Гражданский кодекс часть 1

3-х лиц: (АО «БТА Банк») ФИО2 по доверенности от 2912.2014, (временный управляющий ЗАО "Финансовый Центр-Межбанковская Валютная Биржа" ФИО3) ФИО4 по доверенности от 07.10.2014

дело по иску «ООО Авангард-М» (ОГРН <***>) к ЗАО "Финансовый Центр - Межбанковская Валютная Биржа" (ОГРН <***>) о понуждении заключить договор залога права аренды земельного участка,

третьи лица: Департамент городского имущества города Москвы; Управление Росреестра по Москве, АО «БТА Банк», временный управляющий ЗАО "Финансовый Центр-Межбанковская Валютная Биржа" ФИО3,

установил:

С учетом уточнения исковых требований, сделанного после поступления в суд заключения эксперта по результатам проведенной судебной экспертизы, истец просит суд обязать ответчика заключить с истцом договор залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0006002:1 площадью 7 746 кв. м, расположенного по адресу: <...>, - установив залоговую стоимость в размере 2 009 913 000 руб., и передать договор для государственной регистрации в Управление Росреестра по Москве.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что ООО «АМТ БАНК» (первоначальный истец по данному делу) и ответчик 07.12.2010 заключили договор об ипотеке № Р/00/10/1665/ДЗ/02 в обеспечение исполнения обязательств ответчика по кредитным договорам от 04.12.2008 № Р/00/08/9541, от 11.11.2008 № Р/00/08/9180, от 28.10.2010 № Р/00/10/1665, от 16.11.2010 № Р/00/10/1685, заключенным с ООО «АМТ БАНК». С учетом дополнительного соглашения от 12.01.2011 предметом ипотеки является объект незавершенного строительства на земельном участке по адресу: <...> (кадастровый номер участка 77:07:0006002:1). По состоянию на дату заключения договора об ипотеке право ответчика на указанный земельный участок не было зарегистрировано, в то время как в соответствии со ст. 5 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вместе с тем в соответствии с условиями перечисленных кредитных договоров (в редакции дополнительных соглашений к ним) обеспечением исполнения ответчиком своих обязательств является залог акций, залог объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком, и залог права аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства и который предоставлен ответчику в аренду по договору от 03.10.94 № М-07-001080.

Условиями кредитных договоров на ответчика возлагалась обязанность в срок до 25.05.2011 заключить с ООО «АМТ БАНК» договор залога права аренды указанного земельного участка (срок изменялся сторонами в дополнительных соглашениях), однако эта обязанность ответчиком не исполнена, договор залога права аренды земельного участка не заключен, несмотря на то, что право аренды зарегистрировано за ответчиком 07.12.2010, в адрес ответчика направлялось письмо с требованием подготовить пакет документов для заключения договора залога, а потом и проект договора залога.

ООО «АМТ БАНК» признан несостоятельным (банкротом) решением Арбитражного суда г. Москвы от 21.06.2012 по делу № А40-59768/12, в процессе конкурсного производства истец приобрел у ООО «АМТ БАНК» право требования к ответчику по кредитным договорам от 04.12.2008 № Р/00/08/9541, от 11.11.2008 № Р/00/08/9180, от 28.10.2010 № Р/00/10/1665, от 16.11.2010 № Р/00/10/1685 и по договорам, заключенным в обеспечение исполнения ответчиком обязательств по этим кредитным договорам, в том числе и по договору об ипотеке от 07.12.2010 № Р/00/10/1665/ДЗ/02.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что ни в договоре об ипотеке, ни в кредитных договорах сторонами не согласованы характеристики предмета залога, то есть стороны точно не определили предмет залога, в частности, не указали кадастровый номер земельного участка, его точную площадь, залоговую стоимость, что, по мнению ответчика, свидетельствует об отсутствии у истца права требовать в судебном порядке заключения договора залога права аренды земельного участка.

Против иска возразило и 3-е лицо (АО «БТА Банк»), сославшись на то, что в нарушение п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ договор об ипотеке заключен в отношении земельного участка, право на который в ЕГРП не зарегистрировано, запись о государственной регистрации аренды внесена в ЕГРП только 09.11.2011, в связи с чем, по мнению 3-го лица, договор об ипотеке в данной части является недействительным. Кроме того, 3-е лицо указало на то, что кредитными договорами установлены специальные последствия неисполнения ответчиком обязанности по заключению договора залога права аренды земельного участка в виде досрочного возврата ответчиком суммы кредита с процентами. Более того, ООО «АМТ БАНК» воспользовалось своим правом требовать досрочного возврата суммы кредита, о чем свидетельствуют решения Арбитражного суда г. Москвы от 10.12.2012 по делу № А40-54239/12-36-163 и по делу № А40-54170/12-36-165, , от 18.12.2012 по делу № А40-54240/12-36-164, от 26.12.2012 по делу № А40-55599/12-36-168. Кроме того, решением Арбитражного суда г. Москвы от 11.12.2013 по делу № А40-65607/12-36-199 обращено взыскание на объект незавершенного строительства, а решением от 12.12.2013 по делу № А40-118943/12 – на акции ответчика. Сослалось 3-е лицо и на то, что в договоре об ипотеке и кредитных договорах (с учетом дополнительных соглашений к ним) указан земельный участок площадью 8 137 кв. м по адресу: <...>, - в то время как истец просит суд обязать ответчика заключить договор залога в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:07:0006002:1 с иной площадью (7 746 кв. м), при этом согласно сведениям с публичной кадастровой карты в сети Интернет по указанному адресу находятся как минимум 5 земельных участков. Наконец, 3-е лицо указало на то, что соглашение сторон о залоговой стоимости права аренды в нарушение ст. 9 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ отсутствует.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами и 3-ми лицами, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, эксперта, суд установил, что 07.12.2010 ООО «АМТ БАНК» в качестве залогодержателя и ответчик в качестве залогодателя заключили договор об ипотеке (залоге недвижимости) № Р/00/10/1665/ДЗ/02, по которому залогодатель в обеспечение исполнения им обязательств, указанных в разделе 2 договора (обязательств по кредитным договорам от 04.12.2008 № Р/00/08/9541, от 11.11.2008 № Р/00/08/9180, от 28.10.2010 № Р/00/10/1665, от 16.11.2010 № Р/00/10/1685), предоставляет в залог залогодержателю объект недвижимости (объект незавершенного строительства по адресу: <...>) и право аренды земельного участка с кадастровым номером 77:77:0006002:1.

В п. 1.1.1 договора указано, что указанный земельный участок предоставлен ответчику в аренду по договору аренды от 03.10.94 № М-07-001080 на 49 лет.

Пп. «и» п. 2.1.20 договора возлагает на залогодателя обязанность предоставить обеспечение в соответствии с условиями кредитных договоров.

заключить с залогодержателем договор ипотеки объекта незавершенного строительства в срок не позднее 15.12.2010.

П. 1.2 договора залоговая стоимость права аренды земельного участка установлена сторонами в размере 195 710 726 руб., залоговая стоимость объекта незавершенного строительства – в размере 809 468 649 руб.

12.01.2011 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору об ипотеке, в соответствии с которым раздел 1 излагается в иной редакции, согласно ей ответчик в качестве залогодателя в обеспечение исполнения обязательств, указанных в разделе 2 договора, предоставляет залогодержателю в залог только объект недвижимости (объект незавершенного строительства), залоговая стоимость которого составляет 809 468 649 руб.

Дополнительным соглашением от 31.03.2011 в договор об ипотеке внесены изменения и дополнения, согласно которым залогодатель обязан предоставить залогодержателю обеспечение в соответствии с разделами 6 кредитных договоров, перечисленных в разделе 2 договора, при этом обеспечение в виде залога права аренды земельного участка должно быть предоставлено в срок до 25.05.2011; в срок до 25.05.2011 залогодатель обязан заключить с залогодержателем договор залога права аренды указанного земельного участка.

Из представленных суду копий кредитных договоров следует, что кредиты по ним предоставлялись ответчику для финансирования строительства комплекса зданий по адресу: <...>; исполнение ответчиком обязательств по кредитным договорам обеспечивалось залогом акций, объекта незавершенного строительства, права аренды земельного участка по указанному адресу, с указанием срока, в течение которого ответчик обязуется предоставить обеспечение в виде залога права аренды земельного участка (до 25.05.2011, до 24.06.2011, до 24.07.2011).

Таким образом, в первоначальной редакции договора об ипотеке залогодатель предоставлял залогодержателю в залог с целью обеспечения исполнения обязательств залогодателя по кредитным договорам, перечисленным в разделе 2 договора об ипотеке, и объект незавершенного строительства, и право аренды земельного участка; в редакции от 12.01.2011 в залог залогодатель предоставлял только объект незавершенного строительства. Вместе с тем редакция договора об ипотеке от 31.03.2011 возлагала на залогодателя обязанность предоставить залогодержателю обеспечение в соответствии с разделами 6 кредитных договоров, перечисленных в разделе 2 договора об ипотеке, в срок до 25.05.2011, и обязанность в указанный срок заключить с залогодержателем договор залога права аренды земельного участка.

Поскольку в разделах 6 кредитных договоров (с учетом дополнительных соглашений к ним) установлено, что кредиты предоставляются под залог в том числе и права аренды земельного участка, суд соглашается с доводом истца о том, что стороны договорились о заключении договора залога права аренды этого земельного участка в качестве обеспечения исполнения ответчиком обязательств по кредитным договорам.

Из объяснений представителей сторон следует, что договор залога права аренды земельного участка сторонами не заключен, несмотря на то, что в адрес ответчика ООО «АМТ БАНК» в октябре 2013 года направляло письмо, в котором просило подготовить пакет документов для регистрации ипотеки земельного участка, а с письмом от 22.11.2013 направило в адрес ответчика проект договора залога права аренды земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. П. 3 ст. 334 Кодекса предусмотрено, что залог возникает в силу договора и на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

П. 3 ст. 335 Кодекса установлено, что залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право, а в соответствии с п. 1 ст. 336 Кодекса предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования).

Согласно п. 3 ст. 340 Кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Аналогичная норма установлена и ст. 69 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а ст. 64.2 названного Федерального закона предусматривает, что, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.

В соответствии со ст. 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Суд принимает во внимание, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-53353/14 отказано в иске АО «БТА Банк» к ответчику и ООО «АМТ БАНК» о признании недействительным договора об ипотеке, при этом из представленной суду копии искового заявления по указанному делу следует, что в качестве оснований иска АО «БТА Банк» ссылалось на то, что в нарушение п. 3 ст. 340 ГК Российской Федерации и ст. 69 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ в залог передан объект незавершенного строительства без одновременной передачи в залог земельного участка либо права его аренды; в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу АО «БТА Банк», поскольку АО «БТА Банк» предоставило ответчику кредит по кредитному договору от 18.12.2008 № 2000/08/100/636 для финансирования строительства комплекса зданий на спорном земельном участке.

Из представленной суду выписки из ЕГРП от 20.01.2014 в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:07:0006002:1 следует, что площадь этого участка составляет 7 746 кв. м, из них 5 700 кв. м предоставлено в аренду на 49 лет, 2 437 кв. м – в аренду на 5 лет по договору аренды от 03.10.94 № М-07-001080, зарегистрированному в ЕГРП 09.11.2011.

Из представленного в дело договора аренды следует, что он заключался в отношении земельного участка площадью 14 557 кв. м, который предоставлялся в аренду ответчику для строительства и эксплуатации гостинично-торгового комплекса, в том числе 8 858 кв. м - под благоустройство и озеленение; по дополнительному соглашению от 06.05.2000 площадь земельного участка уменьшена до 14 406 кв. м, из них под строительство на 49 лет предоставлено 5 700 кв. м, под благоустройство и озеленение – на 5 лет предоставлено 8 706 кв. м; по дополнительному соглашению от 05.12.2000 площадь участка уменьшена до 8 137 кв. м, из них под строительство предоставлено 5 700 кв. м, под благоустройство и озеленение – 2 437 кв. м; по дополнительному соглашению от 31.05.2011 площадь участка уменьшена до 7 746 кв. м, что соответствует сведениям о площади земельного участка с кадастровым номером 77:07:0006002:1, внесенным в ЕГРП и в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства судом установлено, что земельный участок, указанный в договоре об ипотеке, и земельный участок, к заключению договора залога которого истец просит суд понудить ответчика, представляют собой один объект, в связи с чем довод, указанный 3-м лицом (АО «БТА Банк») в отзыве на исковое заявление, судом отклоняется.

Судом отклоняется и довод об отсутствии соглашения сторон в отношении залоговой стоимости права аренды земельного участка, поскольку в п. 1.2 договора об ипотеке сторонами согласована залоговая стоимость права аренды земельного участка. Вместе с тем, поскольку с момента заключения договора аренды и договора об ипотеке площадь земельного участка изменялась, в процессе судебного разбирательства по ходатайству истца судом назначалась экспертиза на предмет установления залоговой стоимости права аренды спорного земельного участка. Согласно заключению эксперта рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0006002:1 составляет 2 009 913 000 руб.

Исследовав и оценив представленные суду доказательства, суд считает, что истец, который приобрел у ООО «АМТ БАНК» право требования к ответчику как по кредитным договорам, так и по договорам, заключенным в обеспечение исполнения обязательств по кредитным договорам, правомерно, в полном соответствии с условиями кредитных договоров и договора об ипотеке, нормами законодательства требует понудить ответчика заключить договор залога права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0006002:1, в связи с чем иск удовлетворяет в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 421, гл. 23 ГК Российской Федерации, ст. 64.2, 69 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ, ст. 110-112, 167-170 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить;

обязать ЗАО "Финансовый Центр - Межбанковская Валютная Биржа" заключить с ООО «Авангард-М» договор залога прав аренды земельного участка с кадастровым номером 77:07:0006002:1 площадью 7 746 кв. м по адресу: <...>, - установив залоговую стоимость в размере 2 009 913 000 руб. и передать договор для государственной регистрации в Управление Росреестра по Москве.

Взыскать с ЗАО "Финансовый Центр - Межбанковская Валютная Биржа" в пользу ООО «Авангард-М» 2 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины и 354 000 руб. по оплате экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья О.А.Березова