Гражданский кодекс часть 1

Председательствующего судьиГданской Т.В., единоличнопри ведении протокола судебного заседания судьей Гданской Т.В.с участием:от истца – ФИО1 - представителя, по доверенности от 29.09.2009от ответчика – ФИО2 - ведущего специалиста, по доверенности №33-и-3005/9 от 25.12.2009рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда по адресу: <...>, зал 4014 дело по иску Закрытого акционерного общества «Европейская промышленная трастовая компания»кДепартаменту земельных ресурсов города Москвыобобязании заключить договор купли-продажи земельного участка

Судебное заседание проводилось с перерывом 21.05.2010 – 26.05.2010

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Европейская промышленная трастовая компания» обратилось в суд с иском к Департаменту земельных ресурсов города Москвы об обязании ответчика заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006013:16 общей площадью 810 кв.м., имеющего адресные ориентиры: <...>, на основании ст.ст. 29, 36 ЗК РФ, ст. 445 ГК РФ.

В обоснование иска истец сослался на то, что ЗАО «ЕПТК» является собственником нежилого здания, находящегося по адресу: 115054, <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным 23.03.2007 УФРС по Москве, серии 77 АД №340563.

Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0006013:16 (77:01:06013:016) общей площадью 810 кв.м., имеющем адресные ориентиры: <...>.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Согласно п. 5 ст. 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица обращаются в компетентный орган с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта и иных необходимых документов, перечень которых утвержден Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 30.10.2007 №370.

Согласно Положению о Департаменте земельных ресурсов г. Москвы, утвержденному постановлением Правительства Москвы № 949-ПП от 30.10.2007, Департамент земельных ресурсов г. Москвы обеспечивает проведение государственной политики в области земельных отношений, осуществляет учет и мероприятия по управлению землями на территории города Москвы (п. 1.1). Согласно п. 2.2.3 данного положения в целях выполнения возложенных задач Департамент земельных ресурсов г. Москвы заключает договоры купли-продажи земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, выполняет функции уполномоченного органа исполнительной власти города Москвы при возмездном предоставлении земельных участков в частную собственность юридическим лицам, являющимся собственниками зданий и сооружений.

Истец 20.03.2009 обратился в Департамент земельных ресурсов г. Москвы с заявлением о предоставлении участка в собственность с приложением необходимых документов. В связи с наличием пересечений границ земельных участков с кадастровыми номерами 77:01:0006013:16, 77:01:0006013:86, 77:01:0006013:109, вместо кадастрового паспорта истцом была предоставлена кадастровая выписка. Письмом №33-5ТО-1548/7-(15)-1 от 06.10.2009 ответчик уведомил истца об устранении пересечений границ вышеназванных земельных участков, в связи с чем 09.09.2009 истец представил в Департамент земельных ресурсов г. Москвы кадастровый паспорт участка, повторное заявление о приобретении прав собственности на земельный участок с приложением необходимых документов.

В соответствии с п.6, 8 ст.36 ЗК РФ Департамент земельных ресурсов г.Москвы в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка должен принять решение о предоставлении земельного участка в собственность и направить копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка ЗАО «ЕПТК», в месячный срок с даты принятия указанного решения подготовить проект договора купли-продажи и направить его заявителю с предложением о заключении договора.

Таким образом, ответчик должен был направить проект договора купли-продажи земельного участка истцу до 24.10.2009. В нарушение установленных законом сроков Департамент земельных ресурсов г. Москвы проект договора купли-продажи участка не направил.

Истец 11.11.2009 направил в Департамент земельных ресурсов г. Москвы проект договора купли-продажи участка с предложением о его заключении на обозначенных условиях. Проект договора купли-продажи участка содержит все существенные условия договора. Цена (выкупная стоимость) земельного участка определена в соответствии с положениями п. 1 ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и составляет 8.777.053 руб. 08 коп. (20% кадастровой стоимости участка). В соответствии с почтовым уведомлением о вручении проект договора получен ответчиком 13.11.2009.

Согласно п.4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. В указанном пункте постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также указано, что при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлен проект договора, заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения проекта.

Таким образом, Департамент земельных ресурсов г. Москвы был обязан до 13.12.2009 направить ЗАО «ЕПТК» одно из вышеназванных решений. Ответчик уклонился от заключения договора купли-продажи земельного участка.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Ответчик против иска возражал, указав на то, что согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Согласно пункту 8 постановления Правительства Москвы от 27.06.2006 № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» Правительство Москвы предоставило Департаменту земельных ресурсов города Москвы полномочия по утверждению границ земельных участков и заключению договоров купли-продажи земельных участков.

В соответствии с пунктом 9 указанного постановления Департаменту земельных ресурсов города Москвы поручено:

- осуществлять прием и рассмотрение заявлений граждан и юридических лиц;

- осуществлять сбор необходимых документов и материалов для принятия решений о предоставлении земельных участков;

- подготовку проектов решений о предоставлении земельных участков в частную собственность.

В соответствии с нормами федерального законодательства и указанными нормативными актами субъекта федерации для принятия решения о предоставления необходимо прохождение регламента предоставления земельного участка в собственность, в порядке прохождения которого определяется возможность продажи земельного участка в собственность.

Разделом 2 приложения 1 к вышеуказанному постановлению Правительства Москвы регламентируется порядок подачи гражданином или юридическим лицом заявления и проверки представленных документов.

В соответствии с указанным разделом заявитель обращается в службу «одного окна» Департамента с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка, занятого находящимися в его собственности зданиями, строениями, сооружениями и необходимого для их использования.

К данному заявлению прилагаются следующие документы:

- учредительные документы юридического лица, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц (нотариально заверенные копии), свидетельство о постановке на учет в налоговом органе (копия, заверенная печатью организации), выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании исполнительного органа юридического лица (подлинник), а также документы, подтверждающие полномочия представителя (подлинник), и документы, удостоверяющие его личность (копия при предъявлении подлинника);

- кадастровый план земельного участка, если земельный участок прошел государственный кадастровый учет.

К заявлению о предоставлении в собственность земельного участка, занятого находящимся в собственности заявителя зданием, строением, сооружением и необходимого для его использования, прилагается также свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке (нотариально заверенная копия).

Все документы представляются в одном экземпляре. Также заявитель вправе приложить к заявлению иные имеющиеся в его распоряжении документы.

На основе представленных заявителем документов Департамент, руководствуясь положениями настоящего порядка, устанавливает подлежащий применению при рассмотрении заявления порядок.

Если заявление поступило от единственного собственника здания, строения, сооружения, то применяются разделы 4-8 (общий порядок) вышеуказанного порядка.

После чего сотрудники службы «одного окна» регистрируют принятые заявления в электронной базе документооборота службы «одного окна» с автоматическим формированием выписки из электронного журнала регистрации и контроля за обращениями заявителей в службу «одного окна», ставят штамп службы «одного окна» на оригинале заявления, выдают на руки заявителю экземпляр выписки из электронного журнала регистрации и контроля, заверенный подписью сотрудника службы «одного окна».

Департамент принял к производству и рассмотрел обращение от 12.03.2009 № 33-5ТО-1548/7-(11)-0 ЗАО «ЕПТК» о предоставлении в собственность земельного участка.

Согласно приложению к Регламенту (Приложение 3) постановлению Правительства Москвы от 27.06.2006 № 431-ПП указаны органы исполнительной власти города Москвы (государственных учреждений, ГУП, территориальных органов федеральных органов исполнительной власти), участвующие в подготовке и/или согласовании договоров купли-продажи земельных участков. Это ГУП МосгорБТИ, Москомархитектура и подведомственные ГУПы, Госинспекция по недвижимости, УФРС по Москве, Префектура ЦАО, Москомнаследие.

Письмами от 13.05.2009 № 33-5ТО-2858/7-(11)-1, от 28.10.2009 № 33-5ТО- 2858/7-(16)-1, от 08.12.2009 № 33-5ТО-2858/7-(20)-1 Территориальное управление Департамента земельных ресурсов города Москвы в Центральном административном округе сообщало о ходе выполнения оформления.

Согласно п. 8.1. постановления Правительства Москвы от 27.06.2006 № 431-1111 решение о предоставлении земельного участка в собственность заявителя принимается Правительством Москвы или префектами административных округов города Москвы в соответствии с установленным разграничением полномочий между ними.

Пункт 6.1. указанного постановления установлено, что префекты административных округов города Москвы принимают решения о продаже земельных участков в собственность на территории административных округов, за исключением территорий, относящихся к природному комплексу города Москвы, на основании заявлений: граждан или юридических лиц, в частной собственности которых находятся здания, строения, сооружения, общая площадь которых не превышает 3 тысяч квадратных метров.

После устранения причин, послуживших отказом в выдаче кадастрового паспорта земельного участка, Департаментом 02.09.2009 получен кадастровый паспорт земельного участка.

В результате изменений законодательства (постановления Правительства Москвы от 29.05.2007 № 411-ПП, от 30.10.2007 № 944-ПП, от 15.01.2008 № 29-ПП, от 25.03.2008 № 203-ПП, от 24.06.2008 № 532-ПП, от 18.11.2008 № 1040-ПП, от 16.12.2008 № 1147-ПП, от 27.01.2009 № 46-ПП, от 30.06.2009 № 643-ПП) Департамент принимает правовые акты о предоставлении земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, для эксплуатации объектов капитального строительства, для проведения на земельном участке (части земельного участка) работ, не связанных с целями строительства (реконструкции) объектов капитального строительства, о внесении изменений в действующие договоры (акты), если такие изменения не предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами, законами города Москвы, настоящим постановлением.

В связи с измененным порядком предоставления земельных участков и на основании постановления Правительства Москвы от 30.06.2009 № 643-ПП «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2008 году и мерах по реализации задач в сфере земельных отношений на 2009 год» Департаментом направлены запросы в согласующие органы власти для предоставления заключений о наличии/отсутствии ограничений и обременений, налагаемых на хозяйственную деятельность на вышеуказанном земельном участке.

Департаментом направлены запросы в Москомархитектуру (от 21.12.2009 № 33-5ТО-1548/7-(21)-0, от 02.10.2009 № 33-5ТО-1548/7-(17)-0, от 16.02.2010 № 33- 5ТО-1548/7-(22)-0). До настоящего времени ответы в Департамент не поступали.

Кроме того, в настоящее время Департаментом подготовлен и направлен в согласующие органы власти (в Москомархитектуру, Москомнаследие, Префектуру ЦАО) проект распоряжения Департамента земельных ресурсов города Москвы.

В соответствии с постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с приобретением их в собственность на основании правил статьи 36 ЗК РФ», необходимо руководствоваться порядком, установленном главой 24 АПК РФ.

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.

В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.

После получения положительных заключений, Департаментом будет продолжена работа в соответствии с п.6 ст.36 ЗК РФ по выпуску соответствующего распорядительного акта о предоставлении в собственность ЗАО «ЕПТК» земельного участка с последующим направлением проекта договора купли-продажи заявителю, примерная форма которого установлена приложением 4 к постановлению Правительства Москвы от 27.06.2006 № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» (вместе с "Порядком передачи в собственность земельных участков собственникам зданий, строений, сооружений").

Один факт наличия у истца в собственности здания, без учета положений законодательства РФ и города Москвы, не является безусловным и неоспоримым основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка, занимаемого им.

В дополнении к отзыву ответчик указал на то, что в соответствии со ст. 7 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» решением Правительства Москвы (уполномоченного им органа) о передаче в собственность земельных участков собственникам объектов капитального строительства, устанавливается запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений на земельном участке.

Указанная норма содержится и в п. 3 ст.2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в соответствии с которой, в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек одновременно с приобретением указанными в пункте 1 настоящей статьи лицами в собственность земельных участков, находящихся в государственной собственности, органы государственной власти могут устанавливать запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений, расположенных на соответствующем земельном участке.

Пункт 9 ст. 3 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» к полномочиям Правительства Москвы в области землепользования в городе Москве относятся расчет цены земельных участков, отчуждаемых из собственности города Москвы или государственной собственности до ее разграничения в собственность граждан и юридических лиц, определение сроков и иных условий оплаты цены.

Согласно вышеуказанному закону цена земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при их выкупе собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений определяется в порядке, установленном статьей 6.

Указанной статьей решениями Правительства Москвы (уполномоченных им органов) о предоставлении в собственность земельных участков собственникам объектов капитального строительства устанавливается срок внесения платы за приобретение земельного участка, не превышающий 30 дней с момента заключения договора купли-продажи земельного участка, и условие о необходимости единовременного внесения платы за приобретение земельного участка.

В соответствии с п. 5 ст. 1 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» соблюдение установленных в соответствии с федеральными законами, настоящим Законом и иными законами города Москвы обременений и ограничений по использованию земельных участков в городе Москве, того, что находится над и под ними, обязательно для всех собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков в городе Москве.

К полномочиям Правительства Москвы в области землепользования в городе Москве относятся установление обременений и ограничений по использованию земельных участков, в том числе земельных участков, на которые не распространяется действие градостроительного регламента или для которых градостроительный регламент не устанавливается (пп.7 ст.1 ст. З вышеуказанного закона города Москвы).

Пунктом 1 ст. 23 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» установлено, что передача земельного участка в частную собственность, а также оформление иных прав на земельный участок осуществляются после формирования этого земельного участка в порядке, установленном федеральным законодательством, на основании установленного градостроительного регламента с определением вида использования земельного участка из числа разрешенных, а также обременений земельного участка и ограничений его использования.

Учитывая изложенное, проект договора купли-продажи, предоставленного ЗАО «Европейская промышленная трастовая компания», прямо противоречит действующему законодательству, в связи с чем, Департамент представил в Арбитражный суд города Москвы проект договора купли-продажи в редакции Департамента и акт приема-передачи земельного участка, который является неотъемлемым приложением к договору купли-продажи.

Истец по доводам ответчика возражал, указав на то, что не согласен на рассмотрение судом условий указанного проекта договора, поскольку истцом заявлен иск о понуждении к заключению договора, а не о рассмотрении судом разногласий при заключении договора (преддоговорные споры).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановлением от 07.10.2008г. № 5721/08 установил, что предметом судебного разбирательства являлся иск о понуждении заключить договор в обязательном порядке, а не преддоговорной спор по разногласиям, возникшим при заключении договора, которые могут быть переданы на рассмотрение суда по соглашению сторон согласно ст.446 ГК РФ. Из изложенного следует, что иск о понуждении к заключению договора и иск о рассмотрении судом разногласий при заключении договора являются двумя самостоятельными исками.

Ответчик не воспользовался своим правом на передачу разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда (абз. 2 п. 1 ст. 445, ст. 446 ГК РФ).

Рассмотрение судом спора, связанного с рассмотрением разногласий при заключении договора, будет являться выходом за пределы заявленного требования.

При рассмотрении исков о понуждении к заключению договора в предмет доказывания входит установление обязанности ответчика по заключению договора, а также соответствие представленных истцом условий договора действующему законодательству (ст.ст. 421, 422 ГК РФ).

обязанность ответчика по заключению договора купли-продажи земельного участка и право истца на обращение в суд с иском о понуждении к заключению договора предусмотрены ст. 36 ЗК РФ, п. 4 ст.445 ГК РФ, п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11.

Представленный истцом проект договора купли-продажи соответствует требованиям действующего законодательства. В отзыве на иск ответчик не указывает на несоответствие требованиям законодательства условий проекта договора истца.

Довод ответчика о том, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен только по примерной форме, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 27.06.2006 №431-ПП, не основан на нормах права. Указанная примерная форма договора носит рекомендательный характер.

В силу ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство, регулирующее отношения связанные с заключением договоров, находится в исключительном ведении Российской Федерации. Субъекты Российской Федерации не уполномочены принимать нормативные акты, содержащие нормы гражданского права и регулирующие порядок заключения договоров, устанавливающие обязательные для применения формы договоров.

Истец обратил внимание суда на то, что условия проекта договора, представленного ответчиком, не соответствуют действующему законодательству.

Так, пункт 6.2. проекта предусматривает, что договор вступает в силу с момента его государственной регистрации. Однако действующим законодательством обязательность регистрации договора купли-продажи земельного участка не предусмотрена (ст.550 ГК РФ). В данном случае в соответствии со ст.131 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок.

Пунктом 3.1.3 проекта установлены ограничения по использованию участка в связи с его нахождением в зоне строгого регулирования застройки №1, зоне регулирования застройки №1 и зоне охраняемого культурного слоя №1. Названные охранные зоны и режимы их содержания установлены постановлением Правительства Москвы от 07.07.1998 №545 (далее &; постановление №545). Постановление №545 противоречит ФЗ от 25.06.2002 №73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». В соответствии со ст. 34 Закона №73-Ф3, п. 2 постановления Правительства РФ от 26.04.2008 №315 «Об утверждении положения о зонах охраны объектов культурного наследия» на сопряженной с объектом культурного наследия территории может быть установлена одна или несколько зон охраны: - охранная зона, - зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, - зона охраняемого природного ландшафта. При этом, в соответствии с названными нормами необходимый состав зон определяется проектом зон охраны, который в соответствии с п. 13 постановления Правительства РФ от 26.04.2008 № 315 подлежит государственной историко-культурной экспертизе. И только после положительного заключения экспертизы на основании проекта зон охраны уполномоченным органом устанавливаются границы зон охраны и режимы использования земель (п.16-17 Постановления №315). Сведения о наличии зон должны быть внесены в ЕГРОКН и предоставлены в орган, осуществляющий деятельность по ведению госкадастра недвижимости (п. 18). В соответствии с п. 2 ст. 13 АПК РФ арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу. Таким образом, постановление №545 от 07.07.1998г. не соответствует принятому позднее закону №73-Ф3 от 25.06.2002 и не подлежит применению.

Обязательность включения пунктов 3.1.1, 3.1.2, 3.1.3, 4.2.5. в договор купли-продажи земельного участка действующим законодательством не предусмотрена. Указанные условия договора предусматривают установление в отношении земельного участка обременений и ограничений по его использованию.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению осуществлять полномочия собственника, за исключением случаев, предусмотренных законом. В связи с чем предусмотренные проектом договора ответчика ограничения и обременения земельного участка следует оценить с точки зрения их соответствия требованиям действующего законодательства.

Истец обращает внимание суда на то, что сложившейся судебной практикой подтверждается позиция, в соответствии с которой обязанность по соблюдению обременений земельного участка и ограничений в его использовании возникает в силу прямого указания закона, а не договора. Поэтому необходимость включения специальных требований использования земельного участка в договор купли- продажи отсутствует.

Истец также не согласен с п.5.3 и п.2.2. проекта. Размер неустойки явно несоразмерен последствиям неисполнения денежного обязательства. Истец не согласен на включение в договор условий о неустойке; предусмотренная законом (ст.395 ГК РФ) ответственность за нарушение обязательства является оптимальным и справедливым способом защиты имущественных прав ответчика.

Истец, ввиду высокой выкупной стоимости участка, также настаивает на сроке оплаты, предусмотренном представленным им проектом договора.

Ответчик, возражая по доводам истца, указал на то, что постановлением Правительства Москвы от 30.06.2009 № 643-ПП «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2008 году и мерах по реализации задач в сфере земельных отношений на 2009 год» утвержден регламент подготовки документов Департамента земельных ресурсов города Москвы в режиме «одного окна».

Названным постановлением Правительство Москвы как уполномоченный орган в сфере земельно-правовых отношений наделил Департамент в части своих полномочий по распоряжению земельными участками при соблюдении ряда условий. При этом Департамент вправе осуществлять свои полномочия только при соблюдении таких условий. В противном случае действия ДЗР будут превышать его полномочия.

На основании п.3.12.2. указанного Регламента Департамент направляет запросы в согласующие организации. В связи с чем, Департаментом направлены запросы в соответствующие организации, в том числе в Москомнаследие для определения наличия/отсутствия ограничений и обременений на земельный участок по адресу: г.Москва, ФИО3, вл.4, стр.1. Департаментом было получено заключение Москомнаследия о наличии ограничений и обременений по использованию вышеуказанного земельного участка, которые предусмотрены соответствующими пунктами проекта Распоряжения Департамента «О предоставлении в собственность закрытому акционерному обществу «Европейская промышленная трастовая компания» земельного участка по адресу: <...> (ЦАО) для эксплуатации здания под административные цели.

Учитывая изложенное, Департамент без наличия указанных заключений согласующих структур превысил бы полномочия, заключив договор купли-продажи земельного участка в соответствии со ст. 445 ГК РФ без учета специальных норм, утверждающих не только полномочия государственного органа - Департамента, но и сам порядок предоставления в собственность земельного участка по адресу: <...>.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы и пояснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы дела, в том числе представленные на обозрение суда подлинные документы, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права серии 77 АД № 340563 от 23.03.2007 Закрытое акционерное общество «Европейская промышленная трастовая компания» на основании договора №1/2 купли-продажи недвижимого имущества от 20.11.2006 с Обществом с ограниченной ответственностью «РАТОНД» приобрело в собственность нежилое здание площадью 954,8 кв.м. по адресу: <...>, о чем в Единый государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23.03.2007 внесена запись государственной регистрации № 77-77-11/003/2007-378.

Из норм ст. 35 ЗК РФ следует, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Соответственно, истец при покупке здания приобрел те же права на пользование соответствующей частью земельного участка.

Согласно ст. 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

Нормы ч. 5 ст. 36 ЗК РФ предусматривают, что для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в статье 36 ЗК РФ, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

- осуществлять прием и рассмотрение заявлений граждан и юридических лиц;

- подготовку проектов решений о предоставлении земельных участков в частную собственность.

В соответствии с ч.ч. 5, 8 ст. 36 ЗК РФ перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (в настоящее время указанный перечень определен приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 30.10.2007 №370).

В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного статьей 29 ЗК РФ исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в пункте 5 настоящей статьи, и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка, и в месячный срок с даты принятия указанного решения подготовить проект договора купли-продажи и направить его заявителю с предложением о заключении договора.

Разделом 2 приложения 1 постановления Правительства Москвы от 27.06.2006 № 431-ПП «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность» регламентируется порядок подачи гражданином или юридическим лицом заявления и проверки представленных документов.

К данному заявлению прилагаются следующие документы:

- кадастровый план земельного участка, если земельный участок прошел государственный кадастровый учет.

На основе представленных заявителем документов Департамент, руководствуясь положениями настоящего Порядка, устанавливает подлежащий применению при рассмотрении заявления порядок.

Если заявление поступило от единственного собственника здания, строения, сооружения, то применяются разделы 4-8 (общий порядок) вышеуказанного Порядка.

Истец 20.03.2009 обратился в Департамент земельных ресурсов г. Москвы с заявлением о предоставлении участка в собственность с приложением необходимых документов.

В связи с наличием пересечений границ земельных участков с кадастровыми номерами 77:01:0006013:16, 77:01:0006013:86, 77:01:0006013:109, вместо кадастрового паспорта истцом была предоставлена кадастровая выписка.

Письмом №33-5ТО-1548/7-(15)-1 от 06.10.2009 ответчик уведомил истца об устранении пересечений границ вышеназванных земельных участков, в связи с чем 09.09.2009 истец представил в Департамент земельных ресурсов г. Москвы кадастровый паспорт участка, повторное заявление о приобретении прав собственности на земельный участок с приложением необходимых документов. Кадастровый паспорт земельного участка получен ответчиком 09.09.2009.

Ответчик должен был направить проект договора купли-продажи земельного участка истцу до 24.10.2009. В нарушение установленных законом сроков Департамент земельных ресурсов г. Москвы проект договора купли-продажи участка не направил. При этом, ответчиком направлены запросы в согласующие органы власти для предоставления заключений о наличии/отсутствии ограничений и обременений, налагаемых на хозяйственную деятельность на вышеуказанном земельном участке. Кроме того, в настоящее время Департаментом подготовлен и направлен в согласующие органы власти (в Москомархитектуру, Москомнаследие, Префектуру ЦАО) проект распоряжения Департамента земельных ресурсов города Москвы.

В связи с непоступлением от ответчика проекта договора, истец 11.11.2009 направил в Департамент земельных ресурсов г. Москвы проект договора купли-продажи участка с предложением о его заключении на обозначенных условиях. В соответствии с почтовым уведомлением о вручении проект договора получен ответчиком 13.11.2009.

Согласно постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным. В указанном пункте постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также указано, что при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ.

В соответствии с постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, рассматривая дела о понуждении исполнительных органов государственной власти к заключению договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.

Ответчик не представил документов и сведений в отношении земельного участка, препятствующих заключению договора купли-продажи между сторонами.

Представленный истцом проект договора купли-продажи участка содержит все существенные условия договора. Цена (выкупная стоимость) земельного участка определена в соответствии с положениями п. 1 ст. 2 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и составляет 8.777.053 руб. 08 коп. (20% кадастровой стоимости участка). Довод ответчика о том, что договор купли-продажи земельного участка может быть заключен только по примерной форме, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 27.06.2006 №431-ПП, судом отклоняется, поскольку указанная примерная форма договора носит рекомендательный характер.

Таким образом, Департамент земельных ресурсов г. Москвы был обязан до 14.12.2009 направить истцу извещение об акцепте, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).

До настоящего времени ни одно из названных решений ответчик истцу не направил.

В связи с изложенным, суд делает вывод о том, что ответчик уклонился от заключения договора купли-продажи земельного участка с истцом.

При этом суд отмечает, что неисполнение одним из участников процедуры, предшествующей заключению договора купли-продажи земельного участка, возложенных на него законодательно обязанностей надлежащим образом и в установленный срок, не позволяет нарушать права заявителя (в данном случае истца) на приобретение в собственность земельного участка в порядке и сроки, установленные Земельным кодексом РФ.

Доводы ответчика против иска судом во внимание не принимаются, поскольку ответчиком не приведены обстоятельства незаконности условий представленного истцом проекта договора.

Необходимость соблюдения покупателем ограничений в использовании земельного участка наступает в силу законодательных установлений, в связи с чем не требуется включения таких условий в договор купли-продажи.

Ответчиком требований о рассмотрении разногласий при заключении договора в суд не предъявлено, в связи с чем условия представленного ответчиком проекта договора судом не рассматриваются.

При изложенных обстоятельствах, требования истца о понуждении ответчика заключить договор на предложенных истцом условиях признаются обоснованными и удовлетворяются судом полностью.

Судебные расходы по делу относятся на ответчика полностью.

Руководствуясь ст.ст. 8, 11, 12, 421, 426, 431, 445 ГК РФ, ст. 29, 35, ст. 36 ЗК РФ, ст.ст. 65, 66, 67, 71, 101-103, 106, 110, 112, 167-170, 173, 176 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обязать Департамент земельных ресурсов города Москвы заключить с Закрытым акционерным обществом «Европейская промышленная трастовая компания» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 77:01:0006013:16 общей площадью 810 кв.м., находящегося по адресу: <...>, на условиях представленного Закрытым акционерным обществом «Европейская промышленная трастовая компания» проекта договора:

«Договор купли-продажи земельного участка.

г.Москва

Департамент земельных ресурсов города Москвы, именуемый в дальнейшем «Продавец», и Закрытое акционерное общество «Европейская промышленная трастовая компания», именуемое в дальнейшем «Покупатель», заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

2. Выкупная стоимость земельного участка и порядок расчетов

3. Права и обязанности сторон

3.1. Продавец обязуется:

3.1.4.Предоставить покупателю сведения, необходимые для исполнения условий настоящего договора.

3.2. Покупатель обязуется:

4. Ответственность сторон

4.1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора в соответствии с законодательством Российской Федерации.

5. Заключительные положения

Адреса и реквизиты Сторон

ПРОДАВЕЦ

Департамент земельных ресурсов города Москвы

ПОКУПАТЕЛЬ

ЗАО «Европейская промышленная трастовая компания»

115054, <...>

ОГРН <***> ИНН/КПП <***>/770501001 р/с <***> в ОАО ГПБ в г.Москве, к/с 301 018 102 000 000 00 823 Б И К 044525823».

Взыскать с Департамента земельных ресурсов города Москвы в пользу Закрытого акционерного общества «Европейская промышленная трастовая компания» 2.000 (две тысячи) рублей судебных расходов.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Судья Т.В. Гданская

15417_631269

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

115191, <...>

http://www.msk.arbitr.ru