Гражданский кодекс часть 1

Истец ФГУП «Ремонтно-эксплуатационное объединение» обратился в арбитражный суд к ЗАО «Торговое предприятие НИЖЕГОРОДЕЦ» с требованием об истребовании из незаконного владения нежилого помещения общей площадью 361.7 кв.м. (этаж 1 помещение II комнаты 4-32, помещение VI комнаты 1-4, 4а, 5-9, 9а, 10-12), расположенные по адресу: <...> выселении ЗАО «Торговое предприятие НИЖЕГОРОДЕЦ» из нежилых помещений общей площадью 361.7 кв.м. (этаж 1 помещение II комнаты 4-32, помещение VI комнаты 1-4, 4а, 5-9, 9а, 10-12), расположенные по адресу: <...> и предоставлении указанных помещений истцу в освобожденном виде.

Ответчик ЗАО «Торговое предприятие НИЖЕГОРОДЕЦ» требования по иску не признал, отзыв на иск не представил.

Определением суда от 19.02.2010 г. принят к производству встречный иск ЗАО «Торговое предприятие НИЖЕГОРОДЕЦ» к ФГУП «Ремонтно-эксплуатационное объединение» и к ТУ Росимущества по г. Москве о признании недействительным зарегистрированное право собственности Российской Федерации на нежилые помещения общей площадью 485.5 кв.м. (этаж 1 помещение II комнаты 4-32, помещение VI комнаты 1-4, 4а, 5-9, 9а, 10-12), расположенные по адресу: <...> (запись регистрации 77-77-13/012/2009-174 от 22.06.2009 г.; признании недействительным зарегистрированное право хозяйственного ведения ФГУП «Ремонтно-эксплуатационное объединение» на нежилые помещения общей площадью 485.5 кв.м. (этаж 1 помещение II комнаты 4-32, помещение VI комнаты 1-4, 4а, 5-9, 9а, 10-12), расположенные по адресу: <...> (запись регистрации 77-01/31-270/2001-3404 от 15.01.2002 г., признании права собственности ЗАО «Торговое предприятие НИЖЕГОРОДЕЦ» на нежилые помещения общей площадью 521.8 кв.м. (этаж 1 помещение II комнаты 1-32, помещение VI комнаты 1-4, 4а, 5-9, 9а, 10-12), расположенные по адресу: <...>.

Ответчик ТУ Росимущества по г. Москве требования истца по встречному иску не признал, представил отзыв на встречный иск. ФГУП «Ремонтно-эксплуатационное объединение» требования по встречному иску не признало, отзыв на встречный иск не представило.

Выслушав объяснения ФГУП «Ремонтно-эксплуатационное объединение», ЗАО «Торговое предприятие НИЖЕГОРОДЕЦ», ТУ Росимущества по г. Москве по иску и по встречному иску, изучив материалы дела, оценив доказательства, арбитражный суд считает требования по иску не подлежащими удовлетворению, а требования по встречному иску подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Требования ФГУП «Ремонтно-эксплуатационное объединение» к ЗАО «Торговое предприятие НИЖЕГОРОДЕЦ» по иску обоснованы тем, что нежилое помещение общей площадью 361.7 кв.м. (этаж 1 помещение II комнаты 4-32, помещение VI комнаты 1-4, 4а, 5-9, 9а, 10-12), расположенные по адресу: <...> принадлежит ФГУП «Ремонтно-эксплуатационное объединение» на праве хозяйственного ведения о чем в единый государственный реестр право на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 77-01/31-270/2001-3404. Данное помещение является собственностью Российской Федерации о чем в единый государственный реестр право на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 77-77-13/012/2009-174 от 22.06.2009 г., а также 23.03.2009 г. внесено в реестр федерального имущества за № В13770007322.

Истец ссылается на то, что согласно акту проверки использования находящегося в федеральной собственности объекта недвижимости, расположенного в г. Москве, проведенной 05.01.2009 г. указанные нежилые помещения общей площадью 361.7 кв.м. находятся в пользовании ЗАО «Торговое предприятие НИЖЕГОРОДЕЦ». Истец ссылается на то, что ответчик не имеет правоустанавливающих документов на право нахождения в занимаемых помещениях. В основание заявленных требований истец ссылается на положения ст. 301, 305 ГК РФ.

ЗАО «Торговое предприятие НИЖЕГОРОДЕЦ» требования ФГУП «Ремонтно-эксплуатационное объединение» по иску не признало по основаниям, изложенным во встречном иске. Предъявляя встречное исковое заявление, ссылается на то, что является собственником нежилых помещений общей площадью 521.8 кв.м. в которые также входят нежилые помещения в отношении которых зарегистрировано право собственности Российской Федерации и право хозяйственного ведения ФГУП «Ремонтно-эксплуатационное объединение» общей площадью 485.5 кв.м. (выданы Свидетельства соответственно от 22.06.2009 г. и от 11.12.2008 г.), а также в отношении которых заявлены иск об истребовании, выселении общей площадью 361.7 кв.м.

Встречные исковые требования ЗАО «ТП «Нижегородец» обосновывает положениями статей 130, 131, 209, 218, 432, 433, 454, 549, 550, 554-556 ГК РФ, ст. 135,136, 237 ГК РСФСР.

Суд исходит из следующего.

В обоснование исковых требований ФГУП «РЭО» указало на то, что указанные нежилые помещения на основании Указания Министерства путей сообщения Российской Федерации № Ш-37у от 13.01.2000г. принадлежат ФГУП «Ремонтно-эксплуатационное объединение» на праве хозяйственного ведения, о чем в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.01.2002 года сделана запись регистрации № 77-01/31-270/2001-3404.

ФГП «РЭО» в числе других доказательств представило в суд свидетельства о регистрации права хозяйственного ведения ФГП «РЭО», оформленное записью 77-01/31-270/2001-3404 от 15.01.2002г. и регистрации права собственности Российской Федерации, оформленное записью 77-77-13/012/2009-174 от 22.06.2009г. на нежилые помещения общей площадью 485,5 кв.м. (этаж 1 помещение II комнаты 4-32, помещение VI комнаты 1-4, 4а, 5-9,9а,10-12), расположенные по адресу: <...>.

Согласно акту проверки использования находящегося в федеральной собственности объекта недвижимости, расположенного в г. Москве проведенной 01.08.2009 г. нежилые помещения, общей площадью 361,7 кв.м., расположенные по адресу: <...>, в настоящее время находятся в пользовании ЗАО «Торговое предприятие «НИЖЕГОРОДЕЦ».

В соответствии с учредительными документами ЗАО «ТП НИЖЕГОРОДЕЦ» является правопреемником ЗАО «Фирма АССОЛЬ», что подтверждается представленной в материалы дела копией устава ЗАО «ТП НИЖЕГОРОДЕЦ».

Согласно договору аренды № 46 от 17.11.1992 года, заключенному между ТОО «АССОЛЬ» (правопреемником которого являлась ЗАО «Фирма АССОЛЬ», а затем ЗАО «ТП «НИЖЕГОРОДЕЦ») и Хозрасчетным участком № 4 Ремонтно-эксплуатационного объединения Хозяйственного управления МПС РФ (правопреемником которого выступает в настоящее время ФГП «РЭО»), ТОО «АССОЛЬ» переданы нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 521,8 кв.м. В указанные арендуемые ТОО «АССОЛЬ» площади (521,8 кв.м.) входили нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, общей площадью 485.5 кв.м. (этаж 1, помещение II, комнаты 4-32, пом. VI комнаты 1-4, 4а, 5-9, 9а, 10-12), в том числе входили нежилые помещения общей площадью 361,7 кв.м. (этаж 1, помещение II, комнаты 4-32), что следует из договора аренды и приложения к нему.

Разница в составе нежилых помещений общей площадью 521.8 кв.м. и общей площадью 485.5 кв.м. по адресу: <...> заключается в том, что в состав нежилых помещений общей площадью 521.8 кв.м. входят еще: кабинеты №№ 1, 2, 3 площадью каждый соответственно: 16,8 кв.м., 9.9 кв.м., 9.6 кв.м.

В соответствии с пунктом 5.3. указанного договора предусмотрено право на выкуп арендатором арендуемых помещений.

В соответствии с п. 5.3 договора аренды Арендодатель предоставляет Арендатору право выкупа арендуемых помещений , их приватизации и прочего отчуждения, при условии, что реализация такого права не будет противоречить, законодательству России, действующему на момент совершения таких действий.

При этом стороны определяют следующие общие условия выкупа (или приватизации в иной форме) указанных выше строения и помещений:

п. 5.3.1 при выкупе Арендатором арендуемого имущества стороны исходят из его балансовой стоимости на момент выкупа;

п. 5.3.2 арендная плата по настоящему договору фактически внесенная Арендатором, засчитывается в счет оплаты стоимости выкупаемых строений и помещений;

п. 5.3.3 для решения вопросов, связанных с переходом права собственности на указанные выше помещения у Арендатору сторонами может создаваться согласительная комиссия из равного числа представителей сторон и независимых экспертов, которая в частности определяет фактические затраты каждой из сторон на содержание, ремонт и благоустройство помещений для производства окончательных расчетов между сторонами и устранения разногласий;

5.3.4 по соглашению между сторонами они вправе изменить указанных выше или предусмотреть иной порядок выкупа указанных выше помещений.

В соответствии со ст. 87 Основ гражданского законодательства Союза ССР и Республик, действующих в указанный период вдоговоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договорится о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

Право на выкуп арендуемого имущества предусматривалось ст. 10 Основ законодательства Союза ССР и Союзных Республик об аренде.

Руководствуясь указанными положениями законодательства и условиями договора аренды, на основании обращения арендатора, Хозяйственное управление МПС РФ своим письмом от 04.03.1993 года № ЦА-143/14 дало согласие на передачу с баланса Хозрасчетного участка на баланс ТОО «АССОЛЬ» нежилых помещений общей площадью 521,8 кв.м., расположенных по адресу: ул. Краснопрудная, д. 26.

Приказом Ремонтно-эксплуатационного объединения МПС РФ от 17 мая 1993 года № РЭО-02-5/11 предписано о передаче с баланса Хозрасчетного участка № 4 РЭО ХОЗУ МПС РФ на баланс ТОО «АССОЛЬ» нежилых помещений общей площадью 521,8 кв.м., расположенных по адресу: ул. Краснопрудная, д. 26.

Согласно Акту оценки представителей Хозрасчетного участка от 02.06.1993 года стоимость рассматриваемых помещений составила 2 950 000 руб.

22 сентября 1993 г. между Хозрасчетным участком № 4 Ремонтно-эксплуатационного объединения Хозяйственного управления МПС РФ (Продавец и правопредшественник ФГП «РЭО») и ТОО «АССОЛЬ» (Покупатель и правопредшественник ЗАО «ТП «НИЖЕГОРОДЕЦ») заключен договор № 05/93 купли-продажи нежилых помещений (договор купли-продажи) общей площадью 521,8 кв.м., расположенных по адресу: ул. Краснопрудная, д. 26, по цене 2 950 000 руб. В указанную площадь нежилых помещений (521,8 кв.м.), приобретенных ТОО «АССОЛЬ», входили нежилые помещения общей площадью 485,5 кв.м. (этаж 1 помещение II комнаты 4-32, помещение VI комнаты 1-4, 4а, 5-9,9а,10-12), расположенные по адресу: <...>, на которые в настоящее время оформлено право хозяйственного ведения ФГП РЭО и право собственности Российской Федерации, согласно представленным Свидетельствам со стороны ФГП «РЭО» (в эти же площади входит нежилое помещение общей площадью 361,7 кв.м., в соответствии с исковыми требованиями ФГП РЭО).

Как следует из п. 2 договора купли-продажи от 22.09.1993 г. № 05/93 данный договор заключен в соответствии с условиями договора аренды № 46 от 17.11.1992 г., предоставляющего Арендатору право выкупа арендуемого имущества.

В материалы дела представлен перечень помещений, к акту приема-передачи имущества с баланса Хозрасчетного участка № 4 РЭО МПС РФ на баланс ТОО «АССОЛЬ» от 04.10.1993 г. Из указанного перечня видно, что состав помещений общей площадью 521.8 кв.м. включает в себя: этаж 1 помещение II комнаты 1-32, помещение VI комнаты 1-4, 4а, 5-9, 9а, 10-12.

В деле также имеется акт от 04.10.1993 г. приема-передачи имущества с баланса Хозрасчетного участка № 4 РЭО ХОЗУ МПС РФ на баланс ТОО «АССОЛЬ».

В соответствии с пунктом 5 указанного договора купли-продажи оплата стоимости имущества произведена в десятидневный срок в полном объеме в размере 2 950 000 руб. и подтверждается платежным поручением № 02 от 30.09.1993 г.

Пунктом 12 договора купли-продажи предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания, таким образом, право собственности на нежилые помещения у ТОО «АССОЛЬ» возникло с момента подписания договора.

Таким образом, ЗАО «ТП «НИЖЕГОРОДЕЦ» является собственником нежилых помещений общей площадью 521,8 кв.м., расположенных по адресу: ул. Краснопрудная, д. 26, поскольку договор купли-продажи от 22.09.1993 года № 05/93 был заключен в надлежащей письменной форме и считается заключенным с момента его подписания, исполнен реально, о чем свидетельствуют акт приема-передачи от 04.10.1993 г., платежное поручение №02 от 30.09.1993 г.

Указанный договор никем не оспорен и не признан недействительным в установленном законом порядке.

В соответствии с действующим на момент заключения договора купли-продажи законодательством государственная регистрация договора не требовалась, так как он был заключен до вступления в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 года. Согласно ст.ст. 2,6 указанного закона, право собственности, возникшее до введения в действие названного закона, признается юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Рассматриваемые помещения принадлежали на праве полного хозяйственного ведения Хозрасчетному участку № 4 Ремонтно-эксплуатационного объединения Хозяйственного управления МПС РФ. В соответствии со ст. 47 «Основ гражданского законодательства союза ССР и Республик», действующих на момент заключения сделки купли-продажи, предприятие, за которым имущество закреплено собственником этого имущества на праве полного хозяйственного ведения, является юридическим лицом и осуществляет в отношении этого имущества права и обязанности собственника, поскольку законодательными актами не предусмотрено иное.

Таким образом, суд считает, что доводы и документы ЗАО «ТП НИЖЕГОРОДЕЦ» обладают необходимой доказательственной силой в подтверждение основания заявленного требования о признании права собственности на нежилые помещения общей площадью 521,8 кв.м., расположенные по адресу: ул. Краснопрудная, д. 26.

Таким образом, государственная регистрация права хозяйственного ведения ФГП «РЭО» и права собственности Российской Федерации на нежилые помещения общей площадью 485,5 кв.м. (этаж 1 помещение II комнаты 4-32, помещение VI комнаты 1-4, 4а, 5-9,9а,10-12), расположенные по адресу: <...> является неправомерной и незаконной. Указанное ФГП «РЭО» Указание МПС № Ш-37У от 13.01.2000г. не может служить основанием для государственной регистрации за ФГП «РЭО» права хозяйственного ведения и государственной регистрации права собственности за Российской Федерацией на нежилые помещения общей площадью 485,5 кв.м. (этаж 1 помещение II комнаты 4-32, помещение VI комнаты 1-4, 4а, 5-9,9а,10-12), расположенные по адресу: <...>, поскольку принято без учета договора купли-продажи № 05/93 от 22.11.1993г. и акта приема-передачи от 04.10.1993 года.

Кроме того, представитель ЗАО «ТП «НИЖЕГОРОДЕЦ» в судебном заседании пояснил, нежилые помещения общей площадью 521.8 кв.м. ЗАО «ТП НИЖЕГОРОДЕЦ» занимает, владеет ими и ведет в них свою хозяйственную деятельность в период с ноября 1992 г. по настоящее время, то есть с момента заключения договора аренды № 46 от 17.11.1992 г.

Представитель ФГП «РЭО» пояснил, что с ноября 1992 г. по настоящее время указанные нежилые помещения данным ФГУПом не занимаются, какой-либо деятельности в них не ведется, а государственная регистрация права хозяйственного ведения данного предприятия и права собственности Российской Федерации вызвана тем, что на основании Указания МПС РФ от 13.01.2000 г. № Ш-37у на основании Перечня объектов недвижимости, закрепляемых в хозяйственном ведении за ФГУП «РЭО» вошел и жилой дом (пункт № 5 Перечня) по адресу: <...> общей площадью 11 183 кв.м.

Однако, как следует из данного перечня (Графа «Балансодержатель) и объяснений, данных ФГП «РЭО» в судебном заседании основанием для регистрации права хозяйственного ведения и права собственности явилось то, что спорные помещения после их продажи 1993 году на основании договора аренды с правом выкупа продолжали числиться, как утверждает истец, на балансе ФГУП «РЭО».

При этом, суд приходит к выводу о том, что указанием МПС РФ от 13.01.2000 г. № Ш-37у спорные нежилые помещения не могли быть переданы и закреплены в хозяйственном ведении за ФГУП «РЭО» (п. 5 перечня), учитывая, что ранее в 1993 году на основании приказа от 17.05.1993 г. № РЭО-02-5/11 этого же министерства спорные нежилые помещения переданы с баланса Московского хозрасчетного участка № 4 РЭО ХОЗУ МПС РФ на баланс ТОО «АССОЛЬ» на основании договора аренды с правом выкупа и последующим заключением договора купли-продажи.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ЗАО «ТП «НИЖЕГОРОДЕЦ» как собственник владеет указанным недвижимым имуществом более 16 лет.

Принимая во внимание, что МПС РФ распорядилось имуществом, не принадлежащим Российской Федерации и ФГП «РЭО» по состоянию на 2000 год, с учетом незаконной регистрации на рассматриваемые нежилые помещения, суд находит требования ФГУП «РЭО» о выселении и истребовании из незаконного владения нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 361,7 кв.м. (этаж 1, помещение II, комнаты 4-32) неправомерными и не подлежащими удовлетворению.

Требования ЗАО «ТП «НИЖЕГОРОДЕЦ» о признании недействительным зарегистрированного права собственности Российской Федерации на нежилые помещения общей площадью 485,5 кв.м. (этаж 1 помещение II комнаты 4-32, помещение VI комнаты 1-4, 4а, 5-9,9а,10-12), расположенные по адресу: <...>, о признании недействительным зарегистрированного права хозяйственного ведения ФГУП «Ремонтно-эксплуатационное объединение» на те же нежилые помещения, и признании права собственности ЗАО «Торговое предприятие Нижегородец» на нежилые помещения общей площадью 521,8 кв.м. (этаж 1, помещение II комнаты 1-32, помещение VI комнаты 1-4, 4а, 5-9,9а,10-12), расположенные по адресу: <...>, правомерными и подлежащими удовлетворению.

ЗАО «ТП «НИЖЕГОРОДЕЦ» представил в материалы дела кадастровый паспорт на дату 01.03.2010 г. в отношении нежилых помещений по указанному адресу, на общую площадь 521.8 кв.м. в том числе графическую часть.

Довод ТУ Росимущества по г. Москве относительно того, что правопредшественник ЗАО «ТП «НИЖЕГОРОДЕЦ» не обращался в территориальный орган Росимущества для решения вопроса заключения договора с целью приватизации имущества является необоснованным в связи с тем, что данное имущество было приобретено Арендодателем в собственность на основании договора купли-продажи в свою очередь заключенного на основании договора аренды, предусматривающего право выкупа арендуемого имущества. Решения о передаче с баланса на баланс принимало МПС России, учитывая наличие отношений по договору аренды с правом выкупа..

В соответствии со ст. 47 Основ гражданского законодательства Союза ССР и Республик от 31.05.1991 г., действующих с указанный период, предприятие, за которым имущество закреплено собственником этого имущества на праве полного хозяйственного ведения, является юридическим лицом и осуществляет в отношении этого имущества права и обязанности собственника, поскольку законодательными актами не предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 15 Закона от 03.06.1991 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» устанавливались следующие способы приватизации: купля-продажа по конкурсу или на аукционе; продажа долей (акций) в капитале предприятия; а также выкуп имущества предприятия, сданного в аренду полностью или частично.

Договор купли-продажи недвижимости от 22.09.1993 г. № 05/93 никем не оспорен.

Статья 3 Закона от 03.06.1991 г. № 1531-1 устанавливала, что цели, приоритеты и ограничения при проведении приватизации в РСФСР устанавливаются Государственной программой приватизации.

Государственная программа приватизации утверждена Указом Президента РФ от 24.12.1993 г. № 2284. Между тем, договор аренды № 46 заключен 17.11.1992 г. и предусматривал право выкупа Арендатором арендуемых им помещений.

Таким образом, в данном случае приобретение имущества в собственность осуществлялось путем выкупа данного имущества, которое находилось в аренде.

В связи с изложенным, руководствуясь ст.ст. 130, 131, 209, 218, 432, 433, 454, 549, 550, 554-556 ГК РФ, ст. 65, 71, 167-174 АПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении требований ФГУП «Ремонтно-эксплуатационное объединение» к ЗАО «Торговое предприятие НИЖЕГОРОДЕЦ» отказать.

Встречный иск ЗАО «Торговое предприятие НИЖЕГОРОДЕЦ» к ФГУП «Ремонтно-эксплуатационное объединение», ТУ Росимущества по г. Москве удовлетворить.

Признать недействительным зарегистрированное право собственности Российской Федерации на нежилые помещения общей площадью 485.5 кв.м. (этаж 1 помещение II комнаты 4-32, помещение VI комнаты 1-4, 4а, 5-9, 9а, 10-12), расположенные по адресу: <...> (запись регистрации 77-77-13/012/2009-174 от 22.06.2009 г.

Признать недействительным зарегистрированное право хозяйственного ведения ФГУП «Ремонтно-эксплуатационное объединение» на нежилые помещения общей площадью 485.5 кв.м. (этаж 1 помещение II комнаты 4-32, помещение VI комнаты 1-4, 4а, 5-9, 9а, 10-12), расположенные по адресу: <...> (запись регистрации 77-01/31-270/2001-3404 от 15.01.2002 г.

Признать право собственности ЗАО «Торговое предприятие НИЖЕГОРОДЕЦ» на нежилые помещения общей площадью 521.8 кв.м. (этаж 1 помещение II комнаты 1-32, помещение VI комнаты 1-4, 4а, 5-9, 9а, 10-12), расположенные по адресу: <...>

Взыскать с ФГУП «Ремонтно-эксплуатационное объединение» в пользу ЗАО «Торговое предприятие НИЖЕГОРОДЕЦ» госпошлину в сумме 6000 руб.

Взыскать с ТУ Росимущества по г. Москве в пользу ЗАО «Торговое предприятие НИЖЕГОРОДЕЦ» госпошлину в сумме 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты принятия в порядке апелляционного производства. Вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в порядке кассационного производства.

Судья Н.Я. Мысак