Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "Ситерна" (ОГРН 1027700189472) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 217,9 кв.м (этаж 1, помещение I, комнаты 27-31, 31а, 32, 33, 35-38, 38а, 39, 39а, 40-42, 42а), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Башиловская, д. 23, корп. 2

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ситерна» обратилось с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ изменений предмета иска, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 217,9 кв.м (этаж 1, помещение I, комнаты 27-31, 31а, 32, 33, 35-38, 38а, 39, 39а, 40-42, 42а), расположенного по адресу: <...>, путем внесения изменений в пункт 3.1 договора, установив цену договора в размере 20 831 000 рубля без учета НДС, в пункт 3.4 договора, установив ежемесячный платеж в размере 578 638 рублей 89 копеек, пункт 2.2 установив порядок регистрации залога и права собственности, в пункты 5.2 и 5.5 изменить ответственность сторон, а также путем исключения пунктов 1.7, 4.5, 5.4.

В судебном заседании истец иск поддержал.

Ответчик против удовлетворения иска возражал по основаниям, изложенным в письменных объяснениях, ссылаясь, в том числе на то, что Департаменту как продавцу имущества принадлежит безусловное право определять цену договора купли-продажи.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд пришел к выводу, что иск подлежит частичному удовлетворению. При этом суд исходил из следующего.

Как видно из материалов дела истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 217,9 кв.м (этаж 1, помещение I, комнаты 27-31, 31а, 32, 33, 35-38, 38а, 39, 39а, 40-42, 42а), расположенного по адресу: <...>, на основании договора аренды, заключенного с ответчиком, от 20.07.1999г. № 02-421/99 и дополнительного соглашения от 24 сентября 2008 г. Истец включен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Объект принадлежит на праве собственности городу Москве (запись о государственной регистрации права № 77-77-09/02/021/2008-029). Объект поставлен на кадастровый учет (кадастровый номер 77:09:0004015:6179).

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

14.02.2014 г. истец направил в Департамент городского имущества г. Москвы заявление на выкуп арендуемого имущества (регистрационный №33-5-5298/14-(0)-0).

В соответствии с распиской от 12.08.2014 г., истцом было получено сопроводительное письмо ответчика от 31.07.2014 г. №33-5-5298/14-(3)-0 и подписанный договор купли-продажи нежилого помещения, согласно условиям которого, цена договора составила 29 752 000 рубля.

Истец не согласился с предлагаемой в проекте договора ценой выкупа и 09.09.2014 г. передал ответчику протокол разногласий (вх. №33-5-5298/14-(4)), в том числе с предложением об установлении цены объекта 20 620 308 рублей, в соответствии с выполненным по заказу истца отчетом ЗАО «Мосэкспертиза» №5095.021.19.5/11-13/1 от 03.02.2014 г. Ответчик предложение истца, изложенное в протоколе разногласий оставил без ответа.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия по цене выкупаемого имущества.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ, в случае разногласий, возникших при заключении договора, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Истцом было заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы.

Определением от 05 марта 2015г. судом назначена экспертиза, проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Бизнес-оценка» (эксперт ФИО4). Перед экспертом был поставлен вопрос: Какова рыночная стоимостьобъекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 217,9 кв.м (этаж 1, помещение I, комнаты 27-31, 31а, 32, 33, 35-38, 38а, 39, 39а, 40-42, 42а), расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 14 февраля 2014 года?

Согласно полученному отчету оценщика от 20 апреля 2015 г. №05/15 рыночная цена объекта купли-продажи без учета НДС по состоянию на 30.11.2012г. составляет 20 831 000 рублей.

На основании данного отчета оценщика истец изменил требования в порядке ст. 49 АПК РФ.

В силу статей 67, 68, 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Оценив экспертное заключение Общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-оценка» (эксперт ФИО4), содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям ст. 86 АПК РФ, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к выводу о том, что оно является надлежащим и достоверным доказательством по делу, поскольку представлено именно в рамках проведения судебной экспертизы, когда эксперт-оценщик был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Экспертное заключение Общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-оценка» (эксперт ФИО4) соответствует требованиям Федерального закона 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки ФСО №1 (приказ Минэкономразвития № 1 от 20.07.2007 № 256), ФСО №2 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 255), ФСО № 3 (приказ Минэкономразвития от 20.07.2007 № 254), ФСО №7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611).

Доводы ответчика, касающиеся методики расчетов, использованных экспертом, судом отклонены, поскольку доказательств, свидетельствующих о недостоверности выводов эксперта или о том, что выбранные экспертом способы и методы оценки привели к существенному занижению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, не представлено, в выводах эксперта, содержащихся в заключении Общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-оценка» (эксперт ФИО4), суд противоречий не усматривает.

Заявленное ответчиком ходатайство о назначении повторной экспертизы оставлено судом без удовлетворения, поскольку суд не усмотрел предусмотренных статьей 87 АПК РФ оснований для проведения повторной экспертизы. Суд считает, что заключение эксперта является полным и ясным и у суда отсутствуют основания для иного толкования выводов эксперта. Несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.

Возражения ответчика против удовлетворения иска не принимаются судом во внимание. Довод о том, что Департамент как орган, осуществляющий права и обязанности собственника имущества, произвел оценку объекта, и нет оснований считать выкупную цену, указанную в проекте договора купли-продажи, недостоверной, отклоняется судом, т.к. не имеет значения для рассмотрения данного спора.

На основании изложенного, исковые требования истца, с учетом уточнения частично подлежат удовлетворению.

Требования истца о внесении изменений в пункт 2.2, установив порядок регистрации залога и права собственности, в пункты 5.2 и 5.5 об изменении ответственности сторон, а также об исключении пунктов 1.7, 4.5, 5.4 подлежат отклонению, т.к. данные условия договора не являются существенными для договора купли-продажи и не подлежат урегулированию судом. Кроме того, суд е усматривает противоречия в предложенных ответчиком условиях договора купли-продажи имущества нормам действующего законодательства.

На основании ст. 110 АПК РФ судебные расходы истца по уплате госпошлины и оплате судебной экспертизы подлежат возмещению за счет ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 11, 12 ГК РФ и ст.ст. 4, 65, 70, 71, 101-103, 106, 110, 167-173 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Удовлетворить иск Общества с ограниченной ответственностью "Ситерна" частично.

Урегулировать разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью "Ситерна" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 217,9 кв.м (этаж 1, помещение I, комнаты 27-31, 31а, 32, 33, 35-38, 38а, 39, 39а, 40-42, 42а), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Башиловская, д. 23, корп. 2:

1) изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:

"Цена Объекта составляет 20 831 000 (двадцать миллионов восемьсот тридцать одна тысяча) рублей без учета НДС, в соответствии с результатами судебно-оценочной экспертизы по определению размера рыночной стоимости нежилого помещения, проведенной Обществом с ограниченной ответственностью ««Бизнес-оценка».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

2) изложив п. 3.4 договора в следующей редакции:

"Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 15 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 578 638 (пятьсот семьдесят восемь тысяч шестьсот тридцать восемь) рублей 89 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Ситерна" 4 000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате госпошлины и 20 000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д ФИО5 Е.А.