Гражданский кодекс часть 1

о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, содержащуюся в отчете № 738Г/69 от 23.05.2014 г. и обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу <...> ( помещение II комнаты 1,3-7, 13, 17-20, 22).

при участии:

от истца – ФИО1, доверенность № 11 от 10.11.2014 г., ФИО2, доверенность № 12 от 10.11.12014 г., ФИО3, доверенность № 10 от 10.11.2014 г.

от ответчика – ФИО4, доверенность № 33-Д-871/14 от 30.12.2014 г., после перерыва: ФИО5, доверенность № 33-Д-854/14 от 30.12.2014 г.

от третьего лица – ФИО4, доверенность № 4-47-197/5 от 17.02.2015 г., после перерыва:

ФИО5, доверенность № 4-47-196/5 от 17.0.22015 г.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 30.03.2015 г. по 06.04.2015 г.

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о признании недостоверной величины стоимости объекта оценки, содержащуюся в отчете № 738Г/69 от 23.05.2014 г. и обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения расположенного по адресу <...> ( помещение II комнаты 1,3-7, 13, 17-20, 22), площадью 181,7 кв.м. на условиях прилагаемого договора купли-продажи.

Истец в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме, заявил ходатайство об уточнении исковых требований, просит урегулировать разногласия возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> общей площадью 181,7 кв.м. (этаж 4, пом.II, комн.1,3-7,13, 17-20,22) путем принятия п.3.1.,п.3.4 протокола разногласий № 1 от 01.09.2014г. с учетом цены, определенной судебной экспертизой в размере 17 780 000 рублей, в том числе:

п. 3.1 договора в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 17 780 000 (Семнадцать миллионов семьсот восемьдесят тысяч) рублей в соответствии с заключением эксперта от 13.02.2015 г. ООО «Эксперт», выполненнымв рамках спора по делу №А40-156897/14-82-1262

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»

п. 3.4 договора в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж осуществляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 493 880 (Четыреста девяносто три тысячи восемьсот восемьдесят) рубль 88 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

Ответчик по заявленному ходатайству возражал.

Суд определил: ходатайство об изменении предмета иска удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание явился, исковые требования не признал, заявил ходатайство о вызове в судебное заседание экспертов ФИО6 для дачи пояснений по проведенной экспертизе.

Истец по заявленному ходатайству возражал.

Суд установил, что оснований сомневаться в обоснованности выводов эксперта у суда не имеется.

Суд определил: ходатайство ответчика о вызове эксперта отклонить, как необоснованное.

В судебном заседании объявлялся перерыв, после перерыва судебное заседание было продолжено в том же составе.

Ответчик заявил о назначении повторной экспертизы по определению рыночной стоимости (без НДС) нежилых помещений общей площадью 181,7 кв.м. (пом.II, комн.1,3-7,13, 17-20,22) по адресу: <...>, по состоянию на 02.09.2014 г.

Суд определил: ходатайство ответчика о проведении повторной экспертизы отклонить, поскольку экспертиза проведена, в материалы дела представлено заключение ООО «Эксперт», ходатайство Департамента городского имущества г. Москвы о проведении повторной экспертизы не является обоснованным применительно к требованиям ч.2 ст. 87 АПК РФ, ни в письменном ходатайстве, ни устно Департамент городского имущества г. Москвы не пояснил и не указал какие именно у Департамента возникли вопросы по поводу проведенной экспертизы. Суд установил, что экспертное заключение является мотивированным и обоснованным.

Изучив материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В обоснование заявленных требований по иску истец пояснил, что ООО фирма "ЛОДИ" в соответствии с договором от 03.07.2000 г. № 01-1109/00 арендует нежилое помещение общей площадью 181,7 кв.м. (пом.II, комн.1,3-7,13, 17-20,22) по адресу: <...>.

Истец обратился к ответчику с просьбой (вх. № 74765/11 от 27.10.2011 г.) рассмотреть вопрос о выкупе нежилого помещения, 04.08.2014 г. истцу ответчиком был выдан проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) на нежилое помещение общей площадью 181,7 кв.м. (пом.II, комн.1,3-7,13, 17-20,22) по адресу: <...> (письмо исх. № ДГИ-И-15755/ш от 04.08.2014 г.).

ООО фирма "ЛОДИ"является субъектом малого предпринимательства.

Однако между сторонами возник спора по поводу цены выкупаемого имущества.

Истец направил в адрес ответчика подписанный договор купли-продажи с учетом прилагаемого протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) (письмо исх. № ТВ-18/2014 от 01.09.2014 г.).

Разногласия возникли: по п. 3.1 проекта договора (цена объекта); по п. 3.4. проекта договора (порядок оплаты по договору).

Однако, до настоящего времени цена спорного нежилого помещения ответчиком не согласована.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования. Представитель ответчика, заявленные требования не признает, просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований.

Суд, исследовав доказательства по делу, заслушав пояснения представителей сторон, пришел к следующим выводам.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Согласно пункта 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 9 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В соответствии с частью 4.1 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ течение срока, указанного в части 4 указанной статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ. Кроме того, арендуемое помещение не выбывало из его владения.

Указанные выше действия администрации свидетельствуют о воспрепятствовании обществу в реализации его прав как субъекта малого или среднего предпринимательства. Оспариваемое бездействие не соответствует положениям части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

Истцом в материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № 67/14 от 29.08.2014 г., выполненный ООО "Эксперт", согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 17 043 000 руб. без учета НДС.

27.01.2015 г. судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 181,7 кв.м. (пом.II, комн.1,3-7,13, 17-20,22) по адресу: <...> по состоянию на 02.09.2014 г., производство которой было поручено ООО «Эксперт».

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта от 13.02.2015 г. рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 181,7 кв.м. (пом.II, комн.1,3-7,13, 17-20,22) по адресу: <...> по состоянию на 02.09.2014 г.без НДС составляет 17 780 000 руб.

Ответчик стоимость имущества не оспорил, однако заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 181,7 кв.м. (пом.II, комн.1,3-7,13, 17-20,22) по адресу: <...> по состоянию на 02.09.2014 г., которое судом отклонено.

В заключении ООО «Эксперт» применен доходный метод оценки рыночной стоимости нежилых помещений, учитывающий затраты на восстановительный ремонт нежилого помещения в размере 6 432 101,24 рублей износ которого составил 81 %.

Затраты на восстановительный ремонт помещений с деревянными перекрытиями и износом 81 % в нарушение Приказа Минэкономразвития №256 от 20.07.2007 г. (ФСО №l) не учитывались в отчете об оценке № 738Г/69 выполненным оценщиком ООО «ЛБН-Консалт», определенным Департаментом городского имущества г. Москвы.

Экспертом ООО «ЛБН-Консалт», при определении рыночной стоимости нежилых помещений изменена градация арендуемых помещений, со ставкой арендной платы за помещения класса А (это вновь построенные здания с великолепной отделкой и полным набором всех услуг): тогда как оцениваемые помещения постройки до 1917 года, с износом 81 %, с деревянными перекрытиями по факту их состояния, отделке и изношенности коммуникаций относятся к классу С.

В заключении, выполненном ООО «Эксперт», применен сравнительный метод оценки рыночной стоимости нежилых помещений, который учитывает градацию нежилых помещений по их фактическому состоянию на классы А, В, С.

Кроме того, на стр.44 заключения ООО «АБН-Консалт» описан затратный подход. Однако, оценщик отказаться от применения затратного подхода.

При этом, на стр.43 отчета дано определение затратного подхода как совокупности методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревании. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

При таких обстоятельствах, цена Объекта, указанная Департаментом в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости Объекта.

Судом установлено, что проект договора купли-продажи со стороны истца подписан с учетом протокола разногласий.

Доводы и доказательства, приведенные и представленные ответчиком, суд исследовал, оценил и не принимает ко вниманию в силу их безосновательности, а также в связи с тем, что, по мнению суда, они отношения к рассматриваемому делу не имеют и (или) не могут повлиять на результат его рассмотрения.

В силу положений ст. ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

Суд считает, что ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о надлежащем выполнении им обязательств и подтверждающих доводы, изложенные в отзыве на иск, требования истца документально не опровергнуты, в связи с чем, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 12, 445 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.08 г. № 159-ФЗ и ст.ст. 4, 65, 75, 110, 170, 180, 181, 259, 276 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Урегулировать разногласия между ООО фирма "ЛОДИ" и Департаментом городского имущества г. Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 181,7 кв.м. (пом.II, комн.1,3-7,13, 17-20,22) по адресу: <...> путем принятия п. 3.1 и п. 3.4 договора в следующей редакции:

п. 3.1 договора:

«Цена Объекта составляет 17 780 000 (Семнадцать миллионов семьсот восемьдесят тысяч) рублей в соответствии с заключением эксперта от 13.02.2015 г. ООО «Эксперт», выполненным в рамках спора по делу №А40-156897/14-82-1262

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется»

п. 3.4 договора:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж осуществляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющего не менее 493 888 (Четыреста девяносто три тысячи восемьсот восемьдесят восемь) рублей 88 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга»;

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью фирма «Лоди» (ОГРН <***>, ИНН <***>) 4000 руб. расходов по госпошлине, 30 000 руб. расходов по экспертизе.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты принятия в порядке апелляционного производства. Вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в порядке кассационного производства.

Судья: Мысак Н.Я.