Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЕВРОМИКС" (180006,ОБЛАСТЬ ПСКОВСКАЯ,,<...>,, ИНН <***>, д/р 17.10.2006)

к Акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" о признании сделки недействительной, взыскании денежных средств

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЕВРОМИКС" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ФЕДЕРАЛЬНОМУ ФОНДУ СОДЕЙСТВИЯ РАЗВИТИЮ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, правопреемником которого является Акционерное общество "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" о признании договора аренды от 14.01.2015 №ДЗ-4 недействительным на основании ст.178 ГК РФ, ст.179 АПК РФ (имеется ссылка письменных пояснениях истца, и взыскании убытков в виде м оплаченной арендной платы.

Суд, исследовав представленные доказательства, выслушав доводы сторон спора, пришёл к выводу о том, что иск подлежит отклонению

28.11.2014 года в Российской газете опубликовано извещение о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельных участков соответственно для их комплексного освоения в целях жилищного строительства. В извещении, в том числе, было указано:

• земельные участки входят в зону особого использования ВJI110 кВ «Псковская -1,2» и «Изборская-1»;

• с северо-запада земельный участок (60:18:0060601:234) граничит с земельным участком сельскохозяйственного назначения;

• вдоль земельного участка (60:18:0060601:234) проходит автомобильная дорога, на территории земельного участка проходят асфальтированные автомобильная и грунтовая дороги;

• земельный участок (60:18:0060601:256) граничит с автодорогой федерального значения, вдоль западной, южной и восточной границ проходит подземный кабель связи;

• с северо-западной стороны земельного участка (60:18:0060601:256) расположено промышленное предприятие с санитарно-защитной зоной 500 м, частично проходящей по территории земельного участка;

• по территории земельного участка (60:18:0060601:256) проходят две линии межпоселкового газопровода;

• земельный участок (60:18:0060601:234) частично находится в зоне сельскохозяйственных угодий.

Победителем аукциона был признан истец, о чем 30.12.2014 года составлен протокол. Данный протокол, являющейся неотъемлемой частью Договора, также содержал всю аналогичную информацию обо всех ограничениях использованияземельных участков, передаваемых истцу в аренду.

Между сторонами спора заключен Договор аренды аренды двух земельных участков от 24.01.2015 года №ДЗ-4 (далее - Договор аренды).

В соответствии с п. 1.1. Договора арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять два земельных участка, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 60:18:0060601:234; «для комплексногоосвоения в целях жилищного строительства», земельного участка с кадастровым номером 60:18:0060601:256: «для индивидуального жилищного строительства».

Указанные в Договоре категория земель и вид разрешенного использования Земельных участков, переданных в аренду истцу, подтверждаются Свидетельствами о государственной регистрации права 60-АЗ №027170 от 18.04.2014 года, 60-АЖ №926267 от 11.11.2014 года и Кадастровыми паспортами земельных участков от 29.04.2014 года №60/401/14-51936, № 60/401/14-125379.

По Акту приемки-передачи от 14.01.2015 года земельный участки переданы арендатору.

Обращаясь с настоящим иском, истец ссылается на то, что комплексное освоение земель в настоящее время не возможно, так как после разработкиком документации по планировке территорий (15 марта 2016 года), ООО "Евромикс" узнало, что участок с кадастровым номером 60:18:0060601:234 находится в зоне СХ-1 зоне сельскохозяйственных угодий, в которой не предусмотрено жилищное строительство. Кроме того, оба участка находятся в плане пролегания 256:ЗУ127 объездной дороги Федерального Значения "Северный обход".

В настоящее время договор расторгнут путем направления одностороннего отказа арендодателя от договора в связи с нарушением срока оплаты, от подписания акта истец отказался по мотиву оспаривания сделки в судебном порядке.

В соответствии с соответствующим действующим законодательством, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 178 ГК РФ, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

При этом перечень обстоятельств, заблуждение в отношении которых имеет существенное значение и может являться основанием для признания сделки недействительной, содержащийся в статье 178 ГК РФ, носит примерный характер. (Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации информационное письмо от 10 декабря 2013 г. N 162)

Таким образом, порок воли в сделках, совершенных под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), видят либо в неправильном формировании воли лица, либо в расхождении между волей и волеизъявлением.

Под обманом же обычно понимают умышленное введение стороны в сделке в заблуждение с целью ее заключения. То есть в сделках, совершенных под влиянием обмана и заблуждения, порок воли одинаков, однако отличие обмана от заблуждения - только в действиях контрагента ошибающегося субъекта. При этом если при заблуждении лицо само составляет ошибочное представление, то в сделках под влиянием обмана ошибочное представление формируется в результате действий иных лиц.

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. (пункт 98 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации»).

Доказательства, представленные истцом, определенно не свидетельствуют о том, что действия Фонда при заключении Договора были направлены на введение общества в заблуждение.

Об особенностях и ограничениях пользования передаваемых земельных участках изначально было указано в извещении о проведении аукциона, в связи с чем, истец мог предварительно, до принятия участия в аукционе ознакомиться с характеристикой земельных участков, сведения о которых являются открытыми.

Более того, истец, являясь профессиональным участником рынка строительства объектов недвижимости (на которого, в том числе, возложена обязанность по разработке и предоставлению на утверждение проекта планировки территории), должен был ознакомиться с генеральным планом территории, где располагаются земельные участки, и разработанными в соответствии с ним территориальными схемами (включая карту (схему) зон с особыми условиями использования территории), правилами землепользования и застройки, а также с информацией, содержащейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. отсутствие у истца информации о детальном состоянии земельных участков являются следствием того, что на момент заключения оспариваемой сделки истец, не изучил надлежащим образом конкурсную документацию и заключаемый Договор, не предпринял разумных действий по исследованию состояния земельных участков из открытых источников информации, не определил объем принимаемых на себя обязательств, не проявил требовавшуюся в таких обстоятельствах осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок.

На карте «Схема анализа комплексной оценки использования территории» в составе Материалов по обоснованию проекта Генерального плана муниципального образования «Завеличенская волость» Псковской области, утвержденного решением Совета депутатов сельского поселения «Завеличенская волость» от 09.11.2012 № 71, условно обозначена нормативная (ориентировочная по СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 (новая редакция)) санитарно-защитная зона существующего объекта промышленности ГП ОПХ «Родина», в границах которой частично находится территория земельного участка с кадастровым номером 60:18:0060601:234.

Указанная зона с особыми условиями использования территории также условно обозначена на карте «Схема ограничений использования территории» и «Основной чертеж» в составе графических материалов Положения о территориальном планировании (утверждаемая часть проекта Генерального плана муниципального образования «Завеличенская волость» Псковской области).

Таким образом, информации о существовании санитарно-защитной зоны от объекта промышленности ГП ОПХ «Родина» содержится в генеральном плане муниципального образования «Завеличенская волость» Псковской области, утвержденного решением Совета депутатов сельского поселения «Завеличенская волость» от 09.11.2012 № 71.

При этом в извещении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды двух земельных участков, входящих в состав единого лота, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, опубликованном в газете «Российская газета» от 28.11.2014 и в Протоколе об итогах аукциона имеется указание на Генеральный план муниципального образования «Завеличенская волость» Псковской области, утвержденный решением Совета депутатов сельского поселения «Завеличенская волость» от 09.11.2012 № 71, а также на установленное им функциональное зонирование земельного участка (кадастровый номер 60:18:0060601:234).

В отношении строительства обводной дороги.

Суд не согласен с доводом истца, который утверждает, что ответчик знал о строительстве дороги «Северный обход» еще до проведения аукциона по заключению спорного Договора, о чем указал в протоколе аукциона №А 120-07/2011. Однако данный протокол не содержит информации о планируемом строительстве обводной дороги.

В действительности Проект планировки и межевания территории под обводную дорогу был утвержден Постановлением администрации Псковской области только 15.07.2016 года № 233, о чем АО «АИЖК» было официально проинформировано письмом от 04.10.2016 вх. №20195.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ заблуждавшаяся сторона должна доказывать не вину (как в психологическом понимании), а то, что контрагент отвечал за обстоятельства, которые вызвали заблуждение. следовательно, презюмируется не невиновность контрагента, а то, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые контрагент не отвечает, что и имеет место при рассмотрении настоящего дела, поскольку ответчик не может отвечать за принятие Постановления 15.07.2016 года.

Таким образом, обстоятельство строительства обводной дороги возникло значительно позже заключения спорного Договора, в связи с чем, в отношении данного обстоятельства истец никаким образом не мог быть введен в заблуждение.

Ссылку истца на протокол аукциона № А120-07/2011 суд не принимает, поскольку в нем не содержится информации о планируемой дороги. Кроме того, истец, проявляя надлежащую заботу и осмотрительность, мог сам ознакомиться с указанным протоколом до заключения договора, поскольку это документ, как и все иные, на которые ссылается истец , находятся в открытом доступе.

В соответствии с судебной практикой в случаях, когда истец не проявил должной осмотрительности при заключении сделки, суды отказывают в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды как совершенного под влиянием заблуждения относительно качеств его предмета (п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.2013 N162, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.12.2016 по делу NA45-2334/2016, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.10.2014 по делу NA56-66742/2013, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.12.2015 по делу NA53-743/2015

Суд считает, что указанные истцом обстоятельства непрепятствует комплексному освоению земельных участков, в том числе в иных зонах, в томчисле, в зоне многоэтажной жилой застройки (в отношении участка , на котором находится ГП ОПХ "Родина"

Об этом свидетельствуют неоднократные обращения истца на раздел земельных участков (межевание) в соответствии с разработанной истцом документацией по планировке территории земельных участков (Ответ Фонда «РЖС» от 25.02.2016 года на письмо ООО «Евромикс» от 23.12.2015 года; Ответ АО «АИЖК» на письмо ООО «Евромикс» от 30.03.2016 года). Письмо ООО «Евромикс» от 30.03.2016 года было направленоуже после 15.03.2016 года, когда согласно позиции истца он узнал о недостаткахземельных участков.

Санитарно-защитная зона от объекта ГП ОПХ «Родина» покрывает часть земельного участка (кадастровый номер 60:18:0060601:234), относящуюся к зоне сельскохозяйственных угодий, а не к жилищной застройке (Схема градостроительного зонирования). В связи с этим, фактическая площадь земельного участка (кадастровый номер 60:18:0060601:234) пригодная для жилищного строительства незначительно уменьшается из-за его частичного нахождения в санитарно-защитной зоне.

Истец 23.12.2015 года представил на согласование в Фонд «РЖС» проектную документацию, которая уже учитывала частичное покрытиепереданного в аренду земельного участка (кадастровый номер 60:18:0060601:234) санитарно-защитной зоной от объекта ГП ОПХ «Родина».

Согласно представленному чертежу планировки территории земельного участка (кадастровый номер 60:18:0060601:234) на территории, покрывающейся санитарнозащитной зоной, расположен гипермаркет ИКЕА (п.8). На территории земельного участка, не покрываемого санитарно-защитной зоной, расположены жилые дома.

Таким образом, с учетом имеющихся ограничений в использовании земельные участи соответствуют своему назначению по Договору, что подтверждается разработанным истцом проектом планировки территории.

Изымаемая часть земельных участков составляет менее 2% от общей площади, переданной в аренду: согласно п.1 Договора в аренду передана площадь в 633 303 кв.м., под обводную дорогу отводится 9 657 кв.м.

Договором аренды от 14.01.2015 двух земельных участков в составе единого лота предусмотрен минимальный объем общей площади жилых помещений - 120 000 кв. метров.

В соответствии с разработанной документацией по планировке территории в границах двух земельных участков предусмотрено построить 164 453,92 кв. метражилой площади, из них: на земельном участке с кадастровым номером 60:18:0060601:256 предусмотрено построить и ввести не менее 130 031,4 кв. метра, на земельном участке с кадастровым номером 60:18:0060601:234 - не менее 34 422,52 кв. метров. , т.е. истцом было спланировано строительство жилья в объеме, превышающем минимальные требования, установленные Договором, то земельные участки соответствуют своему назначению по Договору.

При таких обстоятельствах, утверждение истца о невозможности застроить земельные участки в соответствии с минимальным объемом жилой площади не соответствуют ни фактическим обстоятельствам дела, ни ранее разработанной самимистцом проектной документации.

Кроме того, суд соглашается с доводом ответчика о пропуске срока исковой давности, который начал течь по мнению суда с момента составления акта приема -передач (14.01.2015 г.), который по оспоримым сделкам составляет 1 год.

Таким образом, суд считает, что истец не представил достаточных доказательств, свидетельствующих об обоснованности своих требований, истец участвовал в торгах, был ознакомлен с аукционной документацией, содержащей все сведения об объекте аренды, торги, по результатам которых заключен Договор, истцом в установленном порядке не оспорены, их результат недействительным не признан.

При этом утрата коммерческого интереса к объекту , принятому к договору аренды, сама по себе не может служить основанием для признания этого Договора недействительным.

При рассмотрении требования, не усмотрел оснований для квалификации действий Фонда как злоупотребление правом, обратного истцом не доказано.

Таким образом, оснований для удовлетворения требования о признании сделки недействительной не имеется, в связи с чем, требования на основании ст.178 ГК РФ ч.6

"Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона." также не подлежат удовлетворению.

Судебные расходы по оплате госпошлины относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 307,309,310,314,330ГК РФ, ст.ст. 101-103,110,167-171 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д ФИО3 Е.В.