Гражданский кодекс часть 1

об урегулировании возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 160,0 кв.м., расположенного по адресу: <...>, (подвал, пом. I, комн. 1, 1а, 4, 7-14) разногласий, изложив спорные пункты договора в указанной истцом редакции, по цене 6 189 573 руб ,

В судебном заседании приняли участие:

От истца – ФИО1. дов-ть бн от 21.07.16г.

От ответчика – ФИО2, дов-ть №33-Д-9/17 от 09.01.17г.

от третьего лица ООО "АБН Консалт" – не явился, извещён.

Эксперт – ФИО3

УСТАНОВИЛ:

По настоящему делу ООО «Юридическая корпорация №20» (далее Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, с требованием (в окончательной редакции) об урегулировании разногласий,возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...> ( подвал, пом.I, комн. 1,1а, 4, 7-14), изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 6 862 000 руб.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется».

2) Изложить пункт 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«Оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 114 367 рублей 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга.».

3) В преамбуле договора фразу: «в лице Генерального директора ФИО4», заменить на : «в лице Генерального директора ФИО4».

4) Фразу в разделе: «9. Реквизиты сторон», «Генеральный директор ФИО4.», заменить на : «Генеральный директор ФИО4.»

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что он является субъектом малого предпринимательства, отвечает требованиям, названным в ст.3 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, для предоставления преимущественного права выкупа арендуемого помещения, чем обусловлены действия ответчика, связанные с направлением истцу, оферты – подписанного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости.

Ответчик против иска возражал, выражая несогласие с ценой спорного нежилого помещения указанной истцом в просительной части искового заявления, в обоснование своей позиции сослался на отчет об определении рыночной стоимости спорного объекта от 30.07.2015г. № 773Г/1169 выполненного ООО «АБН-Консалт» и положительное экспертное заключение от 06.08.2015 № 1801/С-15 выполненным НП СРО «СВОД», согласно которым цена спорного объекта составляет 14 239 000 рублей (без учета НДС).

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы лиц участвующих в деле, суд пришел к выводу, что иск подлежит удовлетворению, по следующим основаниям.

Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». При этом, согласно п. 5 ст. 3 названного Закона, особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности установлены Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», вступившим в силу 05.08.2008 г.

Как следует из материалов дела, ООО «Юридическая корпорация №20» с 11.04.2002г. арендует нежилые помещения расположенные по адресу: <...>, (подвал, пом. I, комн. 1, 1а, 4, 7-14), находящееся в государственной собственности города Москвы.

Реализуя право преимущественного приобретения спорного объекта истец 23.06.2015 г., являясь субъектом малого предпринимательства, письмом обратился к ответчику.

В соответствии с ч.3,4 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

4) В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Департаментом городского имущества города Москвы заявителю была направлена оферта – проект Договора купли-продажи нежилого помещения.

Согласно пункту 3.1. проекта договора цена объекта составляет 14 239 000 рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 30.07.2015г. № 773Г/1169 выполненного ООО «АБН-Консалт» и положительным экспертным заключением от 06.08.2015 № 1801/С-15 выполненным НП СРО «СВОД». НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платёж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ________ каждого месяца и состоят из оплаты в счёт основного долга, составляющей не менее 237 316 руб. 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга".

В ответ, истец направил в адрес ответчика подписанный проект договора купли-продажи с протоколом разногласий от 03.09.2015г., согласно которому : пункт 3.1. проекта договора цена объекта составляет 6 189 573 руб., НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.

Пункт 3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платёж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до ________ каждого месяца и состоят из оплаты в счёт основного долга, составляющей не менее 104 000 руб. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга

В преамбуле договора фразу: «в лице Генерального директора ФИО4», заменить на : «в лице Генерального директора ФИО4».

Фразу в разделе: «9. Реквизиты сторон», «Генеральный директор ФИО4.», заменить на : «Генеральный директор ФИО4.»

Цена выкупаемого имущества определена по заказу ООО «Юридическая корпорация №20», в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 23.06.2015 №940-15 выполненного ООО "Реал-А.К."

Письмом от 17.09.2015г. Департамент городского имущества г. Москвы отклонил протокол разногласий, не согласившись с ценой выкупаемого объекта указанной истцом, в связи с чем обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с п.2 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Поскольку Департаментом в течение тридцати дней с момента получения им договора с протоколом разногласий направленного истцом было оставлено без ответа , общество, на основании ст. 445, 446 ГК РФ, обратилось с иском содержащим рассматриваемое требование.

Предметом рассматриваемого иска является урегулирование разногласий между сторонами, возникших на стадии заключения договора купли-продажи нежилого помещения, при этом, решение о его заключении принято на основании соответствующего распоряжения уполномоченного на распоряжение государственным имуществом города органа исполнительной власти, не отмененного и не признанного недействительным в установленном законом порядке.

В материалы дела представлен отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 23.06.2015 №940-15, по состоянию на дату 23.06.2015 г., выполненного ООО "Реал-А.К.", по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 6 189 573 руб. без учета НДС.

В силу ст. 13 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в российской федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. (ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 18 октября 2012 г. N 7240/12)

Дата обращения ООО «Юридическая корпорация №20» с заявлением - 23.06.2015 г.

Таким образом, в рамках рассмотрения настоящего дела рыночная стоимость спорного имущества подлежит определению не на дату поступления в уполномоченный орган заявления Общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, то есть на 23.06.2015г.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, суд,

Определением от 03.03.2016г. назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено эксперту ООО «Судебные Экспертизы и Исследования».

04.05.2016 в суд, через канцелярию, поступило экспертное заключение №26.04.2016/А40-206082/15 от 26.04.16г.

Согласно заключению эксперта ООО «Судебные Экспертизы и Исследования», предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, по состоянию на 23.06.2015г.составила 4 984 951 руб. (без учета НДС).

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ). (п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. N 23).

Ответчик и третье лицо с выводами изложенными в экспертом заключении не согласились, указав, что в представленном экспертном заключенииот №26.04.2016/А40-206082/15 от 26.04.16г. выполненного ООО «Судебные Экспертизы и Исследования» в сравнительном подходе1. Все подобранные экспертом объекты-аналоги несопоставимы с оцениваемым объектом по фактору локального расположения: объект оценки расположен на 1-ой линии (просп. Вернадского д. 15) - улицы с высокими пассажиро- и транспортными потоками (10-ти полосная дорога, согласно классификации дорог является магистральной общегородского назначения, тогда как объекты-аналоги №№1,2,3 расположены на второстепенных улицах с низкими пассажиро-и транспортными потоками (2-4-х полосные дороги, см. рис. ниже, согласно классификации дорог аналоги №1,3 расположены на улицах в жилой застройке, а аналог №2 - на улице местного значения). Аналог №2, используемый при оценке стоимости подвальных помещений и вовсе имеет внутриквартальное расположение, однако эксперт ошибочно приравнивает его в помещениям, расположенным на магистральных улицах (согласно методологии сравнительного подхода оценки должна быть использована повышающая корректировка). Расположение на магистральных дорогах общегородского назначения существенным образом влияет на стоимость продажи/аренды торговой недвижимости, что подтверждается, например, аналитическими исследованиями рынка коммерческой недвижимости г. Москвы. Однако экспертом не учитывается преимущества расположения оцениваемого объекта.

Доходный подход 1. Все подобранные экспертом объекты-аналоги несопоставимы с оцениваемым объектом по фактору локального расположения: объект оценки расположен на 1-ой линии (магистральная), тогда как объекты-аналоги №№1,2 расположены на второстепенных улицах с низкими пассажиро- и транспортными потоками (2-4-х полосные дороги, согласно классификации дорог аналог №№1,2 расположены на улице в жилой застройке). Ввиду неучета данного фактора стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода была занижена более чем на 25% (нарушение п. 5 ФСО №3 и ст.8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ).

2. Рассчитанный экспертом на основе оценок коэффициент капитализации в размере 19,14% ошибочно не проанализирован экспертом на соответствие рыночным данным для офисной недвижимости в г. Москва. Так согласно общедоступным аналитическим материалам, размещаемым ведущим компаниями в сфере недвижимости (например - Группа компаний «КОНТИ», (для г. Москвы ставки капитализации для офисной недвижимости по состоянию на дату оценки находились в диапазоне 10-11%. Таким образом, результате данной ошибки стоимость объекта, определенная в рамках доходнога подхода, была существенно занижена (более чем на 3,5 млн. руб.), что является нарушением п. ФСО №3 и ст.8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ.

Согласно аудиопротоколу судебного заседания от 30.08.2016 г., вызнанным в судебное заседание экспертом ФИО5, было пояснено, что оцениваемый объект не расположен на первой линии проспекта Вернадского, не просматривается с указанного проспекта, подъезд к нему осуществляется через внутридомовую территорию жилого догма, кроме того, конфигурация дома, в котором расположено оцениваемое помещение, нелинейно, и оцениваемое помещение расположено в углублении, уходя внутрь квартала.

Вход в оцениваемое помещение и в помещение-аналоги осуществляется со двора, поэтому в данном случае корректировки не требуются. Для объектов-аналогов введены и обоснованы корректировки по факту "местоположение" за – различие в пешеходной доступности от метро, расположение входа в помещение.

Экспертом для расчёта ставки капитализации был выбран метод кумулятивного построения, который по мнению эксперта более точно отражает ставку для оцениваемого помещения и соответствует ситуации на рынке аренды коммерческой недвижимости.

Суд, оценив экспертное заключение № 26.04.2016/А40-206082/15 выполненное ООО «Судебные эксперты в исследовании» по правилам ст. 71 АПК РФ, пришёл к выводу, что оно составлено с нарушением принципа обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности, достоверности и существенности, а также с нарушением федеральных стандартов оценки, а именно некорректный расчет коэффициента капитализации приводит к существенному занижению результатов в рамках доходного подхода, отсутствует определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект; по ТБТИ назначение указывается как производственное, а по факту используется под багетную мастерскую (торговое), таким образом, в заключении не доказано, что объект будет обладать максимальной продуктивностью при использовании под офисные цели, путем чего занижается его стоимость в нарушение ФСО, эксперт не приводит в отчете классификацию офисных объектов, не определяет, к какому классу качества относится наш объект оценки, таким образом нарушается ФСО-7, V «Анализ рынка» п.116 - определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, исследование проводилось экспертом по состоянию на январь 2015 г, в то время как дата оценки июнь 2015 г., в скринах объектов не указаны телефоны представителей собственников, экспонирующих объекты - нарушен принцип проверяемости, в расчетных таблицах по подходам эксперт так же не указывает в каком формате он получил итоговую рыночную стоимость по подходу «с» или «без» НДС, нарушается принцип существенности -«информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки должна быть подтверждена» ФСО 3, разд.П, п.5, эксперт не применяет коэффициент взвешивания при определении скорректированных значений стоимости 1 кв. м объекта, При выборе объектов-аналогов для определения ставок аренды эксперт отмечает, что у всех аналогов имеется отдельный вход, однако из приведенных скринов объектов его наличие не очевидно. эксперт занижает ставку аренды по объектам-аналогам, нарушается ФСО 3, разд.П, п.5 и ст.4 ФЗ-73, а величина дохода необоснованно занижается на 18%.

В соответствии с ч. 2 ст. 87 Арбитражного Процессуального кодекса Российской Федерации «В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов».

Рассмотрев материалы дела, оценив экспертное заключение, а также два отчета о стоимости имущества, принимая во внимание пояснения эксперта, которые отражены в протоколе судебного заседании от 30.08.2016 г., учитывая изложенное, суд пришел к выводу, о наличии оснований для проведения повторной экспертизы, а также с учетом замечаний к экспертному заключению, представленных сторонами, принимая во внимание, что в судебном заседании установлена необходимость поставить перед экспертом дополнительные вопросы, в Бюро Технической Инвентаризации Юго-Западного БТИ №1 был направлен запрос для представления поэтажного плана части подвала , в котором находятся спорные помещения (поэтажный план спорного помещения прилагается), позволяющий определить наличие общедомовых коммуникаций в спорном помещении, а также необходимость использования спорного помещения для целей единственного прохода иных лиц в другие помещения.

При наличии документов подтверждающих перечисление истцом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, с учетом представленных ответов из экспертных организаций, документов, представленных в подтверждение квалификации экспертов, сведений о сроках проведения экспертизы и стоимости экспертных услуг, а также мнений сторон, суд, Определением от 30.08.2016 г., удовлетворил ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы

Определением от 15.11.2016 суд назначил повторную судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения, проведение которой было поручено ООО «ДЕ-Юре Реал Эстейт» экспертам Производство экспертизы поручено экспертам ФИО3, ФИО6

Рыночная стоимость спорного объекта недвижимости согласно заключению эксперта ООО «ДЕ-Юре Реал Эстейт», поступившего в суд 29.12.2016, по состоянию на 23.06.2015г. составила 6 853 000 рублей , без учета НДС.

В результате исследования первоисточников сведений о качественных и количественных характеристиках нежилого помещения площадью 160 кв.м , рыночная стоимость которого интересует суд, назначивший экспертизу, экспертом установлено следующее, что по состоянию на 23.06.2015г. нежилое помещение, находящиеся по адресу: <...> ( подвал, пом.I, комн. 1,1а, 4, 7-14), расположены в жилом доме, 1958 года постройки, сегмент рынка, к которому относится объект – помещение свободного типа, расположенного в ЮЗАО г. Москвы, между ТТК и МКАД, 0/8 км от метро университет (не более 10 мин. Пешком), в жилом здании, внешнее состояние – удовлетворительное, с физическим износом и устареванием 33 % по состоянию на 12.11.2001г., линия застройки – первая линия проспекта Вернандского, развитая социальная инфраструктура, Ближайшая остановка общественного транспорта расположена в 150 м об объекта исследования, наличие парковки – стихийная, этаж расположения – подвал, назначение – нежилое помещение, в удовлетворительном состоянии отделки помещений, в целом рабочее.

Экспертами приводится описание местоположения объекта исследования, указывая, что объект расположен в местности с высокой застройкой, с хорошей транспортной доступностью.

На следующем этапе исследования экспертами проведен сопоставительный анализ качественных и количественных характеристик объекта экспертизы, из чего экспертами сделан вывод, учитывая особенности оцениваемого объекта (локальное местоположении, удалённость/близость от/к метро, застройку квартала, занимаемый этаж, функциональное назначение, особенность доступа и входа, конструктивно-планирочное решение), наиболее вероятное его позиционирование на рынке коммерческой недвижимости в качестве помещения свободного назначения (предпочтительнее под офис, офис продаж, бытовые услуги и т.д.).

Учитывая, расположение, планировку и отделку помещений эксперт пришёл к выводам, что исследуемый объект в подвале возможно использовать в качестве помещений коммерческого назначения.

Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом приведено описание применяемых подходов и методов к оценке.

При определении рыночной стоимости недвижимости экспертом в рамках подоходного подхода реализован метод капитализации дохода, исследовав ставки аренды на помещения, аналогичные объекту исследования и ставки капитализации, рамках сравнительного подхода, экспертом использовался метод сравнительного анализа сделок (предложений) , где им исследовались базы по продажам или предложениям на продажу соответствующих объектов, сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах-аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.).; сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.).; с применением соответствующих корректировки, а также рассматривалось текущее использование и наиболее эффективное объекта исследования.

Экспертом приведены обоснования применения и не применения того или иного метода.

Итоговое заключение о стоимости объекта оценки соответствует средней величины стоимости определенной при применении указанных подходов, а также даны ответы на поставленные судом перед экспертами вопросы.

Для дачи пояснений, ввиду не согласия сторон с выводами экспертов, в судебное заседание по ходатайству сторон был вызван эксперт. Эксперту заданы вопросы относительно представленного заключения судом и представителями лиц участвующих в деле, получены ответы.

Пояснения на замечания Департамента.

1). при ответе на вопрос: необходим ли капитальный ремонт в спорном помещении по состоянию на 23.06.2015г. эксперт в рамках своего заключения основывался на данных журнала заявок о неисправностях инженерного оборудования и визуального осмотра. Как видно из журнала, все поданные жалобы на инженерное оборудование компанией ООО «Юридическая корпорация №20» датированы после определения стоимости помещения, что дает возможность судить о нормальном функционировании оборудования до даты определения стоимости. Кроме того, согласно суждению эксперта на стр. 20 капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех составляющих элементов помещения. Однако, согласно фотоиллюстрациям отчета от 30.07.2015 №773171169, выполненного компанией ООО «АБН-Консалт» и экспертного заключения, можно сделать вывод, что состояние отделки потолков, полов, стен хорошее, не требующее никакого ремонта. Следует отметить, что при ответе на вопрос: необходим ли капитальный ремонт в спорном помещении по состоянию на 23.06.2015г. эксперт ФИО6 определяет состояние исследуемого помещения, как требующее капитального ремонта, а при ответе на вопрос: какова рыночная стоимость объекта экспертизы по состоянию на 23.06.2015 эксперт ФИО3 определяет состояние исследуемого помещения, как рабочее. Как видно выше, суждения двух экспертов, по поводу состояния внутренней отделки помещения не совпадают (нарушены требования п. 5 ФСО №3 и ст.8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. N73-03).

Ответ:в Журнале заявок о неисправностях, на стр. 20 Экспертизы указано, что за период с 01 января по 31 декабря 2014г. , в декабре поступала заявка о засоре канализации, что было соответственно до 23.06.2015 г., это свидетельствует о наличии неисправностей инженерного оборудования до даты 23.06.2015. эксперт указывает, что данные Журналов заявок о неисправностях инженерного оборудования в целом за период с января 2014г. по апрель 2016г. свидетельствуют о прогрессивном увеличении количества неисправностей инженерного оборудования за исследуемый период.

начиная со стр. 23 по стр. 35 в материалах экспертного заключения имеются фотографии, на которых явно видны все недостатки внутренней отделки и инженерного оборудования, подтверждающие выводы экспертизы. На этих фотографиях четко видны следы протечек, на стенах потолке и полу. А также иные недостатки касающиеся инженерного оборудования. Более того, эти недостатки подробно описаны в самом экспертном заключении. К тому же я непосредственно присутствовала при производстве осмотра и также подтверждаю их наличие. Представители Департамента также вызывались заблаговременно телеграммой на осмотр, но на осмотр не явились. Экспертами дополнительно проводилось исследование помещения за декоративной отделкой стен, полов и потолков. Вскрывалась в некоторых местах гипсокартонная обшивка, поднимался подвесной потолок, в местах ревизионных люков исследовалось подполовое покрытие, поскольку на разрешение экспертов ставилось несколько вопросов, предполагаем, что при осмотре помещения АНБ «Консалт» таких вскрытий и исследований не проводилось

Эксперт ФИО6 пришла в выводу, что на 23.06.2015г. необходим капитальный ремонт в спорном помещении. Из исследовательской части видно, что этот вывод основывается, в том числе , на фактическом износе отдельных элементов и конструкций внутренней отделки и инженерных систем, а исходя из действующих строительных норм - ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», стр. 20-22 Заключения, следует проводить плановый капитальный ремонт. Однако, необходимость планового капитального ремонта не исключает возможность эксплуатировать здания или помещение по его целевому назначению. Здание в целом, и помещение, не находятся в аварийном состоянии. Более того, согласно по данным сайта Фонда капитального ремонта г. Москвы: http://fond.mos.ru/ на период с 2018-2020 г.г. в жилом доме по адресу: проспект Вернадского, д. 15 предусматриваются следующие виды работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома: ремонт внутридомовых инженерных систем холодного водоснабжения (стояки), ремонт внутридомовых инженерных систем горячего водоснабжения (стояки), ремонт внутридомовых инженерных систем горячего водоснабжения (разводящие магистрали), ремонт внутридомовых инженерных систем водоотведения (канализации) (выпуски и сборные трубопроводы), ремонт внутридомовых инженерных систем теплоснабжения (стояки), ремонт внутридомовых инженерных систем теплоснабжения (разводящие магистрали), ремонт фасада, ремонт крыши.

В заключении указано - конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии, состояние помещения - удовлетворительное, конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.

Это значит, что в помещении можно находиться и работать, но необходимо провести ремонт в соответствии с рекомендациями данного Заключения. В рассматриваемом случае капитальный ремонт не свидетельствует о нахождении помещения в аварийном или ветхом состоянии, а предусмотрен как обязательная профилактическая мера для предупреждения и устранения прогрессирующих негативных последствий.

То есть несмотря на наличие всех указанных недостатков работать в помещении можно и не опасно. Оно находится в удовлетворительном состоянии, рабочее и нуждается в капитальном ремонте. Это полностью совпадает с выводами сделанными экспертом

Эксперт не сделал никаких понижающих корректировок, на стоимость исследуемого объекта, что не привело к занижению стоимости оцениваемого помещения.

2). Далее в рамках реализации сравнительного подхода подобранные экспертом объекты-аналоги №№2,3 несопоставимы с оцениваемым объектом по фактору локального расположения: объект оценки расположен на 1-ой линии (просп. Вернадского д. 15) - улицы с высокими пассажиро- и транспортными потоками (10-ти полосная дорога, согласно классификации дорог является магистральной общегородского назначения, тогда как бъекты-аналоги №№2,3 расположены на второстепенных улицах с низкими пассажиро- и транспортными потоками (2-4-х полосные дороги, см. рис. ниже, согласно классификации дорог аналог №2 расположен внутри квартально, а аналог №3 - на улице местного значения со средней степенью оживленности. К данным аналогам должна была вводиться положительная корректировка.

Расположение на магистральных дорогах общегородского назначения существенным образом влияет на стоимость продажи/аренды торговой недвижимости, что подтверждается, например, аналитическими исследованиями рынка коммерческой недвижимости г. Москвы. Однако эксперт ошибочно не учитывает преимущества расположения оцениваемого объекта.

Ответ: Заключения в обоснование учета/неучета корректировки на расположение относительно «красной линии» (1-й линии) приведено следующее: «В оценочной практике красная линия (1-я линия) характеризуется максимальной интенсивностью движения пешеходно-транспортного потока, что для нежилых помещений является важным ценообразующим фактором.

Если вход в помещение осуществляется со двора, т.е. его не видно с дороги, то следует определять локальное местоположение такого объекта - вторая линия.

Все объекты-аналоги, как и исследуемый объект имеют вход со двора, таким образом находятся на второй линии. Эксперт счел возможным не корректировать цены аналогов по данному фактору."

Т.е. термин «красная линия», (1-я линия) означает прямой выход на улицу/трассу с людьми/машинами и т.п. В риэлторской практике при продаже коммерческой недвижимости, «красная линия» это когда помещения имеют прямой выход (входную группу) на дорогу, вторая линия - внутри квартала.

Также, Объект исследования находится на дублере Проспекта Вернадского, следовательно, местоположение объекта исследования и объектов -аналогов №2 и №3 сопоставимы и не требуют внесения корректировки по данному параметру.

3). В рамках реализации доходного подхода подобранный объект-аналог несопоставим по величине арендной ставки (12 712 руб.) с объектами-аналогами №№2, 3 (4 661 руб., 4 332 руб.). Как видно выше, разброс ставок арены почти в три раза, что показывает на неоднородность подобрнныханалогов (нарушены требования п. 5 ФСО №3 и ст.8 Федерального 2001 г. N 73-ФЗ).

Ответ: значение разброса ставок аренды между минимальной и максимальной по выборке более чем в 3 раз, это отмечается Экспертом в Заключении, однако в виду того, что подобрать необходимое количество аналогов с расположением внутри квартала, в подвале и с рабочим состоянием помещений Эксперт не имел возможности, то Эксперт считает, что проведенные корректировки наиболее полно приблизили к характеристикам объекта исследования и применение данных аналогов возможно.

Стоит отметить, что величиной, указывающей на достоверность полученной величины ставки аренды в рамках доходного подхода, является коэффициент вариации. Чем больше значение коэффициента вариации, тем относительно больший разброс именьшая выравненность скорректированных значений стоимостей объектов-аналогов. Если коэффициент вариации меньше 10%, то изменчивость вариационного ряда принято считать незначительной, от 10% до 20% относится к средней, больше 20%> и меньше 33% к значительной и если коэффициент вариации превышает 33%), то это говорит о неоднородности информации и невозможности использования в качестве полученных величин для оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

В данном случае коэффициент вариации у всех аналогов по доходному подходу составил 4%, что является нормальным и не превышает значение в 33%. Это говорит о том, что в Заключении Эксперт верно скорректировал удельные показатели объектов-аналогов и числовые значения могут быть использованы в расчетах.

4). В рамках реализации доходного подхода подобранные аналог №3 несопоставим с оцениваемым объектом по расположению: объект оценки расположен на 1-ой линии (просп. Вернадского д. 15) -улицы с высокими пассажиро- и транспортными потоками (10-ти полосная дорога, согласно классификации дорог является магистральной общегородского назначения (ссылка на источник: http://rusbuildrealty.ru/)), тогда как объект-аналог №3 расположен внутриквартально. К данному аналогу должна была вводиться положительная корректировка. Расположение на магистральных дорогах общегородского назначения существенным образом влияет на стоимость продажи/аренды торговой недвижимости, что подтверждается, например, аналитическими исследованиями рынка коммерческой недвижимости г. Москвы (см. табл. ниже). Однако эксперт ошибочно не учитывает преимущества расположения оцениваемого объекта

Ответ: в заключении в обоснование учета/неучета корректировки на расположение относительно «красной линии» (1-й линии) приведено следующее: «В оценочной практике красная линия характеризуется максимальной интенсивностью движения пешеходно-транспортного потока, что для нежилых помещений является важным ценообразующим фактором. Как правило, если вход в помещение осуществляется со двора, т.е. его не видно с дороги, то следует определять локальное местоположение такого объекта - вторая линия.

Т.е. термин «красная линия» означает прямой выход на улицу/трассу с людьми/машинами и т.п. В риэлторской практике при продаже коммерческой недвижимости, «красная линия» это когда помещения имеют прямой выход (входную группу) на дорогу, вторая линия - внутри квартала.

В нашем же случае объект исследования находится на дублере Вернадского проспекта, а вход в помещение располагается со стороны двора, интенсивное движение как автомобильное, так и пешеходное отсутствует, что полностью сопоставимо с аналогом №3.

Пояснения на вопросы АБН Консалт.

1.В сравнительном подходе на стр. 87 Эксперт ошибочно указывает стоимость объекта-аналога №1 - 7 650 000 руб. Однако в принт-скрине на стр.88 указана стоимость 7 685 000 руб.

2.В сравнительном подходе на стр. 87 Эксперт ошибочно указывает площадь объекта-аналога №2 - 186 кв.м. Однако в принт-скрине на стр.89 указана площадь 185,5 кв.м.

Ответ: Данные обстоятельства действительно являются технической ошибкой (опечаткой) Эксперта, которая привела к несущественному занижению стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода.

После исправления этих ошибок стоимость объекта исследования составила 6 908 960 руб., таким образом, общее повышение составило порядка 16 180 руб. (0,23%). Согласованная стоимость составила 6 862 000 рублей, общее повышение составило порядка 9 000 рублей (0,13%).

Экспертом пояснено, что при производстве данной экспертизы были допущены следующие технические опечатки:

1.На стр.87, указано ошибочно- «стоимость предложения, руб. объекта аналога №1 - 7 650 000 рублей », опечатка допущена в цене объекта.

Считает необходимым при расчетах внести исправления в техническое описание объекта аналога № 1, и читать фразу в следующей редакции, правильно - «стоимость предложения, руб. объекта аналога №1 -7685 000 рублей.».

2.На стр. 87 указано ошибочно «общая площадь объекта аналога, кв.м. объект
аналог № 2 - 186 кв.м.» опечатка допущена в размере площади.

Считает необходимым при расчетах внести исправления в техническое описание объекта аналога № 2, и читать фразу в следующей редакции, правильно - «общая площадь объекта аналога, кв.м. объект аналог № 2 - 185,5 кв.м».

Отмечает, что данная опечатка является технической, которая на методику расчета не влияет, однако все расчеты, где были указанны ошибочные числа подлежат пересчету. (представлена таблицарасчета стоимости оцениваемых объектов недвижимости)

Таким образом, рыночная стоимость Объекта исследования по состоянию на 23.06.2015 г., без учета НДС, составляет: 6 862 000р.без учёта НДС.

3). При обосновании корректировки на торг в сравнительном и доходном подходах Эксперт принимает торг для офисных помещений в размере 13% и 10%) соответственно. Однако при анализе наиболее эффективного использования Эксперт указывает, что объект экспертизы относится к помещениям свободного назначения.

Ответ: Экспертом в качестве торга к ценам аналогов была определена как для офисных помещений. Согласно анализу наиболее эффективного использования. Эксперт пришел к выводу: «... эксперт считает, что наиболее эффективным будет использование исследуемого объекта недвижимости в качестве помещений свободного назначения, преимущественно под офисную деятельность, бытовые услуги и т.п.» Учитывая, что в общедоступных источниках информации нет достоверных сведений о размерах торга при купле-продаже или аренде помещений свободного назначения, как отдельного класса, а в основном имеется информация о торге для офисных и торговых помещениях, то в качестве значения величины торга Экспертом принято как для офисных помещений, что сходно с анализом наиболее эффективного использования исследуемых помещений.

4). В доходном подходе Эксперт принимает в расчетах объект-аналог №2, информация о котором размещена на сайте https://torgi.gov.ru/index.html. И принимает к расчетам

общую начальную (минимальную) цену за договор (стоимость квадратного метра). Данные торги не состоялись. Цена не определена. Почему к расчетам принята минимальная стоимость?

Ответ: Экспертом Аналог №2 был взят с официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов http://torgi.gov.ru/ . Цена аналога №2 была фактически принята на уровне начальной цены, т.к. желающих на этот объект в период проведения аукционной кампании не было. Тем не менее, в действительности цена определена, и она является начальной., т.е. субъект который продает (сдает) имущество определяет и утверждает начальную стоимость для аукциона.

5). В доходном подходе Эксперт принимает в расчетах объект-аналог №3, информация о котором размещена на сайте https://torgi.gov.ru/index.html. И принимает к расчетам общую начальную (минимальную) цену за договор (стоимость квадратного метра). Данные торги состоялись, но информация об итоговой цене данного лота отсутствует. Почему к расчетам принята минимальная стоимость?

Ответ: Экспертом Аналог №3 был взят с официального сайта Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов http://torgi.gov.ru/ . Цена аналога №3 была фактически указана на уровне конечной цены по итогам аукциона 4322 руб. за кв.м. (=1 257 192,48/290,9 кв.м.), когда как начальная цена составляет 3 758 рубя за кв.м. (1 093 210,93 /290,9 кв.м.).

Используя функционал данного ресурса можно определить итог аукциона. во вкладке «Протоколы» прикреплен файл «Протокол аукциона». Победителем аукциона признано Общество с ограниченной ответственностью "АРТЭ ДИЗАЙН", предложившее наибольшую цену в размере 1 257 192,48 руб.

Пояснения на вопросы Юридической корпорации № 20.

1). При определении рыночной стоимости обследованного помещения учитывался ли факт наличия обременения данного помещения?

Ответ: Экспертом ФИО7 в спорном помещении имеются обременения в виде общедомовой хозяйственно-бытовой канализации, горячего и холодного водоснабжения, отопления, теплового пункта. Необходим проход работников инженерных служб через спорные помещения для обслуживания общедомовых коммуникаций и для предоставления доступа в другие помещения подвала. Тем не менее, учитывая цели и предполагаемое использование результатов проведенной экспертизы, я определяю рыночную стоимость исследуемого помещения без учета наличия обременения, по следующим причинам:

1.Исследуемое помещение может сдаваться целиком без каких-либо существенных ограничений в использовании.

2.Эксперт не располагал какими-либо аналитическими материалами, ссылками на открытые источники информации о значении (диапазоне) корректировок цен (ставок аренды) по данному параметру.

2).При определении рыночной стоимости обследованного помещения учитывался ли факт того, что помещение нуждается в капитальном ремонте?

Ответ: Экспертом ФИО7 в рамках заключения был сделан вывод о необходимости капитального ремонта исследуемого помещения. Тем не менее, учитывая цели и предполагаемое использование результатов проведенной экспертизы, я определяю состояние исследуемого помещения, как рабочее, удовлетворительное, нуждающееся в некотором капитальном ремонте. Подробно об этом даны пояснения к первому замечанию Департамента.

При производстве экспертизы, экспертами в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности иобъективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта, приложены к заключению и служат его составной частью, в том числе: сведения о стоимостных, качественных и количественных характеристиках использованных в расчетах объектов- аналогов с указанием первоисточника информации, что соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

С учетом особенностей характера заявленных требований, изложенные выше доводы истца, ответчика и третьего лица не опровергают вывод эксперта и иных имеющихся в материалах дела доказательств относительно рыночной стоимости спорной недвижимости.

В заключении эксперта исследование проведенообъективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основываетсяна положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности иобъективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентностьв разъяснении вопросов, требующих специальных знаний.Экспертом выполненытребования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялисьвыработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполненытребования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом..

Как установлены судом, заявлением, соответствующим требованиям Закона N 159-ФЗ, с приложением необходимых документов истец обратился к ответчику 23.06.2015 г, следовательно, с указанной даты у государственного органа, осуществляющего полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственности города Москвы, в силу ч. 3 ст. 9 Закона возникла обязанность обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, в связи с чем, определение рыночной стоимости спорного объекта следует осуществлять по состоянию на указанную дату.

Объектом исследования при производстве оценочной экспертизы являются нежилые помещения, расположенных по адресу: <...>, (подвал, пом. I, комн. 1, 1а, 4, 7-14),

В процессе проведения судебной экспертизы экспертом была подробно изучена и проанализирована документация, перечисленная выше. Экспертами, также был проведен осмотр нежилых помещений являющихся объектом оценки.

Резюмируя изложенное, суд приходит к выводу, что при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 №73-Ф3.

Экспертом проведен сбор и анализ информации, необходимой для оценки рыночной стоимости интересующего суд объекта недвижимости, с учетом требований пункта 18 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256.

Эксперт проанализировал применимость каждого из трех подходов к оценке (доходного, сравнительного и затратного), указанные действия эксперта соответствуют требованиям пункта 20 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256.

Для получения итоговой стоимости объекта оценки эксперт в полной мере выполнил требования пункта 24 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256.

В частности для получения итоговой стоимости объекта оценки экспертом осуществлено согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании сравнительного и доходного подходов. При этом экспертом учтен вид стоимости, интересующий суд, а также представлены обоснованные суждения эксперта о качестве результатов, полученных в рамках примененных сравнительного и доходного подходов.

При определении стоимости интересующего суд объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям пункта 5 Федерального стандарта оценки №1 утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256. Следует отметить, что итоговая величина стоимости выражена в валюте Российской Федерации, то есть в рублях, что соответствует требованиям пункта 27 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта а также отсутствия противоречий в выводах эксперта суд признает указанное заключение эксперта надлежащим доказательством дл целей определений выкупной стоимости арендуемого объекта.

Стороне спора, процессуальными нормами предоставлено право, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств, а также в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта ходатайствовать о проведении дополнительной экспертиза или повторной экспертизы.

Назначение повторной экспертизы регулируется положениями части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Соответственно, исходя из приведенных положений, основаниями к назначению повторной экспертизы является возникновение сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия в таком заключении противоречий.

По смыслу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Исходя из буквального толкования указанной нормы права следует, что проверка достоверности заключения эксперта слагается из нескольких аспектов: компетентен ли эксперт в решении вопросов, поставленных перед экспертным исследованием, не подлежит ли эксперт отводу по основаниям, указанным в Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соблюдена ли процедура назначения и проведения экспертизы, соответствует ли заключение эксперта требованиям, предъявляемым законом.

Из материалов дела усматривается, что документы, подтверждающие квалификацию эксперта, в материалах дела имеются, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо неверного заключения, при проведении экспертизы каких-либо возражений по ее проведению не поступало, экспертом даны квалифицированные пояснения по вопросам, поставленным на разрешение.

Оснований для проведения повторной экспертизы судом не установлено.

Учитывая приведенные выше выводы и положенные в основу данных выводов обстоятельства отраженные в заключении эксперта, суд приходит к выводу о том, что выкупная цена спорного нежилого помещения подлежит определению с учетом рыночной стоимости этого объекта недвижимости по результатам проведения судебной экспертизы, то есть в размере 6 862 000р.. (без учета НДС), в связи с чем, суд, признает правомерным требование истца, об урегулировании разногласий между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «Юридическая корпорация №20»возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...>, (подвал, пом. I, комн. 1, 1а, 4, 7-14), общая площадь 160,0 кв.м., путем принятия пункта п. 3.1 договора в следующей редакции:

«Цена Объекта составляет 6 862 000 руб.

Изложить пункт 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

В силу главы 25.3 НК РФ отношения по уплате государственной пошлины возникают между ее плательщиком - лицом, обращающимся в суд, и государством. Исходя из положений подпункта 1 пункта 3 статьи 44 НК РФ отношения по поводу уплаты государственной пошлины после ее уплаты прекращаются.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) между сторонами судебного разбирательства возникают отношения по распределению судебных расходов, которые регулируются главой 9 АПК РФ.

Законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов.

В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 11, 12, 13 ГК РФ, ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 71, 75, 102, 110, 131, 167-171, 176, АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между Департаментом городского имущества города Москвы и ООО «Юридическая корпорация №20»возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: <...>, (подвал, пом. I, комн. 1, 1а, 4, 7-14), общая площадь 160,0 кв.м. путем принятия пунктов 3.1., 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«3.1 Цена Объекта составляет 6 862 000 руб.

Изложить пункт 3.4. договора купли-продажи в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 114 367 рублей 67 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток долга.».

В преамбуле договора указать фразу: «в лице Генерального директора ФИО4».

Фразу в разделе: «9. Реквизиты сторон», указать как «Генеральный директор ФИО4.»

2.Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЮРИДИЧЕСКАЯ КОРПОРАЦИЯ № 20" (119501,ГОРОД МОСКВА,,,,УЛИЦА МАТВЕЕВСКАЯ,6,,, ИНН <***>, д/р 18.09.2002) 6 000 расходов по уплате гос.пошлины, 22 000 руб. за проведение экспертизы ООО «Судебные Экспертизы и Исследования», 30 000 руб. за проведение экспертизы ООО «ДЕ-Юре Реал Эстейт».

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

С У Д ФИО8 Е.В.