Гражданский кодекс часть 1

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОНСТАНТА XXI" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об урегулировании разногласий, возникших при заключении Договора аренды земельного участка, предоставляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004005:1893, площадью 4339 кв.м., имеющего адресный ориентир: <...>, строения 1, 2, 5, 6, 14, изложив пункт 1.3 раздела 1 Приложения № 2 к Договору аренды в следующей редакции:

1.3. Ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости % 0,5

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал

Ответчик исковые требования оспаривал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

В удовлетворении ходатайства истца о назначении судебной экспертизы по делу отказано протокольным определением, с учетом заявленного предмета и основания иска, а также представленных в материалы дела доказательств, суд пришел к выводу о нецелесообразности проведения судебной экспертизы по делу.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что разногласия подлежат урегулированию в редакции Департамента исходя из следующего.

Истец ссылается на то, что 04.07.2018 года Общество с ограниченной ответственностью «КОНСТАНТА XXI» получило проект договора аренды земельного участка предоставляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0004005:1893, направленный письмом от имени Департамента городского имущества города Москвы.

25.07.2018 года истцом в адрес ответчика был направлен протокол разногласий к вышеуказанному проекту договора аренды.

31.07.2018 года ответчик направил в адрес истца письмо с отклонением от подписания протокола разногласий и настоянием на подписании первоначального проекта договора аренды.

Поскольку ответчик уклоняется от подписания договора аренды в редакции истца и стороны не пришли к согласию по его условиям, истец на основании п. 4 ст. 445 ГК РФ, истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с требованиями об урегулировании разногласий при заключении договора аренды в редакции истца.

Статьей 39.1 ЗК РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности указывается договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них (подпункт 9 пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Согласно статье 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, и поэтому стороны при заключении договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы.

Порядок определения стоимости размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, установлен постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 года № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» (далее по тексту - Постановление).

Истец ссылается на то, что использует участок для эксплуатации бань, имеющих залы общего пользования, для которых согласно пункту 5.6 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП (ред. от 10.10.2013) "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" предусмотрена годовая ставка арендной платы 0,5%. Кроме того, согласно ГОСТ 32670-2014. Межгосударственный стандарт. Услуги бытовые. Услуги бань и душевых. Общие технические условия» предусматривает, что к дополнительным услугам бань и душевых, банно-оздоровительного комплекса следует относить услуги:

-обслуживающего персонала банного отделения (банщика-мойщика);

-обслуживающего персонала оздоровительно-профилактического отделения (массажиста);

-прокат банного белья;

-продажу товаров и банных принадлежностей;

-парикмахерской, косметологического кабинета, солярия и т.д.;

-прачечной, химической чистки;

-ателье мелкого ремонта и утюжки одежды;

-предприятия по ремонту обуви;

- предприятия общественного питания, в том числе диетического, а также доставку напитков и продуктов потребителям;

- вызов такси.

Допускается предоставление в банно-оздоровительных комплексах других видов дополнительных услуг: услуг тренеров по плаванию, для занятий оздоровительной гимнастикой и физическими упражнениями на тренажерах, услуг консультативных кабинетов и обслуживающего персонала для индивидуального контроля во время принятия тепловых и водных процедур и т.д.

Именно этим, по мнению истца, обуславливается наличие на территории кроме бань иных помещений, в которых предоставляются вышеуказанные услуги, поэтому для истца должна быть установлена ставка арендной платы в размере 0,5% от кадастровой стоимости.

В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или вой категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются Федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Частью 3 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В этой связи земельный участок может использоваться исключительно в соответствии с его разрешенным использованием.

Функциональное назначение объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, имеет определяющее значение при установлении вида разрешенного использования земельного участка.

В соответствии со ст.4 Закона города Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» вид использования земельного участка устанавливается из числа разрешенных градостроительным регламентом, соответствующий фактическому использованию на момент передачи земельного участка, а в соответствии с п.3.1 постановления Правительства Москвы от 28.04.2009 № 363-ПП «О мерах по обеспечению постановки на государственный кадастровый учет земельных участков в городе Москве» фактическое использование земельного участка определяется на основании установленных при технической инвентаризации сведений о функциональном назначении зданий и сооружений, расположенных на таком земельном участке.

Согласно рапорта Госинспекции по недвижимости от 16.04.2019г., на указанном участке расположены нежилые здания, оформленные в частную собственность:

- одноэтажное нежилое кирпичное здание 1917 г.п., площадью 22.9 кв.м по адресу: ул. Селезневская, д. 15, стр. 14, используемое под склад;

- одноэтажное нежилое кирпичное здание 1917 г.п., площадью 84.6 кв.м по адресу: ул. Селезневская, д. 15, стр. 6, используемое под склад;

- одноэтажное нежилое кирпичное здание 1917 г.п., площадью 2173.3 кв.м по адресу: ул. Селезневская, д. 15, стр. 1, используемое под размещение бани и бара;

- одноэтажное нежилое кирпичное здание 1917 т.п., площадью 658.8 кв.м по адресу: ул. Селезневская, д. 15, стр. 5, используемое под размещение котельной

- одноэтажное нежилое кирпичное здание 1917 т.п., площадью 1649.8 кв.м по адресу: ул. Селезневская, д. 15, стр. 2, используемое под размещение бани и кафе.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, установлен постановлением Правительства Москвы о т 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» (далее - Постановление).

Размер арендной платы определяется в процентах от кадастровой стоимости земельных участков с использованием сведений государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН), учитывая установленную договорами аренды цель использования и площадь земельных участков.

Разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004005:1893, согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости, - бытовое обслуживание (3.3) (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (1.2.5)); склады (6.9) (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (1.2.9)).

Согласно п. 2.7. Постановления № 273-1111 ежегодная арендная плата за земельный участок с более чем одним видом разрешенного использования определяется на основании максимального значения кадастровой стоимости.

Согласно п. 5.6. Приложения № 1 Постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной ы за землю в городе Москве" арендная ставка в год для предоставления услуг в банях с залами общего пользования составляет 0,5% от кадастровой мости.

Вместе с тем, согласно п. 5 Приложения № 1 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" общая ставка арендной платы в год для земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания составляет 1,5% от кадастровой стоимости.

Согласно п. 9 Приложения № 1 Постановления Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-1111 "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" ставка арендной платы в год для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок составляет 1,5% от кадастровой стоимости.

Суд соглашается с доводами ответчика о том, что в случае если для вида разрешенного использования земельного участка установлено несколько ставок, для расчета арендной платы применяется максимальная ставка из соответствующих указанному виду разрешенного использования земельного участка, а именно 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, суд пришел к выводу о нецелесообразности проведения экспертизы по настоящему делу для установления вида фактического использования, принимая во внимание сведения, содержащиеся в ЕГРП и возможность в связи с этим использовать земельный участок по любому из установленных для него видов разрешенного использования, в том числе и по тому, на который установлена более высокая ставка арендной платы.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, требования истца об урегулировании разногласий по договору подлежат удовлетворению по цене Департамента.

Госпошлина по делу распределяется между сторонами в соответствии со ст.ст. 102, 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 68, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия сторон, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "КОНСТАНТА XXI" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ при заключении Договора аренды земельного участка, предоставляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке в отношении земельного участка с кадастровым номером 77:01:0004005:1893, площадью 4339 кв.м., имеющего адресный ориентир: <...>, строения 1, 2, 5, 6, 14, в редакции Департамента, изложив пункт 1.3 раздела 1 Приложения № 2 к Договору аренды в следующей редакции:

1.3. Ставка арендной платы в % от кадастровой стоимости % 1,5

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления решения в полном объеме.

Судья Т.А.Ламонова