Гражданский кодекс часть 1

Департамент городского имущества г. Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Геликон-Инвест» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № И-09-000099 от 25.10.2011 г. в размере 1 902 628 руб. 34 коп., пени в размере 53 014 руб. 23 коп.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 24.01.2013г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Постановлением ФАС МО от 10.09.2014г. решение Арбитражного суда г. Москвы от 24.01.2013г. и Постановление Девятого апелляционного арбитражного суда от 19.06.2014г. по делу № А40-154647/2012 отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

ООО «Управляющая компания «Прометей» заявлено ходатайство о процессуальном правопреемстве, в связи с тем, что на ООО «Управляющая компания «Прометей» перешли все права и обязанности ООО «Геликон-Инвест» по договору аренды земельного участка от 25.10.2011г. № И-09-000099 в соответствии с договором переуступки права аренды земельного участка от 30.01.2014г. № 30/01/2014-02 и дополнительным соглашением от 02.06.2014г.

В соответствии со ст. 48 АПК РФ в случае выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом Арбитражного суда правоотношения (реорганизации юридического лица, уступка требования, перевод долга и другие случаи перемены лиц в обязательствах), арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником.

В связи с чем, заявление о процессуальном правопреемстве подлежит удовлетворению.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик ООО «Управляющая компания «Прометей» возражал против удовлетворения исковых требований.

Согласно п. 1 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга до начала судебного разбирательства. Каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства, высказывать свои доводы и соображения, давать объяснения по всем возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, связанным с представлением доказательств. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Рассмотрев исковое заявление, исследовав имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства по делу, в том числе подлинные, арбитражный суд находит заявленные требования по делу не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 25.10.2011 года между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (Арендодатель)и ООО «Геликон-Инвест» (Арендатор) заключен договор № И-09-000099 аренды земельного участка для целей капитального строительства, площадью 5 326 кв.м. из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:09:0002016:1001, имеющий адресный ориентир: <...> и разрешенное использование – гаражный объект, предоставляемый в пользование на условиях аренды для строительства объекта капитального строительства (градостроительного объекта) с характеристиками, указанными в п. 1.4 договора (п. 1.1 договора).

Договор заключен сроков на 5 лет 11 месяцев 28 дней (п. 2.1 договора).

Государственная регистрация договора произведена в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве 25.11.2011 года за номером 77-77-14/017/2011-354.

Размер ежегодной арендной платы за земельный участок установлен по итогам аукциона и составляет 2 236 956 руб. (п. 3.1 договора).

Согласно п. 3.3 договора, Арендная плата начисляется с даты государственной регистрации договора и вносится Арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа месяца каждого отчетного квартала.

В нарушение условий договора, норм действующего законодательства не допускающих односторонний отказ от исполнения обязательства, ответчиком не внесена арендная плата за период с 25.11.2011 года по 3 квартал 2012 года в размере 1 902 628 руб. 34 коп., в результате чего у него перед истцом образовалась задолженность в сумме 1 902 628 руб. 34 коп., которая на дату подачи иска в суд не оплачена.

Как указывает истец с момента государственной регистрации договора арендная плата ответчиком не вносилась.

В обоснование своих возражений ответчик ссылается на то обстоятельство, что предыдущим арендатором ГСК «Коровино-Авто» земельный участок освобожден не был.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок выделен из земельного участка с кадастровым номером 77:09:0002016:18, площадью 12 000 кв.м., который ранее был предоставлен во владение и пользование ГСК «Коровино-Авто» по договору аренды от 06.11.1998 № М-09-012923, прекращенному 27.01.2011 года ( т.1, л.д.67,104,105).

Согласно решению Арбитражного суда г.Москвы от 29.09.2010 по делу № А40-63796/2010, вступившему в законную силу, ГСК «Коровино-Авто» обязано освободить земельный участок по адресу: <...>.

Письмом Службы судебных приставов-исполнителей от 10.04.2014 года подтверждается, что исполнительное производство в отношении ГСК «Коровино-Авто». Возбужденное на основании исполнительного листа по делу № А40-63796/2010 не завершено, земельный участок по адресу: <...> не освобожден.

Факт нахождения на спорном земельном участке двух кирпичных строений и железобетонного ограждения, которые на основании указанного решения суда подлежат сносу и демонтажу, подтверждается пунктом 1.4 договора от 06.11.1998 № М-09-012923 и не опровергнут истцом.

Факт отсутствия у арендатора доступа на арендуемый земельный участок и на момент настоящего судебного разбирательства подтверждается актом осмотра земельного участка от 04.07.2014 г., составленным ответчиком, и актом от 04.07.2014,составленным истцом, на основании протокольного определения суда от 20.05.2014.

Из указанного акта следует, что земельный участок с кадастровым номером 77:09:0002016:1001 занимают неустановленные лица, доступ на участок закрыт, имеется охрана, участок огорожен железобетонным забором, по периметру участка располагаются временные бытовки для проживания водителей большегрузов, а также металлические контейнеры.

Поскольку в установленный договором аренды срок ответчик арендную плату не уплатил, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании арендной платы и пени за время просрочки.

Исследовав материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, третьего лица, обсудив исковые требования, доводы отзыва ответчика, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что исковые требования за спорный период удовлетворению не подлежат в связи с правомерным приостановлением арендатором своих обязательств, вытекающих из договора аренды 25.10.2011 № И-09-000099, по следующим основаниям.

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений; обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно п.1 ст.611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначению имущества.

Из анализа фактических обстоятельств, установленных при рассмотрении арбитражного дела № А40-63796/2010, и условий открытого аукциона и спорного договора аренды следует, что земельный участок по адресу: <...> вл.41 А корп.2 подлежал предоставлению ответчику в освобожденном виде для строительства капитального объекта и не предусматривалось нахождение на нем иных строений и ограничение доступа на земельный участок в виде железобетонного забора. Указанные обстоятельства подтверждаются также и протоколом открытого аукциона от 13.10.2011 г. № 1-2-5/2011.

Между тем, в момент заключения договора и на момент настоящего судебного разбирательства земельный участок не освобожден, факт нахождения на спорном земельном участке двух кирпичных строений и железобетонного ограждения, которые на основании указанного решения суда подлежат сносу и демонтажу, подтверждается пунктом 1.4 договора от 06.11.1998 № М-09-012923 и не опровергнут истцом.

Факт отсутствия у арендатора доступа на арендуемый земельный участок и на момент настоящего судебного разбирательства подтверждается актами осмотра земельного участка от 04.07.2014,составленными как истцом, так и ответчиком.

Из указанных актов (с фотофиксацией) следует, что земельный участок с кадастровым номером 77:09:0002016:1001 занимают неустановленные лица, доступ на участок закрыт, имеется охрана, участок огорожен железобетонным забором, по периметру участка располагаются временные бытовки для проживания водителей большегрузов, а также металлические контейнеры.

При таких условиях обязанность арендодателя по фактической передаче объекта аренды во владение и пользование арендатору с момента заключения договора нельзя признать исполненной надлежаще.

В силу статей 606,611,614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом, т.е. по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

И в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства (п.2 ст.328 ГК РФ)

Защита гражданских прав осуществляется способами защиты, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса РФ.

Выбор гражданско-правового способа защиты в предпринимательской сфере зависит от природы правоотношения, существующего между его участниками, от правового статуса лица, допустившего нарушение, от характера самого допущенного нарушения, его вида, продолжительности действия, механизма реализации, от последствий правонарушения. Кроме того, выбор способа защиты в конкретной ситуации также может быть обусловлен необходимостью немедленного и действенного реагирования на нарушение.

По смыслу ст.14 ГК РФ допускается самозащита гражданских прав и ее способы должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

Подписав договор аренды, по условиям которого его подписание совпадает с моментом возникновения обязанности по внесению арендной платы, а акт фактического приема-передачи земельного участка не составляется, установив наличие препятствий в доступе на объект аренды и в разумный срок уведомив об этом арендодателя (письмо от 27.12.2011), ответчик в силу упомянутых законодательных правомерно приостановил исполнение своей обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку в спорный период ответчик земельным участком не владел и не пользовался, земельный участок, площадью 5326 кв.м., кадастровый № 77:09:0002016:1001, расположенный по адресу: <...> вл.41 А корп.2 находился в фактическом пользовании прежнего арендатора и иных лиц, не был освобожден от расположенных на нем строений и ограждения, препятствующего доступу к объекту аренды, то требования истца о принудительном взыскании с ответчика 1 902 628 руб. 34 коп. задолженности по арендной плате за период 25.11.2011г. по 3 квартал 2012г. и 53 014 руб. 23 коп. пени за просрочку платежей за период 4 кв.2012 по 21.06.2013 года признаются судом необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска надлежит отказать.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке ст.110 АПК РФ.

С учетом изложенного, на основании ст.ст.309, 310, 314, 328, 606, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Заявление ООО «Управляющая компания «Прометей» о процессуальном правопреемстве удовлетворить.

Заменить ответчика по делу № А40-154647/2012 ООО «Геликон ИНВЕСТ» на его правопреемника ООО «Управляющая компания «Прометей».

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья В.В. Дудкин