Гражданский кодекс часть 1

АО «Управление Механизации №3» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным уведомления Управления Росреестра по Москве от 03.07.2020 № 77/011/221/2020-483,485,486,489,490,491,492 об отказе в государственной регистрации и обязании.

Заявитель требования поддерживает по основаниям, изложенным в заявлении.

Ответчик требования отклоняет по основаниям, изложенным в отзыве.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования заявителя заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.4 ст.198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Срок подачи заявления не пропущен.

Согласно ст.198 АПК РФ организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, процессуальный закон устанавливает наличие одновременно двух обстоятельств, а именно, не соответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов организаций в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц.

Из материалов дела следует, 04.02.2019 между АО «Управление Механизации №3» и ПАО «Сбербанк России» был заключен договор последующей ипотеки №5957/И-1, согласно которому Заявитель передаёт Третьему лицу в последующий залог принадлежащее Заявителю на праве собственности недвижимое имущество, а также права аренды на земельный участок, а именно:

а) нежилое 2-х этажное здание, общей площадью 4084,1 кв.м., расположенное по адресу: <...> Д.69А, стр.1, кадастровый номер: 77:09:0003012:3596;

б) нежилое 1-этажное здание, общей площадью 2594,9 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер: 77:09:0003012:3595;

в) нежилое 2-х этажное здание, общей площадью 463,9 кв.м., расположенное по адресу: <...> Д.69А, стр.3, кадастровый номер: 77:09:0003012:3598;

г) нежилое 1 этажное здание, общей площадью 456,0 кв.м., расположенное по адресу: <...> Д.69А, стр.4, кадастровый номер: 77:09:0003012:3597;

д) нежилое 2-х этажное здание, общей площадью 1430,9 кв.м., расположенное по адресу: <...> Д.69А, стр.5, кадастровый номер: 77:09:0003012:3599;

е) нежилое 2-х этажное здание, общей площадью 328,2 кв.м., расположенное по адресу: <...> Д.69А, стр.7, кадастровый номер: 77:09:0003012:3594.

ж) земельный участок, кадастровый номер 77:09:0003012:3507, под расположенными на нём зданиями предоставлен Заявителю в аренду по договору №М-09-038254 от 08.10.2012, заключенному с Департаментом земельных ресурсов города Москвы на срок до 30.08.2061.

11.11.2019 между Заявителем и Третьим лицом было заключено дополнительное соглашение №2 к Договору последующей ипотеки, в соответствии с которым были изменены условия Договора последующей ипотеки.

В силу п.2 ст.23 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или дополнении условий договора об ипотеке.

23.01.2020 Заявитель и Третье лицо обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве с заявлением №77/011/221/2020-483, 485, 486, 489, 490, 491, 492 о внесении изменений в записи реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества Единого государственного реестра недвижимости с приложением соответствующих документов.

03.02.2020 Заинтересованным лицом вынесено решение - уведомление о приостановлении осуществления регистрационных действий. В качестве оснований для приостановки государственной регистрации указаны:

- представленное Дополнительное соглашение №2 к Договору последующей ипотеки заключено с учётом Дополнительного соглашения от 21.02.2019 №1, Дополнительного соглашения от 11.11.2019 №2 к Договору № 5957 об открытии возобновляемой кредитной линии от 25.01.2019. При этом оригинал Дополнительного соглашения от 11.11.2019 №2 к Договору № 5957 об открытии возобновляемой кредитной линии от 25.01.2019 в деле отсутствует.

- в регистрирующий орган не представлен отчёт об оценке аренды права земельного участка с кадастровым номером 77:09:0003012:3507.

- не представлены документы, подтверждающие законность проведённых работ на заявленных объектах недвижимости.

Уведомлением от 03/07/2020 ответчик отказал в проведении государственной регистрации по заявлениям №77/011/221/2020- 483, 485, 486, 489, 490, 491, 492. В качестве оснований для отказа в проведении государственной регистрации названы те же причины, что и в уведомлении о приостановке государственной регистрации.

Не согласившись с указанным отказом, оформленным уведомлением от 03.07.2020 № 77/011/221/2020-483,485,486,489,490,491,492, посчитав его необоснованным и не соответствующим действующему законодательству, а также нарушающим права и законные интересы АО «Управление Механизации №3» в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, последнее обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Согласно п.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом согласно п.5 ст.200 АПК РФ с учетом п.1 ст.65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

С учетом заявленных требований и доказательств, имеющихся в материалах дела, суд считает необходимым указать следующее.

Управление Росреестра по Москве ссылается на то, что представленное Дополнительное соглашение №2 к Договору последующей ипотеки заключено с учётом Дополнительного соглашения от 21.02.2019 №1, Дополнительного соглашения от 11.11.2019 №2 к Договору № 5957 об открытии возобновляемой кредитной линии от 25.01.2019. При этом оригинал Дополнительного соглашения от 11.11.2019 №2 к Договору № 5957 об открытии возобновляемой кредитной линии от 25.01.2019 в деле отсутствует.

Между тем, согласно п.2.1 Договора последующей ипотеки, залогом Предмета залога обеспечивается исполнение Должником Обществом с ограниченной ответственностью «ФИО3 Ф» всех обязательств по Договору № 5957 об открытии возобновляемой кредитной линии от 25.01.2019г., именуемому далее «Основной договор», заключённому между Банком и Должником в городе Москва.

Согласно п.1 Дополнительного соглашения №2 к Договору последующей ипотеки, представленного в качестве основания для государственной регистрации, Заявитель и Третье лицо пришли к соглашению изложить п.2.1 Договора последующей ипотеки в следующей редакции: «2.1. Залогом Предмета залога обеспечивается исполнение должником Обществом с ограниченной ответственностью «ФИО3 Ф» всех обязательств по Договору № 5957 об открытии возобновляемой кредитной линии от 25/01/2019г., с учётом Дополнительного соглашения №1 от 21.02.2019г., Дополнительного соглашения №2 от 11.11.2019г., именуемому далее «Основной договор», заключённому между Банком и Должником в городе Москва.».

Таким образом, из п.1 Дополнительного соглашения №2 к Договору последующей ипотеки не следует, что Дополнительное соглашение №2 к Договору последующей ипотеки заключено с учётом Дополнительного соглашения от 21/02/2019 №1, Дополнительного соглашения от 11.11.2019 №2 к Договору № 5957 об открытии возобновляемой кредитной линии от 25.01.2019, как считает Заинтересованное лицо.

В п. 1 Дополнительного соглашения №2 к Договору последующей ипотеки имеется ссылка на Договор № 5957 об открытии возобновляемой кредитной линии от 25.01.2019г., а также на Дополнительное соглашение № 1 от 21/02/2019г. к Договору № 5957 об открытии возобновляемой кредитной линии от 25.01.2019г. и Дополнительное соглашение №2 к Договору последующей ипотеки № 5957/И-1 от 04.02.2019г.

Договор № 5957 об открытии возобновляемой кредитной линии от 25.01.2019г., Дополнительное соглашение № 1 от 21.02.2019г. к Договору № 5957 об открытии возобновляемой кредитной линии от 25.01.2019г., Дополнительное соглашение №2 к Договору последующей ипотеки № 5957/И-1 от 04.02.2019г. были приложены к заявлению №77/011/221/2020-483, 485, 486, 489, 490, 491, 492 от «23» января 2020г., что подтверждается описью документов, принятых для оказания государственных услуг (приложение №3).

Вывод Заинтересованного лица о том, что Дополнительное соглашение №2 к Договору последующей ипотеки заключено с учётом Дополнительного соглашения от 21.02.2019 №1, Дополнительного соглашения от 11.11.2019 №2 к Договору № 5957 об открытии возобновляемой кредитной линии от 25/01/2019 является ошибочным.

Согласно п.5 ст.18 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст.21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

На основании вышеизложенного, отказ Заинтересованного лица в государственной регистрации по указанному основанию является неправомерным и необоснованным.

Ответчик так же указывает, что в регистрирующий орган не представлен отчёт об оценке аренды права земельного участка с кадастровым номером 77:09:0003012:3507.

Данный довод Заинтересованного лица нельзя рассматривать в качестве правомерного и обоснованного, по следующим основаниям.

Полный и исчерпывающий перечень требований к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указан в ст.21 Федерального закона от 13/07/2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Ни Федеральный закон от 16/07/1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ни Федеральный закон от 13/07/2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не содержан требования о предоставлении отчёта об оценке передаваемых в залог объектов недвижимости (прав).

Ссылка Заинтересованного лица на ст.67 Федерального закона от 16/07/1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» некорректна, так как по договору последующей ипотеки передаётся не земельный участок с кадастровым номером 77:09:0003012:3507, а право аренды указанного земельного участка, принадлежащее Заявителю в силу договора №М-09-038254 от 08/10/2012.

Заинтересованным лицом были направлены запросы в ГБУ МосгорБТИ, Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости г.Москвы. Из поступивших ответов следовало, что в 2012 г. без надлежащего оформления разрешительной документации были проведены работы по реконструкции и частичному демонтажу нежилых зданий, входящих в Предмет залога. В результате проведения указанных работ общая площадь объектов увеличилась; площадь самовольного строительства составила 3 318, 4 кв.м.

Таким образом, Заинтересованное лицо пришло к выводу о том, что нежилое здание, расположенное по адресу: <...> Д.69А, стр.1 (кадастровый номер: 77:09:0003012:3596), нежилое здание, расположенное по адресу: <...> (кадастровый номер: 77:09:0003012:3595), нежилое здание, расположенное по адресу: <...> Д.69А, стр.3 (кадастровый номер: 77:09:0003012:3598), нежилое здание, расположенное по адресу: <...> Д.69А, стр.4 (кадастровый номер: 77:09:0003012:3597), нежилое здание, расположенное по адресу: <...> Д.69А, стр.5 (кадастровый номер: 77:09:0003012:3599) и нежилое здание, расположенное по адресу: <...> Д.69А, стр.7 (кадастровый номер: 77:09:0003012:3594) являются объектами самовольного строительства, что препятствует проведению регистрационных у действий.

Между тем, следует отметить, что заявитель является собственником указанных нежилых зданий, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

В соответствии с ч.5 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» недвижимости государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу ч. ч. 1,2 ст.209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч.6 ст.1 Федерального закона от 13/07/2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии с ч.1 ст.6 Федерального закона от 16.07.1998 г. №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности.

Следовательно, оспариваемым решением об отказе в государственной регистрации ипотеки Заинтересованное лицо нарушает права Заявителя как собственника помещения в части распоряжения им.

Кроме того, Заинтересованное лицо оспариваемым решением подвергает сомнению обоснованность и правомерность ранее проведённой им же государственной регистрации Договора последующей ипотеки, предметом Залога по которому являются указанные нежилые здания (регистрационные записи №77:09:0003012:3594-77/009/2019-6 от 15.02.2019, 77:09:0003012:3595-77/009/2019-6 от 15.02.2019; 77:09:0003012:3596-77/009/2019-6 от 15.02.2019; 77:09:0003012:3597-77/009/2019-6 от 15.02.2019; 77:09:0003012:3598-77/009/2019-6 от 15.02.2019; 77:09:0003012:3599-77/009/2019-6 от 15.02.2019).

Более того, Предмет залога (в который входят указанные нежилые здания) был согласован Заявителем и Третьим лицом в Договоре последующей ипотеки, который был зарегистрирован Заинтересованным лицом. То обстоятельство, что в 2012 г. без надлежащего оформления разрешительной документации были проведены работы по реконструкции и частичному демонтажу нежилых зданий, входящих в Предмет залога, не воспрепятствовали государственной регистрации Договора последующей ипотеки. В то же время указанное обстоятельство явилось одним из поводов для отказа в осуществлении государственной регистрации Дополнительного соглашения №2 к Договору последующей ипотеки без надлежащих правовых оснований для такого отказа.

Государственный регистратор, ссылаясь на ответы из ГБУ МосгорБТИ и Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости, посчитал, что включение нежилых зданий в Перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство свидетельствует о том, что они являются самовольной постройкой и в силу ч.2 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться таким объектом.

Однако находящийся в открытом доступе, а также в актуальных правовых базах на момент обращения Заявителя в Управление Росреестра по Москве Перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство), являющийся приложением к Постановлению Правительства Москвы от 11/12/2013 г. №819-ПП «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков» не содержит информации о нежилых зданиях, расположенных по адресу: <...>, 4, 5, 7.

При этом решением Градостроительно-земельной комиссии города Москвы от 05.10.2017 г. №30 принято решение о применении штрафных санкций по факту самовольного строительства на земельном участке по адресу: ул. Коптевская, вл. 69А.

Вместе с тем, включение того или иного объекта в Перечень объектов недвижимого имущества, созданных на земельных участках, не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство не означает, что строение является самовольной постройкой при отсутствии решения суда.

В соответствии с п.1 Информационного Письма Президиума ВАС РФ от 09/12/2010 №143 принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.п.22, 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29/04/2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

О необходимости обращения в суд указывается и в п. 2.2. Постановления Правительства №819-ПП от 11.12.2013 г. Департамент городского имущества города Москвы в отношении перечня объектов недвижимого имущества, указанных в п. 1.2 данного Постановления, в течение 1 месяца с даты актуализации заявляет в суд соответствующие требования.

Таким образом, вопрос о признании самостроем конкретного объекта недвижимости разрешается исключительно при рассмотрении иска о сносе самовольной постройки, решение суда по которому служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности лица на самовольную постройку.

Таким образом, довод Заинтересованного лица о том, что нежилые здания по адресу: <...>, 4, 5, 7, являются самовольной постройкой, сделан при отсутствии надлежащих правовых оснований, в отсутствие судебного решения либо решения органа местного самоуправления о сносе самовольной постройки.

В силу ст. ст. 209, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации у Управления Росреестра по Москве не имелось полномочий на отказ в государственной регистрации ипотеки на основании п.9 4.1, ч.3 ст.26 Федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, уведомление Управления Росреестра по Москве от 03.07.2020 № 77/011/221/2020-483,485,486,489,490,491,492 об отказе в государственной регистрации не соответствует вышеуказанным положениям законодательства, а также нарушает права и законные интересы АО «Управление Механизации №3».

Следовательно, в данном случае, имеются основания, предусмотренные статьей 13 ГК РФ, которые одновременно необходимы для признания незаконным оспариваемого ненормативного правового акта.

Согласно ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Вместе с тем, положения п.3 ч.5 ст.201 АПК РФ предусматривают необходимость арбитражного суда указать на обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц совершить определенные действия, направленные на устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок.

Расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению ответчиком в составе судебных расходов (ч.1 ст.110 АПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 1-13, 15, 17, 27, 29, 47, 64-68, 71, 75, 81, 110, 117, 167-170, 176, 180, 181, 189, 198-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие Федеральному закону от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" признать недействительным уведомление Управления Росреестра по Москве от 03.07.2020 № 77/011/221/2020-483,485,486,489,490,491,492 об отказе в государственной регистрации.

Обязать Управление Росреестра по Москве осуществить государственную регистрацию внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в запись об ипотеке в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами 77:09:0003012:3596, 77:09:0003012:3595, 77:09:0003012:3598, 77:09:0003012:3597, 77:09:0003012:3599, 77:09:0003012:3594, по адресам <...>, 4, 5, 7, соответственно, а также права аренды земельного участка, кадастровый номер 77:09:0003012:3507, расположенного по адресу: <...> вл.69А, на основании дополнительного соглашения №2 от 11.11.2019 к договору последующей ипотеки №5957/И-1 от 04.02.2019 в месячный срок с даты вступления решения по настоящему делу в законную силу.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу АО «Управление Механизации №3» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в месячный срок после его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья

Г.Н. Папелишвили