Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Бумажник» (ОГРН<***>, ИНН <***>, дата регистрации 04.12.2014, место нахождения - 101000, Москва, ул. Мясницкая, д.13, стр.20).

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>)

об обязании заключить договор

УСТАНОВИЛ:

ООО «Бумажник» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 987,6 кв.м., находящихся по адресу: <...> (подвал, помещение III, комнаты с 1 по 5, 5а, 6, 6а, 6б, с 7 по 9; 1 этаж, помещение I, комнаты с 1 по 17,17а, 18,18а, с 19 по 27; 1 этаж, помещение 1а, комнаты с 1 по 3; 1а этаж, помещение Iа, комнаты с 2 по 5) по цене 17 910 000 (семнадцать миллионов девятьсот десять тысяч) рублей, на условиях прилагаемого к заявлению об изменении предмета иска проекта договора купли-продажи (с учетом изменения предмета иска по правилам ст. 49 АПК РФ).

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что он является субъектом малого предпринимательства, отвечает требованиям, названным в ст.3 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, для предоставления преимущественного права выкупа арендуемого помещения, а именно владеет и пользуется спорным помещением на основании договора аренды более 2-х лет до вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ; своевременно и в полном объеме перечисляет арендную плату.

Ответчик против иска возражал, выражая несогласие с ценой спорного нежилого помещения указанной истцом в просительной части искового заявления. По мнению ответчика рыночная стоимость объекта составляет 123 844 068 рублей (без учета НДС), при этом ответчик руководствуется отчетом № 726/34 « Об оценке объекта недвижимости расположенного по адресу: Москва, Мясницкая, 13, стр.20, общей площадью 987,6 кв.м.» и положительным экспертным заключением от 18.06.2014 № 382/34-14, подготовленным НП «Межрегиональный союз оценщиков..

Также, по мнению ответчика, фактические обстоятельства дела свидетельствует о не соблюдении истцом условия реализации права на иск, поскольку отсутствует факт уклонения ответчика от заключения договора по отчуждению спорного объекта недвижимости, то есть юридический фактами, имеющими процессуальное значение. Другими словам, как пояснил ответчик, на момент рассмотрения иска, предмет спора об обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи недвижимости, на указанный выше объект, фактически отсутствует.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к выводу, что исковое заявление следует удовлетворить, по следующим основаниям.

Нежилые помещения, общей площадью 987,6 кв.м., расположенные по адресу: <...>, были предоставлены в аренду ЗАО «Бумажник» (правопредшественник истца) по договору аренды нежилых помещений №1-182/2002 от 19 февраля 2002 годасроком с 01.01.2002г. по 01.07.2015г.

Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, в отношении которого право собственности на спорный объект зарегистрировано за городом Москва.

Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия указанных субъектов в приватизации арендуемого имущества (статья 1). При этом в качестве одной из дополнительных гарантий, предоставляемых субъектам малого и среднего предпринимательства, данный Федеральный закон предусматривает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком (статья 3).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях (определения от 29 сентября 2011 года N 1042-О-О, от 25 января 2012 года N 85-О-О и др.), цель названного Федерального закона состоит в оказании адресной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них временной преференции в связи с их участием в приватизации.

Положения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в силу части 3 статьи 1 применяются в системной связи с нормами Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", сфера действия которого, в свою очередь, определена статьей 3 данного Федерального закона, предусматривающей применение норм гражданского законодательства в отношениях по отчуждению государственного и муниципального имущества (пункт 4).

В соответствии с ч.3,4 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

4) В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

В соответствии с положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 159-ФЗ в ред. Федерального закона действовавшей в спорный периодсубъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

·арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

·отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

·арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В силу положений ч. 2 ст. 9 и ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого Закона требованиям, получил возможность по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Данный Закон опубликован 25.07.2008.

Процедура заключения договора в обязательном порядке установлена статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, для подачи в суд заявления о понуждении заключить договор (обязать его заключить) необходимо предварительное обращение заявителя к обязанной стороне с предложением заключить договор.

При отсутствии такого обращения нельзя сделать вывод об уклонении от заключения договора.

Реализуя право, преимущественного приобретения спорного объекта истец, являясь субъектом малого предпринимательства, 30.08.2013 обратился к ответчику. Факт получения ответчиком заявления истца подтверждается выпиской из электронного журнала регистрации и контроля за обращениями заявителей в службу одного окна.

Письмом №33-5-35434/13-(1)-0 от 03.12.2013 Департамент городского имущества города Москвы сообщил о приостановке исполнения поступившего заявления.

Письмом от 11.09.2013 № 33-5-24575/13-(1)-0 Ответчик уведомил Истца о том. что в соответствии с пунктом 2.17.2 Административного регламента департамента, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 5.05.2012 № 199-ПП, предоставление государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» приостановлено для обеспечения внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости. По истечении указанного в письме срока оформление запрашиваемого документа будет возобновлено.

14.10.2013 Истец обратился к Ответчику с Офертой о заключении с Истцом говор купли-продажи спорного нежилого помещения, на условиях, предложенных Истцом, по цене 12 881 356 рублей.

Письмом от 16.10.2013 № 33-5-24575/13-(3)-0 Ответчик уведомил Истца о продлении срока приостановления предоставления отыскиваемой заявителем государственной услуги. Мотивом продления приостановления, также как и в письме от 11.09.2013 № 33-5-24575/13-(1)-0, явилось обеспечение внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости.

Последующие аналогичные уведомления Департамента направлялись истцу ежемесячно, а именно письмами от 24.12.2013 и от 22.01.2014

По мнению суда, то обстоятельство что предоставление государственной услуги было приостановлено департаментом не свидетельствует об отсутствии у истца права на иск о понуждении к заключению договора

Как следует из подпунктов 1,2.3 пункта 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В установленные сроки ответчик указанных действий в соответствии с требованиями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ по заявлению ЗАО «Бумажник» не предпринял, ссылаясь только на необходимость обеспечить внесение сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости, что с учетом того, , что право собственности города Москвы на спорные нежилые помещения в Едином государственном реестре прав зарегистрировано, то есть объект недвижимости сформирован как обособленный, не препятствовало исполнению департаментом возложенных государственных функций обусловленных заявление Истца.

Так, в обоснование заявленного требования, истцом, в материалы дела представлен Отчет от 30.08.2013 № С-1308-1 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 30.08.2013 , выполненного Индивидуальным предпринимателем ФИО1, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 12 881 355 рублей 93 копейки без учета НДС.

Кроме того, в обоснование своей позиции , истцом были представлены техническое заключение по результатам обследования основных строительных конструкций нежилых помещений в производственном здании по адресу: Москва, ул. Мясницкая, д.13, стр.20, подготовленное ООО «Этуаль Строй» и техническое заключение по результатам обследования строительных конструкций комплекса зданий, расположенных по адресу: <...> и 24 и дом 15, подготовленное Центром исследований экстремальных ситуаций.

Возражая против обоснованности данной оценки, ответчик ссылается на отчет № 726/34 « Об оценке объекта недвижимости расположенного по адресу: Москва, Мясницкая, 13, стр.20, общей площадью 987,6 кв.м.» и положительным экспертным заключением от 18.06.2014 № 382/34-14, подготовленным СРО НП «Межрегиональный союз оценщиков, согласно которым рыночная стоимость объекта по состоянию на 25.11.2013 составляет 123 844 068 рублей.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Судом для разрешения ходатайства истцов о назначении и проведении судебной оценочной экспертизы, в целях выполнения требований ст. 82 АПК РФ, руководствуясь Постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 66 от 20.12.2006 г. направлялись судебные запросы в экспертные организации: Лаборатория судебной экспертизы ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России (125252, <...>); ООО "Московский центр экспертизы и оценки" (<...>); ООО "Учебно-консультационный центр "Деловая поддержка" (107140, <...>, ком.17); ООО "Центр независимой экспертизы собственности" (107023, <...>); Автономная Некоммерческая организация "Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса" (115093, <...>, стр.3, 4 этаж), ООО "Центр независимой оценки" (109316, <...>); Некоммерческое партнерство Судебных экспертов и оценщиков "Союз" (105066, <...>).

В материалы дела поступили ответы экспертных организаций на судебные запросы из:

- Федерального бюджетного учреждения Московская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ с указанием примерного срока проведения экспертизы – от 10 до 30 календарный дней с момента предоставления эксперту материалов, необходимых для дачи заключения, ориентировочная стоимость исследования – от 50 000 руб. до 150 000 руб., предложены кандидатуры экспертов (оценщиков): ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 без документов в подтверждение наличия права на проведение оценочной экспертизы,

- ООО "Учебно-консультационный центр "Деловая поддержка" с указанием примерного срока проведения экспертизы – 3 рабочих дня с даты поступления всех необходимых для проведения экспертизы материалов, стоимость исследования – 10 000 руб. предложены кандидатуры экспертов: ФИО6, ФИО7 с документами, подтверждающих право на проведение судебной оценочной экспертизы,

- АНО "Центр оценки недвижимости и бизнеса" с указанием срока проведения экспертизы – 15 рабочих дней с даты оплаты услуг и поступления материалов, необходимых для дачи заключения, стоимость исследования – 35 000 руб., предложены кандидатуры экспертов: ФИО8, ФИО9, ФИО10

Из иных экспертных организаций судебному заседанию ответов на запросы суда к моменту проведения судебного заседания не поступили.

Ответчик – Департамент городского имущества города Москвы против проведения судебной оценочной экспертизы вышеуказанного объекта не возражал, возражал против формулировки вопроса, поставленного перед экспертом, возражал против направления на экспертизу технических отчетов, предложил кандидатуры экспертных организаций: ООО "Центр независимой экспертизы собственности", АНО "Центр оценки недвижимости и бизнеса", без предоставления документов, подтверждающих наличие лицензий и сертификатов на право проведения оценочной экспертизы, пояснил, что отчет об оценке, проводимой по заказу Департамента, до настоящего времени не готов, в Департамент не представлен.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы (п платежное поручение №118 от 28.02.2014 г. на сумму 70 000 руб.), с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, Определением от 31 марта 2014 г. назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено ООО "Учебно-консультационный центр "Деловая поддержка" (107140, <...>, ком.17), эксперту ФИО7, поскольку данная организация указала наименьшие сроки проведения судебной оценочной экспертизы, а также наименьшую стоимость экспертных услуг из числа всех представленных ответов экспертными учреждениями и представила документы в подтверждение наличия права на проведение оценочной экспертизы, а также с учетом того, что в отношении кандидатур экспертов отводов, возражений не заявлялось.

Для проведения экспертизы , судом направлены следующие документы:

Для проведения экспертизы направить следующие документы:

- выписки из ЕГРЮЛ на ЗАО "Бумажник" от 30.10.2013г. на 8 страницах;

- заявления ЗАО "Бумажник" от 30.08.2013г. на 1 страницах;

- выписки из электронного журнала регистрации и контроля за обращениями заявителей в службу "одного окна" от 30.08.2013г. на 1 странице;

- оферты от ЗАО "Бумажник" от 14.10.2013г. на 1 странице;

- проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) на 5 страницах;

- свидетельства о внесении записи в ЕГРЮЛ на ЗАО "Бумажник" от 14.11.2012г. г странице;

- свидетельства о постановке на учет ЗАО "Бумажник" на 1 странице;

- устава ЗАО "Бумажник", утвержденного 18.09.2009г. на 16 страницах;

- выписки из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы от 19.11.2013г. на 2 страницах;

- справки о нахождении субъектов малого и среднего предпринимательства – получателей поддержки Москвы сведений о получателе поддержки от 19.11.2013г. на 1 странице;

- выписки из протокола внеочередного общего собрания акционеров ЗАО "Бумажник" от 29.08.2013г. на 3 страницах;

- выписка из решения внеочередного общего собрания акционеров ЗАО "Бумажник" от 29.08.2013г. на 1 странице;

- договор на аренду нежилого фонда, находящегося а собственности Москвы №1-182/202 от 19.02.2002г., на 3 страницах;

- выписка из технического паспорта на здание №101 литер 6 от 22.06.1999г. на 2 страницах;

- справка ТБТИ "Центральное" №7122 от 17.05.2001 г. на 1 странице с поэтажным планом на 2 страницах;

- экспликация ЦТБИ по адресу: Москва., ул. Мясницкая, 13, стр. 20 на 3 страницах;

- справка БТИ о состоянии здания / помещения от 13.03.2011г. на 1 странице;

- письмо №630 от 06.06.2001 г. на 1 странице;

- расчет к договору аренды №1-182/2002 от 19.02.2002г. на 4 страницах;

- особые условия к договору аренды нежилого помещения по адресу: <...> на 1 странице;

- дополнительное соглашение от 15.09.2004г. к договору №1-00182/2002 от 19.02.2002г. на 2 страницах;

- выписка из технического паспорта на здание №дела 101/6 литер – по состоянию на 22.06.1999 г. на 3 страницах;

- экспликация ТБТИ по адресу: Москва., ул. Мясницкая, 13, стр. 20 на 3 страницах;

- справка БТИ о состоянии здания /помещения о 27.07.2004 г. на 1 странице;

- дополнительное соглашение от 30.12.2009г. к договору аренды №1-00182/2002 от 19.02.2002г. в редакции дополнительного соглашения от 15.09.2004г. на 5 страницах;

- выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 08.11.2013г. №11/207/2013-1104 на 1 странице;

- график поступления платежей и расчет штрафов на 30.08.2013г. по договору №1-00182/2002 от 19.02.2002г. на 11 страницах;

- график поступления платежей и расчет штрафов на 19.11.2013г. по договору №1-00182/2002 от 19.02.2002г. на 3 страницах;

- выписка из технического паспорта на здание (строение) №дела 101/6 литер – по состоянию на 29.11.2012г. на 2 страницах;

- справка БТИ о состоянии здания от 26.08.2013г. на 1 странице;

- технический паспорт на объект по адресу: Москва., ул. Мясницкая, 13, стр. 20 на 7 страницах с поэтажным планом на 3 страницах;

- экспликация ЦТБТИ по адресу: Москва., ул. Мясницкая, 13, стр. 20 на 3 страницах;

- техническое заключение по результатам обследования основных строительных конструкций нежилых помещений в производственном здании по адресу: Москва, ул. Мясницкая, д. 13, стр.20, подготовленное ООО «Этуаль Строй» на 50 страницах;

- техническое заключение по результатам обследования строительных конструкций комплекса зданий, расположенных по адресу: <...> и 24 и дом 15, подготовленное Центром исследований экстремальных ситуаций на 135 страницах;

- оценка объема капиталовложений, подготовленную ООО «ЭтуальПроект»;

- запроса ЗАО «Бумажник» от 13.03.2014 года в Управление по реализации тепловой энергии;

- ответа ОАО «МОЭК» от 14.03.14г. № ТЭ-97;

- запроса ЗАО «Бумажник» в отделение сбыта №1 от 14.03.2014г.;

- запроса ЗАО «Бумажник» в Филиал №11 от 14.03.2014г.;

- ответа Отделения сбыта №1 Центрального АО от 27.03.2014г.,

- письмо от08.10.2013г. №1822на 1 странице.

12.05.2014 в суд, через канцелярию, поступило экспертное заключение от №04-04О/14.

Согласно заключению эксперта ООО "Учебно-консультационный центр "Деловая поддержка", предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, по состоянию на 30.08.2013 составила 12 372 881 руб. (без учета НДС)

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). (п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. N 23).

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялся только доходные подход оценки спорного объекта.

Ответчик с выводами изложенными в экспертом заключении не согласил, пояснил, что в соответствии с отчётом от 13.05.14г. №726/34 об оценке, выполненным независимым оценщиком ООО «Бюро оценки бизнеса» по заказу Ответчика, рыночная стоимость спорного нежилого помещения на дату обращения истца составляет 123 844 068 руб. без учёта НДС, что в 10 раз превышает размер выкупной цены, предложенной истцом. Учитывая ,что при исследовании объекта, экспертом были использованы два подхода в проведении оценки доходный и сравнительный.

Согласно протоколу судебного заседания от 27.08.14г., вызнанный в судебное заседание эксперт ФИО7, на вопрос ответчика, почему эксперт отказался от использования сравнительного подхода для проведения экспертизы, экспертом было сообщено, что аналогичные помещения отсутствуют, объекты сходные с объектом оценки сложно найти, так как объект очень низкого качества, и если искать аналогичные помещения более высокого качества, то результат оценки будет необъективным.

На вопрос, какими ресурсами эксперт пользовался при поиске объектов аналогов, последний не пояснений не дал. Относительно затратного подхода, эксперт пояснил, что для использования такого подхода информации было недостаточно, однако, ходатайства о представлении дополнительных сведений экспертом не заявлялось.

Мотивируя выбор метода оценки объекта , эксперт пояснил, что для оценки рыночной стоимости имущества в соответствии с Федеральным стандартом оценки (ФСО № 1), утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256, используются три основных подхода, а именно сравнительный, затратный и доходный.

При этом экспертом приведены следующие определения.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Таким образом сравнительный подход не применим, если недвижимость, подобная оцениваемой, на рынке продаж отсутствует.

В рамках производства экспертизы оценщиком были проанализированы сайты агентств недвижимости г.Москвы, на основании собранной информации экспертом сделан вывод, что оцениваемый объект недвижимости находится в центре города, где предложения о продаже производственно-складской недвижимости публикуются крайне редко и на дату оценки отсутствуют.

Исходя из указанных обстоятельств, учитывая, что внутрь Третьего Транспортного Кольца разрешен въезд автомобилям грузоподъемностью не более 1 тонны. Въезд автомобилей грузоподъемностью более 1 тонны с 7:00 до 22:00 возможен только по пропускам, эксперт счел целесообразным отказаться от применения сравнительного подхода, как не позволяющего провести расчет рыночной стоимости.

Вместе с тем, из экспертного заключения, проведенного по заказу Департамента городского имущества, следует, что в городе Москва в спорный период имеются объекты-аналоги в черте ЦАО, что подтверждается отчётом от 13.05.14г. №726/34 об оценке (стр. 40), выполненным независимым оценщиком ООО «Бюро оценки бизнеса», в котором использовался, в том числе, и сравнительный подход. Данные об объектах аналогах содержат ссылки на Интернет ресурс, которые (ссылки) актуальны и по настоящее время, и могут быть проверены любым заинтересованным лицом.

Более того, при подаче искового заявления в обоснование заявленной стоимости спорного имущества представлен Отчет № с-1308-1, выполненный Индивидуальным предпринимателем ФИО12 (дата составления 30.08.2013 г.), в котором также использовались объекты аналоги (т.2 л.д.29).

В соответствии с ч. 2 ст. 87 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации «В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов».

Рассмотрев материалы дела, оценив экспертное заключение, а также два отчета о стоимости имущества, принимая во внимание пояснения эксперта, которые отражены в протоколе судебного заседании от 27.08.14г., учитывая значительную разницу (более чем в десять раз) в стоимости имущества, определенной различными оценочными организациями, суд пришел к выводу, о наличии оснований для проведения повторной экспертизы.

При наличии документов подтверждающих перечисление истцом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы (платежное поручение №441 от 23.10.14г. на сумму 70 000 руб.), с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, Определением от 05.11.2014г. назначил повторную судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России. Эксперту, судом были направлены кадастровый паспорт земельного участка, выписку из ЕГРП на нежилые помещения, кадастровый паспорт помещения, справка БТИ, выписка из технического паспорта на здание, экспликация, поэтажный план, технический паспорт, договор аренды с дополнительными соглашениями, техническое заключение по результатам обследования основных строительных конструкций, техническое заключение по результатам обследования строительных конструкций комплекса здания, справка управляющей компании по водо и теплоснабжению дома.

Рыночная стоимость спорного объекта недвижимости согласно эзаключению эксперта ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России, поступившего в суд 19.12.2014, по состоянию на 30.08.2013 составила 17 910 000 рублей , без учета НДС.

Как установлены судом, заявлением, соответствующим требованиям Закона N 159-ФЗ, с приложением необходимых документов истец обратился к ответчику 30.08.2013, следовательно, с указанной даты у государственного органа, осуществляющего полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственности города Москвы, в силу ч. 3 ст. 9 Закона возникла обязанность обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, в связи с чем, определение рыночной стоимости спорного объекта следует осуществлять по состоянию на указанную дату.

Перед экспертами, судом поставлена задача исследования стоимостного состояния объекта гражданских прав, представляющего собой нежилые помещения, площадью 987,6 кв.м, находящиеся по aдpecy: <...> (подвал, помещение III, комнаты с 1 по 5, 5а, 6, 6а, 6б, с 7 по 9; 1 этаж, помещение I, комнаты с 1 по 17,17а, 18,18а, с 19 по 27; 1 этаж, помещение 1а, комнаты с 1 по 3; 1а этаж, помещение Iа, комнаты с 2 по 5).

При производстве судебной экспертизы экспертами ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России была использованы следующие методы исследования: метод качественного анализа наиболее эффективного использования объекта экспертизы, метод сравнительной единицы, метод расчета весовых коэффициентов на основе нормированных расстояний в пространстве ценообразующих факторов, метод валового рентного мультипликатора, метод прямой капитализации доходов.

В результате исследования первоисточников сведений о качественных и количественных характеристиках нежилых помещений площадью 987,6 кв.м, рыночная стоимость которых интересует суд, назначивший экспертизу, экспертами установлено следующее, что по состоянию на 30 августа 2013 г. нежилые помещения, площадью 987,6 кв.м, находящиеся по адресу: <...> (подвал, помещение III, комнаты с 1 по 5, 5а, 6, 6а, 6б, с 7 по 9; 1 этаж, помещение I, комнаты с 1 по 17, 17а, 18, 18а, с 19 по 27; 1 этаж, помещение 1а, комнаты с 1 по 3; 1а этаж, помещение 1а, комнаты с 2 по 5), расположены в одноэтажном (без учета подземных этажей) нежилом складском здании (подземных этажей: 1) до 1917 года постройки, строительный объем которого 17 694 куб.м. Общая площадь по зданию без учета балконов и лоджий составляет 3 400,1 кв.м. Площадь застройки здания 21 696,0 кв.м. Земельный участок, на котором расположено складское здание, в котором находятся интересующие суд нежилые помещения площадью 987,6 кв.м, имеет кадастровый номер 77:01:0001037:17.Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование земельного участка: для использования части существующего здания под склад. Здание оборудовано следующими элементами благоустройства: водопровод и центральная канализация, а также электричество.

При этом, как отмечено в экспертном заключении в складском здании по адресу: <...> по состоянию на 30 августа 2013 г. - отсутствует отопление (теплоснабжение).

Интересующие суд нежилые помещения, как указали эксперты представляют собой встроенные жилые помещения производственно-складского назначения. Основные инструктивные элементы складского здания имеют физический износ в размере превышающем 61 %.

Резюмируя изложенное эксперты приводят техническое заключение ООО «Этуаль Строй», а также ООО «ЦИЭКС», согласно котором, как указали эксперты подтверждаются сведения об ограниченно-работоспособном и аварийном техническом состоянии основных конструктивных элементов складского здания по адресу: <...>.

Далее экспертами рассчитывается приходящаяся на оцениваемые нежилые помещения площадью 987,6 кв.м величина затрат на капитальный ремонт основных инструктивных элементов складского здания, которая необходима для приведения спорного объекта в работоспособное состоянии.

Далее экспертами реализован указанный выше алгоритм определения затрат на капитальный ремонт нежилых помещений общей площадью 987,6 кв.м, необходимых для приведения объекта в работоспособное состояние.

При проведении судебной экспертизы затраты на замещение объекта стоимости (здания) рассчитываются экспертами, методом сравнительной единицы.

В результате проведенного исследования экспертами установлено, что примерная стоимость капитального ремонта объекта экспертизы с учетом доли в здании, приходящейся на объект экспертизы (нежилые помещения общей площадью 987,6 кв.м), целью которого является приведение основных конструктивных элементов объекта недвижимости в работоспособное состояние, составит от 18 046 275 руб. до 23 285 516 руб.по состоянию на дату определения стоимости.

При проведении дальнейших расчетов в качестве затрат на капитальный ремонт объекта экспертизы, экспертами принимается минимальное значение, равное 18 046 275 руб., данного показателя в полученном экспертами расчетным путем интервале значений затрат на капитальный ремонт объекта экспертизы на 30 августа 2013 г.

На следующем этапе исследования экспертами проведен сопоставительный анализ качественных и количественных характеристик объекта экспертизы и именных требований, предъявляемых к складской недвижимости, для того, установить соответствие или несоответствие характеристик объекта экспертизы, основным требованиям, предъявляемым к объектам складской недвижимости, зафиксированным в общепринятой классификации складских помещений, в результате которого установлено, что Объект экспертизы подлежит отнесению к классу «D» используемого в классификации, то есть самому низкому классу складских помещений.

Далее экспертами проведен сопоставительный анализ качественных и количественных характеристик объекта экспертизы и современных требований, предъявляемых к офисной недвижимости, для того, чтобы установить соответствие или несоответствие характеристик объекта экспертизы основным требованиям, предъявляемым к объектам офисной недвижимости, зафиксированным в общепринятой классификации офисных зданий, в результате которого эксперты пришли к выводу, что объект экспертизы не соответствует указанным критериям «Классификации офисных зданий, 2013», предъявляемым к офисам класса А, В+ и В-, в связи с чем сделан вывод о классификации объекта класса С и ниже.

Экспертами, кроме прочего сделан вывод, что объект оценки расположен в

районе со сложившейся инфраструктурой. Доступность личным и общественным транспортом, квалифицирована экспертами, как отличная.

Экспертами проанализирован рынок недвижимости города Москвы, установлен коэффициент капитализации, проанализировано наиболее эффективное использование объекта недвижимости

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом реализован метод валового рентного мультипликатора и метод расчета весовых коэффициентов на основе нормированных расстояний в пространстве ценообразующих факторов, при этом экспертами осуществлялись: изучение (анализ) рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).; сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.), внесены соответствующие корректировки.

При применении доходного подхода оценки, экспертом реализован метод прямой капитализации , осуществлялось определение величины потенциального валового дохода, величины потерь от недозагруженности и неуплаты аренды, величина издержек по эксплуатации объекта, итоговый показатель потоков денежных средств, вносились корректировки.

Итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует средней величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов.

Ссылаясь на нарушение экспертом требования объективности, всесторонности и полноты исследования, ответчик в рамках судебного разбирательства дела заявил ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта, мотивировав ходатайство тем, что в рамках сравнительного подхода, на стр. 62 заключения, в описании аналога №2 не отражена информация о состоянии объекта сравнения, на стр. 67 заключения в матрице не подписаны названия столбцов, что затрудняет проверку. В рамках доходного подхода, стр. 73 заключения - итогом расчета является стоимость объекта, в рамках сравнительного подхода. Фактически Эксперт использует доходный подход, беря за основу ставки аренды, а не стоимость продажи аналогичных объектов на рынке. Стр. 74 - ссылка на тот же ВРМ из СРД № 12, что и в «сравнительном подходе».В чем отличие между СП и ДП, если в основе лежат одни и те же аналоги и один и тот же коэффициент для перевода денежного потока в стоимость? При этом различие в результатах составило 56%.

Кроме того, ответчик указывает, по данным сети Интернет в здании располагаются различные коммерческие организации, оказывающие услуги населению (психологическая школа, школа фотографии, школа танцев и аэробики, театральная студия и др.), что по мнению ответчика, не соответствует квалификации объекта оценки, как объекта производственно-складского назначения . Стоимость складских зданий существенно отличается от административных зданий и зданий свободного назначения? Каким образом данное фактическое использование здания (по сути административного назначения) соотносится со складским назначением, которое определил Эксперт в Заключении? Планировка нежилых помещений, стоимость которых подлежит определению, является кабинетной. Почему эксперт полагает, что такая планировка характерна для складов и не может быть использована для административного назначения?

Кроме того, для дачи пояснений, в судебное заседание по ходатайству лиц участвующих в деле был вызван эксперт. Эксперту заданы вопросы относительно представленного заключения судом и представителями лиц участвующих в деле, получены ответы, подтверждающие что , при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

В частности, эксперт пояснил (письменные пояснения приобщены к материалам дела в порядке ст.81 АПК РФ), что:

«Действующее законодательство, регулирующее государственную судебно-экспертную деятельность и оценочную деятельность в Российской Федерации, не содержит прямого запрета на использование одних и тех же финансово-экономических показателей при реализации сравнительного, доходного и затратного подходов.

Теоретические основы использованных экспертами методов в рамках сравнительного и доходного подходов при производстве судебной экспертизы изложены во многих учебниках, посвященных оценке стоимости недвижимости, в том числе и в классическом учебнике «Оценка стоимости недвижимости», подготовленном коллективом авторов в составе: ФИО13., ФИО14, ФИО15, ФИО16 (Оценка стоимости недвижимости. ФИО13., ФИО14, ФИО15, ФИО16 - М: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с). Указанный учебник имеет гриф: «Рекомендовано Министерством образования Российской Федерации в качестве учебника для студентов высших учебных заведений, обучающихся по экономическим специальностям».

Статьей 7 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 г. №73-Ф3 установлен принцип независимости эксперта при осуществлении государственной судебно-экспертной деятельности.

Исходя из принципа независимости, эксперт самостоятельно выбирает методы исследования в рамках сравнительного, доходного и затратного подходов, при условии соблюдения базовых принципов государственной судебно-экспертной деятельности: принципов научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленных статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31 мая 2001 г. №73-Ф3.

На возможность применения метода прямой капитализации в рамках доходного подхода непосредственно указано в учебнике «Оценка стоимости недвижимости». ФИО13., ФИО14, ФИО15, ФИО16: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с.

В соответствии с главой 6 «Оценка стоимости недвижимости доходным подходом» раздел 6.1 «Экономические основы доходного подхода» метод прямой капитализации (то есть метод, примененный экспертами в рамках доходного подхода при производстве судебной экспертизы) отнесен к методам доходного подхода.

В разделе 6.1 учебника указано следующее: «В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования»'.

«Метод прямой капитализации - метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому»².

Из указанного определения термина «метод прямой капитализации», следует, что коэффициент капитализации равен отношению дохода к стоимости объектов-аналогов.

На возможность применения метода валового рентного мультипликатора в рамках доходного подхода непосредственно указано в учебнике «Оценка стоимости недвижимости». ФИО13., ФИО14, ФИО15, ФИО16: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с. Обращаем внимание, что непосредственно в указанном учебнике метод валового рентного мультипликатора поименован как «метод соотнесения цены и дохода».

В соответствии с главой 8 «Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом» раздел 8.3 «Метод соотнесения цены и дохода» метод валового рентного мультипликатора³ (то есть метод, примененный экспертами в рамках сравнительного подхода при производстве судебной экспертизы) доходов отнесен к методам доходного подхода.

В разделе 8.3 учебника указано следующее: «Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) ...

Валовой рентный мультипликатор - это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо действительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта»⁴.

Из указанного определения термина «валовый рентный мультипликатор», следует, что валовый рентный мультипликатор равен отношению цены продажи объекта-аналога к валовому доходу объекта-аналога.

Таким образом, из выше изложенных положений учебника «Оценка стоимости недвижимости» (Оценка стоимости недвижимости.ФИО13., ФИО14, ФИО15, ФИО16: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. - 704 с.) следует, что между показателями валового рентного мультипликатора и коэффициента капитализации имеется обратно пропорциональная зависимость.

На возможность использования валового рентного мультипликатора для построения коэффициента капитализации указано непосредственно в разделе 1.2 «Значения валовых рентных мультипликаторов (ВРМ) в городах РФ» Справочника расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №12)⁵, использованного при производстве судебной экспертизы, о чем имеется ссылка в тексте заключения.

В том же разделе 1.2 справочника СРД №12 в аннотации к таблице 1.2.1 «Средние значения ВРМ в городах РФ» указано, что «в табл. 1.2.1 приведены наиболее вероятные средние значения ВРМ, рассчитанные по соотношению средней стоимости объектов недвижимости и средних годовых арендных ставок, при коэффициентах вариации ниже 10%»»

Стороне спора, процессуальными нормами предоставлено право, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств, а также в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта ходатайствовать о проведении дополнительной экспертиза или повторной экспертизы.

При производстве экспертизы, экспертами в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности иобъективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, приложены к заключению и служат его составной частью, в том числе: сведения о стоимостных, качественных и количественных характеристиках использованных в расчетах объектов- аналогов с указанием первоисточника информации, что соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

С учетом особенностей характера заявленных требований, изложенные выше доводы ответчика не опровергают вывод эксперта и иных имеющихся в материалах дела доказательств относительно рыночной стоимости спорной недвижимости.

В заключении эксперта исследование проведенообъективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основываетсяна положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности иобъективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентностьв разъяснении вопросов, требующих специальных знаний.Экспертом выполненытребования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялисьвыработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполненытребования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд убежден, что выкупная цена спорного нежилого помещения подлежит определению с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения повторной судебной экспертизы, то есть в размере 17 910 000. (без учета НДС).

Основания для проведения повторной экспертизы суд не усматривает.

Довод ответчика об отсутствии совокупности условий необходимых для реализации истцом права преимущественного выкупа в силу отсутствия кадастрового паспорта объекта, являющегося, по мнению Департамент обязательным документом договора купли-продажи недвижимости, не основан на праве.

Согласно пункту 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет, в том числе, помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

В соответствии с пунктом 7 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" по смыслу закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, возможность выкупа части здания или нежилого помещения, на основе которой может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, не исключается в том случае, если такая часть была предоставлена в аренду. (ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 21 марта 2012 г. N ВАС-1109/12).

Статьей 554 ГК РФ предусмотрено требование к предмету договора продажи недвижимости, в соответствии с которым в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что спорные помещения на дату подачи заявления, равно как и на момент рассмотрения дела в арбитражном суде являлись и являются самостоятельным помещением, что в частности подтверждается и фактом нахождения спорных помещений в аренде истца.

О самостоятельности спорного объекта свидетельствует и техническая документация представленная в материалы дела.

Поскольку Законом N 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости, а доказательств невозможности формирования спорной площади в качестве обособленного объекта в материалы дела не представлено, суд приходит к выводу об обоснованности заявленного истцом требования.

При этом судом учитываются положения ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности», согласно которой оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.

Довод Департамента, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано Департаментом, в результате чего стоимость помещений подлежит отклонению.

Так, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ .

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений части 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В связи с тем, что между сторонами спора наличествует спор о цене выкупаемого объекта, в рамках рассмотрения спора выполненозаключение эксперта, согласно которому рыночная стоимость спорного помещения на дату обращения истца к ответчику с заявлением о выкупе, составила 17 910 000 рублей, без НДС. Оснований считать выполненное экспертное заключение несоответствующим требованиям закона судом при рассмотрении дела не установлено.

Довод ответчика о том, что законом прямо не установлена обязанность собственника заключить договор купли-продажи с субъектом малого или среднего предпринимательства в отношении объекта недвижимого имущества, внесенного в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого или среднего предпринимательства, является безосновательным.

В соответствии с положениями пунктом 5 статьи 3 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ, статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ с просьбой о приобретении арендуемого имущества лицо, соответствующее установленным законом критериям, обращается в орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества.

Согласно п. 2.3. приложения № 17 к Постановлению Правительства Москвы от 15.05.2012 № 199-ПП уполномоченным органом на предоставление государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» является Департамент городского имущества города Москвы.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, поскольку Департамент городского имущества города Москвы решение о заключении с истцом договора купли-продажи спорного нежилого помещения не принял, фактически уклонившись от заключения договора купли-продажи, истец правомерно обратился в суд с настоящими исковыми требованиями. Поскольку истец соответствует критериям, установленным частью 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, оснований для отказа в удовлетворении рассматриваемых требований у суда не имелось.

В силу главы 25.3 НК РФ отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством. Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 НК РФ отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов.

В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обязать Департамент городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) заключить договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью 987,6 кв.м., находящихся по адресу: <...> (подвал, помещение III, комнаты с 1 по 5, 5а, 6, 6а, 6б, с 7 по 9; 1 этаж, помещение I, комнаты с 1 по 17,17а, 18,18а, с 19 по 27; 1 этаж, помещение 1а, комнаты с 1 по 3; 1а этаж, помещение Iа, комнаты с 2 по 5) по цене 17 910 000 (семнадцать миллионов девятьсот десять тысяч) рублей, на условиях прилагаемого к заявлению об изменении предмета иска проекта договора купли-продажи.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Бумажник» (ОГРН<***>, ИНН <***>, дата регистрации 04.12.2014, место нахождения - 101000, Москва, ул. Мясницкая, д.13, стр.20) госпошлину в размере 4 000 рублей и 80 000 рублей расходов на оплату экспертизы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д ФИО17 Е.В.