Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью "Виват Пицца" обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договору купли-продажи общей площадью 209,4 кв.м. (этаж 1, пом. II, комн.1-16) по адресу: <...>, с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представители ответчика возражали против удовлетворения исковых требований, в том числе по доводам, изложенным в отзыве, заявил об оставлении искового заявления без рассмотрения в части.

Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, оценив представленные доказательства, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению в части, оставлению без рассмотрения в части, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) 28.11.2007г. заключен договор аренды №04-625/07, в соответствии с которым истцу в аренду переданы нежилые помещения, расположенное по адресу: <...>.

Согласно ст.3 № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) вверенном пользовании непрерывно в течение двух и более лет со дня вступления в силу закона на основании договора или договоров аренды этого имущества.

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойка (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч.4. ст.4 Закона, а в случае, предусмотренном ч.2.ст.9 Закона – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имуществ;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества находящегося в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч.4. ст.18 ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно ст.3 Закона для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находится непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течении двух и более лет до дня вступления с силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Истец отнесен к субъектам малого и среднего предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы и соответствует требованиям, установленным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

Истец 25.07.2013г. обратился к ответчику с заявлением о продаже арендованного помещения, в порядке № 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

05.09.2014г. истец получил письмо исх. №ДГИ-И-18765/14 ответчика о подписании договора купли-продажи и проект договора купли-продажи без номера и даты, подписанный со стороны ответчика, с указанием стоимости имущества – 27 425 000руб., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда от 15.07.2014 №738Г/903, выполненным ООО "АБН-Консалт" и положительным экспертным заключением от 29.07.2014. №1175/С-14 подготовленным НП СРО "СВОД" без НДС.

П.3.2. договора изложен в следующей редакции: оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение трех лет со дня его заключения.

Кроме того, п.3.4. проекта договора предусматривалось, что оплата по договору вноситься покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 761 805,56руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

В п.9 проекта договора в указании адреса ООО "Виват Пицца" указано: 129515, <...>

Истец, посчитав, что цена спорного объекта необоснованно завышена, обратился в оценочную организацию для определения рыночной стоимости нежилых помещений. Согласно отчету №2014-01/3201 от 17.09.2014 выполненным ООО "ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ БИЗНЕСА" стоимость нежилого помещения составляет 17 900 000руб.

Истец подписал проект договора с учетом протокола разногласий, при этом указал, что цена объекта – п. 3.1 договора, составляет 17 900 000руб., п.3.4. договора предусматривающий размер ежемесячных платежей, необходимо изложить в следующей редакции: оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 25 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1/36 от указанной в п.3.1. настоящего договора цены Объекта и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.

Пункт 9 договора – изменить юридический адрес ООО "Виват Пицца": "129515, <...>".

Подписанный проект договора с протоколом разногласий истец направил ответчику 23.09.2014г.

В соответствии со ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации " в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спор или договора или в порядке, установленном законодательством российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В рамках рассмотрения дела, судом определением от 10.03.2015г. была назначена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости нежилого помещения, проведение которой было поручено ООО "Центр независимой экспертизы собственности".

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 209,4 кв.м., расположенных по адресу: <...> по состоянию на 25.07.2013 составляет 21 262 141руб. без учета НДС.

Представитель ответчика в судебном заседании не согласился с выводами эксперта, заявил ходатайство о вызове эксперта.

В судебном заседании 02.07.2015г. был опрошен эксперт ФИО6

На вопрос ответчика, эксперт пояснил, что в отношении объектов-аналогов №№ 1,4 не вводилась корректировка, поскольку исследуемый объект является рестораном, в своих замечаниях ответчик ссылается на ГОСТ 50762-95, который с 2009 г. утратил силу, в новом ГОСТе жесткие требования к кафе не предъявляются. Статья по электромощности применяется к объектам, расположенным в ЦАО, при этом, исследуемый объект находится в ВАО. Объект исследования эксперт рассматривает как помещение свободного назначения. Объекты-аналоги № 2 также может использоваться как помещение свободного назначения. В скрин-шоте объявления о продаже объекта-аналога № 1 отсутствует адрес, однако, имеются сведения об удаленности от метро и выхода на красную линию. В скрин-шоте объявления о продаже объекта-аналога № 4 указано, что он находится в торгово-административном центре и помещение находится на первом этаже и имеет отдельный вход. В связи с изложенным, корректировки на указанные объекты-аналоги не вводились. Объект-аналог № 1 расположен на 9-й Парковой улице, то есть в том же округе.

С учетом экспертизы, суд считает, что п. 3.1 договора и п. 3.4 договора подлежат изложению в следующей редакции: «3.1 Цена объекта составляет 21 262 141руб. (Двадцать один миллион двести шестьдесят две тысячи сто сорок один рубль). НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 стать 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется."

«3.4 Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 25 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 590 615,03руб. (Пятьсот девяносто тысяч шестьсот пятнадцать рублей три копейки) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.»

Излагая указанный пункт в иной редакции, суд учитывает положения ст. 446 ГК РФ, а также выводы судебной экспертизы и что на день рассмотрения спора согласно п. 3.2 договора в подписанной сторонами редакции, отсрочка платежа составляет 3 года.

При этом срок оплаты – до 25 числа каждого месяца суд считает обоснованным, поскольку в проекте договора, направленного ответчика срок оплаты не указан. Обязанность указания срока оплаты товара проданного в рассрочку предусмотрена ст. 489 ГК РФ. Мотивированных возражений в отношении даты оплат и стоимости имущества ответчиком заявлено не было.

Как усматривается из материалов дела, а именно выписке из ЕГРЮЛ адресом ООО "Виват Пицца" является: 129515 <...>, в связи с чем, суд считает возможным изложить п.9 договора в части указания адреса покупателя, в редакции истца.

Требование истца об урегулировании разногласий, путем изложения п.3.2. договора в следующей редакции: "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения" подлежит оставлению без рассмотрения, в связи со следующим.

Как установлено судом, в направленном истцом ответчику протоколе разногласий к договору купли-продажи, истцом не заявлено возражений и разногласий в отношении п.3.2. изложенного в предложенной ответчиком редакции договора.

Доказательств направления иного протокола разногласий до даты обращения в суд, истцом не представлено.

Следовательно, на момент подачи искового заявления, истцом не соблюден претензионный порядок, установленный положениями ст. 445 ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Довод ответчика о необходимости оставления без рассмотрения требования в части п. 3.4 договора судом отклоняется, поскольку изначально, направляя 23.09.2014г. протокол разногласий к договору купли-продажи, истец заявил возражения в том числе и по п. 3.4 договора. При этом суд учитывает также положения ст. 446 ГК РФ и фактические обстоятельства дела.

В силу ст. 9 АПК РФ лица участвующие в деле несут риск наступления последствий, связанных с совершением или несовершением ими процессуальных действий.

В связи с изложенным, требования истца подлежат удовлетворению в части.

Расходы по оплате экспертизы и госпошлине относятся на ответчика, в силу ст. 110 АПК РФ, поскольку требование в части цены объекта заявлено обосновано.

Суд, руководствуясь ст.ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст.ст. 4, 65, 75, 110, 148,156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы и Обществом с ограниченной ответственностью "Виват пицца" при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества общей площадью 209,4 кв.м. (этаж 1, пом. II, комн.1-16) по адресу: <...>, изложив п.3.1. договора следующей редакции:

"3.1 Цена объекта составляет 21 262 141руб. (Двадцать один миллион двести шестьдесят две тысячи сто сорок один рубль). НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 стать 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется."

Пункт 3.4. договора изложить в следующей редакции: "3.4 Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 25 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 590 615,03руб. (Пятьсот девяносто тысяч шестьсот пятнадцать рублей три копейки) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга."

Пункт 9 договора в части адреса ООО "Виват Пицца" изложить в следующей редакции: "129515, <...>".

Исковое заявление в части требования об урегулировании разногласий по п.3.2. договору оставить без рассмотрения.

Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Виват пицца" (ИНН <***> ОГРН <***>) 45 000руб. (сорок пять тысяч рублей) расходов по оплате экспертизы и 4 000руб. (четыре тысячи рублей) расходов по оплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

Л.В.Михайлова