Гражданский кодекс часть 1

С учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, иск заявлен о взыскании с ООО ЛК "АБСОЛЮТ" задолженности по арендной плате за 2, 3, 4 кварталы 2013 года в размере 3 377 676,74 рублей, пени 607 343,23 рублей, к ООО Интеравтолизинг» задолженности по арендной плате за 4 квартал 2013 года и 1, 2 кварталы 2014 года в размере 3 751 729,67 рублей, неустойки 191 976,54 рублей, мотивировав это тем, что ответчиками не внесена арендная плата по договору.

Истец в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчики в судебное заседание явились, представили отзыв на иск, в котором требования не признали.

Рассмотрев материалы, исследовав и оценив по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные доказательства, суд пришел к выводу что требования к ООО Интеравтолизинг» подлежат удовлетворению частично, а в требованиях к ООО ЛК "АБСОЛЮТ" отказать по следующим основаниям

Как следует из материалов дела, Администрацией Щёлковского муниципального района (далее – Администрация), на основании постановления Главы Щёлковского муниципального района от 27.08.2008 г. № 2815 с ООО Лизинговой компанией «Абсолют» был заключен договор № 16-958/08 аренды земельного участка с кадастровым номером 50:14:050506:0133, общей площадью 14182 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: <...> под зданием производственного назначения с учетом ограничений в пользовании сроком на 49 лет. Договор надлежащим образом зарегистрирован 26.11.2008 г.

Согласно п.3.3 Договора и закону Московской области № 23/96-03 «О регулировании земельных отношений» арендная плата вносится Арендатором в полном объеме ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, если иное не установлено законодательством.

Согласно п. 4.4.1 Договора ответчик обязан выполнять в полном объеме все условия настоящего Договора. Согласно п. 4.4.4 Договора ответчик обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные Договором, в течение 7 календарных дней со дня принятия банком платежного поручения направлять Арендодателю документ, подтверждающий оплату.

16 декабря 2013 года был зарегистрирован переход права собственности нежилого здания, (нежилое здание корпус 113 Инв. №333:098-10019а, лит. 1Б) находящегося по адресу: <...> под которым находился земельный участок, арендная плата за который является предметом исковых требований Истца.

Новым собственником стало ООО «Интеравтолизинг».

В соответствии со сложившейся судебной практикой, выраженной в Пункте 14 Постановлении ВАС РФ №11 от 24.03.2005 г. «О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства». - При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 ст. 552 ГК РФ и пункта 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как видно из изложенного, переход права собственности на нежилое здание, расположенное на земельном участке, одновременно прекращает арендные отношения между Истцом и Ответчиком - ООО ЛК "АБСОЛЮТ", следовательно, освобождает ООО ЛК "АБСОЛЮТ" с 16 декабря 2013 г. от обязанности уплачивать арендные платежи истцу.

Суд, рассматривая требование истца приходит к выводу, что требования истца к ООО ЛК "АБСОЛЮТ" не подлежат удовлетворению, а требования к ООО Интеравтолизинг» подлежат частичному удовлетворению.

На основании п. 3.1. Договора аренды, размер арендной платы определяется расчетом арендной платы, который является неотъемлемой частью Договора аренды. Кроме того, в соответствии с п. 4.2. Договора аренды, производить перерасчет арендной платы и информирование об этом арендатора (ответчика) является обязанностью арендодателя.

Уведомление № 1-33/998 от 24.01.2013 года, на которое ссылается Истец в обосновании своих требований, вступившим в законную силу судебным актом (Решение Арбитражного суда г. Москвы от 12.02.2014 г. по делу № 41-70249/13) признано носящим информационный характер, не порождающим для ООО ЛК «Абсолют» правовых последствий.

На основании п. 3.1. и Приложения № 2 Договора аренды, а также п. 3 ст. 14 Закона Московской области от 07.06.2006 г. №23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области», арендная плата рассчитывается по формуле: Апл = Аб*Кд*Пкд*S где:

Аб - базовый размер арендной платы, который на основании Решения Совета депутатов городского поселения Щелково от 19.12.2012 г. №39/9 на 2013 год был установлен в размере 55 рублей 94 копейки за квадратный метр;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного пользования земельного участка, установлен, на основании кадастрового плана земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра №14.1/07-2422) под зданием производственного назначения, таким образом, данный коэффициент равен 1.1. (данный коэффициент для зданий производственного назначения установлен Приложением к Закону Московской области от 07.06.2006 г. №23/96-03, а также приложением № 2 к договору аренды);

Пкд - установлен Приложением №2 Договора аренды и равен 1;

S- площадь земельного участка, на основании п. 1.1 Договора аренды, равна 14 182 квадратным метрам.

Таким образом, исходя из установленной Законом формулы, размер арендной платы за земельный участок в 2013 году должен быть следующим: 872 675, 19 = 55,94(Аб)*1,1(Кд)*1(Пкд)*14 182(S).

Платежным поручением № 33 от 06.03.2013 г. Ответчиком ООО ЛК "АБСОЛЮТ" было перечислено на расчетный счет Истца 1 173 710 рублей.

Истец же, при расчете арендной плате, коэффициент Кд устанавливает 3 «Для размещения иных объектов коммерческого назначения», тогда как коэффициент под зданием производственного назначения, должен быть равен 1.1; также истец необоснованно применяет Пкд равном 2, тогда как при данном виде разрешенного использования земельного участка, коэффициент Пкд равен 1.

Истец в нарушение ст. 65, 66 АПК РФ не доказал и не обосновал применение коэффициентов для размещения иных объектов коммерческого назначения, не доказал, что в процессе использования, ответчиками был изменен вид использования земельного участка.

Согласно кадастровому паспорту, разрешенное использование земельного участка – под зданием производственного назначения. Доказательств изменения вида разрешенного использования земельного участка не представлено.

Учитывая, что обязательства Ответчиком ООО ЛК "АБСОЛЮТ" были исполнены в полном объеме и в сроки, установленные договором, то оснований для взыскания с него неустойки у суда не имеется.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на такое имущество переходят права на земельный участок, занятый этим недвижимым имуществом и необходимый для его использования.

Если земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды, покупатель недвижимости, которая находится на данном участке, приобретает право пользования участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их эксплуатации, на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на такое имущество независимо от того, оформлен ли договор аренды между покупателем и собственником земельного участка.

Следовательно, плата за пользование земельным участком, на котором расположен отчуждаемый по договору купли-продажи объект недвижимого имущества, взыскивается с покупателя данного объекта с момента регистрации перехода права собственности на него.

Поскольку, переход права собственности на нежилое здание, расположенное на земельном участке за ООО «Интеравтолизинг» зарегистрировано 16.12.2013, то с указанной даты ООО «Интеравтолизинг» приобрел право пользования спорным участком, следовательно, и возникла обязанность по оплате права за его использование.

Положениями ст.ст. 307-310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Стороны согласно ст. 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пользуются равными правами на предоставление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действия, в том числе представление доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Учитывая, что вид разрешенного использования земельного участка остался прежним, истцом не обоснованно применены завышенные коэффициенты, которые не относятся к виду использования земельного участка под зданием производственного назначения, следовательно, размер арендной платы, подлежащий взысканию с ответчика ООО Интеравтолизинг» рассчитывается следующим образом:

За 4-й квартал 2013 года (период с 16.12.2014 по 31.12.2013 – 16 дней) по формуле: (55,94*1,1*1*1*14182) /365*16=38254,25

За 1 квартал 2014 года по формуле (61,53*1,1*1*1*14182) /365*90= 236682,82

За 2 квартал 2014 года по формуле (61,53*1,1*1*1*14182)/365*91= 239312,63

За 2 квартал 2014 года по формуле (61,53*1,1*1*1*14182)/365*66= 173 567,85

Таким образом, задолженность ООО Интеравтолизинг» по аренной плате составляет 649 562,82 руб.

За нарушение сроков внесения арендной платы и в соответствии с пунктом 5.2. Договора ответчикам начислены пени за период с 15.06.2013г. по 15.07.2014г. г. в размере 0,05%.

С учетом того, что истцом неверно определена сумма арендных платежей, то соответственно, неверно определена сумма неустойки, которая подлежит корректировке с учетом сумм, установленных судом.

Таким образом, размер неустойки, подлежащий взысканию с ответчика ООО Интеравтолизинг» составляет 35 195 руб. 66 коп.

Довод ответчика ООО «Интеравтолизинг» о том, что истцом неверно квалифицированы исковые требования, как взыскание арендных платежей отклоняется судом, исходя из вышеизложенного.

Кроме того, в соответствии со статьей 120 (часть 1) Конституции Российской Федерации судьи подчиняются только Конституции Российской Федерации и федеральному закону. Согласно части 3 статьи 9 АПК Российской Федерации арбитражный суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, создает условия для правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела. Как следует из статьи 2 данного Кодекса, это необходимо для достижения такой задачи судопроизводства в арбитражных судах, как защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов других участников гражданских и иных правоотношений.

Именно из принципа судейского руководства процессом вытекает предусмотренная частью 3 статьи 65 АПК Российской Федерации обязанность арбитражного суда определить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Эта обязанность в целях предоставления сторонам возможности надлежащим образом реализовать свои права при рассмотрении дела по существу подлежит осуществлению арбитражным судом уже на стадии подготовки дела к судебному разбирательству при решении установленных статьей 133 АПК Российской Федерации таких ее задач, как определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Результат соответствующей деятельности арбитражного суда закрепляется в вынесенном по итогам рассмотрения дела по существу судебном акте, мотивировочная часть которого должна содержать доводы, ссылки на законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле (пункт 3 части 4 статьи 170 АПК Российской Федерации). Доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору ответчик ООО «Интеравтолизинг» в материалы дела не предоставил, чем принял на себя риск наступления последствий несовершения процессуальных действий в виде взыскания.

Госпошлина распределяется между сторонами по правилам ст. 110 АПК РФ, с учетом того, истец от ее уплаты освобожден.

Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст. 110, 167-171 АПК РФ, суд:

РЕШИЛ:

Исковые требования Администрации Щёлковского муниципального района к ООО «Интеравтолизинг» удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Интеравтолизинг» в пользу Администрации Щёлковского муниципального района арендные платежи в размере 649 562 руб. 85 коп. и пени в размере 35 195 руб. 66 коп.

В остальной части иска к ООО «Интеравтолизинг» отказать.

Взыскать с ООО «Интеравтолизинг» в доход федерального бюджета Российской Федерации госпошлину в размере 7 417 руб. 00 коп.

В иске к ООО ЛК "АБСОЛЮТ" отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: С.В. Маслов