Гражданский кодекс часть 1

Иск заявлен о взыскании4 887 699 руб. 86 коп. задолженности по договору аренды № АР-Б-5-59,60,61 от 18.02.2019г., в том числе: 2 512 473 руб. 60 коп. – долг, 2 375 226 руб. 26 коп. – неустойка по состоянию на 18.08.2020г.

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал, ответчик возражал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Суд, рассмотрев материалы дела, оценив представленные документы, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

«18» февраля 2019 года между ООО «БЦ «НЕО ГЕО» (Прежний собственник) и ИП ФИО2 (Арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений № АР-Б-5-59,60,61.

Согласно п. 1.1 Договора аренды Арендодатель обязался предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 210,6 кв.м., расположенные в здании по адресу: <...>.

В соответствии с п. 5.1, 5.2 Договора аренды за пользование Помещениями Арендатор обязан вносить на расчетный счет Арендодателя арендную плату в размере 365 040 руб. в месяц. Начиная со второго года аренды, то есть с 03.04.2020 г., размер арендной платы составляет 394 243 руб. 20 коп.

Из содержания п. 5.4.2 Договора аренды следует, что выплата арендной платы производится не позднее 5 числа календарного месяца, подлежащего оплате.

«25» февраля 2019 г. между Прежним собственником, Арендатором и ООО «Управляющая компания НЕО ГЕО» заключено соглашение о порядке исполнения договора на предоставление услуг по управлению и эксплуатационному обслуживанию Здания № 513-У от 25.02.2019 г., в соответствии с которым Арендатор принял на себя обязательства на протяжении всего срока аренды Помещений нести бремя их содержания.

В связи с продажей нежилых помещений ООО «БЦ «НЕО ГЕО» ФИО1 (Собственник, Арендодатель) по договору купли-продажи нежилых помещений и доли в праве на земельный участок № Б-5-59,60,61 от 26.04.2019 г., зарегистрированному 10.06.2019 г., произошло универсальное правопреемство на стороне Арендодателя.

«10» июня 2019г. между Прежним собственником, Собственником и ООО «Управляющая компания НЕО ГЕО» заключено соглашение о замене стороны по договору на предоставление услуг по управлению и эксплуатационному обслуживанию Здания № 513-У от 25.02.2019 г., которым права Заказчика услуг по управлению и обслуживанию помещения переведены на истца.

Уведомлением № 87 от 18.06.2019 г. Арендатор уведомлен о произошедшей перемене Арендодателя.

Согласно п. 5.5 Договора аренды Арендодатель вправе удерживать из суммы обеспечительного платежа суммы в погашение задолженности Арендатора, при этом очередность взысканий предусмотрена п. 5.5.2 Договора аренды.

При этом пунктом 11.8 Договора аренды Стороны согласовали порядок направления корреспонденции в адрес друг друга, установив, что направление письма на адрес электронной почты является надлежащим уведомлением.

Истец ссылается на то, что за период аренды с 10.06.2019 г. по 18.08.2020 г. арендная плата оплачена не в полном объеме, долг составляет 2 512 473 руб. 60 коп.,

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Абзацем 2 ст. 622 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктами 4.2.3, 7.3 Договора аренды установлена ответственность за просрочку выполнения Арендатором обязанности по внесению арендной платы - 1 % от действующей арендной платы за каждый день просрочки.

Истцом в порядке п. 7.3 Договора аренды ранее начислялась неустойка за период по 26.02.2020 г., которая была погашена путем удержания из суммы Обеспечительного платежа.

Размер неустойки за просрочку уплаты арендных платежей за период с 27.02.2020 г. по 18.08.2020 г. согласно расчета истца, составляет 2 375 226 руб. 26 коп.

Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Ссылка ответчика на существенное влияние ограничительных мер на его деятельность несостоятельна ввиду того, что согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона от 20.07.2020 № 215-ФЗ факт осуществления деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, определяется по основному виду деятельности (классифицируемому на основании кодов видов деятельности в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности), информация о котором содержится в едином государственном реестре юридических лиц либо едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей по состоянию на 1 марта 2020 года.

В соответствии с п. 2 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 409 осуществление организациями и индивидуальными предпринимателями деятельности в соответствующей сфере деятельности, наиболее пострадавшей в условиях ухудшения ситуации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции, определяется по коду основного вида деятельности, информация о котором содержится в Едином государственном реестре юридических лиц либо в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей по состоянию на 1 марта 2020 г.

Аналогичные правила установлены Постановлением Правительства РФ от 24.04.2020 № 576.

Материалами дела подтверждается и ответчиком не опровергнуто, что по состоянию на 01.03.2020 г. ответчик осуществлял деятельность по основному виду с кодом 78.10 (деятельность агентств по подбору персонала), что отражено в ЕГРИП. Указанная отрасль к наиболее пострадавшим от коронавируса отраслям не отнесена.

Кроме того, истец указывает на то, что в ответ на просьбу об отсрочке оплаты задолженности, электронным письмом от 28.04.2020 г. истец известил ответчика, что возникшая до введения ограничительных мер задолженность должна быть оплачена в срок, так как никакого отношения к коронавирусу не имеет и за уже прошедший период помещение использовалось ответчиком без каких бы то ни было ограничений. Одновременно с этим, истец сообщил о своей готовности обсуждать изменение арендной платы на дальнейшие периоды, однако только после исполнения ответчиком принятых на себя обязательств.

Довод ответчика о необходимости освобождении его от уплаты арендной платы за период с 20.05.2020 г. в связи с ограничением истцом доступа в арендованное помещение по причине наличия задолженности за истекший период основан на неправильном толковании ответчиком норм договора и закона.

Согласно ст. 14 ГК РФ допускается самозащита гражданских прав, при этом способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. Одновременно с этим, в соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ, удержание вещи должника и иные определенные договором действия являются способом обеспечения исполнения обязательств.

В соответствии с п. 4.3.6 Договора аренды нежилых помещений № АР-Б-5-59,60,61 от 18.02.2019 г. арендодателю предоставлено право в случае ненадлежащего исполнения Арендатором обязательств по настоящему договору, в том числе, но не ограничиваясь, по оплате арендной платы, коммунальных и эксплуатационных платежей, на срок 7 календарных дней и более с момента, когда соответствующий платеж должен быть произведен, а также пополнению обеспечительного платежа, без возмещения арендатору упущенной выгоды, убытков и прочего ущерба применить меры самозащиты.

В качестве одной из мер стороны согласовали ограничение доступа в помещение арендатора, сотрудников, клиентов, посетителей арендатора. При этом меры самозащиты применяются до момента полного исполнения арендатором обязательства, повлекшего применение таких мер.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Учитывая принцип свободы договора, включение в договор условий о праве арендодателя ограничить доступ арендатора к арендуемым помещениям в случае задержки внесения арендной платы является правомерным и не противоречит существу арендных отношений.

В рассматриваемом случае арендодатель ограничил доступ в арендуемые помещения на основании п. 4.3.6 договора в связи с неоднократным нарушением арендатором принятых на себя обязательств по уплате арендной платы. Таким образом, право ограничить доступ ответчика в арендуемые помещения предусмотрено пунктом 4.3.6 Договора, данное условие сторонами согласовано при заключении договора в качестве последствия ненадлежащего исполнения арендатором своих обязанностей.

Истец действовал в соответствии с правилами, установленными названным условием договора. На дату ограничения доступа в арендуемое помещение арендатор имел просроченную задолженность по арендной плате за период с февраля 2020 г., в связи с чем ограничение истцом доступа в арендуемое помещение основано на условиях заключенного договора аренды, так как непогашенная задолженность является основанием для привлечения ответчика к дополнительной гражданско-правовой ответственности.

Суд соглашается с доводами истца о том, что При наличии задолженности по арендной плате ограничение доступа нельзя расценивать как обстоятельство, исключающее обязанность арендатора вносить арендую плату, а ссылка ответчика на Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 № 2 необоснованна, поскольку содержащаяся в данном пункте правовая позиция касается ситуации, при которой арендатор лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. В данном же случае поведение арендодателя, ограничившего доступ в помещения, обусловлено ненадлежащим исполнением арендатором принятых на себя обязанностей, является правомерным и соответствующим условиям договора (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.04.2017 г. по делу № А56-37518/2016).

В пунктах 27 и 29 Обзора ВС РФ № 3 (2020) также речь идет о невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, в то время как в данном случае ограничительные меры были введены в связи с неоплатой арендной платы за ранние периоды, т.е. по вине ответчика.

Согласно ст. 655 ГК РФ, п. 3.3 Договора аренды нежилых помещений № АР-Б-5-59,60,61 от 18.02.2019 г. помещения подлежат возврату арендодателю по акту возврата.

Арендатор, ссылаясь на невозможность использования помещения с 20.05.2020 г., тем не менее не возвратил помещение собственнику по соответствующему акту, тем самым лишив собственника права передать данное помещение другому лицу и извлекать из этого соответствующую выгоду.

В связи с этим, указанными действиями ответчик оставил помещение в своем пользовании и принял на себя соответствующие коммерческие риски (в том числе по оплате аренды), поскольку согласно статье 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (Постановление ФАС Московского округа от 17.09.2012 по делу № А40-1874/2012).

17.06.2020 г. от ответчика поступила просьба о предоставлении доступа к кабинету для проведения сделки. На данный запрос истец ответил письмом от 18.06.2020 г., согласно которому после погашения задолженности все запреты будут отменены.

Таким образом, стороны связывали запрет на использование помещения исключительно с исполнением встречного обязательства ответчиком, при этом действуя в рамках договора. Истец действовал разумно и добросовестно при использовании мер самозащиты, применив их только при возникновении долга, оплата которого очевидно не входила в намерения ответчика.

Кроме того, электронным письмом от 26.08.2020 г. ответчик признал, что:

1) примененные арендодателем меры по ограничению доступа в помещение
произведены в соответствии с условиями договора (п. 3 приложенного гарантийного письма);

2) имеет задолженность перед истцом за март, апрель и май 2020 г., а также ее размер.

Согласно приложенному акту сверки, ответчик признал задолженность по состоянию на 30.06.2020 г. в размере 986 646 руб. 40 коп.

Электронным письмом от 28.08.2020 г. ответчик уточнил сумму признаваемого долга, признав наличие и размер задолженности за февраль, март, апрель и май в общем размере 1 329 743 руб. 40 коп., то есть заявленном истцом при подаче иска.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ.

Рассмотрев ходатайство ответчика о применении ст. 333 ГК РФ, суд считает, что подлежащая взысканию неустойка подлежит уменьшению ввиду следующего.

Статья 333 ГК РФ предусматривает, что суд вправе уменьшить размер неустойки в случае, если неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 N 263-0 указал, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

С учетом заявленного ответчиком ходатайства о снижении размера взыскиваемой неустойки, конкретных обстоятельства дела, последствий нарушения обязательства, исходя из общей суммы задолженности и предъявленных истцом ко взысканию пени, суд полагает возможным уменьшить размер подлежащих взысканию пени до 200 000 руб. 00 коп., применив статью 333 ГК РФ.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, учитывая, что ответчик доказательств исполнения обязательств по договору не представил, наличие задолженности подтверждается представленными истцом доказательствами, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в размере 2 712 473 руб. 60 коп. задолженности по договору аренды № АР-Б-5-59,60,61 от 18.02.2019г., в том числе: 2 512 473 руб. 60 коп. – долг, 200 000 руб. 00 коп. – неустойка по состоянию на 18.08.2020г.

В остальной части иска суд отказывает.

Расходы по госпошлине распределяются между сторонами в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Учитывая ст. ст. 8, 12, 307-310, 329, 330, 333, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст. ст. 9, 65, 67, 68, 71, 75, 101, 110, 167-171, 176, 180, 181, 319 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 26.07.2017) в пользу ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 22.04.2019) 2 712 473 руб. 60 коп. задолженности по договору аренды № АР-Б-5-59,60,61 от 18.02.2019г., в том числе: 2 512 473 руб. 60 коп. – долг, 200 000 руб. 00 коп. – неустойка по состоянию на 18.08.2020г., а также 47 438 руб. расходов по госпошлине.

В остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья: Ламонова Т.А.