Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «Натолир» (далее – истец, ООО «НАТОЛИР») обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (далее – департамент, ответчик) с требованием о взыскании убытков в размере 7.144.836 руб. 53 коп. по договору на аренду нежилого фонда от 16.04.1999 № 08-116/99 (с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений заявленных требований).

В рамках дела А40-205660/16-133-1830 Департамент городского имущества г. Москвы обратился в суд к ООО «Натолир» о взыскании долга. Неустойки по договору от 16.04.1999 г. № 08-00116/99 за период с сентября 2014 г. по 31.05.2016 г.в общей сумме 3.464.616 руб. 60 коп., в том числе: задолженность по арендной платы 3.224.973 руб. 06 коп., пени в сумме 239.643 руб. 54 коп.

Определением суда от 21.11.2016 г. в порядке ст. 130 АПК РФ дело №А40-20660/16-133-183 было объединены в одно производство для совместного рассмотрения с делом А40-184707/16-82-1458.

Исковые требования общества мотивированы причинением ответчиком убытков в виде вынужденной выплаты арендной платы, которых истец мог бы избежать в случае своевременного принятия ответчиком юридически значимых действий по заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, который был заключен по итогам рассмотрения Арбитражного дела А40-176999/14.

Встречные требования Департамента мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договора аренды от 16.04.1999 г. № 08-116/99.

В судебном заседании истец на удовлетворении своих требований с учетом уточнений настаивал, в удовлетворении встречного иска просил отказать.

Ответчик, в удовлетворении иска полагал надлежащим отказать по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск; встречные исковые требования просил удовлетворить.

Суд, рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца, ответчика, оценив представленные доказательства, приходит к выводу, что заявленные требованияпо первоначальному и встречному искам подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16 апреля 1999 года между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель, ответчик) и ООО «НАТОЛИР» (арендатор, истец) заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы № 08-116/99, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 441,8 кв.м. (подвал, пом. 1, комн. 1-3, 7-11, 11а, 12, 13), расположенного по адресу: <...>, для использования под магазин и склад. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службе по Москве за № 77-01/00-02/1999-13405. В силу п. 2.1. срок договора аренды установлен до 01 июля 2015 г. Пунктом 2.3. договора предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

02.04.2014г. общество обратилось в Департамент имущества города Москвы с заявлением о приобретении арендуемого имущества.

Истцом был получен ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 40 544 068 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 02.06.2014 г. № 738 Г/664, выполненным ООО «АБН-Консалт». Кроме того, при определении выкупной стоимости объекта не была учтена стоимость неотделимых улучшений, произведенных в период аренды испрашиваемых к выкупу помещений ООО «НАТОЛИР» с разрешения Департамента имущества города Москвы.

Не согласившись с ценой предлагаемой ответчика, 24.09.2014г. истец подписал указанный договор с протоколом разногласий и передал в Службу «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы.

Поскольку ответа от Департамента не последовало, истец обратился в суд с иском об урегулировании разногласий, возникший при заключении договора купли-продажи указанного выше имущества, принятого к рассмотрению Арбитражным судом г. Москвы в рамках дела А40-176999/14.

Решением суда от 27.07.2015 суд удовлетворил требования истца урегулировав разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «НАТОЛИР» и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 441,8 кв.м. (подвал, пом. 1, комн. 1-3, 7-11, 11а, 12, 13), расположенного по адресу: <...>,по цене, установленной входе судебного разбирательства с учетом проведенной по делу судебной экспертизы.

Общество обратилось в суд с настоящими требованиями, ссылаясь на то, что в результате незаконных действий департамента, выразившихся в несоблюдении срока направления проекта договора купли-продажи нежилого помещения, ему причинены убытки, составившие сумму перечисленных арендных платежей за период с 01.07.2014 г. по 01.06.2016 г. в сумме 7.144.836 руб. 53 коп., как поясняет истец, на 26.08.2015 г. (дата вступления в законную силу решения Арбитражного суд г. Москвы по делу А40-176999/2014), начиная с 01.07.2014 г., а также с учетом имеющейся переплаты в сумме 12.076 руб. 35 коп., убытки оставили 4.812.456 руб. 45 коп., и за период с 27.08.2015 г. до 01.06.2016 г. (дата заключения договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) убытки составили 2.332.380 руб. 08 коп.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием (статья 16 указанного Кодекса).

Согласно ст.393 ГК РФвозмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, в связи с чем лицо, требующее их возмещения, должно доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также их размер в соответствии со ст.15 ГК РФ.

Для применения указанных положений, лицо, требующее возмещения убытков, причиненных незаконными действиями (бездействием) государственных органов, должно доказать противоправность действий (бездействия) названных органов, наличие причинно-следственной связи между действиями (бездействием) государственных органов и возникшими убытками, а также размер последних.

Обязательным условием наступления ответственности за вред является наличие состава правонарушения, включающего наступление вреда, противоправность поведения и вину причинителя вреда, а также причинную связь между поведением причинителя вреда и наступившим ущербом. Отсутствие одного из элементов вышеуказанного состава правонарушения влечет за собой отказ в удовлетворении иска.

В соответствии со ст.65 АПК РФкаждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с п. 3, 4 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, судом не установлено обстоятельств наличия в действиях истца действий по уклонению о предоставлении в адрес Департамента документов, необходимых для совершения действий, установленных ч.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Между тем, суд полагает обоснованным удовлетворить требование истца частично, с даты следующий за датой вступления решения суда в законную силу по делу А40-176999/2014, а именно с 28.08.2015 г. по 01.06.2016 г., принимая во внимание, что в рамках дела А40-137360/2014 судом не было установлено необоснованного отказа от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений в рамках Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предметом рассмотрения не были бездействие ответчика и незаключение договора по истечении сроков, установленных вышеназванным законом № 159-ФЗ, спор касался именно урегулирования вопросы цены выкупаемого объекта и включение в цену, стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений, проект был предоставлены истцу 28.08.2014.2014г., что не отрицается истцом, а вопрос нерегулируемости цены выкупаемого объекта был передан на рассмотрение арбитражному суду в рамках дела А40-176999/14, таким образом, за период с 28.08.2015 (датой, следующей за датой вступления решения в законную силу 27.08.2015) по 01.06.2016 г. Суд считает, что совокупность представленных истцом доказательств позволяет установить наличие всех элементов состава гражданско-правового нарушения, необходимых и достаточных для привлечения ответчика к гражданско-правовой ответственности в виде возмещения ущерба в сумме 2.345.439 руб. 05 коп., исходя из расчетов сторон, представленных в материалы дела. В оставшейся части суд на основании ст.ст. 15, 16 ГК РФ отказывает в удовлетворении требований.

Рассматривая требования Департамента о взыскании задолженности по договору аренды за период с сентября 2014 г. по 31.05.2016г. в сумме 3.224.973 руб. 06 коп. и пени на основании п. 7.1 договора в сумме 239.643 руб. 54 коп., суд приходит к следующему:

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерациипредусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерацииарендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности

Как указывалось выше, в рамках дела А40-176999/14 рассмотрены требования общества к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли- продажи нежилого помещения общей площадью 441,8 кв.м. (подвал, пом. 1, комн. 1-3, 7-11, 11а, 12, 13), расположенного по адресу: <...>.

Решение вступило в законную силу 27.08.2015 г.

Согласно разъяснениям, содержащимсяПостановленииПленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (пункты 5, 6) согласнопункту 1 статьи 454ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458,459ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407ГК РФ).

Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Следовательно, с момента заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с покупателем-арендатором, у которого имущество на этот момент уже находилось во владении, и до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества (абзац 3 пункта 60Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). В таких случаях право владения по договору аренды считается прекратившимся с момента подписания договора купли-продажи, соответственно с этого момента прекращается обязанность покупателя-арендатора по внесению арендной платы.

В соответствии с п. 2ст. 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, решением арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-176999/2014, рассмотрен именно спор о разногласиях, возникших при заключении договора купли-продажи, в результате которого были урегулированы разногласия относительно размера выкупной стоимости, обстоятельства виновности действий/бездействия Департамента городского имущества г.Москвы судом не устанавливались, при этом согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу решения суда о понуждении к заключению договора (указанная норма в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ в соответствии с которым внесены изменения, вступающие в силу с 1 июня 2015 г.), т.е. в данном случае 27.08.2015г., и именно до этого момента сохранялась обязанность ответчика по внесению арендной платы на основании договора аренды от 16.04.1999 №08-00116/99.

Доводы ответчика по встречному иску отклоняются, поскольку доказательств нарушения порядка рассмотрения обращения ответчика, установленного ч.3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в материалы дела не представлено, ответчик обратился с заявлением, спор в рамках дела А40-176999/2014 касался лишь разногласий относительно выкупной цены объекта недвижимости. В силу ч. 4 ст. 445 ГК РФ, договор считается заключенным с момента вступления такого судебного акта в законную силу (т.е. 27.08.2015г.), что при рассмотрении настоящего спора по существу учитывается судом.

Согласно представленным документам, с учетом представленных расчетов сторон, долг ответчика за период с сентября 2014 г. по 27.08.2015 г. составил 1.346.349 руб. 50 коп.

Доказательств оплаты за указанные месяцы ответчик не представил, в связи с чем долг подлежит взысканию в сумме 1.346.349 руб. 50 коп.. с сентября 2014 г. по 27.08.2015 г. в удовлетворении остальной части долга суд отказывает (статья 606, пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку именно в указанный период истец пользовался спорным имуществом на основании договора аренды от 16.04.1999 №08-00116/99, действие которого прекратилось в связи с заключением договора купли-продажи указанного недвижимого имущества.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, законом или договором может быть предусмотрена денежная сумма - неустойка (пеня, штраф), которую должник обязан уплатить кредитору (ст.330,331Гражданского кодекса).

В соответствии с п. 7.1 договора аренды при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки начисляются пени по процентной ставке равной 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Согласно расчету истца, сумма неустойки за период с 06.09.2014 г. по 31.05.2016 составила 239.643 руб. 54 коп.

В соответствии со ст.330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Между тем, с учетом вышеуказанных обстоятельств и признания правомерным требования о взыскании долга по арендной плате за период с сентября 2014 по 27.08.2015 г., суд полагает расчет неустойки подлежащим корректировке, в связи с чем неустойка, будут составлять 161.192 руб. 85 коп.

Материалами дела подтверждается, что условия для начисления ответчику неустойки истцом соблюдены.

В связи с изложенным, требование о взыскании неустойки также подлежит удовлетворению в части в сумме 161.192 руб. 85 коп.

При таких обстоятельствах, заявленные требования подлежат частичному удовлетворению.

Согласно статье 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

Распределение судебных расходов между лицами, участвующими в деле, предусмотрено статьей 110 АПК РФ. В силу пункта 1 данной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Расходы по оплате госпошлины распределяются судом с учетом ст. 110 АПК РФ.

Согласно правилам ст. 49 и ст. 170 АПК РФ суд рассматривает заявленные требования только в установленных истцом пределах. В силу предписаний ч. 5 ст. 170 АПК РФ при полном или частичном удовлетворении первоначального и встречного исков в резолютивной части решения указывается денежная сумма, подлежащая взысканию в результате зачета.

Судом произведен зачет встречных однородных требований, исходя из положений ст.401 ГК РФ, учитывая, что требования по существу являются денежными, то есть однородными, и при наступлении срока исполнения могут быть прекращены зачетом.

Учитывая изложенное, на основании ст.ст. 10, 12,15, 329, 330, 333, 393, 614, 1064ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 67, 68,71, 75,110, 123, 124,132, 156,167-170, 176, 180, 181, АПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Требования по первоначальному иску ООО «НАТОЛИР» удовлетворить в части.

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, 125009, <...>) в ООО «НАТОЛИР» (ОГРН <***>, 117454, <...>) убытки в размере 2 345 439 (два миллиона триста сорок пять тысяч четыреста тридцать девять) 05 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 277 (девятнадцать тысяч двести семьдесят семь) руб.

В остальной части требования по первоначальному иску оставить без удовлетворения.

Взыскать с ООО «НАТОЛИР» (ОГРН <***>, 117454, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 1 560 (одна тысяча пятьсот шестьдесят) руб.

Встречный иск Департамента городского имущества города Москвы удовлетворить в части.

Взыскать с ООО «НАТОЛИР» (ОГРН <***>, 117454, <...>) в пользу Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, 125009, <...>) долг по арендой плате в размере 1 346 349 (один миллион триста сорок шесть тысяч триста сорок девять) руб. 05 коп.; пени в размере 161 192 (сто шестьдесят одна тысяча сто девяносто два) руб. 85 коп.

В остальной части в удовлетворении требований по встречному иску отказать.

Взыскать с ООО «НАТОЛИР» (ОГРН <***>, 117454, <...>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 17 546 (семнадцать тысяч пятьсот сорок шесть) руб.

Произвести зачет первоначальных встречных требований.

В результате произведенного зачета: Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, 125009, <...>) в пользу ООО «НАТОЛИР» (ОГРН <***>, 117454, <...>) убытки в размере 837 896 (восемьсот тридцать семь тысяч восемьсот девяносто шесть) руб. 07 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 277 (девятнадцать тысяч двести семьдесят семь) руб.

Взыскать с ООО «НАТОЛИР» (ОГРН 1027739419872, 117454, г. Москва, ул. Коштоянца) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 19 106 (девятнадцать тысяч сто шесть) руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия.

Судья: В.З. Болиева