Гражданский кодекс часть 1

ОАО «Зеленый град» и ООО «РентКом» обратились в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО «Уникформ», ООО «Терра» о признании недействительным решения общего собрания собственников нежилых помещений здания, расположенного по адресу: г. Москва, <...>, от 19 апреля 2010 года.

Исковые требования мотивированы следующим: истцы указали, что на основании решения Собрания Инициативной группы собственников нежилых помещений состоялось общее собрание собственников нежилых помещений здания бизнес-центра, расположенного по адресу: г. Москва, <...>, в период с 25 февраля 2010 года по 10 апреля 2010 года в форме заочного голосования. Однако при проведении общего собрания решение принявших участие в голосовании собственников не соответствует требованиям ч. 3 ст. 47 ЖК РФ, ч. 3 ст. 48 ЖК РФ. При этом истцы ссылаются на то, что сообщение (уведомление) о проведении общего собрания направлено в нарушение ч. 2 ст. 45 ЖК РФ инициатором, не являющимся собственником помещений в здании и в нарушение ч. 4 ст. 45 ЖК РФ направлено позднее, чем необходимо (для извещения собственников за 10 дней до проведения собрания). Также истцы обращают внимание на то, что решение общего собрания оформлено в нарушение ч. 5 ст. 48 ЖК РФ, в части оформления письменных решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Кроме того, истцы указали, что ОАО «Зеленый град» было уведомлено о проведении общего собрания собственников и принятых решениях только 01 сентября 2010 года, а ООО «РентКом» не уведомлено до настоящего времени, что также является существенным нарушением действующего законодательства, а принятое решение нарушает права и законные интересы истцов.

Истец - ООО «РентКом» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Истец - ОАО «Зеленый град» - в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчики в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали по доводам, изложенным в отзывах.

Третье лицо - ООО «МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» - пояснило свою позицию по иску.

Определением от 27.09.2011 года судом в качестве свидетеля для участия в судебном заседании 17.11.2011 года был вызван гражданин ФИО4

Свидетель ФИО4 в судебное заседание 17.11.2011 года явился. Судом было разъяснено об уголовной ответственности, в связи с дачей им свидетельских показаний по настоящему делу, по ст. ст. 306, 307, 308 УК РФ, о чем была у свидетеля отобрана расписка. После перерыва, объявленного судом 17.11.2011 года, в судебном заседании 23.11.2011 года был опрошен свидетель ФИО4, что отражено в протоколе судебного заседания. Опрос свидетеля был записан на диск, который будет приложен к протоколу.

Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, заслушав представителе истца-1, ответчиков и третьего лица, показания свидетеля ФИО5, арбитражный суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

Как следует из материалов дела, ОАО «Зеленый град» и ООО «РентКом» являются собственниками нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Зеленоград, Савёлкинский пр., д. 4, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 25.11.2009 года, от 19.01.2010 года, от 05.11.2008 года, от 15.06.2010 года, от 21.06.2010 года, от 13.04.2010 года, от 28.05.2010 года, от 23.07.2010 года (т. 1 л.д. 7-31).

Согласно п. 2 ст. 45 ЖК РФ, проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

25 февраля 2010 года было проведено Собрание инициативной группы собственников нежилых помещений в здании бизнес-центра, расположенном по адресу: г. Москва, Зеленоград, Савёлкинский пр., д. 4, решения которого оформлены протоколом от 25.02.2010 года. По итогам проведенного Собрания инициативной группы собственников были приняты, в том числе следующие решения: избран Председателем собрания ФИО6, секретарем собрания ФИО7, оформить проведение Общего собрания ФИО11 в форме заочного голосования и основанные цели собрания; считать Инициаторами Общего собрания ФИО11 в форме заочного голосования всех собственников, присутствующих на собрании инициативной группы; избрана счетная комиссия: ФИО8, ФИО9, ФИО10

Согласно Приложению к Протоколу Собрания инициативной группы собственников здания, в Собрании 25.02.2011 года принимали участие 14 ФИО11 и 4 представителя ФИО11 по доверенности, в том числе, ООО «РентКом» через представителя ФИО1 (истец по настоящему делу), ООО «Терра» и ЗАО «Уникформ».

Таким образом, Инициатором Общего собрания ФИО11 в форме заочного голосования является также помимо ответчиков и ООО «РентКом».

На основании решения Собрания Инициативной группы собственников нежилых помещений от 25.02.2010 года, в период с 25.02.2010 по 10.04.2010 года включительно было проведено Общее собрание собственников нежилых помещений в здании по адресу: г. Москва, Зеленоград, Савёлкинский пр., д. 4 в форме заочного голосования.

На повестку дня были вынесены следующие вопросы:

1.Я согласен, что подсчет голосов при голосовании ФИО11 по всем вопросам управления зданием должен осуществляться пропорционально основным (офисным) площадям, принадлежащим Собственникам;

2.Я согласен, что передача управления зданием компании ООО «МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» без решения Общего собрания собственников осуществлена неправомерно;

3.Я согласен, что деятельность ООО «МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» по управлению зданием не выгодна Собственникам по соотношению цена-качество и потенциально опасна в плане сохранности общего имущества и имущества ФИО11 в здании;

4.Я согласен, что управление зданием должна осуществлять Управляющая компания, определенная с учетом мнения большинства ФИО11;

5.Я согласен уполномочить группу ФИО11, поддержавших решения настоящего Собрания, учредить для организации эффективного управления зданием и представления законных интересов собственников новое юридическое лицо, открытое для последующего вхождения в число его участников любого из ФИО11 и подотчетное Общему собранию ФИО11.

По результатам проведенного заочного голосования собственниками, участвующими в собрании, были приняты следующие решения, оформленные решением от 19.04.2010 года: 1. «Подсчет голосов по всем следующим вопросам Повестки собрания вести пропорционально основным площадям ФИО11»; 2. «Управление зданием передано компании ООО «МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» без решения Общего собрания ФИО11 неправомерно»; 3. «Деятельность ООО «МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» по управлению зданием не выгодна Собственникам по соотношению цена-качество и потенциально опасна в плане сохранности общего имущества и имущества ФИО11 в здании»; 4. «Управление зданием должна осуществлять Управляющая компания, определенная с учетом мнения большинства ФИО11»; 5. «Группа ФИО11, поддержавших решение настоящего собрания, должна учредить новое юридическое лицо для организации эффективного управления зданием и представления законных интересов ФИО11. Это юридическое лицо должно быть открыто для последующего вхождения в него любого из ФИО11 и подотчетно Общему собранию ФИО11».

В п. 4 решения от 19.04.2010 года указано, что оповещение (уведомление) ФИО11 о проведении Общего собрания было выполнено путем почтовой рассылки, рассылки по электронной почте и лично. На основании адресной информации, имеющейся в распоряжении Инициативной группы ФИО11, в период с 25.02.2010 года по 18.03.2010 года были оповещены: путем почтовой рассылки – Собственники, имеющие в собственности 4580,6 кв.м. (28,6%) основной площади; средствами электронной почты – Собственники, имеющие в собственности 5621,4 кв.м. (35,1%) основной площади; лично – Собственники, имеющие в собственности 4880,5 (30,5%) основной площади. Всего о проведении Общего собрания ФИО11 были оповещены Собственники, имеющие в собственности 94, 2 % основной площади (Приложение №1 к Протоколу Счетной комиссии).

Согласно п. 5 решения от 19.04.2010 года, в голосовании приняли участие Собственники, имеющие в собственности 20052,0 кв.м. (78,6%) общей площади (Приложение 2 к Протоколу Счетной комиссии) и 11566,6 кв.м. (72,2%) основной площади (Приложение 3 к Протоколу Счетной комиссии). По обоим показаниям кворум, необходимый для признания Общего собрания состоявшимся (50%+1 голос), имеется. Поэтому Общее собрание считается состоявшимся.

Также, в п. 2 решения от 19.04.2010 года указано, что в качестве исходной (расчетной) информации по общей и основной площадям здания была принята следующая информация, имевшаяся в распоряжении Инициативной группы ФИО11 на дату объявления Общего собрания: общая площадь здания – примерно 25500 кв.м.; основная площадь здания – примерно 16000 кв.м.

В материалы дела представлен Протокол счетной комиссии по итогам заочного голосования на общем собрании собственников от 19.04.2010 года, в котором указано, что прием бюллетеней для голосования осуществлялся с 15 марта по 10 апреля 2010 года включительно. Бюллетени, отправленные по почте до 10 апреля 2010 года включительно, принимались до 19 апреля 2010 года включительно.

Согласно ст. 47 ЖК РФ, в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).

В силу п. 3 ст. 47 ЖК РФ в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; 3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

В материалы дела представлены следующие документы: протокол собрания Инициативной группы от 25.02.2010 года, уведомление о проведении Общего собрания, бюллетень для голосования (образец), решение Общего собрания от 19.04.2010 года, протокол Счетной комиссии от 19.04.2010 года, реестре ФИО11 (Приложение №1 к Протоколу Счетной комиссии), результаты голосования по общей площади (Приложение №2 к Протоколу счетной комиссии), результаты голосования по основной площади (Приложение №3 к Протоколу счетной комиссии), сообщение о решениях общего собрания и бюллетени, голосовавших ФИО11, с приложениями к ним. В качестве приложения к бюллетеням выступает свидетельство о государственной регистрации права, подтверждающее наличие права собственности участника Собрания (т.6 л.д. 83-149, т. 7 л.д. 1-31). Из представленных документов следует, что при проведении Общего собрания собственников были соблюдены положения п. 3 ст. 47 ЖК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 48 ЖК РФ, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

В п. 1 ст. 37 ЖК РФ предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В п. 1 и п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Суд, изучив реестр ФИО11 (Приложение №1 к Протоколу Счетной комиссии), результаты голосования по общей площади (Приложение №2 к Протоколу счетной комиссии) и результаты голосования по основной площади (Приложение №3 к Протоколу счетной комиссии), считает, что подсчет голосов по итогам Общего собрания собственников Счетной палатой осуществлен, верно, нарушений ст. 48 ЖК РФ судом не усмотрено.

Согласно п. 3 ст. 45 ЖК РФ, Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Более того, как следует из материалов дела, в Общем собрании собственников, проведенном в период с 25.02.2010 года по 10.04.2010 года включительно, приняли участие Собственники, имеющие в собственности 20 052,0 кв.м. (78,6%) общей площади (Приложение 2 к Протоколу Счетной комиссии) и 11 566,6 кв.м. (72,2%) основной площади (Приложение 3 к Протоколу Счетной комиссии), в связи с чем, по обоим показаниям кворум, необходимый для признания Общего собрания состоявшимся (50%+1 голос), был соблюден.

При этом материалами дела подтверждено, что уведомления (оповещения) о проведении Общего собрания собственников были разосланы в следующем порядке: в период с 25.02.2010 года по 18.03.2010 года были оповещены путем почтовой рассылки – Собственники, имеющие в собственности 4580,6 кв.м. (28,6%) основной площади; средствами электронной почты – Собственники, имеющие в собственности 5621,4 кв.м. (35,1%) основной площади; лично – Собственники, имеющие в собственности 4880,5 (30,5%) основной площади.

Всего о проведении Общего собрания ФИО11 были оповещены Собственники, имеющие в собственности 94,2 % основной площади (Приложение №1 к Протоколу Счетной комиссии). При этом рассылка уведомлений осуществлялась ФИО2, уполномоченным Председателем Собрания Инициативной группы ФИО12 на основании доверенности от 24.02.2010 года. Судом учтен тот факт, что действительно, данная доверенность является недействительной, поскольку выдана физическим лицом другому физическому лицу без нотариального удостоверения, однако вопрос о правомерности или неправомерности действий лица, осуществляющего отправку корреспонденции (уведомлений о проведении собрания), наличия у него таких полномочий, не является предметом рассмотрения данного спора, поскольку касается самой процедуры проведения общего собрания, а не законности принятого решения. Однако суду не представлено доказательств, что процедура проведения Общего собрания была оспорена в судебном порядке. В данном случае, суд принимает тот факт, что рассылка уведомлений Инициативной группой была осуществлена, что нашло свое подтверждение материалами дела.

Вопрос о соблюдении надлежащих сроков уведомления ФИО11 также изучен судом при рассмотрении материалов дела, в связи с чем, судом установлено, что участники Общего собрания были уведомлены о его проведении в течение марта 2010 года либо лично, либо по электронной почте, либо по почте России. При этом в материалы дела представлены почтовые квитанции и уведомление о рассылке, согласно которым истцы были уведомлены о проведении Общего собрания 17 марта 2010 года.

В силу положений п. 5 ст. 48 ЖК РФ, голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Из материалов дела следует, что принятые решения по повестке дня Общего собрания собственников были оформлены в решении от 19.04.2010 года, в котором указано, какой процент собственников проголосовал «за», «против» или «воздержался». При этом к решению Общего собрания собственников приложен Протокол Счетной комиссии с приложениями к нему и бюллетени ФИО11, принявших участие в собрании в форме заочного голосования. Таким образом, нарушения п. 5 ст. 48 ЖК РФ при оформлении решений ФИО11 судом также не усмотрено.

Довод о том, что истец ООО «РентКом» и другие Собственники не были уведомлены о проведении общего собрания и о результатах его проведения, а истец ОАО «Зеленый град» был уведомлен только 01 сентября 2010 года, суд считает необоснованным, поскольку в материалах дела имеются почтовые уведомления о вручении истцам заказных писем с уведомлением о проведении собрания. Кроме того, из явочного листа Протокола собрания Инициативной группы собственников от 25.02.2010 года усматривается, что ОАО «РентКом» в лице своего представителя ФИО1 также принимало участие в Собрании Инициативной группы 25 февраля 2010 года, в связи с чем, уже 25.02.2010 года было уведомлено о дате проведения Общего собрания собственников, о повестке дня Общего собрания и т.д.

С учетом изложенного, указанные доводы истцов не нашли своего подтверждения в материалах дела.

В п. 6 ст. 46 ЖК РФ предусмотрено, что Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Данной нормой ограничен круг лиц, обладающих правом обжалования в суд решений, принятых на общем собрании собственников (собственники помещений в многоквартирном доме), основания для такого обжалования и сроки для обращения в суд с таким иском.

Вместе с тем, согласно статье 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

По смыслу статьи 166 ГК РФ недействительной в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) может быть признана только сделка.

Для констатации факта ничтожности сделки достаточно обоснования факта противоречия ее закону, оспоримые сделки подлежат оспариванию по основаниям, предусмотренным законом, в частности, общие основания для признания сделок недействительными сдержаться в параграфе 2 главы 9 ГК РФ.

При этом требование о признании недействительной сделки по основаниям для оспоримых сделок является правом ее сторон или иных предусмотренных законом лиц, в интересах которых установлены ограничения, нарушение которых обозначается как основание для оспаривания. Иное в отношении протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома действующим законодательством не предусмотрено.

Поскольку судом не установлено существенных нарушений при принятии решения Общего собрания собственников от 19.04.2010 года, а исходя из Реестра собственников и выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представленных в материалы дела, голосование истцов не могло повлиять на результаты голосования, принятое решение не повлекло за собой причинение каких-либо убытков истцам (доказательств иного в материалы дела не представлено), напротив, как следует из решения Общего собрания, повестка дня Общего собрания состояла из вопросов, решение по которым были направлены на защиту прав всех ФИО11 от некачественного исполнения своих обязательств организацией ООО «МСМ-НЕДВИЖИМОСТЬ» по управлению зданием (общим имуществом), в связи с чем, исковые требования о признании недействительным решения Общего собрания собственников от 19.04.2010 года удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п. 1 ст. 110 АПК РФ, ст. 333.40 НК РФ, с учетом изменений, внесенных федеральным законом № 117-ФЗ в редакции от 27.12.2009г.(с изм. и доп., вступившими в силу с 29.01.2010г.), судебные расходы по уплате госпошлины относятся судом на истца.

Руководствуясь ст.ст. 65, 110,116,167-171, 176,180, 181, 259 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья И.В. Баранова