Гражданский кодекс часть 1

к ответчику Департамент городского имущества г. Москвы (ОГРН <***> ИНН <***> дата г.р. 08.02.2003), Правительство Москвы (ОГРН: <***> ИНН <***> дата г.р. 18.12.2002)

об обязании заключить договор купли-продажи

с участием:

от истца – ФИО1 по доверенности от 17.02.2016

от ответчика ДГИГМ – ФИО2 по доверенности от 30.12.2015 № 30-Д-817/15

от ответчика Правительства Москвы – ФИО2 по доверенности от 26.08.2015 № 4-47-974/5

эксперт ФИО3 (до перерыва)

В судебном заседании 20.07.16г., в порядке ст. 163 АПК РФ, был объявлен перерыв до 22.07.2016г. до 10 час. 15 мин., после перерыва с участием тех же представителей истца, ответчиков, от ДГИГМ – ФИО4 по доверенности от 12.02.2016 № 33-Д-202/16

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «1 ТИС» (<***> ИНН <***> дата г.р. 29.08.2002г., место нахождения: 125032, <...>) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации 08.02.2003г., место нахождения: 125009, <...>) об обязании Департамента городского имущества г. Москвы заключить с ООО «1 ТИС» договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 101000, <...>, общей площадью 1 104, 9 кв.м., (этаж 2, помещение I, комнаты 1-36, 42-48 кадастровый номер 77:01:0001037:3082, этаж 2, помещение I, комнаты 37, 41 кадастровый номер 77:01:0001037:3088, этаж 2, помещение I комната 38 кадастровый номер 77:01:0001037:3085, этаж 2, помещение I комнаты 39, 40 кадастровый номер 77:01:0001037:3083, этаж 5, помещение I, комнаты 1-10, 10а, 11, помещение II комнаты 44, 44а, 44б, 44в, кадастровый номер 77:01:0001037:3087) на условиях прилагаемого проекта договора по цене 92 460 235 (девяносто два миллиона четыреста шестьдесят тысяч двести тридцать пять) руб. без учета НДС с условием рассрочки на 5 лет, из них:

- этаж 2, помещение I, комнаты 1-36, 42-48 кадастровый номер 77:01:0001037:3082 по цене 60 861 914 (шестьдесят миллионов восемьсот шестьдесят одна тысяча девятьсот четырнадцать) рублей без учета НДС;

- этаж 2, помещение I, комнаты 37, 41 кадастровый номер 77:01:0001037:3088 по цене 2 602 510 (два миллиона шестьсот две тысячи пятьсот десять) рублей без учета НДС;

- этаж 2, помещение I комната 38 кадастровый номер 77:01:0001037:3085 по цене 1 598 326 (один миллион пятьсот девяносто восемь тысяч триста двадцать шесть) рублей без учета НДС;

- этаж 2, помещение I комнаты 39, 40 кадастровый номер 77:01:0001037:3083 по цене 443 514 (четыреста сорок три тысячи пятьсот четырнадцать) рублей без учета НДС;

- этаж 5, помещение I, комнаты 1-10, 10а, 11, помещение II комнаты 44, 44а, 44б, 44в, кадастровый номер 77:01:0001037:3087 по цене 26 953 970 (двадцать шесть миллионов пятьдесят три тысячи девятьсот семьдесят) рублей без учета НДС., с учетом принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений исковых требований.

Определением от 06.04.2016г. к участию в деле в качестве соответчика привлечено Правительство Москвы.

Протокольным определением от 22.07.2016г. суд ввиду отсутствия требований к Правительству Москвы с согласия истца в отсутствие возражений ответчиков изменил процессуальный статус Правительства Москвы с соответчика по делу на третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора.

Иск заявлен со ссылкой на ст.ст. 8, 12, 209, 217, 218, 420, 432, 445 ГК РФ, и мотивирован тем обстоятельством, что истец обратился к ответчику с заявлением о приобретении арендуемых нежилых помещений, однако Департамент не предпринимает каких-либо действий по заключению с истцом договора купли-продажи.

Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы против удовлетворения иска возражали по доводам, изложенным в письменных пояснениях по иску. Считают, что оснований для заключения договора по цене указанной в проекте, не имеется.

Суд, рассмотрев исковые требования, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущества города Москвы (в настоящее время Департамент городского имущества города Москвы), ГУП ДЕЗ района «Красносельское» и ООО «1 ТИС» был заключен договор на аренду (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности Москвы № 0-910 от 27.12.2002г.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке (ст. 651 ГК РФ).

Согласно п. 1.1. договора, на основании договора аренды № 01-537 от 28.04.1998г., соглашения о переуступке от 27.12.202г., арендодатель (ответчик) сдает, а арендатор (истец) принимает в аренду нежилой объект общей площадью 1 104,9 кв.м., расположенный по адресу: <...> для использования в служебных целях.

Дополнительным соглашением от 01.06.2012г., зарегистрированным в установленном порядке, стороны уточнили перечень помещений, переданных в аренду: этаж 2 пом. I ком. 1-48; этаж 5 пом. I ком. 1-11, 10а; пом. II ком. 44, 44а, 44б, 44в (всего 1 104,9 кв.м.).

Срок действия договора аренды установлен п. 2.1. и составляет, с учетом дополнительного соглашения от 01.06.2012г., период с 18.12.2002г. по 30.06.2015г.

Истец, как субъект малого и среднего предпринимательства, 25.05.2015г. обратился к ответчику с заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (№ 33-5-15573/15-(0)-0).

При этом, в выписке из электронного журнала регистрации и контроля за обращениями заявителей в службу «одного окна» указано, что срок предусмотренный на административные действия Департамента (без учета сроков приостановления предоставления государственной услуги на выполнение действий иными лицами) 30 рабочих дней. Дата истечения срока: 07.07.2015г.

Письмом № 33-5-15573/15-(1)-0 от 16.06.2015г. Департамент сообщил заявителю, что в соответствии с пунктом 2.9.1.2.1 Административного регламента (административный регламент предоставления государственных услуг Департаментом городского имущества города Москвы, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 15.05.2012г. № 199-ПП) предоставление государственной услуги приостановлено сроком на 23 рабочих дня для обеспечения внесения сведений об объекте недвижимости в государственном кадастре недвижимости (в случае необходимости постановки недвижимого имущества на государственный кадастровый учет). По истечении указанного срока оформление запрашиваемого документа будет возобновлено.

Срок предоставления государственной услуги истек 06 августа 2015 года.

Как указывает истец, в связи с истечением срока предоставления государственной услуги и отсутствием со стороны Департамента действий, направленных на заключение договора купли-продажи арендуемого ООО «1 ТИС» нежилого помещения, 12.08.2015г. в адрес ответчика, через службу «одного окна», направлено предложение (оферта) о заключении договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: 101000, <...> (этаж 2, помещение I комнаты 1-48; этаж 5, помещение I комнаты 1-11, 10а; помещение II комнаты 44, 44а, 446, 44в) общей площадью 1 104,9 кв.м. на условиях прилагаемого к претензии проекта договора, в частности:

«3.1. Цена Объекта составляет 82 867 500 (восемьдесят два миллиона восемьсот шестьдесят семь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости от 27 июля 2015 года № 06383, выполненном ООО Юридическая Компания «ВАШ АДВОКАТ». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.2. Оплата по Договору производится Покупателем в рассрочку в течение 5 (пяти) лет со дня его заключения, в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (Приложение 1).

3.3. На сумму денежных средств, составляющих Цену Объекта, по уплате которых предоставляется рассрочка, подлежат начислению проценты, предусмотренные пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», равные одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации. Сумма процентов подлежит уплате в соответствии с Графиком платежей (Приложение № 1).

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 381 125 (один миллион триста восемьдесят одна тысяча сто двадцать пять) рублей 00 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.».

Цена нежилого помещения определена в соответствии с отчетом ООО Юридическая Компания «ВАШ АДВОКАТ» № 06383 от 27 июля 2015 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 25 мая 2015 года.

Однако обращение истца было оставлено Департаментом без ответа.

В связи с изложенным ООО «1 ТИС» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об обязании Департамента городского имущества города Москвы заключить договор купли-продажи.

Суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 17.07.2009г. № 149-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 указанного закона установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 или ч. 2.1 ст. 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При этом, в пункте 5 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» содержится разъяснение. согласно которому при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендованного имущества, определен в Законе № 159-ФЗ исчерпывающим образом. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать каких-либо иных ограничений либо дополнительных условий реализации права на приобретение недвижимости.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Материалами дела подтверждается, что ООО «1 ТИС» относится к субъектам малого и среднего предпринимательства и отвечает всем требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ.

Согласно ч. ч. 2, 3 ст. 9 Закона об отчуждении имущества субъект малого или среднего предпринимательства с 1 января 2009г. (дата вступления в силу указанных норм) по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления;

- принять решение об условиях приватизации в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае несоответствия заявителя требованиям Закона об отчуждении имущества и (или) если отчуждение арендуемого имущества не допускается в соответствии с данным Законом или иными федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения заявления возвращает его арендатору с указанием причин отказа в приобретении арендуемого имущества.

При этом, в соответствии со ст. 12 закона города Москвы № 66 от 17.12.08г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» решение о приватизации арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества города Москвы площадью до 1000 кв. метров принимает уполномоченный орган. Решение о приватизации арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства недвижимого имущества города Москвы площадью 1000 кв. метров и более принимает Правительство Москвы.

Однако доказательств того, что уполномоченный орган в соответствии с требованиями законодательства предпринял действия по заключению договора купли-продажи до обращения заявителя с настоящим иском либо уведомил заявителя об отказе в заключении договора с указанием причины отказа, в материалы дела не представлено.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Вместе с тем, судом установлено, что в силу норм Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на Департамент возложена обязанность по заключению с истцом договора купли-продажи арендованных обществом помещений, поскольку ООО «1 ТИС» соответствует требованиям ст. 3 указанного закона.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Истцом заявлено ходатайство о проведении по делу оценочной экспертизы.

При разрешении вопроса о необходимости назначения судебной оценочной экспертизы судом приняты во внимание следующие обстоятельства: в материалы дела представлен отчет об оценке, проведенной по инициативе истца; в процессе рассмотрения дела 25.03.2016г. произведен кадастровый учет помещений в составе объекта аренды с присвоением самостоятельных кадастровых номеров: 77:01:0001037:3082, 77:01:0001037:3088, 77:01:0001037:3085, 77:01:0001037:3083, 77:01:0001037:3087; отчет истца составлен без учета наличия у помещений в составе объекта аренды статуса самостоятельных объектов; в материалах дела отсутствует отчет собственника об определении рыночной цены объекта аренды на дату обращения истца о выкупе, а также на иную дату, тогда как в соответствии с положениями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ.

Определением Арбитражного суда города Москвы суда от 25.05.2016г. было назначено проведение судебной оценочной экспертизы с целью установления рыночной стоимости вышеуказанных нежилых помещений.

Проведение экспертизы было поручено эксперту АНО Коллегия Независимых Экспертов (107061, <...>) ФИО3. Назначено вознаграждение эксперту за проведение оценочной экспертизы – 20 000 руб. 00 коп.

На разрешение эксперта был поставлен вопрос: определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 1 104,9 кв.м. (этаж 2, помещение I комнаты 1-36, 42-48 кадастровый номер 77:01:0001037:3082, этаж 2, помещение I комнаты 37,41 кадастровый номер 77:01:0001037:3088, этаж 2, помещение I комната 38 кадастровый номер 77:01:0001037:3085, этаж 2, помещение I комнаты 39, 40 кадастровый номер 77:01:0001037:3083; этаж 5, помещение I комнаты 1-10, 10а, 11; помещение II комнаты 44, 44а, 44б, 44в кадастровый номер 77:01:0001037:3087), расположенного по адресу: <...>.

Согласно Заключению эксперта № 2016-1005-СЭ по арбитражному делу № А40-189133/15 стоимость объекта по состоянию на 25.05.2015г. составляет 92 460 235 руб. 00 коп. без учета НДС.

При этом расчет стоимости помещений, входящих в состав объекта экспертизы в соответствии с их кадастровыми номерами, произведен исходя из доли их площади в общей площади объекта с определением стоимости каждого самостоятельного помещения (в соответствии с кадастровым номером), входящего в объект оценки, в сумме составившей стоимость спорного объекта.

Департамент городского имущества города Москвы и Правительство Москвы выразили возражения по выводам судебной экспертизы ввиду не согласия с примененной экспертом ставкой капитализации в размере 18,12%; полагают, что согласно данным бюллетеня RWAY за I полугодие 2015 год подлежала применению ставка капитализации для помещений офисного назначения в размере 10, 5%, при применении которой рыночная стоимость объекта оценки должна была составить 18 533 482/10,5% = 176 509 352 руб. с НДС, а не 102 281 909 руб. с НДС, как указано в заключении эксперта по результатам судебной экспертизы.

В судебное заседание был вызван эксперт АНО Коллегия Независимых Экспертов ФИО3

По замечанию ответчика эксперт пояснил, что по данным ведущего Российского агентства недвижимости Blackwood, структура спроса по покупке помещения зависит от его класса, так в первом квартале доминировали сделки на покупку помещений класса «А» (69%>), на помещения класса «В» пришлось 23% сделок, в классе «С» - 8%. На дату оценки, на рынке наблюдается низкая деловая активность и падение величин цен предложений и арендных ставок на офисную недвижимость. В то же время, отмечается, что сегмент продаж помещений класса «А» доминировал и составил 69%.

При этом, класс помещения влияет на ставку капитализации. Объект оценки имеет класс «В», в котором арендная и рыночная стоимость снизилась до 20%.

Как пояснил эксперт, ставка капитализации – это потенциальная прибыль, включающая в себя безрисковую прибыль (неснижаемый остаток).

На стр. 55, 56 экспертного заключения имеется ссылка на аналитические материалы с указанием ставки капитализации в размере 9,5-10,6%. Данный показатель относится к объектам премиум класса.

Оценив доводы ответчика и пояснения эксперта, а также содержание экспертного заключения, суд не усматривает оснований для применения к объекту оценки, ставки капитализации в размере 10, 5%, предложенной ответчиком и подлежащей применению к объектам недвижимости, относящимся к иному классу объектов, чем спорный объект.

Применение при проведении оценки ставки капитализации 18,2% обусловлено отсутствием в источников данных по ставке, применимой к помещениям класса «В», в связи с чем при оценке был применен кумулятивный метод (метод кумулятивного построения) капитализации. Порядок и основания применения данного метода ответчиком не оспорены.

Согласно заключению стоимость объекта при сравнительном подходе оценки составила объекта с учетом НДС составила 114 248 870 руб. 00 коп., при доходном – 102 281 909 руб. 00 коп., что свидетельствует о правильности примененного коэффициента, поскольку указанные показатели близки по значению.

При этом, поскольку объект экспертизы представляет собой офисное помещение, в качестве объектов аналогов были подобраны офисные помещения, либо помещения свободного назначения, но имеющие кабинетную планировку, расположенные в незначительной удаленности от объекта оценки.

Иных замечаний по заключению не заявлено.

После приобщения к материалам дела экспертного заключения по результатам судебной экспертизы Правительством Москвы и Департаментом в материалы дела в обоснование своей позиции по иску 20.07.2016г. представлен отчет № Д-841-0091/16/460, составленный 05.05.2016г. ЗАО «Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка», об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества общей площадью 1 104,9 кв.м., расположенного по адресу: Мясницкая, д. 17, корп. 1. Отчет получил положительное заключение Межрегиональной Саморегулируемой коммерческой организации НП «Общество профессиональных экспертов и оценщиков».

Согласно данному отчету рыночная стоимость спорных помещений по состоянию на 25.05.2015г. составила 175 087 000 руб. без учета НДС, при этом ставка капитализации составила 12,09%.

Оценив представленный отчет № Д-841-0091/16/460 от 05.05.2016г., суд пришел к выводу, что содержание данного отчета не подтверждает доводы ответчика и 3-го лица Правительства Москвы о нарушениях при проведении судебной экспертизы норм ст. 8 Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001г. в части принципа обоснованности и достоверности и не опровергает выводы судебной экспертизы в связи со следующим.

В отчете № Д-841-0091/16/460 ЗАО «Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка» не указан источник данных по примененной ставке капитализации -12,09%, а также не указано, к объектам какого класса относится указанная ставка. Данный размер ставки не соответствует размеру ставки 10,5%, указанной в возражениях ответчика и 3-го лица заключение судебной экспертизы.

При расчете ставки капитализации № Д-841-0091/16/460 экспертом ЗАО «Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка» использовался метод рыночной экстракции, тогда как экспертом АНО Коллегия Независимых Экспертов использовался иной метод – метод кумулятивного построения, что не опровергает расчет заключения по результатам судебной экспертизы.

Кроме того, суд считает, что для проведения оценки, в частности для расчета ставки капитализации, экспертом выбраны не соответствующие объекту оценки объекты-аналоги.

Так, объекты-аналоги № 1, № 2 и № 4 имеют площадь 24 кв.м., 390 кв.м. и 143-202 кв.м, в то время как площадь объекта оценки 1 104,9 кв.м., объект-аналог № 3 площадью 1 183 кв.м., согласно объявлению является арендным бизнесом, то есть продается все здание, а не отдельные помещения на различных этажах здания, как в спорном случае.

Таким образом, объекты-аналоги, выбранные экспертом ЗАО «Международный Бизнес Центр», не сопоставимы с объектом оценки по площади и стоимости.

Кроме того, оценка, проведенная по заказу Департамента, также как и оценка истца, выполнена без учета состава объекта оценки, то есть без определения стоимости каждого самостоятельного объекта, стоящего на кадастровом учете, в составе общей стоимости объекта.

При таких обстоятельствах, расчет рыночной стоимости спорного недвижимого имущества общей площадью 1 104,9 кв.м., изложенный в отчете ЗАО «Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка» № Д-841-0091/16/460 не может быть принят судом для применения данных рыночной стоимости объекта оценки при разрешении настоящего спора.

С учетом изложенного и ввиду отсутствия оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 87 АПКРФ, суд протокольным определением от 22.07.2016г. отказал в удовлетворении ходатайства ответчика и 3-го лица было о проведении повторной экспертизы по делу.

У суда не возникло сомнений в обоснованности заключения эксперта по результатам судебной экспертизы, поскольку при расчете ставки капитализации экспертами были использованы разные методы ее определения: метод кумулятивного построения (АНО Коллегия Независимых Экспертов) и метод рыночной экстракции (ЗАО «Международный Бизнес Центр: консультации, инвестиции, оценка»).

Проведение судебной экспертизы должно соответствовать требованиям ст.ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в заключении эксперта должны быть отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, экспертное заключение должно быть основано на материалах дела, являться ясным и полным.

Оценив, экспертное заключение № 2016-1005-Сэ от 20.06.2016г. АНО Коллегия Независимых Экспертов, суд находит его соответствующим требованиям ст. 82, 83, 86 АПК РФ, содержащим сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ, основанным на материалах дела, и приходит к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи данное экспертное заключение суд считает надлежащим доказательством по делу.

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объектов оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008г., в редакции действующей с 30.06.2015г., оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

В силу положений п. 2 ст. 5 Закона № 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, в соответствии с указанной нормой ООО «1 ТИС» вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях на срок 5 лет.

Суд считает, что ответчик, в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, Законом № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и внесения изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обязан заключить с истцом договор купли-продажи нежилых помещений по цене, определенной в процессе разрешения спора, то есть в соответствии с заключением № 2016-1005-СЭ эксперта АНО Коллегия Независимых Экспертов.

При изложенных обстоятельствах, оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований у суда не имеется.

Как следует из содержания ст. 12 закона города Москвы № 66 от 17.12.08г. «О приватизации государственного и муниципального имущества», решение о выкупе помещений, площадь которых составляет более 1 000 кв.м., принимается Правительством Москвы.

Действие данной нормы распространяется на спорный объект, общая площадь помещений в котором составляет 1 104,9 кв.м., то есть более 1 000 кв.м.

Из материалов дела следует, что судебная экспертиза была назначена по ходатайству истца, с внесением денежных средств на депозитный счет суда. Экспертные работы выполнены, заключение получено арбитражным судом, экспертным учреждением выставлен счет от 20.06.2016г. № 2016-1005-СЭ на сумму 20 000 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы на оплату услуг экспертизы а также госпошлина по иску подлежат взысканию с ответчика в пользу истца на основании ст.ст. 86, 102, 110 АПК РФ.

С учетом изложенного, на основании ст. ст. 12, 209, 217, 445 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», в редакции Федерального закона № 144-ФЗ и руководствуясь ст. ст. 11, 12, 49, 65, 70, 82, 110, 150, 151, 167-171 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Обязать Департамент городского имущества г. Москвы (ОГРН <***> ИНН <***> дата г.р. 08.02.2003) заключить с ООО «1 ТИС» (ОГРН <***> ИНН <***> дата г.р. 29.08.2002) договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: 101000, <...>, общей площадью 1 104, 9 кв.м., (этаж 2, помещение I, комнаты 1-36, 42-48 кадастровый номер 77:01:0001037:3082, этаж 2, помещение I, комнаты 37, 41 кадастровый номер 77:01:0001037:3088, этаж 2, помещение I комната 38 кадастровый номер 77:01:0001037:3085, этаж 2, помещение I комнаты 39, 40 кадастровый номер 77:01:0001037:3083, этаж 5, помещение I, комнаты 1-10, 10а, 11, помещение II комнаты 44, 44а, 44б, 44в, кадастровый номер 77:01:0001037:3087) на условиях прилагаемого проекта договора по цене 92 460 235 (девяносто два миллиона четыреста шестьдесят тысяч двести тридцать пять) руб. без учета НДС с условием рассрочки на 5 лет, из них:

этаж 2, помещение I, комнаты 37, 41 кадастровый номер 77:01:0001037:3088 по цене 2 602 510 (два миллиона шестьсот две тысячи пятьсот десять) рублей без учета НДС;

этаж 2, помещение I комната 38 кадастровый номер 77:01:0001037:3085 по цене 1 598 326 (один миллион пятьсот девяносто восемь тысяч триста двадцать шесть) рублей без учета НДС;

этаж 2, помещение I комнаты 39, 40 кадастровый номер 77:01:0001037:3083 по цене 443 514 (четыреста сорок три тысячи пятьсот четырнадцать) рублей без учета НДС;

этаж 5, помещение I, комнаты 1-10, 10а, 11, помещение II комнаты 44, 44а, 44б, 44в, кадастровый номер 77:01:0001037:3087 по цене 26 953 970 (двадцать шесть миллионов пятьдесят три тысячи девятьсот семьдесят) рублей без учета НДС.

Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы (ОГРН <***> ИНН <***> дата г.р. 08.02.2003) в пользу общества с ограниченной ответственностью "1 ТИС" (ОГРН <***> ИНН <***> дата г.р. 29.08.2002) расходы на оплату экспертизы 20 000 (двадцать тысяч) руб. 00 коп. и 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп. государственную пошлину, всего 26 000 (двадцать шесть тысяч) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия.

Судья Ю.А. Скачкова