Гражданский кодекс часть 1

ООО "Сеть магазинов Малино" (Общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (Департамент) о признании уведомления №33-11-1123/15 от 06.02.2015 о ставке арендной платы на 2015 год и уведомление Департамента городского имущества города Москвы № 33-А-201664/15-(0)- 0 от 27.11.2015 по договору аренды от 19.12.2003 № 05-00478/03 недействительными; установить рыночную ставку арендной платы по арендному договору от 19.12.2003№ 05-00478/03 в редакции дополнительного соглашения от 16.06.2016 на основании заключения независимого оценщика ООО «ЭКСПЕРТ-ОЦЕНКА» № 08- 6/2016 от 08.07.2016: по состоянию на 01.01.2015 в размере 6 795,7 руб. за 1 кв.м, в год (без НДС); по состоянию на 01.01.2016 в размере 6 202,9 руб. за 1 кв.м, в год (без НДС).

В обоснование заявленных требований истец пояснил, что, уведомление ответчика об увеличении размера арендной платы противоречит положениям Постановления Правительства Москвы от 25.12.201 № 800-ПП, в связи с чем, не порождает последствий на которые направлено данное уведомление. Истец указал, что установленные ответчиком ставки арендной платы являются завышенными, в уведомлении отсутствует какая-либо ссылка на проведение независимой оценки права пользования имуществом.

В заседании истец заявил о проведении судебной экспертизы для установления рыночной стоимости аренной платы в 2015 и 2016 году.

Департамент против требования возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд пришел к выводу, что в удовлетворении заявленного требования следует отказать.

Как усматривается из представленных доказательств истец в соответствии с договором аренды от 19.12.2003 № 05-00478/03 (далее Договор), заключенного с Департаментом, является арендатором нежилого помещения общей площадью 569,2 кв.м. расположенного по адресу: Москва, ФИО3, д.6, находящегося в собственности города Москвы.

Срок действия договора установлен с 30.12.2003г. по 25.02.2004 г.

Дополнительным соглашением от 03.04.2012 к договору №05-00478/03 от 19.12.2003 срок аренды был продлен по 30.06.2015. В соответствии с утвержденной в установленном порядке перепланировкой нежилого помещения стороны договорились внести изменения в договор аренды в части арендуемой площади, согласно которым общая площадь арендуемого помещения составляет 561,8 кв. м.

В адрес Общества было направлено уведомление Департамента городского имущества г. Москвы №33-11-1123/15 от 06.02.2015, с 01.04.2015 установлена рыночная ставка арендной платы с учетом коэффициента дефлятора в 2015 году 15 123,9 руб./кв.м, в год без НДС; уведомление Департамента городского имущества г.Москвы № 33-А-201664/15-(0)-0 от 27.11.2015, с 01.01.2016 установлена рыночная ставка арендной платы с учетом коэффициента лефлятора в 2016 году 16 636,29 руб./кв.м, в год без НДС.

На основании постановления Правительства Москвы от 08.02.2013года № 99-ПП ответчик является правопреемником Департамента имущества города Москвы.

Так, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ). Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды. (п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73в редакции Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13)

На основании пункта 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно п. 6. 4 Договора изменение условий оплаты аренды оформляется Дополнительным соглашением сторон, которое является неотъемлемой частью самого Договора.

При этом, пунктом 6.6 Договора предусмотрено, что в случае принятия решения Правительством Москвы о централизованном изменении ставки арендной платы, последняя считается изменой в одностороннем порядке, в связи с чем не требует дополнительного внесения изменений в условия Договора.

В данном случае изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5))

1. В отношении требования о признании недействительными уведомлений.

Постановлениями Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП и от 25 декабря 2012 г. N 809-ПП установлены новые базовые ставки годовой арендной платы за нежилые объекты.

Арендодатель, в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил Общество, о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по Договору.

Несогласие арендатора с вновь установленным размером арендной платы не свидетельствует о ненадлежащем исполнении ответчиком, возложенных на него Договором обязательств.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждому заинтересованному лицу предоставлено право обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Из приведенной правовой нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что субъективное процессуальное право обусловлено наличием нарушенного права или охраняемого законом интереса.

Таким образом, предъявление любого иска (требования) должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица.

Заявляя требование о признании оспариваемых уведомлений недействительными, истец не пояснил, каким образом удовлетворение данного требования приведет к восстановлению нарушенных прав и законных интересов последнего. При этом суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания уведомления недействительным по правилам ст. 167 ГК РФ. Поскольку в рассматриваемом случае уведомление ответчика не устанавливает, изменяет и/или не прекращает гражданских прав и обязанностей сторон, а следовательно не является сделкой.

Доводы Истца, изложенные в исковом заявлении, по сути, направлены на оспаривание размера арендной платы и никак не могут повлиять на факт соответствия / несоответствия оспариваемого уведомления закону.

2. Требуя установить иную ставку арендной платы, Общество фактически осуществляет односторонние действия, связанные с внесения изменений в условиям самого обязательства, в отсутствие согласия на то со стороны контрагента, что противоречит положениям статей 309, 310 ГК РФ, согласно которым, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, а также основополагающим принципам частноправового регулирования свободы договора и волеопределения.

Порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы, регламентирован постановлениями Правительства от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы» ред. от 29.10.2013 № 710-ПП, от 23.12.2013 № 869-ПП, от 01.07. № 364-ПП) и № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» (ред. от 15.04.2013 № 236-ПП, от 01.07.2013 № 424-ПП, от 29.10.2013 № 710-ПП, от 01.07. № 364-ПП)

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП «О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы» с 1 января 2014 г. имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы в размере 3500 рублей за кв. м в год, предоставляется субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда менее 300 кв.м, а также субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда более 300 кв.м и осуществляющим приоритетные для города виды деятельности, по решению Межведомственной комиссии по предоставлению имущественной поддержки субъектам малого предпринимательства.

В соответствии с п. 2.4 вышеуказанного постановления иным субъектам малого предпринимательства, арендующим нежилые помещения имущественной казны площадью свыше 300 кв.м., по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов, арендная плата определяется на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы.

Согласно ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям , в том числе при определении стоимости объектов, принадлежащих частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в целях приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 были утверждены федеральные стандарты оценки, регламентирующие все аспекты оценочной деятельности (ФСО 1-7) и на основании которых должна проводиться оценочная деятельность. При этом итоговая величина стоимости таких объектов оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло более 6 месяцев.

В соответствии с п. 2.4 приложения к постановлению Правительства Москвы №800-1111 от 25.12.2012 по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в пункте 1 настоящего постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы с даты, указанной в соответствующем уведомлении Департамента городского имущества города Москвы, но не ранее чем через два месяца с даты направления такого уведомления.

В целях исполнения постановления Правительства Москвы от 01.07.2013 № 424-ПП Департаментом городского имущества города Москвы организованы работы по оценке 10 105 объектов недвижимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (Федеральными стандартами оценки ФСО №№ 1-3 от 20.07.2007, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Согласно произведенной 04.10.2013 рыночной оценке арендная ставка по договору аренды от 19.12.2003 № 05-00478/03 на 2014 составляет 13 749 руб. за 1 кв.м в год (без учета НДС). В связи с принятием МВК решения (уведомление от 31.12.2014 № 33-И- 44/15) об отказе в предоставлении имущественной поддержке виде установления на 2015 год ставки арендной платы в размере 3500 рублей за кв.м с 01.04.2015 по договору аренды от 19.12.2003 № 05-00478/03 установлена рыночная ставка арендной платы с учетом коэффициента-дефлятора 1,10 (п. 3 111JM № 809-1111) в размере 15 123,9 руб. за кв.м, в год. Соответственно, на 2016 с учетом коэффициента-дефлятора 1,10 установлена в размере 16 636,29 руб. за кв.м в год. В адрес Истца в установленном порядке направлены уведомления о ставке арендной платы на 2015 год письмом от 06.02.2015 № ЗЗ-И-1123/15, на 2016 от 27.11.2015 № ЗЗ-А-201664/15-(0)-0. Следовательно, требования, предусмотренные пунктом 2.4 Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП, Департаментом городского имущества выполнены.

В соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Как установлено судом, НП СРО «Деловой союз оценщиков» подготовлено положительное экспертное заключение № 1173/11/13 от 06.11.2013г. на отчет от 04.10.2013 № 880-14/2013-АР об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях договора аренды находящихся в собственности города Москвы объектов нежилого фонда, выполненный ООО «ЦЕНТР ОЦЕНКИ «АВЕРС» (том 1, л.д. 61).

Экспертное заключение № 1173/11/13 от 06.11.2013г. содержит следующие выводы:

1. Содержание отчета соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона об оценочной деятельности, а также требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности НП СРО «Деловой союз оценщиков»,

2. Методические основы определения стоимости изложены в отчете достаточно полно, применение использованных методов для определения стоимости объекта оценки достаточно обоснованно. Замечаний по применению подходов, методов и произведенным расчетам нет. Определение рыночной стоимости объекта оценки соответствует приведенным в отчете методическим основам определения стоимости. Эксперт проверил обоснованность принятых оценщиками ключевых допущений и предположений, полноту и правильность порядка расчета, обоснования и вывода итогового результата стоимости объекта оценки, ограничения и пределы применения полученного результата.

3. При проведении экспертизы на подтверждение стоимости, определенной оценщиком, экспертом были сделаны: анализ соответствия используемых оценщиком для расчета стоимости данных на соответствие состоянию рынка, проверочные расчеты стоимости объекта оценки на основании используемых оценщиком в отчете подходов и методов. Расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам. Проверка соответствия результатов расчета рыночной стоимости, полученных экспертом, результатам расчетов оценщика, отраженных в отчете. В итоге проведенных поверочных выборочных расчетов эксперт подтверждает полученные итоговые значения стоимости права пользования объектами нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, с учетом сделанных оценщиком особых допущений. Экспертом сделаны следующие выводы: отчет выполнен на высоком профессиональном уровне. Проведенные экспертом проверка полноты и достоверности проведенных расчетов при определении стоимости объекта оценки не выявили некорректности и ошибочности. Расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам. Замечаний по обоснованности и произведенным расчетам нет. Расчет стоимости объекта оценки, проведенный экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке. Рекомендация Экспертного совета НП СРО «ДСО» - рекомендовать отчет как соответствующий ст. 12 «Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения» Федерального закона «Об оценочной деятельности».

Раздел 5 содержит общее заключение по отчету: Отчет признается как соответствующий ст. 12 «Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения» Федерального закона «Об оценочной деятельности» по следующим причинам:

1. Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартам и правилам оценочной деятельности НП СРО «Деловой союз оценщиков»,

2. Методические основы определения стоимости изложены в достаточном объеме. Замечаний по обоснованию, применению методов и произведенным расчетам нет.

3. Расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам. Замечаний по обоснованию и произведенным расчетам нет. Расчет стоимости объекта оценки, проведенный экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке.

Кроме того, в качестве иного доказательства, Департаментом городского имущества представлено заключение эксперта от 15.06.2016 г. № 685/19-3, выполненной в ходе рассмотрения дела А40-69701/2014г, Федеральным бюджетным учреждением Российский Федеральный центр судебный экспертизы при Минюсте РФ , в соответствии с которым «Отчет №880-14/2013-Ар от 15.07.2013 года, выполненный экспертной организацией 000 «Центр оценки «Аверс» соответствует ФЗ №135 «Об оценочной деятельности», ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3.».

Доводы истца со ссылкой на Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» о том, что для целей совершения сделок с объектами недвижимости должна быть применена рыночная стоимость, определенная на основании индивидуального заключения независимого оценщика, судом отклоняются по следующим основаниям.

Как указано в ст. 7 Федерального закона «Об оценочной деятельности», в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Указанное правило подлежит применению и в случае использования в нормативном правовом акте не предусмотренных настоящим Федеральным законом или стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объекта оценки, в том числе терминов "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и других.

Требований о составлении оценщиком индивидуального отчета данная статья не содержит и определяет только вид стоимости, подлежащий установлению в ходе проведения оценки.

Согласно ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд приходит к выводу, что в настоящем споре отсутствует необходимость в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний, исходя из предмета и основания заявленных требований. Отчет признан соответствующим статье 12 «Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения» Федерального закона «Об оценочной деятельности». Нарушений федеральных стандартов оценки и иных требований действующего законодательства при проведении оценочной деятельности судом не установлено. При таких обстоятельствах ходатайство истца о назначении судебной экспертизы судом отклонено. Само по себе наличие иного результата оценки не предопределяет недостоверность ранее определенной рыночной стоимости. Вероятностный характер определения рыночной стоимости предполагает возможность получения неодинакового результата оценки при ее проведении несколькими оценщиками по причинам, которые не связаны с ненадлежащим обеспечением достоверности оценки, (указанная позиция нашла свое отражение в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации от 28.12.2015 по делу № А09-6803/2014).

Довод истца о том, что к уведомлению об изменении ставки арендной платы не были приложены обосновывающие документы, не принимается судом во внимание, поскольку не имеет правового значения для установления законности действий ответчика по изменению размера арендной платы, и не свидетельствует о недействительности оспариваемых уведомлений, при этом доводы о не соответствии отчета независимого оценщика, суд отклоняет, поскольку суждение лица, в данном случае, не имеет преимущественной силы относительно противоположного утверждения процессуального оппонента, и обладает доказательственным значением относительно достоверности отчета независимо оценщика.

Учитывая, что определение ставки арендной платы субъектам малого предпринимательства на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы предусмотрено Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП, и заключение, соответствующие требованиям указанного правового акта, представлено в материалы настоящего судебного дела у суда отсутствуют правовые основания, для удовлетворения заявленных Обществом требований.

Судебные расходы по оплате госпошлины распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 307,309,310,314,350,352, 619 ГК РФ, ст.ст. 101-103,110,167-171 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В иске Общества с ограниченной ответственностью "Сеть магазинов Малино" отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д ФИО4 Е.В.