Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в порядке упрощенного производства, по правилам главы 29 АПК РФ, дело по иску ООО «ИНВЕСТРЕАЛТ» (127422, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ДУБКИ, ДОМ 7, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 13.07.2017, ИНН: <***>)

к ООО «САМСОН-ФАРМА» (125565, <...>, ПОМЕЩЕНИЕ 1Б, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.12.2002, ИНН: <***>)

о взыскании 60 874руб. 11коп. долга за период с 01.06.2020г. по 18.08.2020г., 321 480руб. 00коп. штрафа по договору от 14.02.2018 № АН 02-02/18, 311 961руб. 60коп. ущерба,

без вызова сторон

УСТАНОВИЛ:

ООО «ИНВЕСТРЕАЛТ» обратилось в суд с иском о взыскании с ООО «САМСОН-ФАРМА» 694 315руб. 71коп., в том числе: 60 874руб. 11коп. задолженности по переменной части арендной платы за период с 01.06.2020г. по 18.08.2020г., 321 480руб. 00коп. штрафа, 311 961руб. 60коп. убытков в размере стоимости непроизведенного восстановительного ремонта и стоимости сломанного/поврежденного либо невозвращенного оборудования, на основании договора аренды нежилого помещения от 14.02.2018г. № АН 02-02/18.

Определением от 01.10.2020г. исковое заявление было принято к производству суда с рассмотрением дела в порядке упрощенного производства.

В соответствии со ст. 228 АПК РФ судом установлены сроки представления сторонами в суд и друг другу доказательств и документов.

Стороны о рассмотрении дела в порядке упрощенного производства извещены надлежащим образом.

В обоснование иска истец сослался на то, что ответчик нарушал сроки внесения постоянной и переменной частей арендной платы, в связи с чем истцом в адрес ответчика было направлено уведомление о расторжении договора аренды, которое было отозвано в связи с тем, что деятельность ответчика включена в перечень отраслей, наиболее пострадавших в результате распространения новой коронавирусной инфекции, однако, ответчиком в адрес истца было направлено уведомление о готовности передать объект аренды, условиями договора предусмотрена возможность расторжения договора по инициативе арендатора путем направления соответствующего уведомления за 2 месяца до даты расторжения договора, направление ответчиком акта приема-передачи истец расценил как отказ ответчика от исполнения договора, по итогам приемки помещения было выявлено, что помещение не подготовлено к передаче, косметический ремонт ответчиком не произведен, переданное в аренду оборудование возвращено частично, гарантийный взнос, внесенный ответчиком, был зачтен истцом в счет погашения задолженности ответчика по внесению постоянной части арендной платы.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, указав, что договор прекратил свое действие 18.06.2020г. в связи с направлением истцом уведомления о расторжении договора и исполнением ответчиком обязанности по возврату помещений истцу, отзыв направленного уведомления о расторжении договора не предусмотрен законодательством Российской Федерации, размер неустойки за возврат помещения без косметического ремонта превышает размер убытков, которые заявлены истцом, также истцом обеспечительный платеж должен был быть зачтен в счет погашения задолженности.

Исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Между ООО «ИНВЕСТРЕАЛТ» (арендодатель) и ООО «САМСОН-ФАРМА» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 14.02.2018г. № АН 02-02/18, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект – нежилое помещение общей площадью 178,6 кв.м, расположенное по адресу: <...> этаж, пом. XXI, кадастровый номер 77:01:0004008:5169, комн. 13-15 (13 – площадь 15,1 кв.м, 14 – площадь 41,0 кв.м, 15 – площадь 2,8 кв.м), кадастровый номер 77:01:0004009:2905, комн. 16-24 (16 – площадь 47,8 кв.м, 17- площадь 1,1 кв.м, 18 – площадь 1,1 кв.м, 19 – площадь 4,2 кв.м, 20 – площадь 4,1 кв.м, 21 – площадь 1,1 кв.м, 22 – площадь 1,1 кв.м, 23 – площадь 24,3 кв.м, 24 – площадь 34,9 кв.м).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16.08.2018г. нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0004009:3314 площадью 178,6 кв.м по адресу: г .Москва, ул. Новослободская, д. 11, принадлежит на праве собственности ООО «ИНВЕСТРЕАЛТ», о чем в ЕГРН имеется регистрационная запись от 16.08.2018г. № 77:01:0004009:3314-77/011/2018-1.

Впоследствии между арендодателем и арендатором заключено дополнительное соглашение от 17.08.2018г. № 2, в соответствии с п. 1 которого арендодатель передает, арендатор принимает в аренду объект – нежилое помещение общей площадью 178,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>, этаж 1, пом. XXI, кадастровый номер 77:01:0004009:3314, комн. 13-24 (13 – площадь15,1 кв.м, 14 – площадь 41,0 кв.м, 15 – площадь 2,8 кв.м, 16 – площадь 47,8 кв.м, 17 – площадь 1,1 кв.м, 18 – площадь 1,1 кв.м, 19 – площадь 4,2 кв.м, 20 – площадь 4,1 кв.м, 21 – площадь 1,1 кв.м, 22 – площадь 1,1 кв.м, 23 – площадь 24,3 кв.м, 24 – площадь 34,9 кв.м).

В соответствии с п. 5.1 договора договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считается заключенным с момента его государственной регистрации. Договор заключается на срок до 14.02.2025г.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить Арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В п. 2.1.1 договора установлена обязанность арендодателя в течение 3 рабочих дней с момента вступления договора в силу передать арендатору по акту приема-передачи указанное в п. 1.1 договора помещение в состоянии, пригодном для эксплуатации.

Пунктом 1.6 договора предусмотрено, что помещение передается в исправном и отремонтированном состоянии с отделкой и оборудованием, сведения о которых приведены в приложении № 2 к договору.

Исполнение истцом обязательства по передаче нежилого помещения подтверждается обоюдным актом приема-передачи нежилого помещения от 14.02.2018г.

В соответствии с п. 2.2.3 договора арендатор обязан выплачивать арендную плату и другие платежи в соответствии с условиями договора.

Согласно п. 5.3 договора оплата арендных платежей производится арендатором до передачи арендодателю помещения и размещенного в нем оборудования в исправном, отремонтированном, пригодном для эксплуатации состоянии, соответствующем п.п. 1.1, 2.1.6 договора и приложения №№ 1-3 к договору, по акту приема-передачи согласно п.п. 2.2.10 и 2.2.11 договора в соответствии с условиями раздела 3 договора.

В п. 4.1 договора установлено, что арендатор перечисляет арендодателю гарантийный платеж в размере 312 500руб. 00коп., без НДС, в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения (ст. 346.12 и 346.13 г. 26.2 НК РФ) в течение 5 банковских дней с даты двустороннего подписания договора на основании счета арендодателя.

Внесение ответчиком гарантийного платежа подтверждается платежными поручениями от 20.02.2018г. № 2952, от 20.12.2019г. № 12363.

Пунктом 2.2.11 договора предусмотрена обязанность арендатора по окончании срока действия договора (предварительно выполнив мероприятия, предусмотренные п.п. 5.2, 5.4 договора) в течение 3 рабочих дней с даты прекращения действия договора передать арендодателю по акту приема-передачи помещение и размещенное в нем оборудование в исправном, пригодном для эксплуатации состоянии, соответствующем п.п. 1.1, 2.1.6 договора и приложениям №№ 1-3 к договору.

Между арендодателем и арендатором заключено дополнительное соглашение то 15.02.2018г. № 1, в соответствии с п. 1 которого арендатор в помещении, занимаемом им по договору аренды нежилого помещения от 14.02.2018г. № АН 02-02/18, обязуется своими силами и за свой счет провести перепланировку помещения по согласованному эскизу, в том числе осуществить следующие виды работ:

- демонтаж и монтаж внутренних ненесущих перегородок из гипсокартона согласно приложению;

- замена напольного покрытия (плитка/линолеум/ламинат);

- установка новых дверей+замена старых дверей (по необходимости);

- монтаж потолка типа «Армстронг» (локальный, на свежие «карты»);

- покраска всех стен водоэмульсионной краской;

- организация новой электрической и компьютерной сети. Установка при необходимости собственного электрического щита (копия проекта электроснабжения должна быть передана арендодателю);

- монтаж внутренней системы видеонаблюдения (копия проекта системы видеонаблюдения должна быть передана арендодателю);

- монтаж охранной и пожарной автономных систем сигнализации (копии проектов охранной и пожарной систем должны быть переданы арендодателю);

- монтаж систем вентиляции и кондиционирования (копия проекта системы вентиляции должна быть передана арендодателю);

- монтаж внешней световой вывески (согласуется с ТСЖ «Кассиопея»).

В соответствии с п. 5.7 договора договор подлежит досрочному расторжению по требования арендодателя, а арендатор – выселению во внесудебном порядке:

- по истечении 1 месяца с даты направления соответствующего письменного уведомления в случаях: если арендатор использовал помещение в целом или его части не в соответствии с условиями договора, если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшил состояние арендуемого помещения, или размещенных в нем мебели и оборудования, если арендатор по истечении 30 календарных дней от установленного договором срока платежа не внес арендную плату в полном объеме (постоянную и/или переменную часть (п. 3.1 договора), если арендатор произвел самовольную и/или незаконную реконструкцию и/или перепланировку помещения, и/или переоборудование инженерно-технических систем помещения, при недостижении согласия с арендатором по размеру увеличения арендной платы (п. 3.2 договора);

- по истечении 10 календарных дней с даты направления соответствующего письменного уведомления в случаях, если арендатор не выполнил условия п. 4.3 договора, если арендатор нарушает требования, установленные п.п. 2.2.5, 2.2.9, 3.12 договора.

Истцом в адрес ответчика было направлено письмо от 14.05.2020г. о досрочном расторжении договора аренды от 14.02.2018г. № АН 02-02/18 со ссылкой на то, что арендатор нарушил обязательства по договору, по состоянию на 15.05.2020г. задолженность арендатора перед арендодателем по постоянной части арендной платы составляет за апрель 2020г. – 163 000руб. 00коп., за май 2020г. – 326 000руб. 00коп., что подтверждается описью вложения с отметкой АО «Почта России» и почтовой квитанцией.

Ответчик в ответном письме от 18.05.2020г. № 353 сообщило истцу о том, что ответчик подтверждает досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения от 14.02.2018г. № АН 02-02/18 и готово передать помещение по акту приема-передачи 15.06.2020г., а также о том, что ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020г. № 98-ФЗ предоставлено право арендаторам на отсрочку в оплате арендной платы в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 03.04.2020г. № 439, постановлением Правительства РФ от 03.04.2020г. № 434 утвержден Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, постановлением Правительства РФ от 18.04.2020г. № 540 аптеки по коду основной деятельности ОКВЭД 47.7 включены в состав указанных в постановлении Правительства РФ от 03.04.2020г. № 434 отраслей, которые вправе воспользоваться указанной отсрочкой по арендной плате, и просил учесть указанные обстоятельства при составлении проекта соглашения о расторжении договора.

Письмом от 19.05.2020г. № 23 истец сообщил ответчику о том, что, рассмотрев ответное письмо от 18.05.2020г. № 353, в связи с тем, что деятельность ответчика подпадает под действие постановления Правительства РФ от 03.04.2020г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки оплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», а следовательно, ООО «САМСОН-ФАРМА» не может считаться недобросовестным плательщиком по договору аренды, ООО «ИНВЕСТАЛТ» отзывает уведомление от 14.05.2020г. № 22 о досрочном расторжении договора с 15.06.2020г. и уведомил о готовности заключить дополнительное соглашение к договору о предоставлении отсрочки по оплате постоянной части арендной платы на условиях 100% от существующей задолженности за апрель 2020г., а также постоянной части арендной платы за период с мая 2020г. по день окончания срока действия режима повышенной готовности, а также на период со дня прекращения срока действия режима повышенной готовности в г. Москве и до 01.10.2020г. в размере 50% от ежемесячной постоянной части арендной платы, что подтверждается описью вложения с отметкой АО «Почта России» и почтовой квитанцией.

Ответчик повторно подтвердил досрочное расторжение договора аренды и готовность передать помещение по акту приема-передачи 15.06.2020г. и сообщил истцу о том, что введенные ограничительные меры привели к резкому снижению посещаемости объектов торговли ответчика, в результате чего арендатором принято решение о закрытии арендуемого объекта, и просил подготовить соглашение о расторжении договора аренды, о чем направил письмо от 27.05.2020г. № б/н.

В письме от 02.06.2020г. истец сообщил ответчику о том, что уведомление о расторжении договора аренды отозвано в связи с тем, что оно не основано ни на нормах права, ни на договоре, и разъяснил, что в соответствии с п. 5.8 договора аренды арендатор может в одностороннем порядке расторгнуть договор при условии соблюдения срока уведомления арендодателя за 2 месяца до даты расторжения, при этом должны быть соблюдены все требования договора аренды и действующего законодательства, в том числе относительно выполнения финансовых обязательств, что подтверждается описью вложения с отметкой АО «Почта России» и почтовой квитанцией.

Ответчиком на указанное письмо истца было направлено письмо от 05.06.2020г. № 381, в котором он сообщал, что 18.05.2020г. внутри компании был запущен процесс закрытия торговой точки и она на данный момент уже не работает, перегородки возведены для целей привлечения субарендаторов, стоимость работ по восстановительному ремонту составляет 100 000руб. 00коп., и предложил не проводить такие работы, а компенсировать их стоимость, что подтверждается распечаткой электронного письма.

Письмом от 07.06.2020г. № 38 истец сообщил ответчику о том, что 19.06.2020г. истцом от нотариуса ФИО1 получен акт приема-передачи помещения, подписанный со стороны ответчика, договор аренды заключен на срок до 14.02.2025г., основания и порядок расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе арендатора установлен в п. 5.8 договора, 23.06.2020г. истец провел проверку использования арендатором помещения на предмет соответствия состояния помещения условиям договора, по итогам которой составлен акт о нарушении ООО «Самсон-Фарма» условия договора аренды, текущее состояние помещения и установленного в нем оборудования не соответствует приложениям №№ 1-3 к договору, акту приема-передачи нежилого помещения по договору, дополнительному соглашению от 15.02.2018г. № 1, известил о необходимости направить представителей ответчика 14.07.2020г. в 12час. 00коп. с целью проверки состоянии помещения с участием арендатора, а также для урегулирования вопросов по расторжению договора и возврату помещения.

Также истцом в адрес ответчика было направлено письмо от 10.06.2020г. № 32, в котором указывал, что желание арендатора расторгнуть договора аренды с 15.06.2020г. по инициативе арендатора юридически необоснованно, так как согласно п. 5.8 договора арендатор может в одностороннем порядке расторгнуть договор при условии соблюдения срока уведомления арендодателя за 2 месяца до даты расторжения, при этом должны быть соблюдены все требования договора аренды и действующего законодательства, в том числе, относительно выполнения финансовых обязательств, на момент написания с уведомлением о расторжении договора со стороны арендатора в адрес арендодателя не поступало, с приложением проекта дополнительного соглашения от 10.06.2020г. № 4, что подтверждается описью вложения с отметкой АО «Почта России» и почтовой квитанцией.

В письме от 16.06.2020г. № 391 ответчик разъяснил, что письмом от 14.05.2020г. № 22 истец уведомил ответчика о расторжении договора аренды от 14.02.2018г. № АН 02-02/18, ответчик подтвердил расторжение договора письмом от 18.05.2020г. № 353, 20.05.2020г. ответчиком было получено письмо от 19.05.2020г. № 23 об отзыве уведомления о расторжении договора, оферта связывает оферента (становится для него обязательной) в момент ее получения адресатом оферты, до этого момента она может быть отозвана оферентом, если сообщение об отзыве получено адресатом оферты раньше, чем сама оферта или одновременно с ней, как следствие, отозвать уведомление о расторжении договора аренды после получения его другой стороной нельзя, и просил прислать представителя 18.06.2020г. в 11час. 00мин. по адресу: <...>, для приема помещения из аренды по договору аренды, что подтверждается электронным письмом от 16.06.2020г.

Письмом от 17.06.2020г. № 34 истец известил ответчика о том, что письмо от 14.05.2020г. № 22 о досрочном расторжении договора аренды с 15.06.2020г. не является офертой, так как в нем не содержится предложения от ООО «ИНВЕСТРЕАЛТ», выражающего намерение ООО «ИНВЕСТРЕАЛТ» о заключении нового или об изменении действующего договора, письмо имеет информационный характер и является уведомлением об односторонних действиях истца в соответствии с действующим договором аренды.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендной платы и неподписанием дополнительного соглашения к договору о предоставлении отсрочки по оплате постоянной части арендной платы истцом в адрес ответчика были направлены претензии от 16.06.2020г. № 33, от 23.07.2020г. № 43 с требованием оплатить задолженность, что подтверждается описями вложения с отметками АО «Почта России» и почтовыми квитанциями.

В соответствии с протоколом осмотра вещественных доказательств от 18.06.2020г., составленного нотариусом города Москвы ФИО1, в порядке обеспечения доказательств в случаях, не терпящих отлагательств, 18.06.2020г. в период с 10час. 00мин. по 10час. 55мин. с использованием оборудования – мобильного телефона выполнены следующие действия: произведен осмотр и фото-фиксация помещения, расположенного по адресу: <...> этаж, пом. XXI, и расположенных в нем комнат, осмотр по просьбе заявителя производился без извещения стороны/заинтересованных лиц, поскольку случай не терпит отлагательств (доступ в помещение мог быть закрыт, оборудование вывезено).

Истцом от ответчика получены заявление от 19.06.2020г. о подписании акта приема-передачи (возврата) помещения по договору, акт приема-передачи (возврата) помещения от 18.06.2019г.

ФИО2 – временно исполняющим обязанности нотариуса города Москвы ФИО1 удостоверено, что ФИО1 19.06.2020г. по просьбе ООО «САМСОН-ФАРМА» переданы курьерской службой DHL ООО «ИВЕСТРЕАЛТ» следующие документы: заявление ООО «САМСОН-ФАРМА» от 19.06.2020г., акт приема-передачи (возврата) помещения по договору аренды от 14.02.2018г. № АН 02-02/18 с приложением, - получение которых подтверждено адресатом.

На основании п.п. 1 и 2 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020г., суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

В соответствии с ч. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 указанной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу разъяснений п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Согласно ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020г. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020г. № 439 утверждены требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, в соответствии с п. 3 которых отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях, наиболее пострадавших в результате распространения коронавируса, может обратиться к арендодателю для заключения дополнительного соглашения, предусматривающего отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020г. Это возможно, если договор аренды недвижимого имущества заключен до принятия в 2020г. органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории. Такое дополнительное соглашение арендодатель должен заключить в течение 30 дней со дня обращения арендатора.

В соответствии с вопросом 3 «Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020г., если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Федеральным законом от 01.04.2020г. № 98-ФЗ (п. 3 ст. 307 ГК РФ). В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных п. 3 Требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020г. № 439. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных п. 3 указанных Требований (ст. 10, п. 3 ст. 432 ГК РФ).

В утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020г. Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 разъяснено, что обязательства сторон договора аренды считаются измененными в части предоставления арендатору отсрочки уплаты арендной платы с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации независимо от даты заключения дополнительного соглашения к договору аренды либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к заключению дополнительного соглашения к договору аренды.

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц от 22.09.2020г. № ЮЭ9965-20-212021875 основным видом деятельности ООО «САМСОН-ФАРМА» является торговля розничная лекарственными средствами в специализированных магазина (аптека) (код ОКВЭД 47.73). Указанный ОКВЭД включен в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020г. № 434.

Поскольку истцу при должной осмотрительности должно было быть известно о том, что основной вид деятельности ответчика включен в перечень отраслей российской экономики, в наиболейшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, в уведомлении о досрочном расторжении договора аренды истец ссылался на неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы за период, когда должна была быть предоставлена отсрочка, при этом сторонами не представлено доказательств направления арендодателем уведомления о праве арендатора на предоставление отсрочки, в результате чего отсрочка считается предоставленной с 05.03.2020г. (даты введения режима повышенной готовности на территории города Москвы – Указ Мэра Москвы от 05.03.2020г. № 12-УМ), ответчиком не представлено доказательств наличия у арендодателя права на односторонний отказ от договора в любом случае, в связи с чем уведомление о расторжении договора аренды является ничтожным и не порождает правовых последствий.

Согласно ч. 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (ч. 4 ст. 71 АПК РФ).

В силу ст.ст. 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Поскольку стороны к согласию о досрочном расторжении договора стороны не пришли, при этом ответчиком не представлено доказательств направления в адрес истца уведомления об отказе от исполнения договора аренды, объекты аренды в установленном законом и договором порядке не возвращен 15.06.2020г., при этом суд отмечает, что ответчиком в адрес истца был направлен акт, датированный 2019г., осмотр помещения с участием нотариуса производился в отсутствие извещения истца, о чем имеется отметка в протоколе, кроме того, протокол осмотра помещения не может выступать доказательством принятия мер по возврату помещения, ссылка ответчика на фактическое освобождение помещения и передачу ключей отклоняется судом в связи с тем, что данное обстоятельство не свидетельствует об автоматическом прекращении арендных отношений между сторонами до истечения срока аренды, при этом истцом подтверждается принятие помещений 18.08.2020г., злоупотребление правом со стороны арендодателя в рассматриваемом ситуации судом не установлено, довод ответчика о том, что в счет погашения задолженности должен быть зачтен гарантийный платеж, отклоняется судом, с учетом довода истца о том, что гарантийный платеж зачтен в счет погашения ответчиком задолженности по внесению постоянной части арендной платы, суд находит обоснованным требование о взыскании 60 874руб. 11коп., в остальной части требование необоснованно.

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пени) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 2.1.3 договора арендодатель обязан осуществлять контроль за использованием помещения арендатором в соответствии с условиями договора. По результатам проверки составляется акт, отражающий факты нарушения условий договора в случае их выявления. В случае отказа арендатора подписать акт без предоставления мотивированного обоснования в течение 3 рабочих дней акт считается подписанным обеими сторонами.

В случае проведения самовольной, несанкционированной и незаконной реконструкции и/или перепланировки помещения, и/или переоборудования его инженерно-техническим систем данный акт является основанием для предъявления требования к арендатору об оплате штрафных санкций и выполнении всех остальных условий, установленных п. 2.2.6 договора, а также основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Согласно п. 2.1.6 договора по окончании срока действия договора либо в связи с его досрочным расторжением арендодатель обязан (при условии выполнения сторонами мероприятий, предусмотренных п.п. 5.2, 5.4 договора) в течение 3 рабочих дней принять от арендатора по акту приема-передачи помещение, указанное в п. 1.1 договора, включая размещенное в нем оборудование при условии приведения их арендатором в исправное, пригодное для эксплуатации состояние, соответствующее приложениям №№ 1-3 к договору и акту приема-передачи помещения на день передачи помещения арендатора.

В случае проведения реконструкции и/или перепланировки помещения и/или переоборудования его инженерно-технических систем с письменного разрешения арендодателя и с соблюдением порядка, установленного действующим законодательством, помещение передается арендатором арендодателю в исправном, пригодном для эксплуатации состоянии, соответствующем технической документации на реконструкцию и/или перепланировку, и/или переоборудование его инженерно-технических систем (кадастровый паспорт, документы БТИ (выписка из технического паспорта, поэтажный план и экспликации на объект недвижимости), план помещения после завершения перепланировки и переустройства, решение Мосжилинспекции о согласовании перепланировки и/или акта о завершенном переустройстве и/или перепланировке жилого/нежилого помещения в жилом доме, проектная (исполнительная) документация с необходимым согласования в компетентных органах).

В п. 2.2.6 договора установлено, что в случае проведения самовольной, несанкционированной и незаконной реконструкции и/или перепланировки, изменения его конструктивных и интерьерных особенностей, и/или переоборудования инженерно-технических систем помещения, являющегося собственностью арендодателя, арендатор обязан оплатить арендодателю штраф за самоуправные действия в отношении чужой собственности в размере ежемесячного размера арендной платы в течение 3 рабочих дней с момента выставления счета арендодателем.

Арендатор обязан оплатить штраф в течение 5 банковских дней с даты выставления счета на оплату.

Оплата штрафа не освобождает арендатора от обязанности за свой счет и в порядке, установленном в п. 2.1.4 договора, привести помещение в состояние, соответствующее п. 1.1 договора и акту приема-передачи помещения на день передачи помещения арендатору, а также оплатить арендодателю упущенную выгоду за время приведения помещение в первоначальное состояние либо с согласия арендодателя с проведением перепланировки в месячный срок со дня выявления факта перепланировки оплатить арендодателю все расходы на проведение действий, связанных получением исходных документов БТИ, проектной (исполнительной) документации с необходимыми согласования в компетентных органах, оригинала Распоряжения Мосжилинспекции на переустройство и перепланировку, плана помещения после завершения перепланировки и переустройства, заверенного печатью Мосжилинспекции, акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке жилого/нежилого помещения в жилом доме, утвержденного Мосжилинспекцией, кадастрового паспорта, документов БТИ (выписки из технического паспорта, поэтажный план и экспликация на объект недвижимости), выписку из ЕГРН.

23.06.2020г. комиссией в составе директора по управлению имущественным комплексом ФИО3, менеджера по управлению имущественным комплексом ФИО4, экономиста ФИО5 составлен акт о нарушении ООО «Самсон-Фарма» условий договора аренды нежилого помещения от 14.02.2018г. № АН 02-02/18 по адресу: Новослободская улица, <...> этаж, помещение XXI, комн. 13-24, от 23.06.2020г., в соответствии с которым текущее состояние помещения, а также состояние помещения на дату подписания между арендодателем и арендатором акта приема-передачи от 14.02.2018г. различны, арендатором восстановительный и косметический ремонт помещения не произведен.

Истцом в адрес ответчика было направлено уведомление от 13.08.2020г. № 45, в котором просил ответчика явиться 18.08.2020г. в 12час. 00мин. для передачи арендованного помещения арендодателю, что подтверждается описью вложения с отметкой АО «Почта России» и почтовой квитанцией.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 19.08.2020г. № 46, в котором истец сообщил ответчику о том, что в связи с неявкой арендатора арендодатель в соответствии с п. 5.11 договора составил протокол вскрытия помещения от 18.08.2020г. и акт приема-передачи помещения от 18.08.2020г. в одностороннем порядке, по итогам осмотра помещения установлено, что помещение имеет недостатки, ремонт помещения арендатором не произведен, просил подписать акт приема-передачи помещения от 18.08.2020г. и требовал оплатить неустойку за передачу помещения без проведения восстановительного ремонта, стоимость восстановительного ремонта в размере 311 961руб. 60коп., задолженность по арендной плате, с приложением протокола вскрытия помещения по договору аренды нежилого помещения от 14.02.2018г. № АН 02-02/18 от 18.08.2020г., акта приема-передачи нежилого помещения от 18.08.2020г.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств выполнения косметического ремонта и приведения помещения в состояние, соответствующие условиям договора, суд находит обоснованным требование о взыскании с ответчика штрафа в размере 321 480руб. 00коп.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды Арендатор обязан вернуть Арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с ч. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При этом лицо, требующее для возмещения убытков в судебном порядке, должно доказать то обстоятельство, что убытки были причинены истцу в результате ненадлежащего исполнения ответчиком договорных обязательств, а также наличие причинной связи между ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств и причиненными истцу убытками, а также размер убытков.

Между ИП ФИО6 (подрядчик) и ООО «ИНВЕСТРЕАЛТ» (заказчик) заключен договор подряда на ремонтные работы от 19.08.2020г. № Н-08/20, в соответствии с которым подрядчик обязуется выполнить в принадлежащем заказчику, в офисном помещении общей площадью 178,6 кв.м, расположенном по адресу: <...>, следующие работы:

- восстановительный ремонт помещения, который включает в себя укладку ламината (приложение № 1);

- замену оборудования (приложение № 2).

В соответствии с п. 1.2 договора стоимость работ и материалов, приобретаемых подрядчику, определяется договором и указывается в сметах, которые являются приложением №№ 1 и 2 к договору.

Согласно п. 3.1 договора цена договора, а также стоимость видов работ и материалов по договору установлена в размере:

- 226 897руб. 60коп. – восстановительный ремонт помещения, который включает в себя укладку ламината;

- 85 064руб. 00коп. – замена оборудования.

В соответствии с ч. 2 ст. 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Согласно ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ст. 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (ч. 1 ст. 66 АПК РФ).

Поскольку истцом не представлен документально подтвержденный размер стоимости восстановительного ремонта, представленный истцом договор подряда таким доказательством выступать не может, кроме того, представленное истцом в материалы дела дополнительное соглашение от 15.02.2018г. № 1 предусматривает возможность замены напольного покрытия, в том числе, на линолеум, а также дверей и кондиционеров, требование о взыскании ущерба в размере 311 961руб. 60коп. не подлежат удовлетворению.

Заявленное ответчиком ходатайство о переходе в общий порядок судопроизводства, суд находит не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 5 ст. 227 АПК РФ суд выносит определение о рассмотрении дела по общим правилам искового производства, в том числе если суд по ходатайству одной из сторон пришел к выводу о том, что:

1) порядок упрощенного производства может привести к разглашению государственной тайны;

2) необходимо выяснить дополнительные обстоятельства или исследовать дополнительные доказательства, а также провести осмотр и исследование доказательств по месту их нахождения, назначить экспертизу или заслушать свидетельские показания;

3) заявленное требование связано с иными требованиями, в том числе к другим лицам, или судебным актом, принятым по данному делу, могут быть нарушены права и законные интересы других лиц.

При этом ответчиком не представлены сведения о том, какие дополнительные доказательства или обстоятельства необходимо выяснить и представить, а также в связи с чем ответчик не имеет возможности представить дополнительные доказательства в сроки, установленные судом в определении.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 15, 166, 168, 307, 309, 310, 330, 421, 606, 614, 622 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 102, 110, 123, 156, 167-171, 176, 180, 181, 227 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении ходатайства ООО «САМСОН-ФАРМА» о переходе в общий порядок судопроизводства.

Взыскать с ООО «САМСОН-ФАРМА» в пользу ООО «ИНВЕСТРЕАЛТ» 60 874руб. 11коп. долга и 321 480руб. 00коп. штрафа, а также 9 298руб. 99коп. госпошлины.

В остальной части иска отказать.

Решение подлежит немедленному исполнению.

Решение арбитражного суда первой инстанции по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня его принятия, а в случае составления мотивированного решения арбитражного суда - со дня принятия решения в полном объеме.

Арбитражный суд составляет мотивированное решение в течение пяти дней в случае, если лица, участвующие в деле, по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства, подали заявления о составлении мотивированного решения. Указанное заявление может быть подано в течение пяти дней со дня размещения решения, принятого в порядке упрощенного производства, на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья С.В. Маслов