие работы существенного ухудшили техническое состояние объекта, либо если перестройка выполнены Арендатором без письменного согласия Арендодателя. Факт существенного ухудшения технического состояния объекта устанавливается по соглашению сторон, а в случае отсутствия такового по результатам инженерно-строительной или иной экспертизы. При этом все мероприятия по согласованию произведенного переустройства с компетентными государственными органами Арендатор осуществляет своими силами и за свой счет.

В материалы дела не представлено заключенное между сторонами дополнительное соглашение к договору о производстве комплекса работ по перепланировке, переоборудованию помещений, сроках проведения реконструкции объекта.

Также документально не подтвержден довод Истца об уведомлении Ответчика о недостатках арендуемых помещений при проведении работ по демонтажу потолочного и напольного покрытий. Получение обращения Истца о необходимости проведения капитального ремонта объекта Ответчик отрицает.

Представленное в материалы дела экспертное заключение ЗАО «Стройэкспертиза» от 14.11.2014 № 1114-2, не может являться безусловным доказательством невозможности использования арендуемых помещений, поскольку Ответчик не был уведомлен о проведении экспертизы и не имел возможности зафиксировать свои возражения в акте осмотра объекта. Кроме того, обследование помещений было проведено уже после того, как истцом были начаты ремонтные работы.

Иных доказательств, подтверждающих обоснованность доводов Истца, материалы дела не содержат.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о недоказанности наличия установленных п. 1 ст. 612; п. 2 ст. 620 ГК РФ оснований для расторжения договора аренды по инициативе арендатора.

Кроме того, на дату рассмотрения дела договор прекратил свое действие в связи с окончанием срока.

Истцом также заявлено требование о взыскании с Ответчика убытков в размере 9 193 553 руб. 62 коп.

В обоснование заявленных требований Истец указывает, что ввиду невозможности использования арендуемых помещений ООО «Сплат-Косметика» понесены убытки в виде оплаты услуг, выполненных подрядной организацией по договорам от 14.04.2014 года, от 22.08.2014 года, а также по договору коммерческого агентирования от 07.05.2014 года, а также оплаченных арендных платежей.

В силу п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В соответствии с п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со статьями 15, 401 ГК РФ для взыскания с ответчика убытков необходимо одновременное существование трех условий: наличие самих убытков, виновных действий ответчика в причинении убытков и наличие между убытками и виновными действиями ответчика причинно-следственной связи; недоказанность хотя бы одного из названных обстоятельств исключает наступление ответственности за причинение вреда; наличие убытков истцом не доказано, равно как и не установлена вина ответчика в причинении убытков.

Реализация такого способа защиты нарушенного права, как возмещение убытков возможна при наличии общих условий гражданско-правовой ответственности: совершения ответчиком противоправного действия (бездействия), возникновения у потерпевшего убытков и их размер, причинно-следственной связи между действиями ответчика и наступившими последствиями.

Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.

В п. 4 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при взыскании упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления. Иными словами, кредитор должен доказать, что допущенное должником нарушение обязательства явилось единственным препятствием, не позволившим ему получить упущенную выгоду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

По мнению суда, указанная совокупность обстоятельств, являющаяся основанием для привлечения ответчика к ответственности в виде взыскания убытков, истцом не доказана.

Так, истцом не представлено доказательств, позволяющих установить причину повреждения перекрытий в объекте недвижимости, поскольку на момент передачи объекта помещения находились в удовлетворительном состоянии. Также документально не подтвержден временной период невозможности пользования арендуемым объектом вследствие вины ответчика.

По условиям п. 5.3.2 договора, все ремонтно-строительные работы подлежат согласованию с ответчиком.

Учитывая, что такого согласования ответчик Истцу не предоставлял, расходы на оплату услуг (работ) на выполнение проектных работ возмещению за счет Ответчика также не подлежат.

Исследовав представленные доказательства и оценив их с учетом положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что материалы дела не содержат доказательств, позволяющих установить наличие совокупности условий для возложения на ответчика гражданско-правовой ответственности в виде возмещения убытков, в связи с чем, отказывает в его удовлетворении.

Истцом также заявлено требование о взыскании с Ответчика расходов по оплате экспертизы в размере 105 000 руб. 00 коп., а также расходов по оплате нотариальных услуг в размере 63 100,00 руб.

В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к числу судебных издержек отнесены расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно части 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Акцессорные требования взыскания расходов на экспертизу и судебных издержек не подлежат удовлетворению в силу отказа в удовлетворении основного иска.

Руководствуясь ст.ст. 4, 65, 71, 75, 102, 110, 150, 156, 167-170, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья Н. Н. Селиверстова