Гражданский кодекс часть 1

ООО «ФЕМИДА» обратилось в суд с заявлением к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным решения от 03.09.2020 г. № 77/003/257/2019-9255/22 об отказе в регистрации дополнительного соглашения к договору ипотеки и об обязании осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору ипотеки, а также государственную регистрацию внесения изменений в регистрационные записи об ипотеке реестра прав на недвижимость ЕГРН на основании дополнительного соглашения к договору ипотеки.

Представитель заявителя подержал заявленные требования согласно доводам заявления.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ с учетом части 1 статьи 65 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действие (бездействие).

В силу указанных норм и статьи 13 ГК РФ в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на обращение с заявлением в суд.

Судом проверено и установлено, что срок обжалования, установленный частью 4 ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Как следует из материалов дела, 16 сентября 2011 г. ООО «ДатаСпейс Партнерс» и Корпорацией зарубежных частных инвестиций (далее - «ОПИК») (далее ОПИК и ООО «ДатаСпейс Партнерс» совместно - «Стороны») был заключен первоначальный договор займа (далее - «Первоначальный договор займа»). 29 сентября 2011 г. Стороны согласовали и подписали соглашение о внесении изменений в Первоначальный договор займа (далее - «Поправка № 1»).

Во исполнение Первоначального договора займа (с учетом Поправки № 1) был заключен договор ипотеки (в пользу ОПИК) Здания (Кадастровый номер 77:04:0001018:8937, состоящее из 5 (пяти) этажей, включая 1 (один) подвальный этаж, общей площадью 6 564, 8 кв. м., расположенное по адресу: Россия, Москва, ул. Шарикоподшипниковская, д. 11, стр. 9, принадлежащее ООО «ФЕМИДА» (ОГРН <***>) на праве собственности) и Земельного участка (Земельный Участок означает земельный участок общей площадью 5 500 (пять тысяч пятьсот) квадратных метров, расположенный под Зданием и вокруг него по адресу: <...>, принадлежащий ООО «ФЕМИДА» (ОГРН <***>) на праве собственности), который был удостоверен 8 октября 2013 г. ФИО3, временно исполняющей обязанности нотариуса города Москвы ФИО4, и зарегистрирован в реестре за № 20-1651, который также был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 2 декабря 2013 г. за идентификационным номером 77-7704/122/2013-214 (далее - «Договор ипотеки»).

30 сентября 2019 г. Стороны решили внести изменения в Первоначальный договор займа (с учетом Поправки № 1), изложив его в новой редакции, заключив договор займа в новой редакции, тем самым подписав Поправку № 2 к Первоначальному договору займа (далее - «Договор займа в новой редакции»). Таким образом, Договор займа в новой редакции представляет собой Поправку № 2 к Первоначальному договору займа, который, как и Поправка № 1, был полностью изменен Договором займа в новой редакции.

26 ноября 2019 г. Сторонами было заключено Дополнительное соглашение № 1 к Договору займа в новой редакции (далее - «Соглашение № 1»).

28ноября 2019 г., во исполнение Договора займа в новой редакции и Соглашения № 1 ООО «ФЕМИДА» и ОПИК (далее - «ФЕМИДА и ОПИК») были внесены изменения в Договор ипотеки, в результате чего Договор ипотеки был изложен в редакции Дополнительного соглашения к Договору ипотеки от 28 ноября 2019 г., удостоверенного ФИО4, нотариусом г. Москвы 28 ноября 2019 г., зарегистрированного в реестре за № 77/52-н/77-2019-3-539 (далее -«Дополнительное соглашение к Договору ипотеки»).

29ноября 2019 г. ФЕМИДА и ОПИК обратились в Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра) с заявлением (№№77/003/023/2019-9255, 77/003/023/2019-9256) о государственной регистрации внесения изменений в регистрационные записи об ипотеке реестра прав на недвижимость ЕГРН на основании Дополнительного соглашения к Договору ипотеки, приложив все необходимые документы, предусмотренные Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - «ФЗ «О регистрации недвижимости») и Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - «ФЗ «Об ипотеке»).

Дополнительно, на основании требования регистратора, в Управление были представлены оригиналы и копии апостилированных Договора займа в новой редакции и Соглашения № 1 с нотариально удостоверенным переводом указанных документов на русский язык.

В соответствии с Уведомлением Управления Росреестра от 3 сентября 2020 г. № 77/003/257/2019-9255/22 Заявителю и ОПИКу было отказано в регистрации Дополнительного соглашения к Договору ипотеки и внесении изменений в ЕГРН (далее - «Сообщение об отказе в регистрации»).

Заявитель считая, что отказ в государственной регистрации изменений в ЕГРН и государственной регистрации Дополнительного соглашения к Договору ипотеки является незаконным и необоснованным (противоречащим Гражданскому кодексу РФ, ФЗ «О регистрации недвижимости», ФЗ «Об ипотеке»), а также указанный отказ нарушает права и законные интересы, обратился в суд с настоящим заявлением.

В качестве причин для отказа в государственной регистрации изменений в ЕГРН и причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации Дополнительного соглашения к Договору ипотеки регистратор, по существу, сослался на два обстоятельства:

1. В Управление Росреестра не были представлены документы,
подтверждающие соблюдение ОПИКом (займодавцем - залогодержателем) при
заключении Договора займа в новой редакции и Соглашения № 1 собственных
внутрикорпоративных требований (одобрение сделок главным финансовым
директором ОПИК), предусмотренных пунктом 4.2 Административного приказа 12-
01 (9 июля 2012 г.), являющегося Приложением Е Сертификата Корпоративного
Секретаря.

2. Перевод на русский язык срока действия лицензии американского нотариуса,
апостилировавшего предоставленные в Управление Росреестра Договора займа в
новой редакции и Соглашения № 1, не соответствует требованиям Основ
законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1
(далее - «Основы»).

Как указывает заявитель и следует из материалов дела, заявителем были предоставлены запрашиваемые документы, подтверждающие соблюдение ОПИК (займодавцем -залогодержателем) при заключении Договора займа в новой редакции и Соглашения № 1 собственных внутрикорпоративных требований.

Кроме этого, запрошенные документы (в частности, апостилированное Свидетельство корпоративного Секретаря ОПИК (с переводом на русский язык), подтверждающее факт соблюдения ОПИКом своих собственных внутрикорпоративных процедур при одобрении Договора займа в новой редакции и Соглашения № 1, и соответствующие разъяснения ФЕМИДЫ и ОПИКа) были предоставлены в Управление дважды: 2, 3 марта 2020 г. и 9 июля 2020 г. (вх. №№ 77/003/013/2020-684 от 02.03.2020 г.; 77/003/013/2020-690 от 03.03.2020 г., Возражение №МБС-0558/2020-12273-1 от 09.07.2020 г.

Таким образом, 2 марта 2020 г. в Управление Росреестра было представлено заявление от ОПИКа (займодавца - залогодержателя), подтверждающее факт соблюдения им своих собственных внутрикорпоративных процедур при одобрении Договора займа в новой редакции и Соглашения № 1, само по себе требование регистратора предоставить такое подтверждение, также как и требования регистратора о предоставлении Договора займа в новой редакции и иных дополнительных документов, помимо Дополнительного соглашения к Договору ипотеки, противоречит требованиям действующего законодательства, а именно требованию ч. 5 ст. 18 ФЗ «О регистрации недвижимости», в соответствии с которым не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 ФЗ «О регистрации недвижимости». Указанный подход в полной мере поддерживается, в том числе, на уровне Верховного Суда РФ (Определение Верховного Суда РФ от 14 февраля 2020 г. № 306-ЭС19-28484 по делу №А55-36688/2018).

Касательно некорректного перевода на русский язык срока действия лицензии американского нотариуса, суд указывает на следующее.

Регистратор в Сообщении об отказе в регистрации указал, что Договор займа в новой редакции и Соглашение № 1 не соответствуют требованиям статей 46 и 81 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1 (далее - «Основы») в части перевода на русский язык срока действия лицензии американского нотариуса.

Статья 46 Основ предусматривает, что удостоверительные надписи совершаются при удостоверении сделок, свидетельствовании верности копий документов и выписок из них, подлинности подписи на документах, верности перевода документов с одного языка на другой, при удостоверении времени предъявления документов на соответствующих документах.

Статья 81 Основ предусматривает, что нотариус свидетельствует верность перевода с одного языка на другой, если нотариус владеет соответствующими языками. Если нотариус не владеет соответствующими языками, перевод может быть сделан переводчиком, подлинность подписи которого свидетельствует нотариус.

В представленных регистратору документах переводы Договора займа в новой редакции и Соглашения № 1 выполнены переводчиком ФИО5 Подпись указанного переводчика на переводе Договора займа в новой редакции и Соглашения № 1 удостоверена нотариусом города Москвы ФИО6, о чем нотариусом составлена удостоверительная надпись, личность переводчика подписавшего документ установлена нотариусом, его квалификация проверена.

Оснований полагать, что перевод срока действия лицензии американского нотариуса выполнен некорректно не имеется: в английском оригинале указано, что лицензия Нотариуса ОПИКа действует до 30 апреля 2020 г., при этом в переводе нотариальной печати на русский язык также определенно указано, что лицензия действует до 30 апреля 2020 г., что полностью соответствует английскому оригиналу.

Таким образом, из указанного перевода явным образом следует, что на момент удостоверения подписей Подписанта ОПИКа на Договоре займа в новой редакции и Соглашении № 1 лицензия Нотариуса ОПИКа действовала, что также подтверждается апостилями, проставленными на указанных документах.

Представленные Обществом и ОПИКом в Управление Росреестра документы соответствуют требованиями «Конвенции, отменяющей требование легализации иностранных документов» и требованиями статей 46 и 81 Основ, в связи с чем указание регистратора на некорректный перевод срока действия лицензии нотариуса, а также требование регистратора о предоставлении документов относительно внутренних одобрений ОПИКа, являются незаконными и необоснованными, поскольку такие требования противоречат норме ч. 5 ст. 18 ФЗ «О регистрации недвижимости».

Дополнительное соглашение к Договору ипотеки было подписано уполномоченным представителем ОПИКа по доверенности, надлежащим образом удостоверенной с проставлением апостиля, и удостоверены нотариусом г. Москвы ФИО4 Полномочия представителя ОПИК были проверены нотариусом г. Москвы ФИО4 на основании учредительных документов ОПИК и представленной доверенности. Указанные документы были представлены регистратору при подаче заявлений на регистрацию изменений об ипотеке 28 ноября 2019 г. (номер дела: 77/003/257/2019-9226 и 77/003/257/2019-9227, представлены в описях под № 2) и 29 ноября (номер дела: 77/003/257/2019-9255 и 77/003/257/2019-9256, представлены в описях под № 2).

Законодательство Российской Федерации не предусматривает обязанность сторон при регистрации договора ипотеки (в т.ч. изменений к договору ипотеки) предоставлять договор, во исполнение которого был заключен договор ипотеки или были сделаны соответствующие изменения к нему, а также документы, подтверждающие соблюдения займодавцем внутренней процедуры одобрения такого договора. Договор ипотеки заключается не на основании договора займа, а во исполнение такого договора, и является самостоятельной сделкой, устанавливающей обременения в отношении прав на недвижимое имущество.

Как было указано выше, согласно положениям п. 5 ст. 18 ФЗ «О регистрации недвижимости» не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами. Судом установлено, что предоставленные Обществом и ОПИКом в Управление Росреестра документы полностью отвечают требованиям ст. 21 ФЗ «О регистрации недвижимости».

Часть 1 ст. 53 ФЗ «О регистрации недвижимости» предусматривает, что государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя, залогодателя и управляющего залогом либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

Такие же положения содержатся в ч. 1 статьи 20 ФЗ «Об ипотеке», которая предусматривает, что государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.

Все сведения, которые должны содержаться в реестре, вносятся на основании договора ипотеки и заявления залогодателя и залогодержателя. Договор ипотеки содержит все необходимые сведения о предмете и размере обеспеченного обязательства, а также о сроке обеспечения. В объем полномочий регистратора не входит установление соответствия договора ипотеки договору займа, и уже тем более не входит проверка соблюдения внутрикорпоративных процедур иностранного займодавца-залогодержателя.

Предоставление договора займа предусмотрено абз. 3 ч. 1 ст. 20 ФЗ «Об ипотеке» лишь для случаев, когда имеется управляющий залогом. К рассматриваемому случаю это не применимо.

Норма п. 3 ст. 21 ФЗ «О регистрации недвижимости» требует предоставления документов, выражающих содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества. Такой сделкой является договор ипотеки (в рассматриваемом случае - Дополнительное соглашение к Договору ипотеки), а не договор займа (в рассматриваемом случае - Договор займа в новой редакции и Соглашение № 1).

Таким образом, судом установлено, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации изменений в ЕГРН и государственной регистрации Дополнительного соглашения к Договору ипотеки нарушает требования ст. 20 ФЗ «Об ипотеке», а также требования п. 5 ст. 18, п. 3 ст. 21 и ст. 53 ФЗ «О регистрации недвижимости».

Как указывает заявитель, отказ Управления Росреестра в государственной регистрации Дополнительного соглашения к Договору ипотеки и в государственной регистрации изменений в ЕГРН нарушает права и законные интересы заявителя по Договору займа в новой редакции (как его условия описаны в Дополнительном соглашении к Договору ипотеки). В соответствии с условиями Договора займа в новой редакции отсутствие зарегистрированного Дополнительного соглашения к Договору ипотеки является Событием Неисполнения обязательства, с наступлением которого, в соответствии с п. 7.1. Дополнительного соглашения к Договору ипотеки, в частности, связаны следующие неблагоприятные последствия: а) досрочный возврат суммы займа в размере 45 000 000 долларов США; б) обращение залогодержателем взыскания на заложенные права по Дополнительному соглашению к Договору ипотеки. Таким образом, отказ Управления Росреестра в государственной регистрации изменений в ЕГРН и государственной регистрации Дополнительного соглашения к Договору ипотеки влечет неисполнение обязательств перед ОПИКом по Договору займа в новой редакции и фактическое банкротство заявителя.

Поскольку судом установлен факт незаконного и необоснованного отказа ответчика в регистрации дополнительного соглашения к договору ипотеки, заявленное заявителем требование о признании незаконным решения от 03.09.2020 г. № 77/003/257/2019-9255/22 об отказе в регистрации дополнительного соглашения к договору ипотеки и об обязании осуществить государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору ипотеки, а также государственную регистрацию внесения изменений в регистрационные записи об ипотеке реестра прав на недвижимость ЕГРН на основании дополнительного соглашения к договору ипотеки является обоснованным.

Частью 5 статьи 200 АПК РФ установлено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Заинтересованным лицом не представлено надлежащих доказательств обоснованности оспариваемого уведомления.

Согласно части 2 статьи 201АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о незаконности и необоснованности оспариваемого решения, в связи с чем заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на заинтересованное лицо.

Руководствуясь ст. ст. 4, 65, 67, 68, 71, 110, 123, 167- 170, 176, 197-201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие действующему законодательству, признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве от 3 сентября 2020 г. № № 77/003/257/2019-9255/22, об отказе во внесении изменений в регистрационные записи об ипотеке реестра прав на недвижимость ЕГРН на основании Дополнительного соглашения к Договору ипотеки.

Обязать Управление Росреестра по Москве осуществить государственную регистрацию Дополнительного соглашения к Договору ипотеки, а также государственную регистрацию внесения изменений в регистрационные записи об ипотеке реестра прав на недвижимость ЕГРН на основании Дополнительного соглашения к Договору ипотеки, в десятидневный срок с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Управления Росреестра по Москве в пользу ООО «Фемида» расходы по оплате госпошлины в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца.

Судья:

О.В. Сизова