Гражданский кодекс часть 1

к ИП ФИО1 ОРГНИП 304770000295736, ИНН <***>, дата регистрации 30.07.2004, регистрирующий орган МЕЖРАЙОННАЯ ИНСПЕКЦИЯ ФНС № 46 по г. Москве, адрес: 125373, <...> домовладение 3, стр. 2

о расторжении договора аренды

при участи в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2, доверенность от 27.10.2015, ФИО3, доверенность от 27.10.2015, ФИО4, доверенность от 01.02.2016, ФИО5, доверенность от 01.08.2014

от ответчика: ФИО6, доверенность от 17.09.2015, ФИО7, ФИО8, ФИО9 доверенность от 25.01.2016, ФИО10, доверенность от 22.07.2015, ФИО11, доверенность от 29.04.2015

УСТАНОВИЛ:

ООО "РЕ ТРЕЙДИНГ" (далее истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к ИП ФИО1 (далее ответчик) об изменении условий договора аренды на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. С учетом ходатайства об изменении предмета иска, заявленного в судебном заседании 05.02.2016, истец просил суд рассмотреть три возможных варианта решения: изменить договор путем установления арендной платы в рублях; изменить договор путем установления коридора - минимального и максимального пределов рублевого эквивалента арендной платы; расторгнуть договор.

При этом просительная часть искового заявления изложена в следующей редакции:

«5.1. Арендная плата по настоящему Договору состоит из:

- Базовой части Арендной платы,

- Переменной части Арендной платы (состоящей из расходов по обеспечению энергоресурсами в соответствии с п. 5.4. настоящего Договора аренды и Процента от товарного оборота в соответствии с п. 5.3.)».

«Размер базовой части арендной платы составляет 35 785 рублей, не включая НДС за один квадратный метр арендуемой площади Помещений в год».

«Начисление и оплата Переменной части арендной платы (за исключением процента от товарного оборота, который начисляется с даты начала коммерческой деятельности Арендатора на Объекте) производится Арендатором с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещений в аренду».

«6.2. Оплата Базовой части Арендной платы производится Арендатором ежемесячно, не позднее 20 (Двадцатого) числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу».

«6.6. Оплата всех платежей по договору производится в рублях РФ».

В случае если суд посчитает невозможным удовлетворение требований по пункту 1 выше, то:

«Рублевый эквивалент» - денежная сумма в рублях, равная денежной сумме в долларах США в пересчете по курсу к доллару США, установленному настоящим договором».

«6.6. Оплата всех платежей по договору производится в рублях РФ по курсу ЦБ РФ на дату платежа с оговорками установленными настоящим договором. В случае, если на дату платежа курс рубля РФ к доллару США, установленный ЦБ РФ, составит менее 30 (Тридцати) рублей за один доллар США, платеж должен производиться по курсу 30

(Тридцать) рублей за один доллар США. Если курс рубля РФ к доллару США, установленный ЦБ РФ на дату платежа, составит более 42 (сорока двух) рублей за один доллар США, платеж должен производиться по курсу 42 (сорок два) рубля за доллар США».

В случае если суд посчитает невозможным удовлетворение требований по пунктам 1 и 2 выше, то:

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд удовлетворил ходатайство истца об об изменении предмета иска.

В исковом заявлении истец также просит суд разрешить вопрос о распределении судебных расходов, понесенных им в связи рассмотрением настоящего дела – взыскать с ответчика 0сумму уплаченной государственной пошлины 6 000 рублей.

Представитель истца заявленные требования поддержал, просил суд удовлетворить их в полном объеме. Устно озвучил доводы, на которых основаны заявленные исковые требования.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований, представил письменный отзыв. В порядке статьи 131 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом приобщен к материалам дела письменный отзыв ответчика.

Суд, выслушав представителей истца, ответчика, исследовав материалы дела и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности представленные доказательства, пришел к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Между обществом с ограниченной ответственностью «РЕ Трэйдинг», прежнее фирменное наименование закрытое акционерное общество «РЕ Трэйдинг» (далее именуется Истец, Арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «РЕДСТОУН» (первоначальный арендодатель), 28.09.2012г. был заключен договор аренды №РС-РТ-12(далее - Договор).

Договор заключен сроком на 10 лет, пункт 3.1 Договора, и зарегистрирован в ЕГРП 16 ноября 2012 года за № 77-77-11/160/2012-713.

Впоследствии, в результате смены собственника помещений, арендодателем по Договору, стал Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее именуется Ответчик, Арендодатель). О замене арендодателя, между Истцом и Ответчиком было подписано Дополнительное соглашение №1 от 14.11.2013г. к Договору, зарегистрированное в ЕГРП 06 июня 2014 года № 77-77-07/200/2014-101.

В соответствии с Договором Истец арендует у Ответчика в городе Москва, на улице Тверская, дом 9, нежилые помещения, общей площадью 1 775,5 (Одна тысяча семьсот семьдесят пять целых пять десятых) квадратных метров.

Согласно пунктам 1.4 и 4.9 Договора помещения должны использоваться для продажи одежды, обуви и аксессуаров на всех этажах и не менее чем на 70% арендуемых площадей.

Согласно пункту 5.1. Договора арендная плата состоит из:

- базовой части арендной платы;

- переменной части арендной платы;

- эксплуатационных услуг.

Размер базовой части арендной платы составляет рублёвый эквивалент 1 000 долларов США за один квадратный метр за год без НДС согласно пункту 5.2 договора. Размер базовой части арендной платы ежегодно подлежит увеличению на 6%.

Переменная часть арендной платы состоит из процентов от оборота, рассчитываемых в порядке, предусмотренном пунктом 5.3 Договора, а также согласно пункту 5.4, расходов Арендодателя по обеспечению Арендатора необходимыми энергоресурсами (электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение, водоотведение, вывоз мусора Арендатора).

Пунктом 5.5. Арендатор обязан оплачивать Арендодателю эксплуатационные услуги в размере 120 долларов США в год за квадратный метр площади, не включая НДС, с даты начала ведения коммерческой деятельности Арендатором на Объекте. Ежегодно размер эксплуатационных услуг подлежит увеличению на 6 % и в настоящее время составляет 134,83 доллара США в год за квадратный метр площади, не включая НДС.

Представитель истца пояснил, что арендуемое помещение истец намеревался использовать в качестве «главного магазина» торговой марки «RESERVED», учитывая значимость, посещаемость и популярность Тверской улицы среди москвичей и гостей столицы. Расчетная посещаемость магазина на Тверской составляла 60 000 человек в среднем в месяц, а выручка магазина составляла 15 000 рублей на квадратный метр в среднем в месяц (что соответствует среднему показателю магазинов торговой марки «RESERVED» московского региона). Принимая решение о заключении Договора и соглашаясь с его условиями, в частности установления арендных платежей в валюте США, Истец исходил из того, что в России стабильно растет промышленное производство, покупательская способность и уровень потребления населения. Колебания курсов рубля и доллара США были незначительны. Годовой средневзвешенный курс доллара США с 2000 до 2012 года колебался от 26 до 32 рублей за один доллар, среднее изменение курса составляло 50 копеек за доллар США в год, при этом даже в период кризиса 2008-2009 года, в период повышенной волатильности рубля, изменения между минимальным и максимальным значением составили не более 35 %. Согласно Заключению Счетной палаты РФ от 05.05.2012 "На проект Федерального закона N 67894-6 "О внесении изменений в Федеральный закон "О федеральном бюджете на 2012 год и на плановый период 2013 и 2014 годов", ожидалось «изменение среднегодового номинального курса рубля по отношению к доллару США на 0,5 рубля за 1 доллар США - с 28,7 рубля за 1 доллар США до 29,2 рубля за 1 доллар США, увеличение цены на нефть марки "Юралс" на 15 долларов США за баррель - со 100 долларов США за баррель до 115 долларов США за баррель».

При подготовке и согласовании условий договора аренды Истец привлек специалистов, которые на основании официальных данных (Федеральный Закон "О федеральном бюджете на 2011 год и на плановый период 2012 и 2013 годов", заключений Счетной палаты, прогнозов основных макроэкономических показателей, ежегодно публикуемых Минэкономразвития России, целевых ориентиров "Основных направлений единой государственной денежно-кредитной политики" на предстоящий год, официально устанавливаемых Банком России, Постановления Правительства РФ от 22.07.2009 N 596 "О порядке разработки прогноза социально-экономического развития Российской Федерации", "Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов" (утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ № ВК 477), и пр.) составили бизнес-план, в котором были учтены риски при ведении бизнеса в РФ в целом и в Москве в частности, в том числе рост курса доллара США. Курс соотношения валют, заложенный в бизнес-плане значительно превышал максимальный курс валют в текущем году и кризисных 2008-2009 годах. Истцом были совершены все необходимые действия для организации рентабельной работы магазина и финансово-экономические показатели деятельности магазина соответствовали прогнозу (бизнес-плану).

Однако, с 2014 года, в связи с углубляющимся конфликтом на Украине, ухудшением внешнеполитического климата, обострением международных отношений со странами Евросоюза и США, введением экономических санкций в отношении Российской Федерации, падением цен на нефть и ростом курса доллара экономическая ситуация и условия хозяйствования начали стремительно меняться.

Стоимость нефти снизилась на 66 %, со 110 до 50 долларов за баррель, а курс доллара вырос на 150%, до 70 рублей за доллар вопреки прогнозируемым данным. Правительство России вынуждено было скорректировать официальные данные по развитию производства, курсу доллара и покупательной способности населения. Центральный Банк Российской Федерации в письме 01-41-2/423 от 23 января 2015 года рекомендовал всем кредитным организациям реструктуризировать выданные в валюте иностранных государств до 01.01 2015 г. ссуды, а также начисленные штрафы и пени по курсу, установленному Банком России на 01.10.2014 г. (39 рублей 38 копеек за 1 доллар США).

По данным Росстата, Мосгорстата «в первом полугодии 2015-го оборот розничной торговли по сравнению с аналогичным периодом 2014-го сократился на 8%», по данным Fashion Consulting Group и Cushman & Wakefield, «падение рынка в 2015 году составит не менее 20%», «Крупные сети закрывают свои флагманские магазины на Тверской улице. В 2014 году закрылось 25% ресторанов и магазинов, а замены им пока не нашли. Розничные сети отпугивает рост арендной платы, снижение трафика пешеходов и отсутствие парковочных мест». В частности, на Тверской улице закрылись флагманские магазины таких известных марок, как ZARA, INCITY, ФИО12, и т.д.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

При этом для удовлетворения иска необходимо наличие всех четырех условий.

Суд считает, что конфликт на Украине, ухудшение внешнеполитического климата, обострение международных отношений со странами Евросоюза и США, введение экономических санкций в отношении Российской Федерации, падение цен на нефть и рост курса доллара, повлекшие в свою очередь ухудшение экономической ситуации в Российской Федерации, не являются основанием для изменения или расторжения договора аренды в судебном порядке на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку арендатор, заключая договор, содержащий «валютную оговорку» при отсутствии достаточного дохода в аналогичной валюте, сознательно принял на себя риск наступления неблагоприятных последствий в виде существенного роста размера арендной платы, обусловленной ростом доллара США.

Кроме этого, заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению и на основании статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что условие договора аренды, содержащее «валютную оговорку» является несправедливым условием договора и что фактически имело место вынужденное присоединение арендатора к условиям договора, предложенным арендодателем.

Так, согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

При рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д. (пункт 10 Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах").

Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний. (пункты 10, 11 Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах")

Оценив спорные условия договора о плате за пользование объектом аренды с учетом всех обстоятельств заключения договора, учитывая также развитость рынка аренды коммерческих площадей в городе Москве, конкуренцию на данном рынке, суд пришел к выводу о том, что у истца имелась реальная возможность заключить аналогичный договор с третьими лицами (коммерческими организациями) на иных условиях об арендной плате.

Следовательно, в соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации риск наступления перечисленных в иске обстоятельств должна нести заинтересованная в изменении спорного договора сторона, в данном случае - истец.

На основании статей 8, 9, 11, 12, 307, 309, 310, 450, 451, 452, 453, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 4, 65, 110, 167, 168, 169, 170, 171, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью "РЕ ТРЕЙДИНГ" (ОГРН 1127747192540, ИНН 7725776121, дата регистрации 28.11.2012, адрес: 115114, г. Москва, Шабережная Шлюзовая, д. 4) к Инидивидуальному предпринимателю Бабкину Валерию Вениаминовичу (ОРГН ИП 304770000295736, ИНН 770602079065, дата регистрации 30.07.2004) оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с даты изготовления решения в полном объеме.

СУДЬЯ Прижбилов С.В.