Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: г. Москва, ул. Большая Тульская, д. 17, зал 5072 дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423; ИНН 7705031674; 125009, Москва, Газетный пер., д.1/12; дата регистрации: 15.11.1991г.) к Обществу с ограниченной ответственностью «ПроектРекСтрой» (ОГРН 1117746009842, ИНН 7703735530, 123242, Москва, Волков пер., д.7-9, стр.2, дата регистрации 12.01.2011г.) о взыскании 105.876руб. 84коп.; о расторжении договора аренды; о выселении

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ПроектРекСтрой» о взыскании 105.876руб. 84коп.; в том числе 99.090руб., задолженности по арендной плате за период с февраля 2016г. по июль 2017г., 6.786руб. 84коп. – пени по договору за период с 06.02.216г. по 31.07.2017г. о расторжении договора аренды №00-00188/04 от 02.04.2004г.; о выселении из нежилого помещения площадью 30,90 кв.м (подвал, помещение IV, комн. № 1-3), расположенного по адресу: Москва, ФИО3 пер., д 7-9, стр. 2, и обязании передать данное помещение в освобожденном виде Департаменту городского имущества города Москвы, на основании договора аренды №00-00188/04 от 02.04.2004 г., в соответствии со ст.ст.307, 309, 310, 314, 330, 450, 452, 606, 614, 619, 622 ГК РФ.

В обоснование иска истец сослался на нарушение ответчиком своих обязательств по договору аренды №00-00188/04 от 02.04.2004г.

Ответчик заявленные требования не признал по доводам письменного отзыва на иск, а также заявил ходатайство об оставлении искового заявления в части требований по периоду возникновения – 2017г. без рассмотрения, в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (правопреемник Департамента имущества города Москвы, далее - Департамент) и ООО «ИСЛЕН» заключен договор аренды от02.04.2004 №00-00188/04 на нежилое помещение площадью 30.90 кв.м, расположенное по адресу: <...> д.7-9, стр.2.

Срок действия договора установлен с 18.12.2003 по 01.10.2013 (в редакции дополнительного соглашения от 14.10.2008).

По истечении указанного срока договор возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном ст. 621 ГК РФ.

Договор прошел государственную регистрацию 10.06.2004, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 77-01/41-383/2004-758.

Данное нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> д.7-9, стр.2 является собственностью города Москвы, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.06.2004 сделана запись регистрации № 77-01/41-587/2004-375.

В связи с изменением названия арендатора с ООО «ИСЛЕН» на ООО «ПроектРекСтрой» дополнительным соглашением к Договору от 01.10.2012 г. внесены изменения.

Согласно пункту 6.1. Договора ответчик обязался оплачивать арендную плату ежеквартально не позднее 5-го числа первого месяца квартала (ежемесячно не позднее 5-го числа каждого месяца).

В соответствии с п. 6.6. договора, в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендой платы стороны пришли к соглашению, что ставка арендой платы считается изменённой в одностороннем порядке. В этом случае Департамент заказным уведомлением извещает арендатора о том, что такое изменение произошло, с указанием нормативного акта и нового установленного размера арендной платы. Данное изменение считается согласованным сторонами через один месяц с момента отравления такого извещения (п.6.6.).

Согласно п. 8.3 договора, настоящий договор может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке по следующим основаниям:

- использование не по целевому назначению, указанному в п. 1.3. договора;

- не внесения арендной платы более 2-х сроков оплаты подряд либо систематическая недоплата арендной платы, повлекшая задолженности, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты,

Согласно п. 8.3 в редакции дополнительного соглашению от 01.10.2012г. стороны пришли к соглашению, что договор аренды может быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, в том числе, в случае невнесение арендной платы более двух сроков оплаты подряд либо систематическая недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за два срока оплаты.

В обоснование своих требований, истец указывает на то, что установленная договором обязанность по своевременному перечислению арендной платы не исполнена ответчиком в период действия договора аренды с февраля 2016 по июль 2017 в связи с чем, у ответчика перед истцом образовалась задолженность в размере 99.090руб.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств по уплате арендных платежей за период с февраля 2016 по июль 2017, в
размере 99 090руб. Департамент просит взыскать с ответчика данную сумму задолженности, с начисленными на нее пени за период с 06.02.2016г. по 31.07.20017г. в сумме 6.786руб. 84коп.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указал на незаконность изменения ставки в одностороннем порядке, несоблюдения досудебного порядка разрешения спора относительно предъявленного период задолженности в 2016г., и как следствие отсутствие состава нарушения для расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемых помещений.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст.314 ГК РФ, если в обязательстве предусмотрен срок исполнения, оно должно быть исполнено в обусловленный договором срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерациипредусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерацииарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Рассматривая доводы ответчика о том, что истцом неверно рассчитан размер арендной платы, отклоняются судом, поскольку уведомления об изменении ставки арендной платы получены адресатом, что следует из данных сайта Почта России при отслеживании почтового отправления.

Довод ответчика о том, что по части требования о взыскании долга претензионный период не соблюден, поскольку из полученной претензии от 21.12.2016 №33-6-87195/16-(0)-1 ответчику предлагалось устранить допущенные нарушения договора аренды в течение месячного срока с даты направления претензий и перечислить денежные средства в счет уплаты долга лишь за период с 01.02.2016г. по 30.11.2016г., суд находит обоснованным.

В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ спор, возникающий из гражданских правоотношений, может быть передан на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Пунктом 7 статьи 126 АПК РФ предусмотрено, что к исковому заявлению прилагаются документы, подтверждающие соблюдение истцом претензионного или иного досудебного порядка, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

По смыслу указанных правовых норм претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора подразумевает процедуру, регламентирующую последовательность и конкретное содержание действий каждой из сторон.

При рассмотрении вопроса соблюдения претензионного порядка суд исходит из того, что под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты прав, которая заключается в попытке урегулирования спора до его передачи на рассмотрение в суд. Таким образом, претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора предполагает возможность разрешить спор без обращения в суд посредством соблюдения определенных процедур, целью которых будет являться разрешение спора, и только в том случае, если спор не будет урегулирован в данном порядке, он передается на рассмотрение в суд. Соблюдение досудебного порядка урегулирования спора императивно требует именно предложения, на которое мог бы быть дан положительный или отрицательный ответ.

Из содержания претензии, предупреждения должны четко следовать суть и обоснование претензионных требований (обстоятельств, на которых основываются требования), цена, указание на нарушение норм законодательства должником, а также указание стороны, к которой такие требования предъявляются.

Требования могут оформляться любым документом независимо от его наименования (письмо, претензия, уведомление, предарбитражное напоминание и т.п.), при условии письменной формы изложения и такой документ должен свидетельствовать о наличии материально-правового требования (спора), подлежащего урегулированию сторонами.

Обязанность доказывания соблюдения досудебного претензионного порядка лежит на истце (статьи 65, 126 АПК РФ).

Как следует из представленной претензии от 21.12.2016 №33-6-87195/16-(0)-1 истец указывает на возникновение у ответчика задолженности за период с 01.02.2016г. по 30.11.2016г., при том, что требование по настоящему иску выдвигается о взыскании задолженности с февраля 2016 по июль 2017, таким образом, в отношении платежей 2017г. претензионный порядок не соблюден.

Согласно расчету истца, сумма долга за 2017г. составляет 81.112руб. 50коп., соответственно требование о взыскании пени, начисленных за 2017г. в сумме 4.155руб. 40коп. также подлежат оставлению без рассмотрения на основании п.2 ч.1 ст.148 АПК РФ.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд находит требования истца о взыскании с ответчика задолженности в сумме 17.977руб. 50коп. за период с февраля 2016г. по 30.11.2016г. законными и обоснованными. Задолженность подлежит взысканию с ответчика в сумме 17.977руб. 50коп. на основании ст.ст.309, 310, 614 ГК РФ.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени в сумме 6.786руб. 84коп. за период с 06.02.2016г. по 31.07.2017г.

В соответствии с частью 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В свою очередь, часть 1 статья 330 ГК РФ устанавливает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

При неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени по процентной ставке, равной одной трехсотой действующей ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Суд полагает, что с учетом представленных доказательств имеются основания для начисления пени за ненадлежащее исполнение обязательств. Расчет пени судом проверен и с учетом, того, что по требованию за период 2017 г. претензионный порядок не соблюден, полагает правомерным удовлетворить требование о взыскании пени частично в сумме 2.631руб. 44коп. за период с 06.02.2016г. по 30.11.2016г., а требование о взыскании пени за 2017г. в сумме 4.155руб. 40коп. оставить без рассмотрения на основании п.2 ч. 1 ст.1 48 АПК РФ.

Рассматривая требование о расторжении договора и выселении ответчика из занимаемых помещений, суд полагает в их удовлетворении отказать исходя из следующего:

Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество.

В нарушение ч. 1 ст. 64, ч. 1 ст. 65 АПК РФ материалами дела и расчетом Истца не подтверждается, что у ответчика имеется задолженность за более чем два периода 2016г.

В соответствии со ст.619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, при этом, на момент направления соответствующего уведомления задолженность за 2016г. не превысила размер арендной платы за два срока оплаты.

В связи с чем, нарушение ответчика не образует основание для расторжения истцом договора аренды в соответствии с п.8.3 договора, поскольку недоплата ответчика не составляет два периода подряд, и не превышает двух арендных платежей.

Поскольку суд не усматривает оснований для расторжении договора аренды, оснований для выселения ответчика из занимаемых им помещения также не имеется.

При таких обстоятельствах, иск подлежит удовлетворению частично.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по оплате госпошлины распределяются судом в порядке ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 210, 309, 310, 314, 614, 619, 622 ГК РФ, ст.ст. 65, 66, 67, 71, 101-103, 110, 112, 123, 148, 149, 167-171, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление в части требования о взыскании 81.112руб. 50коп. задолженности и 4.155руб. 40коп. пени оставить без рассмотрения.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «ПроектРекСтрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 123242, Москва, ФИО3 пер., д.7-9, стр.2, дата регистрации 12.01.2011г.):

- в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>; ИНН <***>; 125009, Москва, Газетный пер., д.1/12; дата регистрации: 15.11.1991г.) 17.977руб. 50коп. задолженности и 2.631руб. 44коп. пени, всего 20.608 (двадцать тысяч шестьсот восемь) рублей 94 копейки;

- в доход федерального бюджета 2.000 (две тысячи) рублей госпошлины.

В удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от02.04.2004 №00-00188/04 и выселении из помещений площадью 30,90 кв.м (подвал, помещение IV, комн. № 1-3), расположенных по адресу: Москва, ФИО3 пер., д.7-9, стр. 2, - отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья О.П. Бунина