Гражданский кодекс часть 1

По настоящему делу ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРАДИЦИЯ" (далее Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) в содержащим требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи недвижимости – нежилых помещений общей площадью 377,3 кв.м. (подвал, пом. II, комн. 5, Г; этаж 1, пом. I, комн.1-8, пом. II, комн. Г; этаж 2, пом. I, комн. 1-15, 34, 35, Г), расположенных по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 16-18, стр. 4- 4а, изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилых помещений) в следующей редакции:

П.3.1 «Цена Объектов составляет 24 397 000 рублей 00 коп. двадцать четыре миллиона триста девяноста семь тысяч рублей 00 копеек) в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 20.07.2016 г. № 225-2/Н-16, выполненным ООО «КЭГБ».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется»

П. 3.4. «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи перечисляются Покупателем до _____ числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 406 616 рублей 67 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

Кроме того, ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРАДИЦИЯ" обратилось к Департаменту городского имущества города Москвы с иском по делу № А40-188392/16-82-1492 содержащем требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи недвижимости – нежилых помещений (1 этаж помещение II, комнаты 1-11) общей площадью 142,1 кв.м., (подвал, пом. II, комн. 1, д.1, 2,4д) общей площадью 69,6 кв.м., (подвал, пом. I, комн. 1) общей площадью 12,2 кв.м., (подвал, пом II, комн. 6) общей площадью 2,6 кв.м., расположенных по адресу: <...>, изложив п. 3.1. договора в следующей редакции:

«Цена Объектов составляет 14 149 600 рублей 00 коп. (четырнадцать миллионов сто сорок девять тысяч шестьсот рублей 00 копеек) в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 20.07.2016 г. № 225-1/Н-16, выполненным ООО «КЭГБ».

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется»

Изложив пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи перечисляются Покупателем до _____ числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 235 826 рублей 67 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга»

Определением суда объеденены в одно производство исковые требования по делу № А40-188397/16-133-1671 и № А40-188392/16-82-1492 в целях исключения противоречивых судебных актов, в том числе при проведении экспертизы стоимости

основание заявленных требований истец ссылается на то, что он является субъектом малого предпринимательства, отвечает требованиям, названным в ст.3 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, для предоставления преимущественного права выкупа арендуемого помещения, чем обусловлены действия ответчика, связанные с направлением истцу, оферты – подписанного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Ответчик против иска возражал, выражая несогласие с ценой спорного нежилого помещения указанной истцом в просительной части искового заявления, в обоснование своей позиции сослался на отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Истец, на основании договора заключенного с Департаментом, является арендатором спорных нежилых помещений.

Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом.

Реализуя право преимущественного приобретения спорного объекта истец, являясь субъектом малого предпринимательства, письмом обратился к ответчику.

Департамент направил в адрес Истца проект договора купли-продажи спорных нежилых помещений.

Не согласившись с предложенной Департаментом ценой помещения, Истец, направил Ответчику протокол разногласий к проекту договора, предложив собственную редакцию спорных пунктов Договора, при этом цена объекта выкупа была определена согласно отчету оценщика.

В связи с отклонением Департаментом переданного протокола разногласий, истец в порядке предусмотренном ст.ст. 445, 446 ГК РФ, обратился с иском содержащем рассматриваемое требование.

Таким образом, предметом рассматриваемого иска является урегулирование разногласий между сторонами, возникших на стадии заключения договора купли-продажи нежилого помещения, при этом, решение о его заключении принято на основании соответствующего распоряжения уполномоченного на распоряжение государственным имуществом города органа исполнительной власти, не отмененного и не признанного недействительным в установленном законом порядке.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца, перечислившего на депозит суда денежные средства в счета оплаты производства экспертизы ( п/п от 28.11.2016 №842 на сумму 65 000 руб, т.3, л.д.103), суд, Определением назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения

Судом для разрешения ходатайства истцов о назначении и проведении судебной оценочной экспертизы, в целях выполнения требований ст. 82 АПК РФ, руководствуясь Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 апреля 2014 г. N 23, направлялись запросы в экспертные организации, а также предлагалось сторонам представить варианты экспертных организаций, письменные ответы экспертных организаций о возможности проведения экспертизы и ее стоимости.

При выборе кандидатуры эксперта суд исходил из того, что данная организация указала сопоставимые сроки проведения судебной оценочной экспертизы, а также адекватную стоимость экспертных услуг и представила документы в подтверждение наличия права на проведение оценочной экспертизы, а также с учетом того, что в отношении кандидатур экспертов отводов, возражений не заявлялось.

В суд, через канцелярию, поступило экспертное заключение, согласно которому,

Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 377,3кв.м., расположенного по адресу: Москва, Покровский <...>, стр. 4-4а (подвал, пом. II, комн. 5Г; этаж 1, пом. I, комн. 1-8, пом. II, комн. Г; этаж 2, пом. I, комн. 1-15,34,35, Г) I по состоянию на 12.02.2016г. составляет: 77 549 000 (Семьдесят семь миллионов пятьсот сорок девять тысяч) рублей без учета НДС.Рыночная стоимость нежилых помещений (1 этаж помещение II, комнаты 1-11) общей площадью 142,1 кв.м., (подвал пом. II, комн. 1, д.1,2,4д.) общей площадью 69,6 кв.м., (подвал, пом. I, комн. 1) общей площадью 12,2 кв.м., (подвал, пом. II, комн. 6) общей площадью 2,6 кв.м., расположенных по адресу: Москва, Покровский <...>, стр.4-4а, по состоянию на 28.12.2015г. составляет: 41 131 000 рублей без учета НДС.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). (п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. N 23).

В судебном заседании истец заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы, ссылаясь в том числе, что экспертом не учтено, что здание , Москва, Покровский б-р., 16-18, в котором находится спорный объект является объектом культурного наследия. Ответчик указал, что допрошенный судебном заседании 25.0.2017 г. эксперт ФИО4 указал, что не учитывал этот фактор .

В силу п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", нормы названного Федерального закона и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" соотносятся как общие и специальные.

Статья 31. Обременения приватизируемого государственного или муниципального имущества При отчуждении государственного или муниципального имущества в порядке приватизации соответствующее имущество может быть обременено ограничениями, предусмотренными настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами, и публичным сервитутом.

Ограничениями могут являться: 1) обязанность использовать приобретенное в порядке приватизации государственное или муниципальное имущество по определенному назначению, в том числе объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения; 2) обязанность содержать имущество, не включенное в состав приватизированного имущественного комплекса унитарного предприятия и связанное по своим техническим характеристикам, месту нахождения (для объектов недвижимости), назначению с приватизированным имуществом, - обязанность содержать объекты гражданской обороны, объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, имущество мобилизационного назначения; Аналогичное, содержится в Статья 9. Особенности приватизации объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), находящихся в собственности города Москвы

Согласно части 4 статьи 50 Закона N 73-ФЗ при отчуждении объектов культурного наследия из государственной или муниципальной собственности новый собственник принимает на себя обязательства по содержанию объекта культурного наследия, по его сохранению (включая требования к порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ), по выполнению требований к условиям доступа к нему граждан, иных обеспечивающих его сохранность требований, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на данный объект и указываются в охранном обязательстве собственника объекта культурного наследия в соответствии со статьей 48 настоящего Федерального закона.

То есть, обременение заключается в том, что приобретатель объекта исторического и культурного значения должен соблюдать некоторые условия его использования. При приобретении "обычного" государственного или муниципального имущества, новый собственник может распоряжаться им по своему усмотрению. В случае приватизации объекта исторического и культурного наследия потенциальный собственник должен отвечать установленным требованиям.

По мнению суда, особенность оценки в данном случае должна быть связана с требованиями ст. 31 Закона N 178-ФЗ, которая определяет обременения приватизируемого государственного или муниципального имущества.

В материалы дела представлен акт технического состояния объекта культурного наследия от 09.03.2016 г. № 16-09-542/6, согласно которому, в статье 5 указан состав работ по сохранению объекта и его территории , который необходимо выполнить правообладателю пропорционально занимаемой площади.

Согласно информации, размещенной на официальном сайте Росреестра РФ кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером 77:01:0001023:1995, общей площадью 377,3 кв.м., расположенном по адресу: Москва, дом 16-18, стр. 4-4А, составляет 7 532 254, 96 рублей. Данная стоимость определена по состоянию на 01.01.2016 года, утверждена постановлением правительства Москвы. Оценка была произведена во заказу Департамента городского имущества Москвы оценочной компанией ООО «КО-ИНВЕСТ». Согласно заключению эксперта от 31 января 2017 года рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 377,3 кв. м., расположенном по адресу: Москва, дом 16-18, стр. 4-4А, составляет 77 549 000 рублей без учета НДС.

Таким образом, рыночная стоимость, установленная экспертом, в 10 раз отличается от оценки, проведенной по состоянию на 01.01.2016 года оценочной компанией ООО «КО-ИНВЕСТ» по заказу Департамента городского имущества Москвы, что , по мнению суда, безусловно принимая во взимание различные методы оценки (оценка для определения кадастровой стоимости носила массовый характер), свидетельствует о существенной разницей при оценке стоимости одного и того же объекта.

Рассмотрев материалы дела, заслушав в судебном заседании мнение представителей сторон, арбитражный суд пришел к выводу, что ходатайство истца, перечислившего на депозит суда денежные средства в счета оплаты производства экспертизы ( п/п от 19.06.2017 №328 на сумму 60 000 руб, т.5, л.д.50) о проведении повторной экспертизы подлежит удовлетворению,

Судом определены вопросы, которые следует поставить перед экспертом: какова рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 377,3 кв.м., расположенного по адресу: Москва, Покровский б-р., 16-18, стр. 4-4а (подвал, пом. II, комн. 5, Г; этаж 1, пом. I, комн. 1-8, пом. II, комн. Г; этаж 2, пом. I, комн. 1-15, 34,35. Г) по состоянию на 12.02.2016г. и нежилых помещений (1 этаж помещение II, комнаты 1-11) общей площадью 142,1 кв.м., (подвал пом. II, комн. 1, <...> д.) общей площадью 69,6 кв. м., (подвал, пом. I, комн. 1) общей площадью 12,2 кв.м., (подвал, пом II, комн. 6) общей площадью. 2, 6 кв.м., расположенных по адресу: Москва, Покровский б-р., 16-18, стр. 4-4а, по состоянию на 28.12.2015г.?

Суд с учётом мнения сторон, суд счел возможным поручить проведение экспертизы АНО "Экспертно-правовой центр" (<...>, корп, 3, 7й этаж, тел. <***>, +7 (985) 48-40-501, 8-915-215-50-79), принимая во внимание, срок и стоимость экспертизы и квалификацию эксперта.

Производство экспертизы поручить ФИО3, принимая во внимание его профессиональную квалификацию, и стоимость проведения экспертизы.

В суд, через канцелярию, поступило экспертное заключение, согласно которому, Рыночная стоимость нежилых помещений (1 этаж помещение II, комнаты 1-11) общей площадью 142,1 кв. м., (подвал пом. II, комн. 1, <...> д.) общей площадью 69,6 кв. м., (подвал, пом. 1, комн. Г) общей площадью 12,2 кв. м., (подвал, пом. II, комн. 6) общей площадью 2,6 кв. м., расположенных по адресу: Москва, Покровский б-р., 16-18, стр. 4-4а, по состоянию на 28.12.2015 г. составляет (без НДС): 15 690 943 (Пятнадцать миллионов шеегьсот девяносто тысяч девятьсот сорок три) руб.; Рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 377,3 кв. м., расположенного по адресу: Москва, Покровский б-р., 16-18, стр. 4-4а (подвал, пом. II, комн. 5, Г; этаж 1, пом. 1, комн. 1-8, пом. II, комн. Г; этаж 2, пом. 1, комн. 1-15, 34,35. Г), по состоянию на 12.02.2016 г. составляет (без НДС): 52 820 180 (Пятьдесят два миллиона восемьсот двадцать тысяч сто восемьдесят) руб.

В процессе проведения судебной экспертизы экспертом была подробно изучена и проанализирована документация, перечисленная выше. Экспертом, также был проведен осмотр нежилого помещения являющегося объектом оценки..

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом осуществлялись: изучение (анализ) рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).; сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).; применялись соответствующие корректировки.

При применении доходного подхода оценки с использованием метода прямой капитализации, экспертом, осуществлялось подробное исследование рынка и его анализ с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности; определение величины арендной платы для исследуемого объекта; определение величины потенциального и действительного валового доходов от эксплуатации объекта; определение операционных расходов; определение величины чистого операционного дохода от эксплуатации объекта; расчет коэффициента капитализации; определение рыночной стоимости исследуемого объекта, при этом экспертом, проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения.

Размер итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов, в пропорции 0,6609888 и 0,3390112 соответственно

Экспертом представлены письменные пояснения относительно заключении пео вопросам имевшимся у сторон спора , подтверждающие что , при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

В частности экспертом даны следующие пояснения.

Отказ от применения корректировки на изменение цен во времени был связан со следующими причинами: специфика сегмента рынка особняков, выраженная в том, что рынок данных объектов является ограниченным и большинство экспонируемых объектов, как например объект экспертизы и объекты-аналоги, используемые в расчётах являются объектами культурного наследия, реализация которых затруднена в связи с ограничениями, налагаемыми на них статусом. Как следствие, данные объекты имеют гораздо более долгий срок экспозиции. Согласно анализу рынка по итогам 2015 года, опубликованному компанией RRG, «цены на коммерческую недвижимость в рублевом эквиваленте практически не изменились»'

Отказ от применения корректировки на местоположение объектов-аналогов был связан со следующей причиной. Оцениваемый объект и все объекты-аналоги расположены в пределах одного административного округа: ЦАО и внутри Садового Кольца. При этом, далеко не все компании в ценовой зоне «внутри Садового Кольца» отдельно выделяют «зону Внутри Бульварного Кольца». В частности, по данным обзора рынка компании Praedium (профессиональный консультант на рынке коммерческой недвижимости с 2005 г) вся зона «Внутри Садового Кольца» относится к одному ценовому сегменту.

При обосновании корректировок Экспертом были выполнены требования к информации, указанные в п. 11 ФСО-3, т.е. указан источник информации, приложен принт-скрин и приведена ссылка.. Дополнительно стоит заметить, что в России всего два города с действительно развитой сетью Метрополитена: Москва (206 станций) и Санкт-Петербург (67). В остальных городах- миллионниках имеющих метро количество станций не превышает 10-15 штук и, как следствие, удалённость объекта от метро при хорошо развитой системе наземного транспорта не будет оказывать существенного влияния на его стоимость. Таким образом, исходя из вышесказанного Эксперт при составлении Заключения руководствовался той логикой, что данный ценообразующий фактор актуален в первую очередь именно для Москвы и данная корректировка ориентирована в первую очередь на Московский рынок недвижимости.

В Таблице 35 на стр. 103 и в Таблице 36 на стр. 108 представлена информация о диапазоне арендных ставок за офисные и торговые помещения, находящиеся в районе расположения объекта экспертизы. Данная информация приведена для подтверждения тенденций рынка (уточнение ценового диапазона, в котором может находиться ставка аренды за объект экспертизы) и носит справочный характер. Данные, приведённые в указанных таблицах не участвуют в расчёте рыночной стоимости объекта экспертизы и, как следствие, не могут влиять на достоверность результата исследования.. Для подтверждения его рыночности эксперты сопоставляли ставки собственника со среднерыночными ставками. Среднерыночные ставки включают в себя операционные расходы (если по тексту объявления не было указано иное). Поэтому мы рыночные ставки очищены от операционных расходов, и уже очищенные сравниваются со ставками аренды собственника

Согласно приведённой классификации к офисным объектам класса В относятся «отремонтированные и полностью переоборудованные особняки». Однако помимо данного критерия офисное здание согласно данной классификации должно соответствовать и другим критериям, в частности: здание должно иметь монолитно-каркасные или металло-каркасные несущие конструкции; здание должно иметь полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); парковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест.

Согласно проведённому осмотру у Объект Экспертизы не соответствует следующим критериям для офисных объектов класса В: отсутствует единая комбинированная система контроля микроклимата и единая система вентиляции; организованная парковка для посетителей. Количество неохраняемых парковочных мест сильно ограничено. Отделка здания и внутренних помещений не соответствует требованиям, предъявляемым к отделке в современных зданиях и требует ремонта.

Объект экспертизы имеет коридорно-кабинетную планировку, которая нехарактерна для современных бизнес-центров класса А и В. Также, согласно Акту технического состояния объекта культурного наследия №16-09-542/6 от 09.03.2016 в 1998 году на объекте экспертизы были проведены работы по перепланировке нежилых помещений, ремонту фасадов и интерьеров. Иных работ по улучшению качественных характеристик и потребительских свойств Объекта экспертизы не проводилось. Согласно комментарию автора статьи - ФИО5 к приведённой им классификации офисной недвижимости''

Разработанная совокупность критериев является необходимой и достаточной, для объекта экспертизы к с –классу недвижимости.

При этом Объект Экспертизы не соответствует как минимум шести критериям, предъявляемым к офисной недвижимости класса В.

Текущее исследование, которое было проведено и написанное по его итогам Заключение Эксперта № ЗЭ-СОЭ-125-ПИИ-07-2017 от 24.07.2017г по делу № А40-188397/16-133-1671. А40-188392/16-82-1492 бьло проведено с учётом того, что здание, Москва, Покровский б-р. 16-18, является объектом культурного наследия.

Таким образом, по мнению суда, правильность заключения экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости спорного объекта, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность экспертного заключения, не представлено.

Резюмируя изложенное, суд приходит к выводу, что при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

Как явствует из материалов настоящего дела и установлено судом , между истцом и ответчиком в процессе заключения договора купли-продажи возникли разногласия в том числе относительно цены выкупаемого в порядке приватизации имущества, при этом, протокол разногласий был подписан истцом и направлен в адрес ответчика, однако, извещение о результатах его рассмотрения ответчиком в установленный в законе срок истцом получено не было, проект договора на предложенных истцом условиях в части цены договора ответчиком также не подписан, что свидетельствует, об отсутствии воли Департамента на заключение договора.

Таким образом, на момент предъявления настоящего иска между сторонами имелся преддоговорной спор по отдельным условиям договора (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации) и требование истца были направлены на урегулирование судом возникших между сторонами разногласий путем признания недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой ответчиком для определения цены выкупаемого имущества в направленном истцу проекте договора и обязания ответчика заключить договор по цене, равной рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Статьей 8 Закона об оценочной деятельности установлено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой, в силу частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства соответствующего заявления является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества. В случае, если рыночная стоимость определена оценщиком не на дату поступления в уполномоченный орган заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в отчете цена объекта не может быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении него сделки купли-продажи. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого недвижимого имущества, суд вправе назначить судебную экспертизу по вопросу об определении его рыночной стоимости. При этом если стороны не оспаривают результаты судебной экспертизы, которой была определена рыночная стоимость спорного имущества, то цена определяется по результатам данной экспертизы.

Учитывая изложенное , а также приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, выкупная цена спорного нежилого помещения подлежит определению с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы, суд, признает правомерным требование истца, изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:

В части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи недвижимости – нежилых помещений общей площадью 377,3 кв.м. (подвал, пом. II, комн. 5, Г; этаж 1, пом. I, комн.1-8, пом. II, комн. Г; этаж 2, пом. I, комн. 1-15, 34, 35, Г), расположенных по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 16-18, стр. 4- 4а, изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилых помещений) в следующей редакции:

П.3.1 «Цена Объектов составляет 52 820 180 рублей.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется»

П. 3.4. «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи перечисляются Покупателем до _____ числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 880 336 рублей 34 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

В части урегулирования разногласий, возникших при заключении договора купли- продажи недвижимости – нежилых помещений (1 этаж помещение II, комнаты 1-11) общей площадью 142,1 кв.м., (подвал, пом. II, комн. 1, д.1, 2,4д) общей площадью 69,6 кв.м., (подвал, пом. I, комн. 1) общей площадью 12,2 кв.м., (подвал, пом II, комн. 6) общей площадью 2,6 кв.м., расположенных по адресу: <...>, изложив п. 3.1. договора в следующей редакции:

«Цена Объектов составляет 15 690 943 рублей.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется»

Изложив пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи перечисляются Покупателем до _____ числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 261 515 рублей 72 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга»

В силу главы 25.3 НК РФ отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством. Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 НК РФ отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов.

В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

1. Урегулировать разногласия между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРАДИЦИЯ" (109028, <...>, СТР.4-4А, ИНН <***>, д/р 04.02.2005) и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли- продажи недвижимости –нежилых помещений общей площадью 377,3 кв.м. (подвал, пом. II, комн. 5, Г; этаж 1, пом. I, комн.1-8, пом. II, комн. Г; этаж 2, пом. I, комн. 1-15, 34, 35, Г), расположенных по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 16-18, стр. 4- 4а, изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилых помещений) в следующей редакции:

П.3.1 «Цена Объектов составляет 52 820 180 рублей.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется»

П. 3.4. «Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи перечисляются Покупателем до _____ числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 880 336 рублей 34 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга».

2.. Урегулировать разногласия между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРАДИЦИЯ" (109028, <...>, СТР.4-4А, ИНН <***>, д/р 04.02.2005) и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли- продажи недвижимости – нежилых помещений (1 этаж помещение II, комнаты 1-11) общей площадью 142,1 кв.м., (подвал, пом. II, комн. 1, д.1, 2,4д) общей площадью 69,6 кв.м., (подвал, пом. I, комн. 1) общей площадью 12,2 кв.м., (подвал, пом II, комн. 6) общей площадью 2,6 кв.м., расположенных по адресу: <...>, изложив п. 3.1. договора в следующей редакции:

«Цена Объектов составляет 15 690 943 рублей.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового Кодекса Российской Федерации не начисляется»

Изложив пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи перечисляются Покупателем до _____ числа каждого месяца и состоят из оплаты основного долга, составляющей не менее 261 515 рублей 72 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга»

2. Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ТРАДИЦИЯ" (109028, <...>, СТР.4-4А, ИНН <***>, д/р 04.02.2005) 95 000 руб. за проведение экспертизы, 6 000 рублей госпошлины.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии судебного акта на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д ФИО6 Е.В.