Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем Черепковой Е.С., при участии представителей истца ФИО1 по доверенности от 03.02.2020 и ответчика ФИО2 по доверенности от 18.11.2020 № 77 АГ 5469540, ФИО3 по доверенности от 18.11.2020 № 77 АГ 5469540, дело по иску ООО Фирма «Мастер-Скульптор» (ОГРН <***>) к ИП ФИО4 (ОГРНИП <***>) о взыскании 396 257 руб. 04 коп., по встречному исковому заявлению о расторжении договора аренды, установил:

С учетом увеличения размера исковых требований истец просит суд взыскать с ответчика 396 257 руб. 04 коп., в том числе 100 000 руб. арендной платы по договору аренды от 01.12.2019 № 3-307/2019, начисленной за период с марта по апрель 2020 года, 270 500 руб. неустойки, начисленной за период с 06.03.2020 по 17.12.2020 за нарушение сроков ее уплаты, 9 616 руб. 16 коп. в оплату коммунальных услуг, оказанных в декабре 2019 года и за период с марта по апрель 2020 года, 16 140 руб. 88 коп. неустойки, начисленной за период с 20.01.2020 по 22.04.2020 за нарушение сроков их оплаты.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что в нарушение договора аренды от 01.12.2019 № 3-307/2019 за период с марта по апрель 2020 года ответчик не уплатил арендную плату, не оплатил коммунальные услуги за декабрь 2019 года и за период с марта по апрель 2020 года, в связи с чем истец начислил договорную неустойку.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что в связи с введением в г. Москве режима повышенной готовности указом мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ доступ в арендуемое помещение истцом ограничен, в связи с чем сторонами велась переписка по вопросу досрочного расторжения договора.

Коммунальные услуги ответчик оплатил, а неустойка, о взыскании которой просит истец, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем просил суд применить ст. 333 ГК Российской Федерации и уменьшить неустойку.

В процессе рассмотрения дела ответчикпредъявил встречный иск, принятый судом к производству для рассмотрения совместно с первоначальным. По встречному иску ответчик просит суд расторгнуть договор аренды от 01.12.2019 № 3-307/2019 с 23.03.2020.

Истец против встречного иска возразил, сослался на то, что по условиям договора арендатор обязан уведомить арендодателя не позднее чем за 2 месяца о предстоящем освобождении помещения как в связи окончанием срока действия договора, так и при досрочном его освобождении.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения их представителей, суд установил, что 01.12.2019 истец в качестве арендодателя и ответчик в качестве арендатора заключили договор аренды № 3-307/2019, по которому арендодатель в порядке и на условиях, определяемых договором, обязуется предоставить за плату во временное возмездное владение и пользование арендатору помещение площадью 40 кв. м на 3-м этаже здания по адресу: <...>, - на срок,установленный договором, а арендатор обязуется принять помещение, пользоваться им в соответствии с его целевым назначением (под офис) и условиями договора, а также своевременно уплачивать арендную плату.

Согласно п. 3.1 договора срок действия договора аренды устанавливается с 01.12.2019 по 29.10.2020.

В соответствии с п. 4.3 арендатор обязансвоевременно вносить арендную плату, оплачивать коммунальные платежи.

Разделом 5 договора предусмотрено, что арендная плата по договору состоит из основной арендной платы в размере 50 000 руб.ежемесячно и переменной арендной платы, размер которой эквивалентен стоимости коммунальных услуг электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения; сумму основной арендной платы арендатор обязуется вносить до 5-го числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды; переменную арендную плату арендатор оплачивает ежемесячно, начиная с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения, в течение 5-ти рабочих дней после получения соответствующих счетов от арендодателя.

П. 7.4 договора предусмотрено, что за каждый день просрочки перечисления основной либо переменной арендной платы начисляется пеня в размере 1 %от суммы задолженности.

Основания расторжения договора аренды перечислены в разделе 8 договора. Так, в п. 8.1 договора указаны случаи досрочного расторжения договора по требованию арендодателя при нарушении арендатором условий договора. Кроме того, согласно п. 8.2 договора последний может быть расторгнут досрочно по письменному соглашению сторон; по инициативе арендатора в случае, если помещение окажется в непригодном для использования виде в силу обстоятельств, за которые арендатор не может нести ответственность; в иных случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Помимо указанных случаев, договор может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя с обязательным письменным уведомлением арендатора за 5 рабочих дней.

П. 8.3 договора предусматривает, что в случае, если одна из сторон возражает против досрочного расторжения договора, последний расторгается в судебном порядке.

В соответствии с п. 9.1 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за 2 месяца о предстоящем освобождении помещения как в связи сокончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении.

Таким образом, условия договора предоставляют сторонам право досрочно в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора, но в случае такого отказа со стороны арендодателя он обязан уведомить об этом арендатора за 5 рабочих дней (пп. «г» п. 8.2), а в случае отказа со стороны арендатора об обязан уведомить об этом арендодателя не позднее чем за 2 месяца (п. 8.3).

В соответствии с п. 14.3 договора в случае досрочного расторжения договора по вине арендатора неиспользованные суммы обеспечительного платежа возврату не подлежат и удерживаются в качестве штрафной неустойки за расторжение договора.

По акту приема-передачи от 01.12.2019, подписанному обеими сторонами и заверенному оттисками их печатей, помещение передано ответчику.

Из расчета истца следует, что за период с марта по апрель 2020 года ответчик не уплатил арендную плату в размере 100 000 руб., что повлекло начисление неустойки, размер которой за период с 06.03.2020 по 17.12.2020 составляет 270 500 руб.

Согласно счетам от 31.12.2019 № 322, от 31.03.2020 № 198, от 30.04.2020 № 288 стоимость коммунальных услуг за декабрь 2019 года, март и апрель 2020 года составляет 8 616 руб. 16 коп.

Претензия от 12.05.2020, направленная ответчику по почте 15.05.2020, не исполнена.

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

П. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Согласно ст. 329-330 ГК Российской Федерацией исполнение обязательства может обеспечиваться различными способами, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусматривает, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30-ти дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ предоставляет арендатору по договорам аренды недвижимого имущества право потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

В ответе на вопрос № 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, разъяснено, что в соответствии с ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, при этом арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований ч. 3 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Кроме того, Федеральным законом от 08.06.2020 № 166-ФЗ в ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ внесены изменения и дополнения. В частности, ст. 19 дополнена ч. 4-8, согласно которым арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности.

В случае недостижения соглашения между арендатором и арендодателем об уменьшении арендной платы или ином изменении условий договора в течение 14-ти рабочих дней с момента обращения арендатора к арендодателю с требованием об уменьшении арендной платы по договору аренды арендатор вправе не позднее 01.10.2020 отказаться от указанного договора аренды, заключенного на определенный срок, в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК Российской Федерации.

Последняя устанавливает, что договор прекращается с момента получения уведомления об одностороннем отказе от договора (исполнения договора), если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В ходе судебного разбирательства ответчик сослался на то, что причиной досрочного расторжения договора явились меры, введенные в г. Москве указом мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ, запрет арендодателя на доступ в здание, в котором ответчик арендовал помещение.

Вместе с тем из представленных сторонами доказательств (переписки с использованием мобильного приложения WhatsApp) следует, что вопрос о досрочном расторжении договора ответчик поставил перед истцом до 18.03.2020, поскольку 18.03.2020 истец направил ответчику письмо о подготовке документов для досрочного расторжения договора и о том, что по условиям договора аренды при досрочном расторжении договора обеспечительный платеж не возвращается.

Судом установлено, что помещение ответчик арендовал для использования под офис, согласно выписке из ЕГРИП основным видом деятельности ответчика является деятельность агентств недвижимости за вознаграждение или на договорной основе (код ОКВЭД 68.31), в связи с чем его деятельность в соответствии с указом мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности» не приостанавливалась, с заявлением об уменьшении арендной платы в связи с невозможностью использования в период действия ограничительных мер в городе Москве ответчик к истцу не обращался.

По состоянию на дату направления истцу письма о досрочном расторжении договора аренды в соответствии с названным нормативным правовым актом в г. Москве действовали запрет на проведение на территории города Москвы спортивных, зрелищных, публичных и иных массовых мероприятий; на проведение досуговых мероприятий с участием граждан, в том числе в сфере культуры, физической культуры и спорта, выставочной, развлекательной и просветительской деятельности, в зданиях, строениях, сооружениях (помещениях в них) с числом участников более 50 человек одновременно; на работу кружков и секций программы «Московское долголетие», а также проведение иных досуговых мероприятий в центрах социального обслуживания населения; на посещение обучающимися организаций, указанных в п. 8 указа.

Истец признал, что запретил ответчику доступ в арендованное помещение, однако не в связи с введением в г. Москве указанных ограничительных мер, а в связи с наличием у ответчика задолженности по арендной плате, что предусмотрено договором аренды.

При указанных обстоятельствах суд соглашается с отсутствием оснований для освобождения ответчика от уплаты арендной платы за март и апрель 2020 года либо для уменьшения ее размера, в связи с чем иск в части требования о взыскании арендной платы за указанный период в размере 100 000 руб. удовлетворяет

Из представленных ответчиком квитанций следует, что ответчик оплатил коммунальные услуги за декабрь 2019 года в размере 3 423 руб. 47 коп. Доказательства оплаты коммунальных услуг за декабрь в размере 371 руб. 48 коп. и за период с марта по апрель 2020 года в размере 5 821 руб. 21 коп. ответчик не представил., в связи с чем суд удовлетворяет иск и в части требования о взыскании 6 192 руб. 69 коп. в оплату коммунальных услуг.

Иск в части требования о взыскании неустойки суд удовлетворяет частично, по заявлению ответчика применяя ст. 333 ГК Российской Федерации, которая устанавливает право суда уменьшить неустойку в том случае, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Суд соглашается с мнением ответчика о том, что неустойка, о взыскании которой просит истец, явно несоразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательства, которые заключались в невозможности пользоваться денежными средствами в период просрочки, а потому суд уменьшает сумму пеней до 10 619 руб. 27 коп., что составляет 10 % от основного долга, взыскиваемого судом.

Оснований для расторжения договора аренды с 23.03.2020 не имеется, поскольку из переписки сторон не следует, что причиной одностороннего отказа ответчика от договора аренды явилась невозможность использования арендованного помещения в связи с мерами, введенными в г. Москве указом мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ.

При указанных обстоятельствах во встречном иске суд отказывает.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются судом с ответчика в пользу истца в соответствии со ст. 110-112 АПК Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 309, 329, 330, 333, 614 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

первоначальный иск удовлетворить частично;

взыскать с ИП ФИО4 в пользу ООО Фирма «Мастер-Скульптор» 116 811 руб. 96 коп., в том числе 106 192 руб. 69 коп. арендной платы и 10 619 руб. 27 коп. неустойки, а также 4 996 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В остальной части в первоначальном иске и во встречном иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья О.А. Березова