Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ГРУППА КОМПАНИЙ "СЕВЕРСТРОЙПРОЕКТ" (385140, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.04.2014, ИНН: <***>)

к ответчикам:

1. ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АПРЕЛЕВКА С2" (143395, ОБЛАСТЬ МОСКОВСКАЯ, ГОРОД НАРО-ФОМИНСК, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.05.2005, ИНН: <***>)

2. УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (143403, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 21.12.2004, ИНН: <***>)

третьи лица: Администрация Наро-Фоминского муниципального района и Комитет государственного строительного надзора города Москвы,

об образовании земельных участников

встречный иск

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АПРЕЛЕВКА С2" (143395, ОБЛАСТЬ МОСКОВСКАЯ, ГОРОД НАРО-ФОМИНСК, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.05.2005, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ГРУППА КОМПАНИЙ "СЕВЕРСТРОЙПРОЕКТ" (385140, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.04.2014, ИНН: <***>)

о признании договора недействительным

при участии:

от истца – ФИО1 по дов. от 09.06.2020 (удостоверение № 10628)

от ответчика 1 – ФИО2 (удостоверен. адвоката № 3589), ФИО3 (удостоверен. адвоката № 12028) по дов. от 23.11.2020.

от ответчика 2 – ФИО4 по дов. от 11.01.2021 (диплом 137705 0700270;

от третьих лиц – не явились, извещены;

после перерыва

при участии:

от истца – ФИО1 по дов. от 09.06.2020 (удостоверение № 10628)

от ответчика 1 – ФИО3 (удостоверен. адвоката № 12028) по дов. от 23.11.2020.

от ответчика 2 – ФИО4 по дов. от 11.01.2021 (диплом 137705 0700270;

от третьих лиц – не явились, извещены;

Судебное заседание проводилось с перерывом с 03.02.2021г. по 10.02.2021г. в порядке ст. 163 АПК РФ.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ГРУППА КОМПАНИЙ "СЕВЕРСТРОЙПРОЕКТ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АПРЕЛЕВКА С2", УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ о разделе земельного участка с кадастровым номером 50:26:0140503:44 на два земельных участка (площадью 300546 кв.м. и 476532 кв.м.), постановке образованных земельных участков на кадастровый учет, обязании ООО «Апрелевка С2» заключить с истцом договор купли-продажи образованного земельного участка (площадью 300546 кв.м.) на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи земельного участка №6 от 18.12.2019, обязании ООО «Апрелевка С2» передать истцу документацию.

Определением суда в порядке ст. 132 АПК РФ для совместного рассмотрения с первоначальным иском принят встречный иск ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АПРЕЛЕВКА С2" к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ГРУППА КОМПАНИЙ "СЕВЕРСТРОЙПРОЕКТ" о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка № 6 от 18.12.2019 года недействительной сделкой.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования по первоначальному иску в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, ссылаясь на доказательства по делу. Истец возражал против удовлетворения встречного иска, по доводам письменного отзыва.

Ответчик - ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АПРЕЛЕВКА С2" исковые требования истца не признал, просил в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску отказать по доводам письменного отзыва. Поддержал исковые требования по встречному иску по изложенным в нем основаниям.

Ответчик - УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ возражал против удовлетворения исковых требований истца по доводам письменного отзыва на иск.

Третьи лица, привлеченные к участию в деле определением суда в порядке ст. 51 АПК РФ, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем публичного размещения информации по делу на официальных сайтах Арбитражного суда города Москвы http://www.msk.arbitr.ru/ и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://www.arbitr.ru/, в судебное заседание не явились, отзывы на иск не представило, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд считает заявленные исковые требования по первоначальному иску не подлежащими удовлетворению, а по встречному иску - подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, ООО «Апрелевка С2» с 2009 года (дата государственной регистрации права - 11.01.2009 года) на праве собственности принадлежит земельный участок общей площадью 777210 кв.м., расположенный по адресу: Москва, дер. Зверево, уч. 101, с кадастровым номером: 50:26:0140503:44, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для малоэтажной застройки, кадастровой стоимостью 1 379 143 600,8 рублей.

На земельном участке ведется строительство малоэтажных жилых домов (проект
реализуется под названием ЖК «Борисоглебское».

Постановлением Администрации Наро-Фоминского муниципального района
Московской области от 16.09.2011 года №408 утвержден градостроительный план
земельного участка.

Постановлением Администрации Наро-Фоминского муниципального района Московской области от 29.06.2012 года №598 утвержден проект планировки территории земельного участка.

ООО «Апрелевка С2» 29.06.2012 года получено разрешение на строительство №RU 50524000-445, сроком действия до 31.12.2022 года Согласно указанному разрешению на строительство предусмотрено возведение 138 жилых малоэтажных домов, электрических и газовых сетей, подъездной дороги, объектов социальной инфраструктуры (детские сады - 2 здания, здание школы), спортивных площадок, инженерного обеспечения территории, очистных и водозаборных сооружений, сетей водопровода и канализации, пожарных гидрантов, объектов спортивно-оздоровительного, культурного-бытового и торгового назначения; всего пять очередей строительства.

Строящиеся объекты реализовывались посредством заключения договоров долевого участия в строительстве, дата регистрации первого договора - 18.01.2016 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Между ООО «Группа компаний «СеверСтроиПроект» (истец, Покупатель) и ООО «Апрелевка С2» (ответчик, Продавец, Застройщик) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка № 6 от 18.12.2019 года, в соответствии с пунктом 1.1 которого его предметом являлось обязательство сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи земельного участка, указанного в пункте 2.1 настоящего договора, на условиях, установленных настоящим Предварительным договором для целей использования в дальнейшем участка для строительства.

В соответствии с пунктом 1.2 Предварительного договора Основной договор должен быть заключен сторонами в течение 10 дней с момента оформления права собственности Продавца на земельный участок — Рябиновый квартал, образуемый вследствие раздела земельного участка, расположенного по адресу: г. Москва, Наро-Фоминский paйон, дер., Зверево, уч. 101 (Приложение № 1 к Предварительному договору).

Основной договор должен быть заключен не позднее 4 месяцев с даты заключения Предварительного договора, т.е до 20.04.2020.

Согласно п 2.2. предварительного договора цена земельного участка, подлежащего продаже истцу - 2 400 000 руб.

В соответствии с пунктом 2.7.1 Предварительного договора Ответчик обязался обеспечить формирование (выделение) Объекта, указанного в пункте 2.1 данного договора.

Предварительным договором предусмотрено, что с согласия продавца покупатель на основании отдельно заключаемого договора может взять обязательства по разделу земельного участка (п.2.8.6.).

Письмом исх. № 1-09-04-20 от 09.04.2020 г., направленным ответчику согласно отметке Почты России 10.04.2020 г. истец обратился к ответчику с просьбой заключить Основной договор купли-продажи земельного участка на условиях, определенных в Предварительном договоре купли-продажи.

Согласно Отчету Почты России об отслеживании почтового отправления № 35001643022028 указанное письмо было вручено ответчику 14.04.2020 г.

Как указывает истец, ответчик от подписания Основного договора купли-продажи земельного участка уклонился.

Истцом и ответчиком было достигнуто соглашение относительно сведений, позволяющих индивидуализировать предмет основного договора купли-продажи путем указания в тексте Предварительного договора местоположения и схематического изображения его границ на плане применительно к Схеме планировочной организации земельного участка жилой застройки территории по адресу: сельское поселение Новофедоровское, деревня Зверево Троицкого АО, г. Москва, уч. № 100 и 101, Жилищный комплекс «Борисоглебское».

Как указывает истец, в данном случае при заключении Предварительного договора стороны предусмотрели дополнительный механизм для определения предмета Основного договора, включив условие о совершении ответчиком действий по выделу земельного участка из состава принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 50:26:0140503:44, и в случае надлежащего исполнения ответчиком взятых на себя обязательств предмет будущего договора купли-продажи существовал бы в натуре.

По мнению истца, установление цены имущества в предварительном договоре было обусловлено тем, что в соответствии с пунктом 2.3 Предварительного договора с момента заключения Основного договора от ответчика истцу переходят обязательства по строительству объектов социальной инфраструктуры с соответствии с разрешением на строительство № RU50524000-446 от 29.06.2012 г., которое было выдано для целей строительства на земельном участке с кадастровым номером 50:26:14:0503:0044 Жилищного комплекса «Борисоглебское».

Схема и координаты образуемых земельных участков составлены кадастровым инженером ФИО5 в Межевом плане от 28.04.2020 г., составленном в соответствии с примерными границами земельного участка, содержащимися в Приложении № 1 к Предварительному договору.

Со ссылкой на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд исходит из следующего.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким добровольно принятым обязательством является среди прочего заключение участниками гражданского оборота предварительного договора.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно пункту 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Согласно пункту 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» по результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Согласно пункту 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодек Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Предварительный договор заключен сторонами в отношении недвижимого имущества, а именно земельного участка, который должен был быть образован ответчиком путем выдела из состава принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером 50:26:0140503:44.

Согласно пункту 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю- продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно пункту 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущей договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Указанные положения распространяются также на случаи заключения договоров в отношении недвижимого имущества, в том числе земельных участков.

Так, согласно пункту 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих при расторжении договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» судам необходимо исходить из того, что разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении, подлежат применению также в случаях, когда предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, является земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (глава 1.1 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 2 упомянутого Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 г. № 54 если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно подпункту 2 пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Такое согласие не требуется в случае образования земельных участков на основании решения суда, предусматривающего раздел, объединение, перераспределение или выдел земельных участков в обязательном порядке.

Согласно подпункту 5 пункта 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Как следует из обстоятельств дела и не оспаривается сторонами спора на момент подписания предварительного договора какой-либо земельный участок, который ответчик должен был бы продать истцу, отсутствовал, что прямо следует из условий п.п. 1.2. и 2.1 предварительного договора, согласно которым ответчик должен передать истцу земельный участок, образованный в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:26:0140503:44.

То есть на момент подписания предварительного договора объект
недвижимости, который должен был являться предметом основного договора, отсутствовал в натуре.

Согласно п.2 ст.8.1. ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной
регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения
соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Как следует из п.1 ст.37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Из императивных норм закона прямо следует, что объект недвижимости
становится предметом гражданского оборота и возникает в натуре с момента кадастрового учета и регистрации прав лица на такой объект.

Как прямо следует из исковых требований, истец требует провести кадастровый учет и понудить ответчика заключить с ним договор купли-продажи земельного участка, площадью 300546 кв.м., выделенного из земельного участка с кадастровым номером 50:26:0140503:44, то есть земельный участок, на который заявляет правопритязание истец не сформирован, не поставлен на кадастровый учет, т.е. не существует в натуре.

Действительно, отсутствие объекта недвижимости в натуре не препятствует совершению предварительного договора. Так, в абз.2 п.24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указано: отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Таким образом, в настоящем случае между сторонами совершен
предварительный договор, в отношении недвижимости, которая будет приобретена или
создана в будущем.

Как прямо указано в п.5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О
некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу
недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении
споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

По условиям предварительного договора оплата каких-либо денежных средств до заключения основного договора не предусмотрена, какие-либо денежные средства по предварительному договору от истца ответчику не поступали, соответственно, нормы о предварительной оплате товара в настоящем случае не применимы и как следствие неправомерной является переквалификация предварительного договора в основной договор (п.8 Постановления Пленума ВАС №54, абз.З п.23 Постановления Пленума ВС РФ №49).

В абзаце 6 п.5 Постановления Пленума ВАС №54 прямо предусмотрен
надлежащий способ защиты права при отсутствии спорного имущества в натуре, если истец считает, что его права нарушены, а именно: потребовать уплаты денежных средств и процентов на нее, что в настоящем случае также неприменимо ввиду отсутствия обязанности истца по внесению денежных средств до заключения основного договора и как следствие фактического отсутствия такой оплаты.

Соответственно, так как собственника нельзя понудить к совершению действий
по приобретению или созданию вещи, не может быть и удовлетворено требование о
принудительном разделе земельного участка.

Согласно п.4 ст.429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Как следует из текста предварительного договора основной договор должен быть заключен в течение 4 месяцев с момента подписания предварительного договора (п.1.2.), т.е. до 20.04.2020 года.

Договор не содержит условий, обязывающую одну из сторон, готовить и направлять другой стороне проект договора купли-продажи.

В соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ обязательства, предусмотренные
предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Верховный суд РФ в п.28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснил, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В указанный срок истцом не была надлежаще исполнена обязанность по направлению в установленной законом форме предложение о заключении договора.

Из систематического толкования норм закона следует, что условия договора не могут исключать действие императивной нормы пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой в целях недопущения прекращения действия предварительного договора, одна из сторон должна направить предложение о заключении основного договора.

Согласно пункту 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Закон устанавливает особые требования к форме договора продажи недвижимости: договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ).

Направленное истцом ответчику письмо от 09.04.2020 года не содержит существенных условий договора, к нему не приложен проект договора, что подтверждает неисполнение обязанности по направлению предложения о заключении договора в установленной законом форме (в форме единого документа).

Оценивая по правилам ст.71 АПК РФ указанное письмо, суд приходит к выводу о том, что такое письмо не является надлежащим доказательством направления проекта договора, поскольку к нему не был приложен проект основного договора, содержащий существенные условия.

Из текста письма не усматривается предмет договора, его цена, порядок расчетов, порядок передачи объекта и т.д.

В то же время в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской
Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При этом в предварительном договоре не содержится какого-либо условия, исключающего действие пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, во избежание прекращения предварительного договора на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации истец, не получив от ответчика предложения о заключении основного договора в установленный срок, действуя разумно и осмотрительно, мог и должен был направить ответчику свое предложение, соответствующее требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации об оферте, т.е. с приложением проекта договора купли-продажи.

Поскольку каких-либо предложений, соответствующих требованиям закона к форме и содержанию, о заключении основного договора от истца в адрес ответчика не поступало, суд считает, что на крайнюю дату заключения основного договора (19.04.2020) основной договор заключен не был и ни одна из сторон не обратилась к другой стороне с предложением о его заключении, что в силу пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращает все обязательства, предусмотренные предварительным договором.

На основании изложенного следует, что предварительный договор прекращен истечением срока действия на основании, предусмотренном, п.6 ст.429 ГК РФ.

Материалами дела подтверждается, что 18.12.2019г. между сторонами заключен договор №005 на выполнение работ по разделу земельного участка.

По условиям договора истец обязан совершить следующие действия (п.1.2.): подготовить межевой план на образуемые земельные участки; откорректировать генеральный план на земельные участки; внести изменения в проект планировки территории; осуществить согласование о разделе земельного участка с участниками долевого строительства.

Окончанием работ является передача истцом ответчику всей документации, а именно (п.1.4.): межевой план в электронном виде на CD-диске; генеральный план в электронном виде на CD-диске; утвержденный проект планировки территории (внесение изменений).

Стоимость услуг установлена пунктом 3.1 договора № 005 в размере 1 950 000 руб.

20.01.2020 года истец от имени ответчика подал в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве заявление о разделе земельного участка на 13 вновь образуемых земельных участков.

Уведомлением от 31.01.2020 года Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию кадастрового учета земельных участков. Основанием для приостановления государственной регистрации стало несоответствие представленного межевого плана требованиям законодательства РФ, а именно: в межевом плане не приведены сведения об обременении образуемого земельного участка в связи с обеспечением доступа через него, в межевом плане неверно приведены сведения об образуемых частях земельного участка, не отражены границы зон с особыми условиями использования, ошибочно приведены сведения об объектах капитального строительства, неверно приведены названием системы координат, не приведены сведения о реестровом номере границ территориальной зоны, приведены неполные сведения о земельных участках, посредством которых осуществляется доступ, чертеж представленного межевого плана не обеспечивает читаемость местоположения характерных точек границ земельного участка.

Из буквального анализа уведомления Росреестра следует, что основанием
приостановления проведения кадастрового учета стали нарушения обязательных
требований, предъявляемых к межевому плану, который в соответствии с условиями
договора №005 готовил истец, т.е. в результате нарушений, допущенных истцом при
подготовке межевого плана, не были осуществлены действия, направленные на
государственный кадастровый учет земельных участков.

Истец 10.03.2020 года в соответствии с договором №005 направил ответчику
межевой план в электронном виде. Иные, предусмотренные договором №005, документы (материалы) направлены не были.

Между тем, по сути предварительный договор и договор на раздел земельного участка являются взаимосвязанными сделками (совпадающие стороны, дата, предмет договора на оказание услуг по разделу земельного участка вытекает из предварительного договора), соответственно, неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязанностей из договора №005 явно свидетельствует о наличии вины истца в неоформлении земельных участков.

Кроме того, истцом не представлено доказательств согласования межевания с участниками долевого строительства, что являлось его обязанностью по условиям договора №005 (п. 1.2.).

Допущенные нарушения истцом устранены не были, что свидетельствует о наличии вины истца в отсутствии кадастрового учета, а также на его утрату интереса к совершению сделки, что свидетельствует о невозможности исполнения обязательства вследствие виновных действий истца (п.2 ст.416 ГК РФ), соответственно, обращение за судебной защитой после того, как обязательство прекращено вследствие ненадлежащего исполнения обязательств истцом, свидетельствует о злоупотреблении правом.

Из изложенных позиций Верховного суда следует, что принцип свободы договора не может и не должен прикрывать злоупотребление правом сторонами сделки, либо одной из сторон сделки.

Ссылки истца на переход к нему обязанностей по возведению объектов инфраструктуры несостоятельны, так как на всем земельном участке с кадастровым номером 50:26:0140503:44 предусмотрено как возведение объектов инфраструктуры, так и жилых домов, квартиры в которых должны реализовываться на открытом рынке.

Кроме того, согласно разрешению на строительство обязанность по возведению социальной инфраструктуры возложена на застройщика, которым является ответчик, соответственно, передача обязанностей по возведению объектов социальной инфраструктуры без внесения существенных изменений в разрешение на строительство невозможна, условие обладает признаками недействительности; истец не может рассматриваться как обязанное лицо перед органами государственной власти, так как не является застройщиком. Более того, стороны своим соглашением не могут предусматривать обязанность органа государственной власти предоставить разрешение на строительство истцу.

В обоснование исковых требований по встречному иску ООО «Апрелевка С2» ссылается на то, что 18.12.2019 года, ООО «Апрелевка С2» заключен договор №005 на выполнение работ по разделу земельного участка, в соответствии с условиями которого 1 обязано совершить действия, направленные на раздел земельного участка (п.1.2.).

Стоимость услуг истца установлена в размере 1 950 000 рублей (п.3.1.).

После подачи заявления на государственный кадастровый учет
образуемых земельных участок участник ООО «Апрелевка С2» продала доли в уставном капитале ответчика - ФИО6 (доля в уставном капитале-50%) и ФИО7 (доля в уставном капитале - 50%). Перед продажей доли в уставном капитале ответчика покупатели доли не были уведомлены о подписании спорного предварительного договора.

С 20.03.2020 года директором ООО «Апрелевка С2» является ФИО6

Уведомлением от 31.01.2020 года Управление Росреестра приостановило государственную регистрацию кадастрового учета земельных участков.

После получения информации о наличии спорного договора новыми участниками и руководством ответчика, а также в связи с истечением срока действия предварительного договора, 29.06.2020 года (учитывая действие режима повышенной готовности и ограничения на личный прием в МФЦ) было подано заявление о прекращении государственного кадастрового учета.

Управление Росреестра по Москве 06.07.2020 года отказало в проведении государственного кадастрового учета земельных участков.

ООО «Апрелевка С2» считает предварительный договор купли-продажи земельного участка №6 недействительной сделкой, как совершенной исключительно с целью причинения ущерба ООО «Апрелевка С2», а также как совершенной в нарушение требований ст. 10 и ст. 168 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ, оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу ч. 4 п. 2 ст. 166 ГК РФ, сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В силу положений п. 5 ст. 166 ГК РФ, заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно п,2 ст.174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Как разъяснено в п.93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» пунктом 2 статьи 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель). По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

Кроме того, сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Наличие решения общего собрания участников (акционеров) хозяйственного общества об одобрении сделки в порядке, установленном для одобрения крупных сделок и сделок с заинтересованностью, не препятствует признанию соответствующей сделки общества, совершенной в ущерб его интересам, недействительной, если будут доказаны обстоятельства, указанные в пункте 2 статьи 174 ГК РФ.

Как было указано для применения первого основания, предусмотренного п.2 ст. 174 ГК РФ, необходимо установить два обстоятельства: наличие явного ущерба и осведомленность ГК ССП о наличии ущерба от сделки у ООО «Апрелевка С2».

Из материалов дела следует, что цена основного договора должна была составить 2 400 000 рублей (п.2.2. предварительного договора).

Между тем, как уже было указано, кадастровая цена земельного участка с кадастровым номером 50:26:0140503:44 составляет около 1 миллиарда 380 миллионов рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Площадь участка 50:26:0140503:44 составляет 777 210 кв.м., истец заявляет правопритязания на земельный участок площадью 300546 кв.м.

Кадастровая стоимость одного квадратного метра составляет 1 774 рубля за кв.м., а стоимость участка, правопритязания на который заявил истец составляет 533 168 604 рубля, т.е. в 200 раз больше стоимости, предусмотренной предварительным договором.

Кроме того, заключение основного договора препятствовало бы реализации проекта по строительству ЖК «Борисоглебский» в целом, так как разрешение на строительство выдано единое, соответственно, при отчуждении части участка третьему лицу будет необходимо переоформление градостроительной документации, в результате чего убытки ООО «Апрелевка С2» составят не только очевидно неравноценное встречное исполнение, но и необходимость несения дополнительных затрат, связанных с переоформлением градостроительной документации.

Согласно части 1 статьи 65, части 2 статьи 9 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Как указал ВС РФ в постановлении Пленума №25, оценивая осведомленность контрагента, следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения. В настоящем случае разница кадастровой цены и встречного исполнения более тысячи раз, что не может не быть очевидно добросовестному субъекту гражданских правоотношений, что в свою очередь свидетельствует об осведомленности ГК ССП о наличии ущерба в результате совершенной сделки у ООО «Апрелевка С2»,

Согласно толкованию, приведенному в пункте 2 постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью», критерием определения явного ущерба является совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке обществом, в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного обществом в пользу контрагента.

Для оценки негативных последствий совершенной сделки необходимо учитывать совокупность обстоятельств, имевших место при заключении сделки (пункт 3 Постановления № 28).

Как уже было указано, с учетом стоимости работ по разделу земельного участка цена встречного представления более чем в 1000 раз ниже кадастровой цены, что с очевидностью свидетельствует об осведомленности ответчика по встречному иску о пороках сделки.

Предварительный договор не может оцениваться как сделка, совершенная в
процессе обычной хозяйственной деятельности, так как предметом оспариваемой сделки является обязанность заключить договор в отношении крупного актива- земельного участка, ответчик не осуществлял ранее крупных сделок, направленных на
продажу земельных участков и объектов недвижимого имущества.

Наличие в предварительном договоре ссылки на переход к истцу обязанностей по возведению объектов инфраструктуры не может оцениваться как представляющие равное встречное исполнение. Согласно представленному ответчиком разрешению на строительство № RU 50524000-445 обязанность по возведению социальной инфраструктуры возложена на застройщика, которым является ООО «Апрелевка С2». Соответственно, передача обязанностей по возведению объектов социальной инфраструктуры без внесения изменений в разрешение на строительство невозможна, и истец не может рассматриваться как обязанное лицо перед органами государственной власти, так как не является застройщиком. Более того, стороны своим соглашением не могут предусматривать обязанность органа государственной власти предоставить разрешение на строительство истцу. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что условие о том, что с момента продажи земли истцу, обязанности по возведению объектов социальной инфраструктуры переходят к нему, является попыткой придать видимость рыночных условий экономически необоснованной, явно убыточной и нерыночной сделке, что свидетельствует о наличии признаков злоупотребления правом.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора (пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и её пределах»).

В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ (пункт 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16).

Согласно п. 1, 2 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

По смыслу п. п. 1, 2 ст. 10, п. 1 ст. 423 Гражданского кодекса Российской Федерации встречное предоставление не должно приводить к неосновательному обогащению одной из сторон либо иным образом нарушать основополагающие принципы разумности и добросовестности, что предполагает соблюдение баланса прав и обязанностей сторон договора. Встречное предоставление не может быть основано на несправедливых договорных условиях, наличие которых следует квалифицировать как недобросовестное поведение. (определение Верховного Суда РФ от 29.03.2016 N 83-КГ16-2). Из изложенных позиций Верховного суда следует, что принцип свободы договора не может и не должен прикрывать злоупотребление правом сторонами сделки, либо одной из сторон сделки. Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации . В связи с этим такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со ст. ст. 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как нарушающая требования закона.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о недействительности предварительного договора купли-продажи земельного участка № 6 от 18.12.2019 года.

На основании ст.ст. 102, 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на истца.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 166, 167, 168, 174, 307, 309, 310, 314, 330, 429, 606, 614, ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 71, 75, 102, 106, 110, 123, 132, 156, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

Встречный иск удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи земельного участка № 6 от 18.12.2019 года недействительной сделкой.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ ГРУППА КОМПАНИЙ "СЕВЕРСТРОЙПРОЕКТ" в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АПРЕЛЕВКА С2" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме

Судья Н.А. Чекмарева