Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, при ведении протокола помощником судьи Байраевой А.С., при участии представителей истца ФИО1 по доверенности от 08.02.2021 № Д-2021-0802-3 и ответчика ФИО2 по доверенности от 06.11.2020, дело по иску ООО «Эдисон про» (ОГРН <***>) к ИП ФИО3 (ОГРНИП <***>) о взыскании 302 342 руб. 98 коп., по встречному иску о взыскании 117 111 руб. 67 коп., установил:

Истец просит суд взыскать с ответчика убытки в виде реального ущерба, причиненного помещению, арендованному ответчиком по договору аренды нежилого помещения от 30.12.2019 № О2А/19-112/ОФ, в размере 302 342 руб. 98 коп. (стоимости восстановительного ремонта помещения), 6 000 руб. в оплату расходов по экспертизе, 25 000 руб. судебных расходов по оплате услуг представителя.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что сторонами заключен договор аренды нежилого помещения от 30.12.2019 № О2А/19-112/ОФ, расторгнутый соглашением от 06.06.2020. В нарушение условий договор ответчик возвратил помещение с недостатками, стоимость устранения которых согласно экспертному заключению № 20-0610/7-1, составленному ООО «Бюро независимой оценки и экспертизы», составила 302 342 руб. 98 коп.

Ответчик иск на сумму 11 850 руб. признал, в остальной части против иска возразил, сослался на то, что помещение принималось в удовлетворительном состоянии, требовало косметического ремонта, который выполнен за счет арендатора, о чем свидетельствует приложение № 5 к договору аренды.

В процессе рассмотрения дела ответчикпредъявил встречный иск, принятый судом к производству для рассмотрения совместно с первоначальным. По встречному иску ответчик просит суд взыскать с истца 117 111 руб. 67 коп., в том числе 107 511 руб. 67 коп. обеспечительного платежа, перечисленного по договору аренды нежилого помещения от 30.12.2019 № О2А/19-112/ОФ, 9 600 руб. сумму, перечисленную в оплату услуг по договору на техническое обслуживание инженерных систем и оборудования от 02.03.2020 № 02А/20-03/ТО.

Встречное исковое заявление мотивировано тем, что на основании п. 4.3 договора аренды ответчик перечислил арендодателю (ООО «УК «Эверест Эссет Менеджмент») 107 511 руб. 67 коп. в качестве обеспечительного платежа; 11.03.2020 заключено соглашение о замене стороны по договору аренды в связи с переходом права собственности на помещение от указанного арендодателя к истцу, по условиям которого все обязательства арендодателя по договору перед арендатором с момента заключения соглашения в полном объеме несет новый арендодатель - истец. Заявление о возврате обеспечительного платежа в адрес нового арендодателя передано ответчиком истцу 09.06.2020, однако обеспечительный платеж не возвращен. Кроме того, по договору на техническое обслуживание инженерных систем и оборудования № 02А/20-03/ТО ответчик оплатил услуги по этому договору за период с апреля по май 2020 года в размере 9 600 руб., однако в связи с ограничениями, введенными из-за распространения новой коронавирусной инфекции, арендованное помещение ответчиком не использовалось с 25.03.2020, поэтому оплаченные ответчиком услуги ему не оказывались.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения их представителей, суд установил, что 30.12.2019 ООО «Управляющая компания» «Эверест Эссет Менеджмент» в качестве арендодателя и ответчик в качестве арендатора заключили договор аренды нежилого помещения № О2А/19-112/ОФ, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение площадью 51,4 кв. м в здании по адресу: <...>. Согласно п. 2.1 договора срок аренды устанавливается с 13.12.2019 по 31.01.2020 (дополнительным соглашением от 29.01.2020 срок аренды продлен по 31.12.2020).

Согласно п. 4.3 договора в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по договору арендатор перечисляет арендодателю обеспечительный платеж в размере 107 511 руб. 67 коп. (уплачен ответчиком платежным поручением от 14.01.2020 № 3); обеспечительный платеж возвращается арендодателем арендатору в течение 30-ти календарных дней с даты получения арендодателем подписанного со стороны арендатора акта приема-передачи (возврата) помещения; при наличии задолженности арендатора перед арендодателем последний вправе зачесть сумму задолженности из обеспечительного платежа.

Согласно п. 4.3.5 договора при досрочном расторжении договора в связи с нарушением арендатором условий договора или в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора обеспечительный платеж может быть удержан арендодателем в качестве штрафных санкций за нарушение условий договора (досрочное расторжение договора).

В соответствии с п. 6.6 договора арендатор вправе расторгнуть договор досрочно, без причин, предусмотренных договором, уведомив письменно арендодателя не менее чем за 60 календарных дней. При этом стороны обязуются подписать соглашение о расторжении договора.

Разделом 7 договора предусмотрено, что по окончании срока аренды по договору, указанного в п. 2.1 договора, либо при его досрочном расторжении арендатор обязан в последний день срока аренды вернуть арендодателю помещение по акту приема-передачи (возврата) помещения, свободным от своего имущества и персонала, в состоянии не хуже, чем на момент заключения договора, зафиксированного в приложении № 5 к договору, с учетом произведенных арендатором неотделимых улучшений помещения и нормального износа за период аренды. В случае, если возвращаемое арендатором по окончании срока действия договора либо при его досрочном расторжении помещение при его приемке не отвечает указанным требованиям, арендодатель вправе отказаться от подписания акта приема-передачи (возврата) помещения и потребовать приведения помещения в соответствующий вид. Срок исполнения арендатором данного условия не может превышать срок, установленный арендодателем, при этом за каждый день ремонта помещения арендатором оплачивается арендная плата на условиях договора. В случае неисполнения арендатором по окончании срока действия договора обязанности по восстановлению состояния помещения до характеристик, определяемых согласно п. 7.1 договора, обеспечительный платеж может быть удержан арендодателем в качестве штрафных санкций.

По акту от 30.12.2019, подписанному сторонами договора, помещение передано ответчику.

По соглашению о замене стороны по договору аренды от 11.03.2020 в связи с переходом права собственности на помещение от арендодателя к новому арендодателю все права и обязанности арендодателя переходят к новому арендодателю – истцу.

В письме от 07.04.2020 ответчик на основании п. 6.6 договора уведомил истца о расторжении договора аренды с 01.06.2020.

09.06.2020 истец направил ответчику соглашение от 06.06.2020 о расторжении договора аренды с 06.06.2020, акт приема-передачи (возврата) от 08.06.2020 и акт фиксации нарушения условий договора арендатором от 08.06.2020 по форме приложения № 3, в котором истец перечислил недостатки помещения.

Ответчик от подписания актов отказался, в акте фиксации нарушения условий договора арендатором указал на несогласие с недостатками, перечисленными в акте.

Согласно экспертному заключению № 20-0610/7-1, составленному ООО «Бюро независимой оценки и экспертизы», стоимость устранения недостатков помещения, перечисленных в указанном акте, составила 302 342 руб. 98 коп.

По ходатайству ответчика определением суда от 09.07.2021 назначалась экспертиза.

Согласно экспертному заключению от 03.09.2021 № 151М-2021-08 зафиксированные актом от 08.06.2020 и фото- и видеоматериалами такой недостаток помещения, как скол во входной зоне справа от двери, является следствием естественного (нормального) износа помещения за период аренды; такие недостатки, как пролом подоконника в левой части, пробитие кабель-канала по правой стене, 6 отверстий в оконном профиле, потертое ковровое покрытие, не являются следствием естественного (нормального) износа помещения за период аренды и не имеют отношение к периоду аренды; такие недостатки, как 18 саморезов вдоль левой стены и 4 отверстия в правой стене от саморезов, не являются следствием естественного (нормального) износа помещения за период аренды, относятся к ущербу, нанесенному помещению за период аренды, а стоимость устранения последних с учетом округления составляет 11 850 руб.

В судебном заседании эксперт пояснил, что необходимость в окраске всех стен для устранения недостатков в виде 4-х отверстий в стене и 18-ти саморезов отсутствует, для устранения этих недостатков требуется окраска только той части стен, в которых имеются саморезы и отверстия, при определении стоимости устранения недостатков использовалась специальная программа, которая позволяет определить количество материалов для устранения недостатков и трудозатраты (результаты представлены в таблице 1).

В соответствии со ст. 622 ГК Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно ст. 15 ГК Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере, при этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с п. 1 ст. 1064 ГК Российской Федерации вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что в нарушение условий договора аренды ответчик возвратил истцу помещение из аренды с недостатками, которые не являются следствием естественного (нормального)износа, стоимость устранения этих недостатков согласно экспертному заключению составляет 11 850 руб., в связи с чем суд первоначальный иск удовлетворяет на указанную сумму.

Оснований для удовлетворения встречного иска суд не усматривает.

В соответствии с п. 3 ст. 310 ГК Российской Федерации предусмотренное Кодексом, другим законом, иным правовым актом или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

С учетом дополнительного соглашения от 29.01.2020 срок аренды установлен по 31.12.2020; в письме от 07.04.2020 ответчик на основании п. 6.6 договора уведомил истца о расторжении договора аренды с 01.06.2020, то есть досрочно. В соответствии с п. 4.3.5 и 7.3 договора в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора обеспечительный платеж может быть удержан арендодателем в качестве штрафной санкции.

Кроме того, письмом от 01.06.2020 № 18 ответчик заявил о зачете обеспечительного платежа в счет уплаты арендной платы за май 2020 года.

Суд не находит оснований и для удовлетворения встречного иска в части требования о возврате 9 600 руб. платы, перечисленной истцу платежным поручением от 28.05.2020 № 590506 по договору на техническое обслуживание инженерных систем и оборудования от 02.03.2020 № 02А/20-03/ТО.

Требование ответчика о возврате указанной суммы мотивировано тем, что в связи с ограничениями, введенными из-за распространения новой коронавирусной инфекции, с 25.03.2020 помещение ответчиком не использовалось, а потому услуги, предусмотренные этим договором, оказываться ответчику не могли.

П. 2 ст. 616 ГК Российской Федерации устанавливает, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды, при этом постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» предусматривает, что если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

В соответствии со ст. 106 АПК Российской Федерации к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

В качестве доказательств несения истцом расходов на оплату услуг представителя суду представлены счета-оферты от 17.08.2020 № 2020-1708-1, от 14.09.2020 № 2020-0409-3, акты оказания услуг от 19.08.20220 и от 08.09.2019, платежные поручения от 19.08.2020 № 680, от 04.09.2020 № 773 на сумму 25 000 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Поскольку первоначальный иск удовлетворяется судом на сумму 11 850 руб., что составляет 4 % от цены иска, судебные расходы по уплате государственной пошлины и по оплате услуг представителя взыскиваются судом пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 15, 310, 616, 1064 ГК Российской Федерации, ст. 41, 49, 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

принять признание ответчиком первоначального иска на сумму 11 850 руб.;

первоначальный иск удовлетворить частично;

взыскать с ИП ФИО3 в пользу ООО «Эдисон про» 11 850 руб., а также 362 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины и 1 000 руб. – по оплате услуг представителя;

в остальной части в первоначальном иске и во встречном иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья О.А. Березова