Гражданский кодекс часть 1

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Ай Ти Ди Пропертис Айлендс» (далее – ответчик) о признании договора субаренды торговой площади от 20.03.2017 № 171-КДС/2017 расторгнутым, о взыскании с ответчика денежных средств в размере 176 000 рублей, внесенных качестве арендной платы за май 2017 года и три дня апреля 2017 года, 180 000 рублей, внесенных качестве страхового депозита, и 55 000 рублей с комиссией в размере 825 рублей, которые были переведены на банковскую карту частного лица, внесенные за урегулирование вопроса по увеличение мощности снабжения локации торговой площади, 8 000 рублей с комиссией в размере 120 рублей за рабочий проект по водоснабжению и канализации; 2 000 рублей с комиссией в размере 50 рублей за схему электроснабжения, 22 500 рублей за изготовление комплекта документов, и 9 040,80 рублей убытков по кредитному обязательству, а всего 453 535, 80 рублей.

Истец также заявил требование о взыскании с ответчика судебных расходов за оплату юридических услуг в сумме 86 000 руб.

Исковые требования мотивированы тем, что при исполнении ответчиком обязательств по передаче согласованного с ним помещения, ответчик предложил ему другие торговые места, от которых истец отказался. Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения в суд с требованием расторгнуть договор субаренды, а также возместить истцу расходы, связанные с исполнением договора субаренды.

Истец исковые требования поддержал в заявленном размере, заявил ходатайство о вызове свидетеля, которое удовлетворено протокольным определением суда от 26.10.2017.

Суд предупредил свидетеля об уголовной ответственности под подписку. В судебном заседании свидетелем были даны показания относительно отказа в представлении согласованных мест истцу, о чем отражено в протоколе судебного заседания от 26.10.2017.

Ответчик представил в судебное заседание акт приема-передачи от 01.05.2017 в 2-х экземплярах, подписанный только с его стороны, против удовлетворения исковых требований возражал по доводам письменного отзыва на иск.

Возражения ответчика основаны на том, что истец нарушил п. 7.1. договора, не подписал акт приема-передачи торговой площади, в связи с чем ответчик направил в адрес истца претензию от 02.05.2017 № 40 заказным письмом с уведомлением, в которой требовал незамедлительно принять торговую площадь путем подписания акта приема-передачи, указав, что в противном случае ответчик будет вынужден отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке и требовать уплаты штрафных, предусмотренных досрочным прекращением договора.

Так как истец не подписал акт приема-передачи, ответчик направил уведомление от 11.05.2017 б/н об одностороннем отказе от исполнения договора с 19.05.2017, в котором требовал оплатить штраф за нарушение договорных обязательств в размере 260 000 рублей.

Таким образом, по мнению ответчика, договор считается прекращенным с 19.05.2017, внесенные в качестве арендной платы 176 000 рублей зачтены в счет частичного погашения штрафа в соответствии со ст. 410 ГК РФ (по заявлению о зачете встречного требования б/н от 19.05.2017, направленному 19.05.2017 и полученному истцом 25.05.2017). В соответствии с п. 9.3. договора в случае одностороннего отказа компании от исполнения договора в связи с неисполнением/ненадлежащим исполнением субарендатором своих обязательств сумма страхового депозита не подлежит возврату истцу.

В части взыскания денежных средств, переведенных частному лицу в размере 55 000 рублей с комиссией в размере 825 рублей, а также в части взыскания денежных средств за рабочий проект по водоснабжению и канализации, за схему электроснабжения и за изготовление комплекта документов, ответчик указал, что он не получал от истца указанные суммы, договорных отношений об урегулировании вопроса по увеличению мощности электроснабжения, по изготовлению рабочих проектов, схемы электроснабжения, комплектов документов между сторонами нет, истец вправе предъявить указанные требования о взыскании денежных средств с получателя - физического лица, которому были перечислены указанные средства.

В части взыскания убытков по кредитному обязательству, ответчик считает требование недоказанным, так как по общему правилу, по требованию о взыскании убытков обстоятельствами, подлежащими доказыванию, являются противоправность действий (бездействий) ответчика, факт и размер понесенных убытков, причинно-следственная связь между действиями ответчика и возникшими убытками истца.

Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства, выслушав доводы и возражения сторон, суд считает исковые требования подлежащими частичному удовлетворению в связи со следующим.

Между ответчиком и истцом был заключен договор субаренды торговой площади от 20.03.2017 № 171-КДС/2017, согласно которому ответчик передает, а истец принимает за плату во временное владение и пользование (в аренду) часть помещения № LVII (часть комн. 223), расположенного по адресу: <...> на 3 этаже торгового центра и обозначенной на поэтажном плане центра под условным номером 3-2. Площадь арендуемой части помещения составляет 10 (десять) кв.м. (далее арендуемая часть нежилого помещения именуется в договоре как «торговая площадь»). Границы и месторасположение торговой площади обозначены на поэтажном плане Центра (приложение № 1 к договору).

Согласно пункту 3.1. договора истец обязан уплачивать ответчику арендную плату, которая составляет 20 % от товарооборота истца, но не менее ежемесячной фиксированной арендной платы. Ежемесячная фиксированная арендная плата за торговую площадь в первые два календарных месяца срока субаренды составляет 160 000 рублей.

В соответствии с пунктом 3.5. договора страховой депозит составляет 360 000 рублей и оплачивается в два этапа по 180 000 рублей: первый этап - в течение 5 рабочих дней после подписания договора, второй этап - до 28.05.2017 года.

Согласно пункту 3.4. договора платежи, установленные пунктом 3.1 договора, производятся истцом ежемесячно за период со дня подписания сторонами акта приема-передачи торговой площади до дня подписания сторонами акта возврата.

В пункте 7.1. договора предусмотрено, что при условии уплаты истцом суммы страхового депозита в размере и в сроки, предусмотренные в п. 3.5 договора, ежемесячной фиксированной арендной платы в соответствии с пунктом 3.1 договора, ответчик обязуется предоставить арендатору фактическую возможность владения и пользования торговой площадью, обеспечив беспрепятственный доступ к ней. Прием и передача торговой площади производится посредством подписания обеими сторонами акта приема-передачи торговой площади. Каждая из сторон обязана подписать акт приема-передачи торговой площади не позднее 01.05.2017.

Во исполнение условий договора субаренды истец перечислил на расчетный счет ответчика денежные средства в размере 176 000 рублей, внесенных в качестве арендной платы за май 2017 года и три дня апреля 2017 года, 180 000 рублей, внесенных качестве депозита, что подтверждается платежными поручениями от 30.03.2017 № 1, от 25.04.2017 № 1, № 2.

Однако ответчик, принятые на себя обязательства по передаче согласованной с истцом торговой площади, не исполнил, акт приема-передачи указанной в договоре площади не оформил.

Согласно свидетельским показаниям, истцу было отказано в представлении согласованного ими места при заключении договора, в офисе ответчика его представителями были предложены другие места.

Истец от предложенных ответчиком помещений отказался, так как рассчитывал на те торговые площади, ради которых он заключил спорный договор субаренды, а именно из-за высокой проходимости у них в торговой центре, в предложенной ответчиком альтернативе у истца интереса не возникло.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ истец направил 30.04.2017 в адрес ответчика уведомление о расторжении договора субаренды в добровольном порядке и о возврате денежных средств, связанных с исполнением договора субаренды, однако ответчик на предложение истца не ответил, заявленные требование в добровольном порядке не удовлетворил, в результате чего истец обратился в суд с настоящим иском.

В опровержение доводов истца ответчик ссылался на то, что истец сам отказался от подписания акта приема-передачи от 01.05.2017 торговой площади, которая являлась предметом субаренды, в связи с чем ответчик в одностороннем порядке отказался от договора на основании п. 9.1. договора и произвел зачет однородного требования об оплате ему штрафа, предусмотренного п. 8.9. договора в случае отказа/уклонения истца от подписания по каким-либо причинам акта приема-передачи торговой площади в течение 10 календарных дней со дня, когда он обязан подписать акт приема-передачи.

В данном случае суд считает, что положения п. 8.9. и п. 9.1. договора к возникшим правоотношениями не применимы, так как ответчик не представил надлежащих доказательств передачи объекта субаренды по договору истцу.

Представленное ответчиком письмо от 02.05.2017 № 40 с требованием подписать акт приема-передачи от 01.05.2017, в котором указано на приложение к письму акта приема-передачи от 01.05.2017 в двух экземплярах, не свидетельствует о направлении в адрес истца самого акта.

Так, согласно описи от 03.05.2017 о направлении ценным письмом претензии спорный акт не указан в составе документов, подлежащих направлению, в описи указана только сама претензия в трех экземплярах.

Истцом в материалы дела был представлен почтовый конверт от ответчика, в который были вложены 3 экземпляра претензии от 02.05.2017 № 40. Иных доказательств направления акта в адрес истца в материалы дела не представлено.

Изложенное свидетельствует о недоказанности доводов ответчика о направлении акта приема-передачи от 01.05.2017 в 2- экземплярах истцу, которые были предоставлены в судебное заседание.

Кроме того, в качестве объекта субаренды в акте указано на часть помещений № LVII (часть помещений 223), расположенных на 3 этаже торгового центра, под условным номером 3-2.

Вместе с тем, нарушение ответчиком обязательства по предоставлению данного помещения является основанием настоящего иска и подтверждается представленным по делу доказательствами и свидетельскими показаниями.

При таких обстоятельствах акт приема-передачи от 01.05.2017, представленный ответчиком, не отвечает требованиям к допустимости доказательств.

На основании вышеизложенных выводов, суд считает, что уведомление ответчика от 11.05.2017 б/н не повлекло указанных в нем правовых последствий в виде расторжения договора ответчиком в одностороннем порядке.

Статьей 451 ГК РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

В соответствии со статьёй 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст. 56 АПК РФ свидетелем является лицо, располагающее сведениями о фактических обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения дела.

Статья 64 АПК РФ предусмотрено, что в качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, консультации специалистов, показания свидетелей, аудио- и видеозаписи, иные документы и материалы.

Так как ответчик согласованную сторонами торговую площадь не предоставил истцу, а предложил другие помещения, в которых истец не был заинтересован, что подтверждается свидетельскими показаниями,; надлежащих доказательств, подтверждающих факт передачи объекта субаренды по договору, в материалы дела не представлено, суд считает нарушения договора субаренды существенными, порядок расторжения договора соблюденным истцом, в связи с чем требование истца о расторжении договора субаренды по основаниям, указанным в уведомлении истца, является правомерным.

Применительно к формулировке заявленного требования о признании договора субаренды расторгнутым при установлении правомерности расторжения договора в судебном порядке, требование подлежит удовлетворению в формулировке, заявленной истцом.

При этом, исходя из справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора, суд учитывает, что требование истца о взыскании 176 000 рублей, внесенных качестве арендной платы за май 2017 года и три дня апреля 2017 года, 180 000 рублей, внесенных качестве депозита, за торговую площадь, которую истец не использовал с момента заключения спорного договора, подлежат взысканию с ответчика, так как истец доказал их перечисление ответчику в рамках выполнения договора субаренды.

Требование истца о взыскании 55 000 рублей с комиссией в размере 825 рублей, которые были переведены на банковскую карту частного лица, внесенные за урегулирование вопроса по увеличение мощности снабжения локации торговой площади, 8 000 рублей с комиссией в размере 120 рублей за рабочий проект по водоснабжению и канализации; 2 000 рублей с комиссией в размере 50 рублей за схему электроснабжения, 22 500 рублей за изготовление комплекта документов, и 9 040,80 рублей убытков по кредитному обязательству перед банком, суд считает не подлежащими удовлетворению.

Так как условиями договора аренды не предусмотрено несение указанных расходов с момента заключения спорного договора, в опровержение доводов истца в пункте 4.6.32 договора указано, что в дату подписания акта приема-передачи торговой площади истец своими силами и за свой счет установить на торговой площади торговое оборудование, которое будет отвечать требованиям арендодателя и собственника условиями договора. Таким образом, расходы истца, понесенные до передачи истцу помещений, а также взятый у банка потребительский кредит, суд расценивает как его предпринимательский риск.

В части перечисления 55 000 руб. по банковской карте истец не доказал основания платежа, так как в обоснование заявленных требований истцом была представлена банковская распечатка и заявление на перевод средств с карты на карту, из которых не представляется возможным в счет чего и кому была перечислена указанная сумма.

Истец также заявил требование о взыскании с ответчика судебных расходов по оплате юридических услуг в сумме 86 000 руб., в обоснование которых представлены договора об оказания юридических услуг от 29.04.2017 № 2786, от 13.05.2017 № 2840, и чеки об оплате.

В соответствии со ст. 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Разумность размеров, как категория оценочная, всякий раз определяется индивидуально, исходя из особенностей конкретного дела, произведенной оплаты представителя и т.д.

Согласно сложившейся практике арбитражных судов Российской Федерации при определении разумных пределов расходов на оплату услуг представителя принимаются во внимание: относимость расходов к делу; объем и сложность выполненной работы; нормы расходов на служебные командировки, установленные правовыми актами; стоимость экономных транспортных услуг; время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист; сложившаяся в данном регионе стоимость на сходные услуги с учетом квалификации лиц, оказывающих услуги; имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения дела; другие обстоятельства, свидетельствующие о разумности этих расходов.

Разумность расходов на оплату услуг представителя должна быть обоснована стороной, требующей возмещения указанных расходов (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку суд частично удовлетворяет требования истца, судебные расходы на оплату юридических услуг подлежат удовлетворению в сумме 37 000 руб. пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Судебные расходы истца по госпошлине также относятся на ответчика в соответствии со ст. 101, 102, 110 АПК РФ пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 451,452 ГК РФ, ст. ст. 56, 64, 65,70,71,170-176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать договор субаренды торговой площади № 171-КДС/2017 от 20.03.2017г. расторгнутым.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Ай Ти Ди Пропертис Айлендс» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 13.04.2016г.) в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРН <***>, дата регистрации 30.03.2017г.) долг 356 000 (триста пятьдесят шесть) руб. 00 коп., а также 15 878 (пятнадцать тысяч восемьсот семьдесят восемь) руб. 00 коп. госпошлину, 37 000 (тридцать семь тысяч) руб. 00 коп. расходов на оплату услуг представителя.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок со дня его принятия и в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.А. Скачкова