Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Индивидуального предпринимателя Пащенко Олег Алексеевич (ОГРНИП: 304503807600039. ИНН: 503800287496, Дата присвоения ОГРНИП: 16.03.2004)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112. ГОРОД МОСКВА. ПРОЕЗД 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ. ДОМ 21. СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

об урегулировании разногласий при заключении договора

при участии:

от истца - Мурамисов П.А. по дов. от 19.06.2020

от ответчика - Соболь Л.Я. по дов. от 09.12.2020

после перерыва

при участии:

от истца - Мурамисов П.А. по дов. от 19.06.2020

от ответчика - Бускин А.А. по дов. от 08.12.2020

Судебное заседание проводилось с перерывом с 31.05.2021г. по 07.06.2021г. в порядке ст. 163 АПК РФ.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Пащенко Олег Алексеевич обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий с Департаментом городского имущества города Москвы в изложенной редакции:

Урегулировать разногласия между ИП Пащенко О.А. и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Алтуфьевское, д. 86, с кадастровым номером 77:02:0003002:3068, общей площадью 44,9 кв.м., путем изложения пунктов договора купли-продажи недвижимости и закладной в следующей редакции: Пункты договора купли-продажи недвижимости

3.1. Цена Объекта составляет 9 554 000 (девять миллионов пятьсот пятьдесят четыре тысячи) руб. 00 коп. в соответствии с заключением эксперта № 35 от 29.03.2021, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Агентство судебных экспертов». В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта, согласованная сторонами, пересмотру не подлежит. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 5 дней с даты заключения Договора. Последующие 2 ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до _____ числа первого месяца текущего квартала и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 477 000 руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Пункты Закладной 4.2. Сумма основного долга денежного обязательства:

Валюта: Российский рубль

Сумма: 9 554 000 (девять миллионов пятьсот пятьдесят четыре тысячи) руб. 00 коп.

Условия, позволяющие в надлежащий момент определять сумму основного долга денежного обязательства: (не заполняется)

Порядок предоставления суммы кредита/займа: не определен Остаток основной суммы долга: 9 554 000 (девять миллионов пятьсот пятьдесят четыре тысячи) руб. 00 коп.

На дату: ________.- указывается дата составления закладной.

6.4. Порядок определения размера и срока первого платежа:

Размер общего платежа: первый платеж перечисляется не позднее 5 рабочих дней с даты заключения Договора.

Платеж рассчитывается на дату:_______ (не позднее 5 рабочих дней с даты заключения договора)

Значение платежа на указанную дату: не менее 477 000 руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Валюта: Российский рубль.

Условия перерасчета платежа: нет Округление результата расчета размера общего платежа: рассчитывается на дату оплаты.

Размер платежа для погашения процентов: _________ Округление результата расчета размера платежа для погашения процентов: нет

Размер платежа для погашения основной суммы долга: 477 000 руб. 00 коп. Округление результата расчета размера платежа для погашения основной суммы долга: производится в соответствии с математическими правилами

Размер платежа для погашения иных обязательств: нет

Округление результата расчета размера платежа для погашения иных обязательств: нет

Срок оплаты: до _______ ( не позднее 5 рабочих дней с даты заключения Договора)

6.5. Порядок определения размера и срока платежей ( с _____ по _______) (кроме первого и последнего):

Размер общего платежа: 477 000 руб. 00 коп.

И процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга

Платеж рассчитывается на дату: фактической оплаты ежеквартального платежа Значение платежа на указанную дату: не менее 477 000 руб. 00 коп. И процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга на дату оплаты.

Валюта: Российский рубль

Условия перерасчета платежа: нет

Округление результата расчета размера общего платежа: рассчитывается на дату оплаты

Размер платежа для погашения процентов: сумма процентов за предоставленную рассрочку, начисленных на остаток основного долга на дату оплаты.

Округление результата расчета размера платежа для погашения процентов: нет

Размер платежа для погашения основного долга: 477 000 руб. 00 коп.

Округление результата расчета размера платежа для погашения основной суммы долга: производится в соответствии с математическими правилами

Размер платежа для погашения основных обязательств: нет

Округление результата расчета размера платежа для погашения иных обязательств: нет

Срок оплаты: не позднее _______ числа первого месяца текущего квартала в течение 20 кварталов.

7.1.1. Рыночная стоимость предмета ипотеки: 9 554 000 (девять миллионов пятьсот пятьдесят четыре тысячи) руб. 00 коп.

Оценщик: общество с ограниченной ответственностью «Агентство судебных экспертов» Адрес места нахождения: 107023, г. Москва, Семеновский пер.,д.15, офис 804-Б ИНН: 7702762690 ОГРН: 1117746401816 Иная информация (тел., адрес электронной почты): +79166886360, exp-sud@ya.ru

Реквизиты отчета об оценке: от 29 марта 2021г. № 35.

8.4. Сведения о страховании имущества, на которое установлена ипотека: Страхование имущества от рисков утраты и повреждения осуществляется: залогодателем (п. 2.1.9 Договора)

Страхование осуществляется за счет: залогодателя

Первым выгодоприобретателем является: залогодержатель

Страховая сумма: не менее остатка основной суммы долга 9 554 000 (девять миллионов пятьсот пятьдесят четыре тысячи) руб. 00 коп.

Общая твердая сумма требований залогодержателя: 9 554 000 (девять миллионов пятьсот пятьдесят четыре тысячи) руб. 00 коп.

Объем требований, обеспеченных ипотекой, определяется на момент: дату окончания срока денежного обязательства.

Требования, обеспечиваемые ипотекой: 9 554 000 (девять миллионов пятьсот пятьдесят четыре тысячи) руб. 00 коп., проценты за предоставленную рассрочку, начисляемые на остаток основного долга, рассчитанные на дату окончания действия Договора, уплата неустойки (пени) за нарушение сроков оплаты по Договору, штрафы за неисполнение залогодателем обязанностей по:

- государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на заложенное имущество; - предоставлению залогодержателю сведений о переходе права собственности, залога и выдаче электронной закладной на заложенное имущество не позднее одного месяца с даты государственной регистрации перехода права собственности, залога и выдачи электронной закладной на заложенное имущество;

- Составлению электронной закладной на заложенное имущество, удостоверяющей права залогодателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, по форме, утвержденной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, представления ее в орган регистрации прав в соответствии с нормами действующего законодательства;

- Заключению договора страхования на заложенное имущество и(или)направлению залогодержателю копии страхового полиса заложенного имущества.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что обратился в службу «одного окна» Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Алтуфьевское, д. 86, с кадастровым номером 77:02:0003002:3068, общей площадью 44,9 кв.м.

Ответчиком в адрес истца было направлено письмо от 04.09.2020г. с приложением проекта договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Алтуфьевское, д. 86, с кадастровым номером 77:02:0003002:3068, общей площадью 44,9 кв.м.

Ответчик Протокол разногласий истца письмом от 30.09.2020т. (исх. /20- 0}-5 на вх. WB/H (33-5-51286/20- (0) -0) от 06.07.2020. отклонил, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, изложенные в исковом в заявлении, с учетом уточнений в соответствии с результатами судебной экспертизы.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, с учетом показаний эксперта, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, между Индивидуальным предпринимателем Пащенко Олегом Алексеевичем (истец, арендатор) и Департаментом городского имущества города Москвы (ответчик, арендодатель) был заключен договор аренды нежилого помещения расположенного по адресу: г. Москва, ш. Алтуфьевское, д. 86, с кадастровым номером 77:02:0003002:3068, общей площадью 44,9 кв.м.

Как указывает истец, Индивидуальный предприниматель Пащенко Олег Алексеевич 06.07.2020г. обратился к ответчику с заявлением по вопросу предоставления государственной услуги «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы» в отношении арендованного помещения, нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Алтуфьевское, д. 86, с кадастровым номером 77:02:0003002:3068, общей площадью 44,9 кв.м.

Ответчик письмом от 04.09.2020г. направил проект договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Алтуфьевское, д. 86, с кадастровым номером 77:02:0003002:3068, общей площадью 44,9 кв.м. по цене 14 825 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 29.07.2020 WM499-20, выполненным обществом ограничен ной ответственностью «Оценка и Консалтинг» и экспертным заключением от 11.08.2020 № 240/371-20, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

Истец, полагая, что рыночная стоимость спорного объекта, определенная в вышеуказанном отчете, является необоснованно завышенной, направил в адрес ответчика Протокол разногласий от 18.09.2020г. и проект Закладной, согласно которому цена спорного помещения составляет 7 151 4 84 руб. 00 коп. в соответствии с Отчётом № 36/0920 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, обшей площадью 4 4.9 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 86.

Ответчик Протокол разногласий истца письмом от 30.09.2020г. отклонил, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», истец является субъектом малого предпринимательства, и внесен в Реестр субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 Закона).

В соответствии со ст. 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 17.12.2008 № 66».

Таким образом, суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определением суда от 17.03.2021г. удовлетворено ходатайство истца о назначении судебной экспертизы, проведение которой поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АГЕНТСТВО СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ" эксперту Кирилловой Екатерине Владимировне. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 86, площадью 44,9 кв.м. по состоянию на 06.07.2020?

Согласно экспертному заключению ООО «АГЕНТСТВО СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ» №35 от 29.03.2021г. рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Алтуфьевское шоссе, д. 86, площадью 44,9 кв.м. по состоянию на 06.07.2020 год составляет 9 554 000 руб. 00 коп.

Заключение соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также установленным федеральным стандартам.

Экспертом полно и всесторонне проанализирован объект исследования. При установлении рыночной стоимости Экспертом надлежащим образом произведен осмотр недвижимого имущества, соблюдены все необходимые для его оценки принципы подходов к расчету рыночной стоимости, наглядно отражены результаты расчета, на оснований которых Экспертом сделан вывод о стоимости объекта исследования.

Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, выводы Эксперта аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования.

Исходя из пояснений сторон, заключения судебной экспертизы, исследовав представленные в материалы дела отчеты о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества, суд считает, что цена спорного помещения при приобретении его истцом составляет 9 554 000 руб. 00 коп.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона № 135-ФЗ арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации, а по смыслу положений пункта 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ предусмотрена именно обязанность заключения договора купли-продажи арендуемого имущества с субъектом малого предпринимательства, согласившимся на использование преимущественного права и отвечающим критериям статьи 3 того же Федерального закона.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий (если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы сторонами) известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий, либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

При этом суд исходит из того, что поскольку заключение договора является обязательным для ответчика, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием об урегулировании разногласий по договору.

Статья 446 Кодекса устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда, при этом согласно ст. 173 АПК Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При этом, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч. 5 ст. 71 АПК РФ).

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению по цене, установленной судебной экспертизой.

Кроме того, истец считает, что пункты 4.2, 6.4, 6.5, 7.1.1., 8.4 Закладной подлежат включению в договор в редакции истца, поскольку соответствуют нормам законодательства и условиями договора.

На основании изложенного, исковые требования истца об урегулировании разногласий по договору купли-продажи подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы в размере 45 000 руб. 00 коп., а также расходы по госпошлине подлежат отнесению на ответчика.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 310, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 10, 49, 65, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Пункты Закладной 4.2. Сумма основного долга денежного обязательства:

Валюта: Российский рубль

Сумма: 9 554 000 (девять миллионов пятьсот пятьдесят четыре тысячи) руб. 00 коп.

На дату: ________.- указывается дата составления закладной.

6.4. Порядок определения размера и срока первого платежа:

Размер общего платежа: первый платеж перечисляется не позднее 5 рабочих дней с даты заключения Договора.

Платеж рассчитывается на дату:_______ (не позднее 5 рабочих дней с даты заключения договора)

Валюта: Российский рубль.

Размер платежа для погашения иных обязательств: нет

Округление результата расчета размера платежа для погашения иных обязательств: нет

Срок оплаты: до _______ ( не позднее 5 рабочих дней с даты заключения Договора)

6.5. Порядок определения размера и срока платежей ( с _____ по _______) (кроме первого и последнего):

Размер общего платежа: 477 000 руб. 00 коп.

И процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга

Валюта: Российский рубль

Условия перерасчета платежа: нет

Округление результата расчета размера общего платежа: рассчитывается на дату оплаты

Округление результата расчета размера платежа для погашения процентов: нет

Размер платежа для погашения основного долга: 477 000 руб. 00 коп.

Размер платежа для погашения основных обязательств: нет

Округление результата расчета размера платежа для погашения иных обязательств: нет

Срок оплаты: не позднее _______ числа первого месяца текущего квартала в течение 20 кварталов.

7.1.1. Рыночная стоимость предмета ипотеки: 9 554 000 (девять миллионов пятьсот пятьдесят четыре тысячи) руб. 00 коп.

Реквизиты отчета об оценке: от 29 марта 2021г. № 35.

Страхование осуществляется за счет: залогодателя

Первым выгодоприобретателем является: залогодержатель

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы за счет казны города Москвы в пользу Индивидуального предпринимателя Пащенко Олег Алексеевич расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей, а также расходы на оплату экспертизы 45 000 (сорок пят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный, срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья Н.А. Чекмарева