Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола секретарем Драчевой Д.С. рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитет имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск

к ответчику – ЗАО «Стройпром» о взыскании 10 409 353,21 руб.

по встречному иску ЗАО «Стройпром» к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.2015 № 5; о взыскании убытков в размере 10 495 025, 86 рублей.

при участии представителей:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: ФИО1 (доверенность от 18.05.2017 № б/н)

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о взыскании с ответчика 10 409 353,21 рублей- долга и пени, в том числе, долг за 3 квартал 2016 - 10 057 346,10 рублей, пени за период с 16.09.16 по 24.11.2016 в размере 352 007,11 рублей.

Истец, уведомленный надлежащим образом, в заседание не явился, в порядке ст. 156 АПК РФ суд рассматривает дело в его отсутствие по представленным документам.

Судом принято к рассмотрению совместно с первоначальным иском встречный иск ЗАО «Стройпром» ( далее - Общество) к Комитету имущественных и земельных отношений Администрации Городского округа Подольск ( далее -Комитет) о расторжении договора аренды № 5 от 8.04.2015 и взыскании с Комитета 10 495 025, 86 - убытков.

Заслушав представителя Общества, рассмотрев представленные сторонами документы, судом установлено следующее.

В обоснование своих требований истец сослался на статьи 309, 606, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 65 Земельного кодекса Российской Федерации, указав на невыполнение условий Договора аренды в части внесения платежей в установленный договором срок.

Ответчик в отзыве на исковое заявление и в заседании иск не признал, указав, что истец не представил надлежащих доказательств передачи ответчику земельного участка, пригодного для использования в соответствии с условиями договора.

Комитет представил отзыв на встречный иск, в котором указал, что , по его мнению, произведенная Обществом оплата аренды за май 2016г, заключение им договоров на выполнение проектных, изыскательских работ свидетельствуют о фактическом пользовании Обществом земельным участком, что, соответственно, является основанием для взыскания арендных платежей, относительно предъявленных к нему Обществом убытков считает их недоказанными, более конкретной позиции относительно составляющих размер убытков сумм, возражений не представлено , против расторжения договора аренды не возражает.

Как установлено судом , между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 08 апреля 2015 года № 5, предметом которого является земельный участок общей площадью 3220 кв. м, расположенный по адресу: <...> (кадастровый N 50:55:0010315:1)

Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, номер регистрации 50-50/027-5010271009/2015-4531/1.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 328 Кодекса).

Вступившем в законную силу постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2017 по делу N А40-219438/15-41-1833, имеющим в силу пункта 2 статьи 69 АПК РФ преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, установлено, что земельный участок общей площадью 3 582 кв. м с кадастровым номером 50:55:0010315:1, расположенный по адресу: <...>, находился в состоянии, исключающем возможность его использования в целях, предусмотренных договором (строительство многоэтажного жилого дома), поскольку как минимум до выдачи градостроительного плана земельного участка - до 10.05.2016 указанный земельный участок невозможно было использовать для целей строительства, при этом разрешение на строительство было получено ответчиком только 26.08.2016.

Кроме того, в рамках арбитражного дела № А40-249134/16 также было рассмотрено требование Комитета о взыскании с Общества долга и пени по этому же договору аренды за 2 квартал 2016, решением суда в иске отказано, решение вступило в законную силу Постановлением суда апелляционной инстанции № 09АП-40267/2017-ГК.

В рамках указанного дела судом дана оценка относительно нахождения спорного земельного участка в состоянии, исключающем возможность его использования в целях, предусмотренных в договоре ( строительство многоэтажного жилого дома).

Указанные судебные акты имеют преюдициальное значение для настоящего дела в соответствии со ст. 69 АПК РФ.

Предъявляя настоящий иск, Комитет не подтвердил прекращение обстоятельств, препятствующих использовать земельный участок в период , заявленный ко взысканию - 3 квартал 2016г.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Как было указано судом выше, в материалы дела не представлены доказательства последующей возможности использовать земельный участок в соответствии с условиями договора уже после выдачи ГПЗУ, передачи земельного участка в пользование ответчику, фактического его использования.

Довод Комитета относительно произведенной Обществом оплаты в мае 2016 и заключение им договоров на выполнение проектных и изыскательских работ, как доказательства пользования Обществом спорным земельным участком, не принимаются судом во внимание в силу положений ст.ст. 67 АПК РФ.

При указанных обстоятельствах требования истца в части взыскания долга по арендной плате удовлетворению не подлежат.

Согласно ст.330 ГК РФ, п. 5.2 договора аренды, в случае невнесения арендной платы в установленный срок ответчик уплачивает истцу неустойку (пени) за просрочку платежа в размере 0,05% за каждый день просрочки.

Поскольку истец не доказал обязанность ответчика вносить арендные платежи в 3 квартале 2016г., следовательно, отсутствует право требовать оплаты неустойки за просрочку спорного платежа.

В связи с изложенным, иск Комитета к Обществу о взыскании долга и пеней на сумму 10 409 353,21 рублей удовлетворению не подлежит.

Рассматривая встречные требования Общества к Комитету о расторжении договора аренды и взыскания убытков, суд признает их правомерность, считает их документально подтвержденными и обоснованными, исходя и руководствуясь, при этом, следующим.

Основания досрочного расторжения договора аренды предусмотрены ст. 620 ГК РФ , из положений п.п. 2 и 4 указанной нормы следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта, но и юридическая невозможность его использования.

Поскольку, как установлено судом выше, земельный участок невозможно использовать по целевому назначению, указанному в договоре аренды, то данные основания являются таковыми для досрочного расторжения договора аренды № 5 от 8.94.2015г, соответственно, требование Общества о расторжении договора подлежит удовлетворению.

Кроме того, Общество заявлено о взыскании с Комитета убытков- затрат, понесенных их в целях исполнения своих обязательств по инвестиционному контракту № 203 от 4.08.2014, заключенному им с Администрацией г. Подольска , предметом которого являлись обязательства Общества ( инвестор-застройщик) произвести строительство объекта -17-этажного жилого дома со сроком ввода объекта в эксплуатацию в 4 квартале 2015г.

Условиями указанного инвестиционного контракта установлены поэтапные обязательства Общества по оформлению проектной документации, получению разрешения на строительство ( раздел 4 инвестиционного контракта).

В целях выполнения своих обязательств по контракту в соответствии со ст.ст. 47-49 Градостроительного Кодекса РФ Общество заключены договор № 14-91 от 28.08.14 на выполнение инженерных изысканий и разработку проектной и рабочей документации по многоквартирному жилому дому, договор № 14-141 от 1.12.2014 на прохождение негосударственной экспертизы проекта ( в соответствии с требованиями ст. 49 ГрК РФ), договор № 50:55/ПРО/1945/15 от 9.12.2015 на выполнение комплекса работ по разработке проекта о внесении изменений в правила землепользования и застройки , кроме того, Обществу были оказаны услуги по проведению негосударственной экспертизы проектной документации, получены первичные технические условия от ПАО " Ростелеком" для строительства дома, был произведен платеж аренды за май 2016, а также оплачен задаток для участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды, всего было произведено затрат на сумму 10 495 025,86 рублей, в том числе : по договору № 14-91 от 28.08.14 - на сумму 6 236 640 рублей ( платежные поручения №№ 410 от 4.09.14, 147 от 2.04.15,643 от 28.12.15,380 от 25.08.16); по договору № 14-141 от 1.12.2014- на сумму 700 000 рублей ( платежное поручение № 662 от 8.12.14); по договору договор № 50:55/ПРО/1945/15 от 9.12.2015- на сумму 118 000 рублей ( платежное поручение № 577 от 17.12.15), ; стоимость услуги по проведению негосударственной экспертизы проектной документации составляет 185 000 рублей( платежное поручение 414 от 1.09.16), получение первичные технические условия от ПАО " Ростелеком"- 15 428,50 рублей ( платежные поручения №№ 28 от 27.01.15, № 49 от 9.02.16); сумма арендной платы за май 2016г - 2 071 757,36 рублей ( платежное поручение № 413 от 1.09.16), сумма задатка -1 168 200 рублей ( платежное поручение № 317 от 10.07.14).

При этом, Общество в материалы дела представлены все вышеуказанные договоры, технические задания к ним, счета, акты, а также платежные поручения об оплате сумм по каждому из вышеуказанных оснований .

Таким образом, все затраты, заявленные Обществом, были понесены им в период существования арендных отношений с Комитетом.

Изложенные обстоятельства и послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании убытков

Затраты на подготовку строительства жилого дома , при том, если полученный от указанных затрат результат не может быть использован в дальнейшей хозяйственной деятельности вследствие неисполнения Арендодателем своих обязательств по предоставлению Арендатору земельного участка в целях предусмотренного договором использования , необходимо рассматривать как убытки истца.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения убытков.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для удовлетворения исковых требований о возмещении убытков необходимо установить совокупность следующих обстоятельств: наличие убытков, противоправность действий (бездействия) причинителя, причинно-следственную связь между противоправными действиями (бездействием) и наступлением вредных последствий, вину причинителя и размер убытков.

По смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации указанные расходы Общества следует рассматривать как реальный ущерб, который Арендодатель обязан возместить для восстановления прав истца, нарушенных его неправомерными действиями.

Судом установлено, что заявленные расходы Общества непосредственно связаны с подготовкой к осуществлению строительных работ по жилому дому, обязанностью которых являлась обязанность Общества , невозможность выполнения инвестиционных обязательств по строительству этого дома обусловлена невозможностью использования земельного участка, о чем было указано выше , в том числе и ранее состоявшимися судебными актами.

Причинно-следственная связь между вредом и противоправными действиями Комитета обусловлена тем, что Общество лишено возможности использовать результат произведенных им работ и рассчитывать на окупаемость понесенных затрат ввиду непредоставления земельного участка для строительства .

По этим же основаниям подлежат возмещению затраты истца по внесению арендной платы на сумму 2 071 757,36 рублей.

Право аренды спорного земельного участка было приобретено Обществом на аукционе, условиями которого была предусмотрена продажа права аренды участка с заранее определенным видом разрешенного использования - в целях многоэтажного жилищного строительства.

Приняв участие в аукционе, Общество выразил волю на получение права аренды земельного участка для тех целей, которые были обозначены в постановлении Главы г. Подольска от 30.09.2013 № 1989-П" "О проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:55:0010315:1 площадью 3582 кв. м"

Суд, оценивая действия Общества по совершению подготовительных к строительству работ, исходит из презумпции разумности действий и добросовестности Общества при проведении подготовительных работ, связанных с обеспечением строительства спорного объекта на предоставленном для этих целей земельном участке и разрешением на строительство (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Наличие в действиях Общества грубой неосторожности, которая могла способствовать причинению вреда, Комитетом не доказано (статья 1083 Гражданского кодекса Российской Федерации), что исключает возможность распределения убытков пропорционально степени вины спорящих сторон.

Определяя размер убытков истца, суд руководствуется правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросу о доказывании убытков, подлежащих возмещению с нарушителя субъективного гражданского права, изложенной в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Так, размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности. По смыслу пункта 1 статьи 15 ГК РФ в удовлетворении требования о возмещении убытков не может быть отказано только на том основании, что их точный размер невозможно установить. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению.

Обществом представлены в материалы дела достаточные доказательства, подтверждающие размер убытков , на что указано выше.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Следовательно, нежелание представить доказательства должно квалифицироваться исключительно как отказ от опровержения того факта, на наличие которого аргументировано указывает процессуальный оппонент. Участвующее в деле лицо, не совершившее процессуальное действие, несет риск наступления последствий такого своего поведения (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.03.2012 N 12505/11 по делу N А56-1486/2010).

Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

На основании ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле обстоятельств.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые стороны ссылается в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласия с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований

Арбитражный процессуальным законодательством установлены критерии оценки доказательств в качестве подтверждающих фактов наличия тех или иных обстоятельств.

Признак допустимости доказательств предусмотрен положениями ст. 68 АПК РФ, в соответствии с которой обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Достаточность доказательств можно определить как наличие необходимого количества сведений, достоверно подтверждающих те или иные обстоятельства спора.

Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является основанием не признавать требования лица, участвующего в деле, обоснованными (доказанными).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле , должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований или возражений, неся, в противном случае, бремя негативных для себя последствий. При отсутствии иных доказательств, которые могли бы опровергнуть письменные доказательства, представленные истцом, оснований считать, что заявленные требования направлены на получение денежных средств не с целью восстановления имущественного положения, а с целью возможного получения прибыли от сложившейся ситуации, не имеется.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 5 от 8.04.2014, заключенный между Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск ( ИНН <***>) и ЗАО " Стройпром" ( ИНН <***>).

Взыскать с Комитета имущественных и земельных отношений Администрации городского округа Подольск ( ИНН <***>) в пользу ЗАО " Стройпром" ( ИНН <***>) 10 495 025,86 рублей - убытки.

Возвратить ЗАО " Стройпром" ( ИНН <***>) из федерального бюджета 81 475 рублей- госпошлины, оплаченной по платежному поручению № 150 от 5.04.17, № 149 от 5.04.17г.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Л.А. Смыслова