Гражданский кодекс часть 1

Истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований, истец просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли - продажи нежилого помещения, общей площадью 1408,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> (подвал, пом. I - комн. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1е, 1д, 1ж, 5-7, 7а, 7б, 9, 9а, 9б, 10-14, 17, 19, 20, 20а, 20б, 21, 21а, 22-24; этаж 1, пом. III - комн. 1, 3, 3а, 4-7, 7а, 7б, 8, 10-13, 13а, 13б, 14, 17, 25, 31-33, 33а, 35-43, 45- 48, 48а, 49, 50, 50а, 51, 51а, 52, 52а, 54, 55, 55а, 56, 60), изложив пункты 3.1, 3.2, 3.4, 5.1, 5.4 договора купли-продажи в редакции согласно письменному ходатайству истца, представленному в материалы дела.

Ответчик не возражал в отношении ходатайства истца об уточнении требований. Суд определил: удовлетворить ходатайство истца об уточнении исковых требований.

Определением от 18.11.2015г. отказано в удовлетворении следующих ходатайств ответчика: об оставлении искового заявления без рассмотрения, о назначении повторной экспертизы, о вызове в судебное заседание экспертов, проводивших экспертизу, в связи с их необоснованностью и направленностью на затягивание рассмотрения дела.

Ответчик и третье лицо – Правительство Москвы требования истца не признали, представили письменные возражения.

Выслушав объяснения истца, ответчика, третьего лица, изучив материалы дела, оценив доказательства, арбитражный суд считает требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В обоснование исковых требований истец указал, что он является арендатором нежилых помещений по адресу: Москва, ул. Таганская. 44 на основании договора аренды от 05.06.2007г. №1 -567/07.

В силу соответствия критериям, установленным нормам Федерального закона от 24.07.2007г. № 209-Ф3 «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» и Законом г. Москвы от 26.11.2008г. № 60 «О поддержке и развитии малого и среднего предпринимательства в городе Москве» ООО «ЭДЕМ» является субъектом малого предпринимательства, свидетельство, выписка из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы подтверждают отнесение ООО «ЭДЕМ» к субъектам малого предпринимательства.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ 31.07.2014г. истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации права па приобретение арендуемого имущества. 25 сентября 2014 г. истцом был получен проект договора купли-продажи на условиях, предложенных ДГИ г. Москвы.

Не согласившись с предложенной Департаментом ценой выкупаемого объекта недвижимого имущества и иными условиями договора купли-продажи, истец направил и адрес ответчика сопроводительное письмо, с приложением протокола разногласий к проекту договора и подписанного с протоколом разногласий проекта договора ДГИ г. Москвы. Однако 18 ноября 2014 гола ООО «Эдем» был получен отказ Департамента и предоставлении государственной услуги по оформлению договора купли-продажи, выраженный письмом №33-5-22521/14-(0)-1 от 14.11.2014г.

Возражая на иск, ответчик указал следующее:

согласно отчету № 738Г/1279, составленному ООО «АБН-Консалт» по инициативе ответчика, об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества общей площадью 1 408,4 кв.м., находящегося по адресу: <...>, его рыночная стоимость составляет 207 238 000 руб. без учета НДС. Отчет составлен в соответствии с федеральными стандартами оценки и получил положительные заключения саморегулируемой организации НП СРО «СВОД»;

по мнению ответчика, затраты истца на капитальный ремонт помещения не должны быть учтены при выкупе арендуемого имущества: ст. 616, 623 ГК РФ, пункты 5.4.11, 5.4.12, 5.4.15, 10.1 договора аренды, истцом не представлены доказательства о согласовании перечня необходимых работ и сметы; так как отсутствует необходимый перечень согласованных документов, сумма на которую истец просит уменьшить стоимость выкупаемых помещений по сути является стоимостью произведенных работ, а не стоимостью неотделимых улучшений; произведенные истцом (арендатором) работы с намерением в последующем выкупить объект аренды, являются предпринимательским риском, не позволяющим возместить стоимость выполненных работ ни в качестве убытков, ни в качестве стоимости неотделимых улучшений;

между Арендодателем и Арендатором подписаны ряд дополнительных соглашений к договору аренды от 05.06.2007 № 1-567/07, во исполнение п. 10.1 договора, в соответствии с которыми, Арендатору, в счет затрат произведенных на капитальный ремонт, установлена льготная ставка арендной платы. По мнению департамента и правительства все затраты арендатора по капитальному ремонту помещений ему компенсированы путем предоставления с 2007г. и в последующие годы льготной ставки арендной платы;

также ответчиком и третьим лицом представлены письменные возражения на проведенные по делу экспертизы.

При рассмотрении настоящего дела суд исходит из следующего.

05 июня 2007 года между ООО «ЭДЕМ» и Департаментом городского имущества города Москвы заключен договор аренды №1 -567/07, в соответствии с которым Истец принял в аренду нежилой объект (нежилое помещение) общей площадью 1 355. 40 кв.м. (подвал, пом.1 к. 1-21. 1 этаж, пом.111 к. 1-60), расположенный по адресу: Москва, ул. Таганская. 44. Договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке, запись регистрации 77-77-11/099/2007-395 от 26.09.2007г. Нежилое помещение передано Арендатору по акту приема-передачи.

Согласно п. 1.3 Договора Объект аренды передан в аренду под торговлю и общепит. В соответствии с п.2.1. Договора срок действия устанавливается с 29 мая 2007г. по 28 мая 2022 года.

По письменному согласованию с Департаментом имущества города Москвы от 14 августа 2007г. ООО «ЭДЕМ» разрешено проведение капитального ремонта с перепланировкой, переустройством и переоборудованием нежилых помещений при условии согласования проектной и разрешительной документации в установленном порядке.

На основании Распоряжения Государственной жилищной инспекции города Москвы №Ц-0804/А064399-08 от 15 апреля 2008года, в соответствии с заключением ГлавАПУ от 11.02.2008 г. № 208-06-11/08-(0)-2 и в соответствии с проектом капитального ремонта, перепланировки и переустройства помещений, выполненного ГУН Мосжилниипроект», ООО «ЭДЕМ» произведен капитальный ремонт нежилых помещений подвала и первого этажа, в результате чего площадь арендуемого по Договору нежилого помещения стала 1 408,4 кв.м.

29 октября 2008 г. приемочной комиссией составлен Акт о произведенном переустройстве и (или) перепланировке жилого/нежилого помещения в жилом доме о том, что произведенная перепланировка, переустройство нежилого помещения подвала и первого этажа в жилом доме по адресу: Москва, улица Таганская, 44 соответствуют проекту.

15 февраля 2011 г. между Истцом и Ответчиком было заключено дополнительное соглашение к Договору аренды, в соответствии с которым стороны внесли изменения в части арендуемой площади:

Было: 1355.4 кв.м. подвал, пом.1, комн. 1-21; 1этаж, пом. III, комн.1-60

Стало: 1408,4 кв.м. (подвал, пом. I - ком. 1, 1а, 1б, 1 в, 1 г, 1д, 1е, 1ж, 5 -7, 7а, 7б, 9, 9а, 9б, 10 -14, 17, 19, 20, 20а, 20б, 21, 21а, 22 -24; этаж 1, пом. III - комнаты 1, 3, 3, 3а, 4 – 7, 7а, 7б, 8, 10-13, 13а, 13б, 14, 17, 25, 31-33, 33а, 35-43, 45-48, 48а, 49, 50, 50а, 51, 51а, 52, 52а, 54, 55, 55а, 56, 60).

Истцом было получено согласование управы Таганского района (сих. № ТГ-16-2286/7 от 12.09.2007г.) и распоряжение № Ц-0804/А064399-09 от 15.04.2008г. с положительным решением о согласовании переустройства и перепланировки нежилого помещения и производства ремонтно-строительных работ.

Таким образом, подписывая акт от 29.10.2008г. о произведенном переустройстве и перепланировке и принимая результаты работ, а также подписывая дополнительное соглашение к договору аренды от 15.02.2011г. собственник помещения таким образом подтвердил и согласовал как перечень работ, так и их объем.

При этом, в данном случае, учитывая условия Федерального закона о выкупе арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства помещений (п.6 ст. 5 Закона №159-Ф3) речь идет о том, что в стоимость выкупаемых помещений не должна включаться рыночная величина затрат арендатора на неотделимые улучшения. В противном случае, арендатор будет вынужден выкупать помещение рыночная стоимость которого установлена с учетом собственных затрат того же арендатора.

ООО «ЭДЕМ» является субъектом малого предпринимательства и соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008г. № 159-ФЗ 31.07.2014г. и обратилось в Департамент городскою имущества города Москвы с заявлением о реализации права па приобретение арендуемого имущества.

25 сентября 2014 г. истцом был получен проект договора купли-продажи на условиях, предложенных ДГИ. Согласно п. 3.1 текста проекта договора ДГИ цена Объекта составляет 207 238 000 рублей в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 20 августа 2014 года №7381/1279, выполненным ООО «АБН-Консалт» и положительным экспертным заключением от 03.09.2014 г. №1559/С-14, подготовленным НП СРО «СВОД» (НДС в соответствии с п.п. .12 п.2 ст. 146 НК РФ не начисляется).

Истец ООО «Эдем», не согласившись со стоимостью выкупаемого объекта, указанной в проекте договора купли-продажи ДГИ города Москвы, заказало в оценочной компании ООО «Атлант Оценка» оценку рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 1 408. 4 кв.м., по адресу: <...> л.44, а также оценку рыночной стоимости произведенных неотделимых улучшений.

Согласно Отчету № АЮ-101-1158/0914 от 29.09.2014г., выполненному оценщиком ООО «Атлант Оценка», цепа Объекта составляет 155 414 343 руб. (без учета НДС)

По итогам проведения экспертизы Отчета №АЮ-101-1158/0914 от 29.09.2014 г. Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» составлено положительное экспертное заключение от 10.10.2014г. № 3663/2014 о том, что Отчет соответствует требованиям, установленным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Федеральным стандартам оценки. Экспертным заключением была подтверждена величина рыночной стоимости объекта оценки.

Кроме того, ООО «ЭДЕМ» не согласилось с иными условиями договора купли-продажи Ответчика.

В соответствии с п.6 ст. 5 Закона №159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества насчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если укачанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В нарушение данного пункта Закона Ответчиком в п.3.1.проекта договора купли-продажи в цепу Объекта в счет оплаты Истцом приобретаемого арендуемого имущества не засчитана стоимость произведенных ООО «ЭДЕМ» неотделимых улучшений, осуществленных с согласия ДГИ.

ООО «ЭДЕМ» не согласилось с условиями проекта договора купли-продажи об ответственности сторон, предложив изменить и.5.1. и п.5.4. проекта договора на условиях, изложенных в Протоколе разногласий.

В связи с тем, что ООО «ЭДЕМ» не было согласно с заключением договора купли-продажи на условиях, предложенных ДГИ, 17.10.2014 г. Истец направил и адрес Ответчика сопроводительное письмо, с приложением протокола разногласий к проекту договора и подписанного с протоколом разногласий проекта договора ДГИ.

18 ноября 2014 гола ООО «Эдем» был получен отказ Департамента и предоставлении государственной услуги по оформлению договора купли-продажи, выраженный письмом № 33-5-22521/4-(0)-1 от 14.11.2014г.

Департамент в обоснование решения сослался на ст. 6 и ст. 10 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в частности, согласно которым право на проведение оценки принадлежит собственнику соответствующего объекта и в отношении оценки объектов, принадлежащих субъектам Российской Федерации, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. При этом Департамент указал, что цена в представленном ООО «ЭДЕМ» проекте договора купли-продажи с протоколом разногласий основана на отчете об оценке данного объекта недвижимости, заказчиком которого не является Департамент.

Департаментом не было учтено следующее. Согласно ст. 6 названного Федерального закона № 135-Ф3 Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические липа и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными липами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Нежилое помещение, расположенное по адресу. Москва, ул. Таганская. 44, находится во временном владении и пользовании ООО «ЭДЕМ» на основании договора аренды нежилого помещения № 1-567/07 от 05.06.2007г.

Поскольку ст. 6 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не содержит императивного требования о том, что заказчиком оценки может являться только собственник оцениваемого имущества, то правовые основания для проведения независимой оценки рыночной стоимости недвижимого имущества у ООО «ЭДЕМ» были.

Суд неоднократно, в определениях от 13.01.2105 г., от 16.02.2015г. предлагал ответчику представить отчет об оценке № 738Г/1279 от 20.08.2014г. выкупаемого объекта недвижимости, выполненного ООО «АБН-Консалт» и положительное экспертное заключение от 03.09.2014г. № 1559/С-14, подготовленным НП СРО «Свод», согласно которому, как утверждает ответчик, цена объекта установлена в размере 207 238 000 руб. Указанные документы суд предложил ответчику представить в материалы дела и в судебном заседании 18.11.2015г. Однако, ответчик указанные документы не представил, а в судебном заседании на вопрос суда относительно наличия дополнительных заявлений и ходатайство в т.ч. в связи с представлением дополнительных доказательств, Департамент не заявил, что в его распоряжении указанный отчет об оценке и положительное заключение СРО имеются и могут быть представлены в материалы дела.

Определением от 02.03.2015г. по делу были назначены оценочная (поручена эксперту ФИО5) и строительно-техническая (поручена экспертам ФИО6, ФИО7, ФИО8) экспертизы, которые поручены ФБУ РФЦ Судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ.

Письмом от 20.07.2015г. исх. № 2390/31-19-3 экспертная организация представила сообщение о невозможности дать заключение № 2390/31-19-3 от 20.06.2015г. и возвратила в арбитражный суд материалы, полученные для проведения экспертизы.

Письмом от 15.09.2015г. суд запросил экспертную организацию о возможности выполнения определения 02.03.2015г. и в связи с ходатайством сторон спора повторно обратиться к данной экспертной организации о возможности проведения экспертизы. Ответ на судебный запрос не поступил.

В связи с вышеизложенным, а также по ходатайству сторон определением от 21.09.2015г. (с учетом определения от 11.11.2015г. об исправлении опечатки) суд заменил экспертную организацию ФБУ РФЦ Судебной экспертизы при Министерстве юстиции РФ и поручил проведение оценочной и строительно-технической экспертиз Центру судебных и внесудебных экспертиз при Московском областном отделении Общероссийской общественной организации "Ассоциация юристов России" экспертам ФИО9 и ФИО10

На разрешение экспертов поставлены те же вопросы, по оценочной экспертизе:

какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 1 408,4 кв.м (подвал, пом. I – комн. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1е, 1д, 1ж, 5-7, 7а,, 7б, 9, 9а, 9б, 10-14, 17, 19, 20, 20а, 20б, 21, 21а, 22-24; этаж 1, пом. III – комн. 1, 3, 3а, 4-7, 7а, 7б, 8, 10-13, 13а, 13б, 14, 17, 25, 31-33, 33а, 35-43, 45-48, 48а, 49, 50, 50а, 51, 51а, 52, 52а, 54, 55, 55а, 56, 60) по состоянию на 31.07.2014 г.?;

по строительно-технической экспертизе: какова рыночная стоимость произведенных ООО «ЭДЕМ» неотделимых улучшений нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, общей площадью 1 408,4 кв.м (подвал, пом. I – комн. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1е, 1д, 1ж, 5-7, 7а,, 7б, 9, 9а, 9б, 10-14, 17, 19, 20, 20а, 20б, 21, 21а, 22-24; этаж 1, пом. III – комн. 1, 3, 3а, 4-7, 7а, 7б, 8, 10-13, 13а, 13б, 14, 17, 25, 31-33, 33а, 35-43, 45-48, 48а, 49, 50, 50а, 51, 51а, 52, 52а, 54, 55, 55а, 56, 60) на дату 31.07.2014 г.?

Согласно выводам экспертных заключений: рыночная стоимость нежилого помещения по адресу: <...> общей площадью 1 408.4 кв.м. по состоянию на 31.07.2014г. составляет с учетом НДС 189 700 000 руб., без учета НДС 160 762 712 руб. Рыночная стоимость произведенных ООО "Эдем" неотделимых улучшений указанных нежилых помещений на дату 31.07.2014г. составляет 46 624 465.47 руб.

Доводы и возражения департамента относительно проведенных по делу экспертиз суд не может признать обоснованными по следующим основаниям:

Во-первых, департаментом не представлены отчет об оценке и положительное заключение СРО, якобы выполненные по заказу департамента, несмотря на то, что суд неоднократно их запрашивал.

Во-вторых, суд не усматривает, а департамент не представил обоснованных доводов относительно того, что проведенные по делу судебные экспертизы содержат в себе противоречия в выводах экспертов, (ст. 87 АПК РФ) оснований сомневаться в обоснованности выводов экспертов у суда не имеется; ходатайство о назначении повторной экспертизы департаментом заявлено устно и никак не обосновано и отклонено судом в судебном заседании, департамент ни письменно, ни устно не указал те вопросы, которые могли быть заданы экспертам;

В-третьих. Судом установлено, что экспертом при проведении оценочной экспертизы применен сравнительный подход и исследован рынок аналогичных объектов недвижимости (стр. 7 экспертного заключения), приведены источники информации, аналоги являются сопоставимыми. Экспертом применены необходимые корректировки (в т.ч. на площадь, на этаж расположения, на время предложения). Поскольку экспертом анализировались цены предложений, а не цены продажи по которым в действительности были совершены сделки купли-продажи, то к ценам предложений применена корректировка на торг (снижение цены в процессе торгов). Также учтено, что в соответствии с принципом спроса и предложения объекты недвижимости с меньшей площадью обладают повышенным спросом и соответственно стоят дороже, чем сопоставимые объекты с большей площадью и учтено, что выкупаемый объект частично находится в подвале, а частично на 1 этаже жилого дома. Следовательно, доводы департамента о том, что экспертом нарушены федеральные стандарты оценки - ФСО № 3 и № 7 является необоснованным.

Довод Департамента о том, что истцу уже компенсированы в полном объеме его затраты на неотделимые улучшения путем установления ежегодно льготной ставки арендной платы является необоснованным.

В обоснование данного довода департамент и правительство ссылаются на подписанные между сторонами договора аренды дополнительные соглашения об изменения условий оплаты аренды помещения: от 12.09.2007г., от 04.02.2008г., от 28.07.2008г., от 28.11.2008г., от 15.06.2009г., от 22.06.2009г., от 24.12.2009г., 17.06.2010г., от 16.08.2011г., от 23.01.2012г. и протокол № 1 от 14.08.2007г. заседания комиссии по рассмотрению обращений организаций по использованию нежилых помещений в ЦАО.

Однако, как следует из буквального содержания указанных дополнительных соглашений к договору аренды льготные ставки арендной платы в различные годы устанавливались на основании нормативных актов правительства Москвы, связанных не с компенсацией арендаторам понесенных ими затрат при производстве неотделимых улучшений (льготные ставки арендной платы за 1 кв.м. в год: 1 000 руб., 1 090.64 руб., 1 008.24 руб., 1 149.97 руб., 1 289.02 руб., 1 238.94 руб., 1 841.13 руб.) а в связи с имущественной поддержкой субъектов малого и среднего предпринимательства на период кризиса. При этом, из данных дополнительных соглашений не следует какая сумма затрат арендатора по неотделимым улучшениям подлежит ему компенсации и за какой период.

Протокол № 1 от 14.08.2007г. заседания комиссии по рассмотрению обращений организаций по использованию нежилых помещений в ЦАО также не подтверждает данные доводы департамента и правительства, т.к. в нем действительно высказано предложение: "зачесть затраты по капитальному ремонту в счет арендной платы по договору аренды от 05.06.2007г. № 01-00567/07 с ООО "Эдем" на нежилое помещение, однако комиссией принято решение: "Согласовано, с представлением подтверждающих документов".

При этом, довод истца о том, что в период экономического кризиса и предоставления правительством льготной ставки арендной платы данный вопрос арендодателем и арендатором не решался и конкретные суммы затрат арендатора не засчитывались, в судебном заседании ответчиком опровергнут не был.

Также суд приходит к выводу об обоснованности пунктов 3.2, 3.4, 5.1, 5.4 договора в редакции истца.

Пункты 3.2 и 3.4 договора предусматривают оплату по договору в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения, что соответствует закону о выкупе арендуемого имущества.

Пункт 5.1 договора. Согласно п. 5.1 предложенной Ответчиком редакции Договора за нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 0,5% от неуплаченной суммы (п.3.1. Договора) за каждый день просрочки. Однако указанная выше мера ответственности является явно несоразмерной последствиям возможного нарушения обязательства, не соответствует требованиям законодательства и сложившейся судебной практики.

Средняя ставка банковского процента по вкладам физических лиц в Центральном федеральном округе по состоянию на 15.10.2015 года составляет 9,49% годовых. Между тем размер неустойки в пункте 5.1. предложенной ответчиком редакции Договора, составляет 0,5 % от неуплаченной цены Объекта за каждый день просрочки, что составляет более 180 % годовых, а значит в 19 раз превышает размер процентов за пользование чужими денежными средствами, установленный законодательством.

Следует отметить, что предлагаемая ответчиком ставка неустойки
более чем в 10 раз превышает средние ставки по краткосрочным кредитам в Российской
Федерации публикуемые Центральным Банком РФ и которые за 2015 год составляли от 12,54 % до 19,59 % годовых.

Размер неустойки, предложенный департаментом, также не отвечает критериям и целям поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, которые обозначил федеральный законодатель, предоставляя возможность выкупа арендуемого имущества.

В редакции предложенной ответчиком, размер неустойки рассчитывается от общей выкупной цены Объекта, неоплаченной на дату потенциального нарушения, а не от просроченной к оплате суммы.

При таких обстоятельствах, редакция пункта 5.1. проекта Договора, предложенная Ответчиком, противоречит общему смыслу положений о неустойке (пени) как меры ответственности за нарушение обязательства, и становится способом извлечения прибыли для продавца.

Размер неустойки за нарушение сроков оплаты ежемесячных платежей в пункте 5.1. предложенной Ответчиком редакции Договора является явно несоразмерным последствиям нарушения обязательства и не соотносится с положениями действующего законодательства.

Суд соглашается с позицией истца, согласно которой пункт 5.1 редакции Договора, предложенной ответчиком, подлежит изменению в части указания, что за нарушение сроков, предусмотренных пунктом 3.4. Договора, ответчик вправе требовать от Истца уплаты неустойки (пени) в размере 1/360 средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц за каждый день просрочки от неоплаченной суммы текущего ежемесячного платежа.

Также является обоснованной редакция п. 5.4 договора, предложенная истцом: в случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.1 Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления, а Продавец обязан возвратить Покупателю все уплаченные по настоящему Договору денежные средства в течение 30 дней. Редакция п. 5.4 предложенная департаментом, не предусматривает его обязанность по возврату полученных от Покупателя денежных средств.

Расходы по уплате госпошлины и расходы по экспертизе возлагаются на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 217, 445, 446 ГК РФ, Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ, ст. ст. 11, 12 Федерального закона от 16 июля 1998 года №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ст. 65, 71, 82, 87, 110,167-174 АПК РФ, суд

решил:

Урегулировать разногласия, возникшие между ООО «ЭДЕМ» и Департаментом городского имущества г. Москвы при заключении договора купли - продажи нежилого помещения, общей площадью 1408,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> (подвал, пом. I - комн. 1, 1а, 1б, 1в, 1г, 1е, 1д, 1ж, 5-7, 7а, 7б, 9, 9а, 9б, 10-14, 17, 19, 20, 20а, 20б, 21, 21а, 22-24; этаж 1, пом. III - комн. 1, 3, 3а, 4-7, 7а, 7б, 8, 10-13, 13а, 13б, 14, 17, 25, 31-33, 33а, 35-43, 45- 48, 48а, 49, 50, 50а, 51, 51а, 52, 52а, 54, 55, 55а, 56, 60), изложив пункты 3.1, 3.2, 3.4, 5.1, 5.4 договора купли-продажи в следующей редакции:

«3.1. Цена объекта с зачетом стоимости неотделимых улучшений составляет 121 250 453 (сто двадцать один миллион двести пятьдесят тысяч четыреста пятьдесят три) рубля 13 копеек в соответствии с заключением эксперта № 1-2015 от 22 октября 2015 года и заключением эксперта № 2-2015 от 23 октября 2015 года, выполненными Центром судебных и внесудебных экспертиз при Московском областном отделении Общероссийской общественной организации «Ассоциация юристов России» по делу № А40-190974/14 по исковому заявлению ООО «Эдем» об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

«3.2. Оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения».

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 2 020 840 (два миллиона двадцать тысяч восемьсот сорок) рублей 89 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга».

«5.1. За нарушение сроков оплаты, предусмотренных пунктом 3.4. Договора, Продавец вправе требовать с Покупателя уплаты неустойки (пени) в размере 1/360 средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц за каждый день просрочки от неоплаченной суммы текущего ежемесячного платежа».

«5.4. В случае не поступления на расчетный счет средств, указанных в пункте 3.1 Договора, в течение 30 дней с момента истечения срока оплаты (не представление подтверждающих оплату документов) Продавец в одностороннем порядке вправе расторгнуть настоящий Договор путем направления уведомления, при этом договор считается расторгнутым по истечении 30 дней с момента направления уведомления, а Продавец обязан возвратить Покупателю все уплаченные по настоящему Договору денежные средства в течение 30 дней».

Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу ООО "Эдем" расходы по госпошлине 4 000 руб., расходы по экспертизе 300 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты принятия в порядке апелляционного производства. Вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в порядке кассационного производства.

Судья: Мысак Н.Я.