Гражданский кодекс часть 1

о признании незаконным отказа, оформленного письмом от 01.08.2014 г. № 05/016/2014-247,248; об обязании внести запись в ЕГРП и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (нежилые помещения) общей площадью 6 176,2 кв.м. по адресу: <...>

в заседании приняли участие:

от заявителя – ФИО1, дов. № 05/14 от 24.10.2014 г.

от заинтересованного лица – ФИО2, дов. № 26042/2014 от 30.12.2014 г.

установил:

Заявитель обратился с заявлением о признании незаконным отказ, оформленный письмом от 01.08.2014 г. № 05/016/2014-247,248; об обязании внести запись ЕГРП и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (нежилые помещения) общей площадью 6 176,2 кв.м. по адресу: <...>.

Заявитель в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал в полном объеме.

Управление Росреестра по г. Москве требования по заявлению не признало, представило отзыв.

Заявитель пояснил, что обжалует ненормативный акт государственного органа в порядке главы 24 АПК РФ.

Выслушав объяснения представителей ООО Торговое предприятие «УНИКУС», Управление Росреестра по Москве, изучив материалы дела, оценив доказательства, арбитражный суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Заявленные по иску требования заявитель обосновал следующим.

Как усматривается из материалов дела, Общество с ограниченной ответственностью Торговое предприятие «УНИКУС» (Заявитель) является собственником нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 6 135,4 кв.м., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) 27.07.2009 г. сделана запись о регистрации № 77-77-05/084/2009-332 и выдано свидетельство о государственной регистрации права от 27.07.2009 г. серии 77 АК 088803.

21.03.2014 г. ООО ТП «У НИКУ С» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (Заинтересованное лицо) с заявлениями № 05/016/2014-247 и № 05/016/2014-248 о внесении изменений в запись ЕГРП в отношении объекта недвижимого имущества по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:05:0012002:22708, в связи с изменением площади объекта и о выдаче нового (повторного) свидетельства о государственной регистрации права.

Письмом от 07.04.2014 г. № 05/016/2014-247, № 05/016/2014-248 Управление Росреестра по г. Москве сообщило ООО ТП «УНИКУС», что в связи с невозможностью определить из имеющихся документов причину изменения (увеличения) площади нежилых помещений, государственная регистрация приостановлена сроком на один месяц, направлены запросы в адрес Префектуры ЮАО г. Москвы и Государственного строительного надзора г. Москвы. До сведения Заявителя также было доведено, что по данным ЕГРП заявленный объект недвижимого имущества обременен ипотекой в пользу АКБ «Банк Москвы» (ОАО), документы, подтверждающие согласия залогодержателя на внесение изменений в записи ЕГРП, согласно ст. 346 ГК РФ, в материалы регистрационного дела не представлены.

18.01.2014 г., руководствуясь п. 3 ст. 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ООО ТП «УНИКУС» подало в Управление Росреестра по Москве заявление № 05/027/2014-868 о приостановлении государственной регистрации на три месяца, что подтверждается соответствующей распиской.

01.08.2014 г. Управлением Росреестра по Москве было принято решение об отказе во внесении изменений в записи ЕГРП и повторной выдаче ООО ТП «УНИКУС» свидетельства в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>, на основании абз. 4,10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Закон о государственной регистрации).

В обоснование отказа Управление Росреестра по Москве указало на следующие обстоятельства:

1. Сравнение полученного Управлением Росреестра по Москве в рамках
межведомственного взаимодействия Кадастрового паспорта нежилых помещений (указана
общая площадь 6 176,2 кв.м.) с имеющейся у Заинтересованного лица технической
документацией (указана общая площадь 6 135,4 кв.м.) не позволяет определить, за счет
чего произошло изменение площади заявленного объекта недвижимости с 6 135,4 кв.м. на
6 176,2 кв.м. В целях выяснения данных обстоятельств и принятия соответствующего
решения государственным регистратором направлены запросы в Комитет
государственного строительного надзора города Москвы и в Префектуру ЮАО г. Москвы.

Согласно поступившему в адрес Управления Росреестра по Москве письму Комитета государственного строительного надзора города Москвы от 07.05.2014 г. № 09-3655/14-1, заявление о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) по указанному адресу не поступало; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось.

Ответ на запрос Управления Росреестра по Москве от Префектуры ЮАО г. Москвы не получен, в связи с чем, по мнению государственного регистратора, не представляется возможным определить, подлежат ли указанные изменения площади внесению в ЕГРП в порядке, предусмотренном п. 67Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219, или изменение площади нежилых помещений произошло в результате реконструкции.

2. По данным ЕГРП заявленный ООО ТП «УНИКУС» объект недвижимого
имущества обременен ипотекой в пользу АКБ «Банк Москвы» (ОАО) (peг. № 77-77-
18/048/2011-573). Документы, подтверждающие согласие залогодержателя на внесение
изменений в записи ЕГРП, необходимые в соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ, в материалы
регистрационного дела не представлены. В этой связи у государственного регистратора
возникли сомнения в том, что залогодержатель осведомлен об изменении площади
нежилых помещений по адресу: <...>, входящих в состав
предмета залога.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. Согласно ст. 13 ГК РФ и п. 6 Постановления Пленума ВС PC, Пленума ВАС РФ от 1.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

Заявитель полагает, что отказ Управления Росреестра по Москве во внесении изменений в записи в ЕГРП и повторной выдаче свидетельства в отношении недвижимого имущества по адресу: <...>, не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы Заявителя, поскольку им предоставлены в регистрирующий орган все необходимые документы, отвечающие требованиям ст. 18 Закона о государственной регистрации и соответствующие по форме и содержанию требованиям действующего законодательства. У Управления Росреестра по Москве отсутствовали предусмотренные ст. 20 Закона о государственной регистрации правовые основания для отказа в осуществлении регистрационных действий.

Заинтересованное лицо считает требования не обоснованными в связи с нижеследующим.

Заявитель обратился в Управление в целях внесения изменения технических характеристик объекта недвижимого имущества в ЕГРП, а именно площади объекта недвижимости с 6 135,4 кв.м. на 6 176,2 кв.м.

В рамках межведомственного взаимодействия в Управление поступил кадастровый паспорт объекта недвижимости от 03.04.2014 г.

В соответствии с п. 67 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 219 от 18.02.1998 г., запись об изменениях объекта недвижимого имущества вносится в ЕГРП в случае, если не произошло существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям относятся, в том числе, изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством), без изменения внешних границ.

Однако при сравнении кадастрового паспорта от 03.04.2014 г. с технической документацией, ранее представленной в Управление, государственный регистратор не смог определить за счет чего произошло изменение площади объекта недвижимого имущества. Иные документы, описывающие характер изменений, на государственную регистрацию не были представлены.

Таким образом, государственный регистратор не смог определить, подлежало ли данное изменение площади объекта недвижимого имущества внесению в ЕГРП в порядке, предусмотренном п. 67 Градостроительного кодекса РФ, могли ли данные изменения являться реконструкцией в соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

На основании п. 1 ст. 19 Закона о регистрации, государственная регистрация была приостановлена из-за возникших сомнений в наличии оснований для государственной регистрации, а также подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений.

В целях выяснения обстоятельств и принятия решения по делу, государственным регистратором были направлены запросы для получения дополнительной информации в Префектуру ЮАО г. Москвы и Государственный строительный надзор г. Москвы.

Согласно поступившему в адрес Управления письму Комитета государственного строительного надзора г. Москвы, заявление о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) в Комитет не поступало; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не давалось., в связи с чем считает отказ правомерным.

Суд не соглашается с доводами заинтересованного лица по следующим основаниям.

П. 1 ст. 2 Закона о регистрации предусмотрено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 16 Закона о регистрации, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Согласно п. 2 ст. 16 Закона о регистрации, к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о регистрации основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают такие обстоятельства.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством РФ (п. 2 ст. 17 Закона о регистрации).

В силу положений п. 1 ст. 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

П. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20, 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»разъяснено, что на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона в государственной регистрации может бытьотказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен всоответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины.

21.03.2014 г. ООО ТП «УНИКУС» вместе с заявлениями № 05/016/2014-247 и № 05 016/2014-248 в Управление Росреестра по Москве были представлены: платежные поручения № 152 от 17.03.2014 г. и № 153 от 17.03.2014 г., доверенность от 12.03.2014 г., удостоверенная нотариусом ФИО3, реестровый номер 1д-631, копия Устава ООО ТП «УНИКУС». Кадастровый паспорт нежилых помещений получен Управлением Росреестра по Москве в порядке межведомственного взаимодействия.

Согласно п. 23 Правил, подраздел I содержит краткое описание объекта недвижимого имущества на основании документов, удостоверенных организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа. Записи в подраздел I могут вноситься на основании иных документов в случаях, установленных Законом о регистрации.

П. 31 Правил установлено, что заполнение подраздела I в графе «Площадь» указывается общая площадь объекта недвижимого имущества (для зданий, сооружений и их частей - по внутреннему обмеру).

П. 67 указанных Правил установлено, что лист записи об изменениях используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям, в частности, относятся: изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ, изменение назначения объекта, изменение объема выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства, изменение площади объекта в связи с ее уточнением в установленном порядке, в том числе при изменении порядка определения площади объекта и т.п.

Таким образом, государственная регистрация изменений сведений об объекте в ЕГРП и выдача повторного свидетельства на право собственности на объект недвижимого имущества допустимы в случае, если объект недвижимости изменен в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ и без существенных изменений объекта.

В полученном Управлением Росреестра по Москве в порядке межведомственного взаимодействия кадастровом паспорте от 03.04.2014 г. общая площадь нежилых помещений указана в размере 6 176,2 кв.м.

В соответствии с п. 4 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (Закон о кадастре) кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные, предусмотренные настоящим Федеральным законом сведения объекте недвижимости.

Пп. 6 п. 1 ст. 7 Закона о кадастре площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение, относится к его уникальным характеристикам.

П.п. 1-2 ст. 16 Закона о кадастре предусматривают осуществление кадастрового учета, в том числе в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости на основании заявления о кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или полученных в порядке межведомственного взаимодействия. Учет изменений объекта недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета соответствующего положительного решения (п. 1 ст. 23 Закона о кадастровом учете).

ООО ТП «УНИКУС» представило в орган кадастрового учета заявление о государственном кадастровом учете изменений помещения с кадастровым номером 77:05:0012002:22708 (предыдущий кадастровый номер, указанный в свидетельстве о государственной регистрации права, 77-77-05/084/2009-332) с приложением Технического плана помещения от 22.11.2013 г.. Согласно Заключению кадастрового инженера, являющемуся составной частью Технического плана, изменение площади с 6 135,4 кв.м. на 6 176,2 кв.м. произошло в результате переоборудования.

Подп. 3 п. 1 ст. 22 Закона о кадастре предусмотрено, что технический план здания, сооружения, помещения является необходимым документом для кадастрового учета изменений объекта недвижимости. При этом п. 13 Требований к подготовке технического плана (Приложение №2 к Приказу Минэкономразвития России от 29.11.2000 № 583)предусмотрено, что сведения о помещении указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод в эксплуатацию здания или сооружения, в котором находится помещение, проектной документации здания или сооружения, в котором находится помещение, изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта помещения или изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта здания или сооружения, в котором находится помещение. Если в случаях, предусмотренных законодательством в области градостроительной деятельности, не требуется изготовление или принятие указанных документов, сведения о помещении указываются в техническом плане на основании декларации, подготовленной в соответствии с формой и требованиями к ее подготовке, установленными органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Составной частью представленного ООО ТП «УНИКУС» Технического плана помещений являлась Декларация об объекте недвижимости. Кроме того, к Техническому плану также прилагался Проект и техническое заключение по переустройству (перепланировке) данных нежилых помещений, подготовленный ООО «Творческая мастерская КУМИР-Проект», в соответствии с которым перепланировка не нарушает конструктивные и другие характеристика надежности и безопасности здания.

Изучив вышеуказанные документы, орган кадастрового учета не нашел оснований для отказа в осуществлении кадастрового учета изменений нежилых помещений в части увеличения их площади, в том числе, предусмотренных подп. 8 п. 2 ст. 27 Закона о кадастре (ответ на межведомственный запрос об отсутствии необходимых документа и (или) информации) и принял положительное решение по заявлению ООО ТП «УНИКУС». Соответствующие изменения в части указания общей площади нежилых помещений в размере 6 176,2 кв.м. внесены в сведения государственного кадастра недвижимости, отражены в кадастровом паспорте на нежилые помещения.

Кадастровый паспорт выдан Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Москве -государственным бюджетным учреждением, наделенным решением федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости полномочиями органа кадастрового учета и считающимся, в силу п. 2 ст. 3 Закона о кадастре, органом кадастрового учета.

По своему содержанию данный кадастровый паспорт соответствует требованиям законодательства и отражает всю информацию, необходимую для внесения регистрирующим органом изменений в ЕГРП о спорном объекте недвижимости. Орган кадастрового учета не выявил изменений технических или качественных характеристик объекта учета, являющихся результатом его реконструкции. Изменений внешних границ объекта недвижимости не происходило и такие сведения Заинтересованному лицу не предоставлялись.

Таким образом, являясь одновременно органом в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество (ст. 9 Закона о регистрации) и органом кадастрового учета (ст. 2 Закона о кадастре), Управление Росреестра по Москве на этапе государственного кадастрового учета изменений нежилых помещений уже проверило законностьи основания изменения (увеличения) площади данных нежилых помещений и не выявило каких-либо нарушений закона.

Учитывая вышеизложенное, у Управления Росреестра по Москве не имелось правовыхоснований для отказа во внесении изменений в записи ЕГРП и выдаче ООО ТП «УНИКУС» нового свидетельства о государственной регистрации права.

На дату вынесения оспариваемого решения об отказе регистрационная запись об ипотеке нежилых помещений по адресу: <...>, Управлением Росреестра по Москве погашена.

В отношении довода Заинтересованного лица об отсутствии согласия АКБ «Банк Москвы» (ОАО), как Залогодержателя, на внесение изменений в записи ЕГРП в отношении предмета залога, заявитель пояснил, что на дату принятия Заинтересованным лицом решения об отказе во внесении изменений в записи ЕГРП (01.08.2014 г.), регистрационная запись об ипотеке объекта недвижимости по адресу: <...>, Заинтересованным лицом была погашена.

Погашение записи (отсутствие обременения нежилых помещений правами третьих лиц) подтверждается письмом Управления Росреестра по Москве от 16 июня 2014 г. № 05 /030/2014-104 в адрес ООО ТП «УНИКУС», согласно которому Управление Росреестра по Москве уведомило Заявителя о том, что 16.06.2014 г. в ЕГРП внесена запись № 77-77-05/030/2014-104 о погашении ипотеки, зарегистрированной за № 77-77-18/048/2011-573 от 19.10.2011 г. в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> (кад. № 77:05:0012002:22708).

Данные обстоятельства Заинтересованным лицом при рассмотрении заявления ООО ТП «УНИКУС» учтены не были.

Учитывая вышеизложенное, ООО Торговое предприятие «УНИКУС» полностью соблюдены положения федеральных законов, в то время как действия Управление Росреестра по Москве об отказе внести запись в ЕГРП и выдать свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (нежилые помещения) общей площадью 6 176,2 кв.м. по адресу: <...>.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 198, 199, 201 АПК РФ, суд

решил:

Признать незаконным отказ Управления Росреестра по Москве, оформленный письмом от 01.08.2014 г. № 05/016/2014-247, 248, во внесении изменений записи ЕГРП и повторной выдаче ООО Торговое предприятие «УНИКУС» свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (нежилые помещения) общей площадью 6 176,2 кв.м. по адресу: <...>.

Обязать Управление Росреестра по г. Москве внести изменения запись в ЕГРП и выдать ООО Торговое предприятие «УНИКУС» свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (нежилые помещения) общей площадью 6 176,2 кв.м. по адресу: <...>.

Возвратить ООО Торговое предприятие «УНИКУС» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб., перечисленную по платежному поручению № 598 от 22.10.2014 г. (оригинал платежного поручения поручению № 598 от 22.10.2014 г. находится в материалах дела).

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты принятия в порядке апелляционного производства. Вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в порядке кассационного производства.

Судья: Мысак Н.Я.